我國養(yǎng)老地產(chǎn)后期運(yùn)營模式探索

1、我國養(yǎng)老地產(chǎn)后期運(yùn)營模式探索 我國養(yǎng)老地產(chǎn)后期運(yùn)營模式探索 摘要：在我國人口老齡化日益嚴(yán)重的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)顯得極具意義和必要。將從目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)中主要存在的三種運(yùn)營模式的比擬中分析其各自的優(yōu)劣勢，旨在尋找適宜我國市場的模式，為我國“居家養(yǎng)老式的養(yǎng)老模式提供更好的依據(jù)。 關(guān)鍵詞：運(yùn)營模式；比照 中圖分類號：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672319810003102 1背景 根據(jù)?中國老齡事業(yè)開展報(bào)告?指出，2021年和2021年是中國人口老齡化開展過程中具有重要意義的兩年，我們迎來了第一個(gè)老年人口增長頂峰。截至2021年底，我國老年人口數(shù)量到達(dá)1.94億，比上年增加891萬，占

2、總?cè)丝诘?4.3%，其中80歲及以上高齡老年人口達(dá)2273萬人，2021年老年人口數(shù)量將突破2億大關(guān)，到達(dá)2.02億，老齡化水平將到達(dá)14.8%。與此同時(shí)，我國老年人口的數(shù)量增長迅速，到2025年之前，我國的高齡老年人口將一直保持年均100萬的增長態(tài)勢。如此巨大的老年人口數(shù)量就為養(yǎng)老地產(chǎn)市場的開辟提供了前提保障。 2運(yùn)營模式 在我國目前的市場中，養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式主要有三種：出租、出售、租售結(jié)合。這三種模式在不同情況下有其不同的優(yōu)缺點(diǎn)，然而從一些西方興旺國家的成功例子來看，租售結(jié)合的模式是相比照擬成功的。例如說，租售模式與美國的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式相類似，在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)與保險(xiǎn)、地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)合三為

3、一，三者緊密地聯(lián)系在一起，保險(xiǎn)公司首先買斷養(yǎng)老地產(chǎn)的居住權(quán)，然后為公司的客戶提供養(yǎng)老居住效勞。在這種模式下，可以帶動行業(yè)內(nèi)很多企業(yè)的經(jīng)濟(jì)開展，有助于整個(gè)行業(yè)的可持續(xù)開展。 下面我們就逐一了解下我國的三種模式。 2.1出租模式 出租模式，是指開發(fā)商在完成整個(gè)工程后采用出租的形式為老年人提供一切效勞。在出租模式下，往往需要依托其背后非常強(qiáng)大的醫(yī)療效勞配套，如果說僅僅出租房產(chǎn)，而沒有很好的醫(yī)療配套，這樣是很難吸引到客戶的。與此同時(shí)，開發(fā)商需要全權(quán)運(yùn)營整個(gè)工程，對于開發(fā)商而言，各方面的壓力會比擬大。 在“出租模式中最需要開發(fā)商擔(dān)憂的是資金鏈，一旦資金鏈出現(xiàn)問題就會影響整個(gè)工程，整個(gè)資金鏈中不僅僅只是工

4、程建設(shè)費(fèi)，還包括工程后期運(yùn)營管理費(fèi)用，而這類工程的投資回收期較長，資金回籠較慢。一個(gè)采用出租模式的工程需要長期運(yùn)營，才能保持其功能運(yùn)轉(zhuǎn)。在目前這個(gè)以“金錢為主導(dǎo)的地產(chǎn)行業(yè)來說，很少有開發(fā)商可以承受如此巨大的資金壓力和市場風(fēng)險(xiǎn)，政府的一些福利性工程會嘗試這種模式。 2.2出售模式 出售模式是開發(fā)商們最喜歡的一種模式，開發(fā)商在整個(gè)工程建成之后通過一次性將地產(chǎn)出售，可以在短時(shí)間內(nèi)回收資金，承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)也相對較小。開發(fā)商也不需要為后期運(yùn)營擔(dān)憂，因?yàn)楫?dāng)他們在建設(shè)完成之后就撤出工程了，后期的配套效勞由專門的物業(yè)公司負(fù)責(zé)。 這種運(yùn)營模式的對于開發(fā)商而言最大優(yōu)點(diǎn)在于可以快速回收資金，提高資金的利用效率；對于住戶

