房地產(chǎn)集團(tuán)公司場調(diào)研內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)

1、房地產(chǎn)集團(tuán)公司市場調(diào)研內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目市場調(diào)研的目的是判斷項(xiàng)目的真實(shí)性及合作方的意愿，分析目標(biāo)市場的基本環(huán)境；對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行定性分析，得出相關(guān)結(jié)論；為編制項(xiàng)目建議書（立項(xiàng)報(bào)告）、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提供準(zhǔn)確可靠的依據(jù)。1 區(qū)域人文地理環(huán)境項(xiàng)目拓展的區(qū)域人文地理環(huán)境包括目標(biāo)城市的地理交通位置，人口規(guī)模及變化趨勢、教育水平、居住分布情況，市區(qū)居民就業(yè)、失業(yè)狀況，居民的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣，區(qū)域內(nèi)的礦藏資源分布情況。以考察該城市在所屬大區(qū)域的戰(zhàn)略重要位置，確定城市的輻射影響能力。2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況包括目標(biāo)城市近幾年的GDPW標(biāo)和人均GD6旨標(biāo)的發(fā)展趨勢、人均可支配收入指標(biāo)或職工平均工資

2、水平的變化趨勢、商業(yè)情況等指標(biāo)分析，以圖表形式表達(dá)發(fā)展變化的趨勢，并配以簡明扼要的說明。主要考察地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，用以分析地區(qū)的發(fā)展?jié)摿湍軌蛑蔚馁徺I力水平。2.2 財(cái)政情況包括該城市的工業(yè)發(fā)展情況、支柱產(chǎn)業(yè)及主要工業(yè)企業(yè)狀況，了解第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化趨勢。目的是為了進(jìn)一步了解城市的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，以及潛在消費(fèi)客群所在。2.3 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。3 城市的發(fā)展分析3.1 城市的發(fā)展戰(zhàn)略城市規(guī)劃布局和城市化進(jìn)程，城市的發(fā)展趨勢，和整個(gè)市區(qū)的擴(kuò)張方向，以及新城區(qū)建設(shè)的規(guī)劃布局。3.2 城市已建立的發(fā)展優(yōu)勢挖掘城市發(fā)展的亮點(diǎn)和特色。3.3 固定資產(chǎn)投資情況城市

3、近幾年的固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)的投資情況、城市近幾年的房地產(chǎn)市場的投資冷熱情況，3.4 基礎(chǔ)設(shè)施情況、城市環(huán)境和綠化4 土地市場分析4.1 近五年的供應(yīng)量及地塊集中位置近五年的土地上市情況。其主要指標(biāo)有：上市地塊的土地性質(zhì)、坐落位置、地塊大小、規(guī)劃指標(biāo)、成交時(shí)間、成交價(jià)格 （總價(jià)、 單價(jià)、樓面地價(jià)）、摘牌單位、及成交附屬條件等。綜合衡量市區(qū)各板塊的土地價(jià)格水平和土地供給結(jié)構(gòu)，同時(shí)也反映土地市場價(jià)格的發(fā)展趨勢。4.2 市場上的存量土地、土地供應(yīng)計(jì)劃城市近期土地收儲狀況，以及擬上市土地的數(shù)量、分布和大體時(shí)間計(jì)劃。4.3 市場上現(xiàn)有土地的價(jià)格水平近期（本年度）招拍掛土地信息，項(xiàng)目所在地附近的上市土地成

4、交情況和正在上市公告期間的土地信息。5 房產(chǎn)市場調(diào)查5.1 城市生活區(qū)現(xiàn)狀、規(guī)模、改造進(jìn)度城市居民的居住現(xiàn)狀，人均居住面積、舊城改造進(jìn)度、安置小區(qū)的建設(shè)等。主要分析居民現(xiàn)有居住條件與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模的匹配程度。5.2 市場商品房的供給通過收集各類政府資料、網(wǎng)絡(luò)和媒體的二手資料以及市場調(diào)研收集目標(biāo)市場上在售和即將上市的各類商品房數(shù)量、價(jià)格、 結(jié)構(gòu)和分布情況。以便于準(zhǔn)確的描述現(xiàn)期市場的供給狀況。5.3 市場的需求情況調(diào)查市區(qū)內(nèi)拆遷力度大小程度，在售樓盤的各類戶型的銷售情況、去化速度，以考量城市房產(chǎn)的消化能力和購房者的需求結(jié)構(gòu)。5.4 商品房市場近幾年的供求結(jié)構(gòu)目標(biāo)市場近幾年的每年成交總量、每年開工

5、量、每年竣工量、每年新上市量等，結(jié)合近期土地市場的成交情況，綜合考慮當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)速度（如：北方地區(qū)要考慮凍土期停工時(shí)間），分析近幾年的市場供求結(jié)構(gòu)，市場暢銷戶型，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣等。5.5 典型樓盤個(gè)案調(diào)查進(jìn)行有針對性的踩盤調(diào)研。對于各個(gè)樓盤的自身的特設(shè)和亮點(diǎn)要做系統(tǒng)的歸納。（見附件1 和附件2）6 政策、成本調(diào)查6.1 、規(guī)劃管理?xiàng)l例、建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、人防政策6.2 、開發(fā)流程及各種行政性收費(fèi)、單位建安成本6.3 、水、電、氣、采暖的成本等6.4 、項(xiàng)目介入可享受的當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)招商引資的優(yōu)惠政策。6.5 、政府行政辦公效率及稅收政策7 目標(biāo)地塊情況調(diào)查7.1 地塊自然性狀調(diào)查地塊的四至范圍；地勢平坦

