房地產(chǎn)市場調(diào)研方法

1、計擒孟獲論論“論金科城開發(fā)戰(zhàn)略論金科城開發(fā)戰(zhàn)略” 自易居企業(yè)集團河南分公司成立十一載以來，抱以破釜沉舟之勢廝殺于中原之戰(zhàn)場，至此易居企業(yè)集團河南分公司于鄭州得三分之勢。 2013年金科項目建立之后，易居河南一路披荊斬棘，報以“天道酬勤” 之態(tài)度歷經(jīng)四載終得碩果。 在易居人的不懈努力之下金科城首開當(dāng)日以4小時勁銷22億，冠絕中原，成就金科城鄭州樓市傳奇！讓“河南金科”成為“全國金科”學(xué)習(xí)的典范，實現(xiàn)“全國金科學(xué)河南”之佳話！開 篇項目資料整理項目區(qū)域分布明確調(diào)盤目的項目特性劃分項目自身分析整體市場分析市調(diào)計劃制定市調(diào)策略資料落實整理資料核對分析強調(diào)強調(diào)謀略謀略綱綱第一步第一步認知認知第二步第二步

2、分析分析第三步第三步策略策略第四步第四步甄別甄別必須對調(diào)盤的目必須對調(diào)盤的目的達成的達成必須對調(diào)盤的特點必須對調(diào)盤的特點進行進行必須對調(diào)盤的方必須對調(diào)盤的方式制定式制定必須對調(diào)盤的結(jié)必須對調(diào)盤的結(jié)果逐步果逐步因此因此必須必須. .何謂謀略，乃謀定而后動。第一步第一步認知認知必須對調(diào)盤的目的達成必須對調(diào)盤的目的達成【】知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。識識1. 1.自身分析自身分析2. 2.市場分析市場分析1. 1.自身分析自身分析前期階段前期階段營銷階段營銷階段全面特征因項目處于不同的階段，所以市調(diào)期間所針對的方因項目處于不同的階段，所以市調(diào)期間所針對的方向也不盡相同，因此市調(diào)前應(yīng)明確項目目前情況。向也

3、不盡相同，因此市調(diào)前應(yīng)明確項目目前情況。7、客戶信息1 1、項目基本信息、項目基本信息2 2、項目規(guī)劃、項目規(guī)劃3 3、營銷節(jié)點與活動、營銷節(jié)點與活動4 4、推貨量與消化量、推貨量與消化量5 5、整體價格走勢、整體價格走勢6 6、戶型配比與結(jié)構(gòu)優(yōu)劣、戶型配比與結(jié)構(gòu)優(yōu)劣前前期期階階段段根據(jù)項目不同階段從而明確市調(diào)側(cè)重方向根據(jù)項目不同階段從而明確市調(diào)側(cè)重方向營營銷銷階階段段全面情況特征情況？劣勢劣勢優(yōu)勢優(yōu)勢交通交通 配套配套 區(qū)位區(qū)位 產(chǎn)品產(chǎn)品帶著問題做市調(diào)項目自身優(yōu)劣分析項目自身優(yōu)劣分析2. 2.市場分析市場分析項目分布情況項目分布情況區(qū)域?qū)傩蕴卣鲄^(qū)域?qū)傩蕴卣鞲偲讽椖炕A(chǔ)情況競品項目基礎(chǔ)情況市場

4、的特征市場的特征1 1、了解市場整體情況及項目分布；、了解市場整體情況及項目分布；2 2、了解各區(qū)域項目特征屬性；、了解各區(qū)域項目特征屬性；（剛需、首改、品質(zhì)改善、終極改善）（剛需、首改、品質(zhì)改善、終極改善）3 3、競品項目所處區(qū)域及基礎(chǔ)情況；、競品項目所處區(qū)域及基礎(chǔ)情況；（產(chǎn)品類型、價格區(qū)間（產(chǎn)品類型、價格區(qū)間）小結(jié)小結(jié)充分準備，提升效率充分準備，提升效率調(diào)盤前期應(yīng)做好相應(yīng)的基礎(chǔ)準備工作，避免市調(diào)做無用功。調(diào)盤前期應(yīng)做好相應(yīng)的基礎(chǔ)準備工作，避免市調(diào)做無用功。1. 1.目的分析目的分析第二步第二步分析分析必須對調(diào)盤的特點進行必須對調(diào)盤的特點進行【】對所調(diào)項目的基本情況信息進行搜集與分類鎖定，所

5、謂知己知彼，百戰(zhàn)不殆。辨辨2. 2.對項目特點的分析對項目特點的分析2. 2.目的分析目的分析調(diào)盤的目的何在調(diào)盤的目的何在市場監(jiān)控市場監(jiān)控？競品分析競品分析？數(shù)據(jù)采集數(shù)據(jù)采集？制定策略制定策略？產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位？客戶分析客戶分析？帶著帶著“問題問題” ” 工作工作明確目的明確目的市調(diào)踩盤市調(diào)踩盤研究準備研究準備2. 2.對項目特點的分析對項目特點的分析在市調(diào)工作開展前，應(yīng)對各市調(diào)項目基本在市調(diào)工作開展前，應(yīng)對各市調(diào)項目基本情況進行初步了解，如容積率、產(chǎn)品、區(qū)情況進行初步了解，如容積率、產(chǎn)品、區(qū)位、交通等，避免做無用功。位、交通等，避免做無用功。2. 2.對項目特點的劃分對項目特點的劃分物業(yè)類型

6、劃分：物業(yè)類型劃分：別墅、洋房、小高、高層、公寓別墅、洋房、小高、高層、公寓區(qū)域分布劃分：區(qū)域分布劃分：八大區(qū)（細分）、白沙綠博、周邊城鎮(zhèn)八大區(qū)（細分）、白沙綠博、周邊城鎮(zhèn)價格分布劃分：價格分布劃分：6000-80006000-8000、8000-100008000-10000、10000-1200010000-12000以及是否精裝修、產(chǎn)品、配套、交通等等多方便進行細致劃分，明確以及是否精裝修、產(chǎn)品、配套、交通等等多方便進行細致劃分，明確市調(diào)項目顯性特征，從而在市調(diào)過程中精準了解其相關(guān)信息。市調(diào)項目顯性特征，從而在市調(diào)過程中精準了解其相關(guān)信息。例例小結(jié)小結(jié)明確目的，有的放矢明確目的，有的放矢明確調(diào)盤目的，了解相關(guān)信息，提高調(diào)盤精準性及效率明確調(diào)盤目的，了解相關(guān)信息，提高調(diào)盤精準性及效率第三步第三步策略策略必須對所調(diào)的方式制定必須對所調(diào)的方式制定2 2、落實調(diào)盤計劃、落實調(diào)盤計劃【】針對不同職位制定相應(yīng)的調(diào)盤方法謀謀3 3、制定調(diào)盤策略、制定調(diào)盤策略主明副暗，互通為輔主明副暗，互通為輔調(diào)盤策略調(diào)盤策略多方面相互