5、而言，雖然可以擁有70年的產(chǎn)權(quán)，擁有配套效勞使用權(quán)，但是很可能在入住之后并享受不到預(yù)期的效勞，工程所提供的效勞達(dá)不到工程前期規(guī)劃，很多方面達(dá)不到老年人的要求。這就成為了這種模式下的一個(gè)隱藏風(fēng)險(xiǎn)。 換個(gè)角度來看，純粹的出售模式和普通商品房的運(yùn)營方式有何區(qū)別呢。在某種程度上就違背了養(yǎng)老地產(chǎn)帶有的福利性的屬性，反而更偏向于像一種商品，商業(yè)屬性更加明顯。所以這種模式在市場中的存在也存在一定的異議，需要綜合各方面考慮后選擇是否采用這種模式。 2.3租售結(jié)合模式 這種模式在我國現(xiàn)前的市場上更加被看好，它既有利于開發(fā)商，也有利于住戶。這種模式中和了“出租和“出售兩種模式，出租型養(yǎng)老房產(chǎn)資金回籠慢，而純銷售型

6、又可能帶來入住率低等問題，為了平衡資金壓力與經(jīng)營管理的矛盾，“租售結(jié)合的模式無疑是最好的選擇。 在這種模式下，開發(fā)商以出售房屋產(chǎn)權(quán)，同時(shí)將社區(qū)的配套養(yǎng)老設(shè)施以出租的方式提供應(yīng)老年人。綠城集團(tuán)旗下的烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、金色年華，北京太陽城，上海親和源養(yǎng)老社區(qū)等眾多養(yǎng)老地產(chǎn)工程均采用了這種運(yùn)營模式。 開發(fā)商的利潤不僅來源房屋產(chǎn)權(quán)的出售，還有來自于后期運(yùn)營中的效勞帶來的經(jīng)濟(jì)效益，這樣的模式促進(jìn)了整個(gè)工程的可持續(xù)開展，促進(jìn)資金流通?！颁N售+出租既有效緩解開發(fā)商的資金壓力，還可讓消費(fèi)者不再為在后期配套效勞的運(yùn)營等方面擔(dān)憂，從而解決資本投入與后期盈利的問題。 3三種運(yùn)營模式的比擬 “出售型便于資金流通

7、，提高了資金的效率。但是這種模式的前提是在要像其他商品房一樣先獲得土地的使用權(quán)，在此根底上附加上適合老年人的設(shè)施與效勞。老年人擁有了可以在自己家中安享晚年，表達(dá)了“居家養(yǎng)老，給老年人創(chuàng)造了足夠的需求空間；“出租型需要很好地與工程物業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生等多種效勞有序緊密配套起來，這種模式下的工程一般會得到政府部門的支持，得到優(yōu)惠政策支持，然而這種模式需要開發(fā)商在軟硬件上一次性投入大量資金，資金回收期長。在穩(wěn)定的運(yùn)營下，這類工程可以給老年人提供持續(xù)的高質(zhì)量的養(yǎng)老效勞；“租售結(jié)合這種模式相對以上兩種模式而言相比照擬靈活，出售商品房的同時(shí)出租相關(guān)配套效勞，可以在較短時(shí)間內(nèi)時(shí)間資金的回籠，又可以實(shí)現(xiàn)工程可持續(xù)開

8、展。就目前而言，“租售結(jié)合這種模式的工程更加符合盈利和可持續(xù)的選擇。 不同的模式會從不同的角度給我們的老年人帶來優(yōu)質(zhì)的效勞，有的以生活方式為依據(jù)，有的以養(yǎng)老需求為依據(jù)，有的以養(yǎng)老結(jié)構(gòu)為依據(jù)?？偠灾覈酿B(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式正在朝著更加合理、完善的方向開展。 4結(jié)語 今天的中國，人口老齡化將迎來非常嚴(yán)峻的局面。只有不斷完善我們的養(yǎng)老體制，才能更好的迎接老齡化給我們帶來的挑戰(zhàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)作為我國養(yǎng)老事業(yè)中重要的一局部，只有找到適合我國國情的運(yùn)營模式，才能保證養(yǎng)老地產(chǎn)健康、可持續(xù)開展。 養(yǎng)老作為一個(gè)非常重要的社會民生問題，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅是為了滿足老年人的居住需求，更多的是為老年人提供良好、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老效勞，讓老年人有一個(gè)美好的晚年生活。 參考文獻(xiàn) 【1】吳玉韶.中國老齡事業(yè)開展報(bào)告OL.2021227. ：/ /jianghua/22341.jhtml. 【2】紀(jì)曉嵐，季正琦.