6、狀況，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；地面七通一平現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)， 工廠數(shù)量、規(guī)模、 產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地。3000 米范圍內(nèi)，可能影響到目標(biāo)地塊的不利因素，如：墳地、污染源、機(jī)場等7.2 目標(biāo)地塊的公共配

7、套設(shè)施（ 1）綠化系統(tǒng)、空氣環(huán)境等（ 2）周邊居住生活氛圍描述（ 3）學(xué)校、醫(yī)院、交通、購物等4）水、電、氣、采暖的現(xiàn)狀能否滿足項(xiàng)目建設(shè)需要7.3 目標(biāo)地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 常見的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)記錄格式如附件 4。8 目標(biāo)地塊的SWO分析SWOTb析是指競爭分析：S是指strength （優(yōu)勢）即相對于某 個(gè)競爭對手的優(yōu)勢；W是指weakness （劣勢）即相對于某個(gè)競爭對手 的劣勢；CK T分別指opportunity（機(jī)會(huì)）、threat （威脅）即相對于 某個(gè)競爭對手的機(jī)遇、和挑戰(zhàn)。附件1 ：典型物業(yè)調(diào)查表樓盤名稱開盤時(shí)間一期二期入住時(shí) 間開發(fā)周期已開發(fā)面積建筑風(fēng)格建筑類別多層小高層高層別墅建筑

8、結(jié)構(gòu)磚混 口框架 口剪力墻所占比例開發(fā)商承建商占地面積地款建筑面積已施，面積已竣，面積已銷售面積項(xiàng)目類別1 口普通住宅口別墅 口公寓口經(jīng)濟(jì)適用房口商住樓待開發(fā)面積待開發(fā)物業(yè)類別預(yù)計(jì)待開發(fā)土地開發(fā)周期預(yù)測每年投入市場的供應(yīng)量/價(jià)格/物業(yè)類型/檔次所在城區(qū)詳細(xì)地址是否現(xiàn)房現(xiàn)房口期房規(guī)模檔次戶型及面積100m2以下100m2一120m2120m2 150m2150m2以上一期%二期%主力戶型所占比例容積率綠化率銷售率價(jià)格情況最低價(jià)最高價(jià)開盤均價(jià)每層差價(jià)一期二期價(jià)格走勢描述銷售狀態(tài)暢銷口平銷口滯銷分析產(chǎn)生以上 銷售狀態(tài)的原 因地卜室價(jià)格：底商：；車位： 個(gè)，（地下 個(gè)，地上 個(gè)） 租：元，售： 元物業(yè)

9、公司收費(fèi)主力購買 人群特征樓盤買點(diǎn)配套設(shè)施及 裝修標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)： 供水： 門：景觀主題 小區(qū)道路 交通組織墻面：窗：衛(wèi)生間：樓梯：單兀門廳：供氣：供電：電梯：通訊：智能化：單兀門：屋面造型：陽臺：空調(diào)位：小區(qū)大口：地卜室：儲臧室：主團(tuán)劃分：汽車庫：周邊環(huán)境交通狀況該 地 塊SWOT分析優(yōu)勢劣勢機(jī)會(huì)威脅售樓熱線樓盤網(wǎng)址樓盤外觀圖調(diào)研人員姓 名調(diào)研時(shí)間調(diào)研人員 評述附件2:開發(fā)商基本資料開發(fā)商景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)開發(fā)資質(zhì)開發(fā)實(shí)力開發(fā)理念開發(fā)水平已建典型物業(yè)的基本 描述附件3:常用報(bào)批報(bào)建收費(fèi)表序 號費(fèi)用名稱計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)計(jì)費(fèi)單位單價(jià)（元/m2）收費(fèi)單 位收費(fèi)依 據(jù)1大巾政配套費(fèi)2人防易地建設(shè)費(fèi)防空m23公共消防

10、設(shè)施配套費(fèi)建筑面積m24建設(shè)項(xiàng)目綜合開發(fā)費(fèi)5城市生活垃圾服務(wù)費(fèi)6白蟻防治費(fèi)建筑面積m27衛(wèi)生防疫審查費(fèi)8建設(shè)項(xiàng)目資金審計(jì)費(fèi)9新墻體材料費(fèi)建筑面積m210工程圖紙審查費(fèi)及其他11合同管理費(fèi)12建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)費(fèi)13噪音防治費(fèi)14排污水費(fèi)m215城市綜合開發(fā)行業(yè)管理費(fèi)建筑面積m216電表押金17散裝水泥專項(xiàng)資金建筑面積m218教育費(fèi)附加建筑面積m219住宅建筑面積m220其他建筑面積m221房屋交易手續(xù)費(fèi)可售面積m222防震裝置竣工驗(yàn)收23防震裝置設(shè)計(jì)審核24地震設(shè)防要求審查25地震安全性評估報(bào)告審定經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)11依據(jù)宗-Uh面積（公頃）比例現(xiàn)狀用地性質(zhì)1-居住用地住宅用地公建用地衡 表區(qū)內(nèi)道路用