青年單身公寓商業(yè)計劃書實用教案

1、 索引索引 一一 公司目的公司目的/公司戰(zhàn)略公司戰(zhàn)略 二二 問題問題 客戶的客戶的“切膚之痛切膚之痛” 三三 解決方案解決方案 四四 時機：為何是現(xiàn)在？時機：為何是現(xiàn)在？ 五五 競爭格局競爭格局 六六 產(chǎn)品產(chǎn)品/服務服務(fw)描述描述 七七 商業(yè)模式、競爭優(yōu)勢描述商業(yè)模式、競爭優(yōu)勢描述 八八 團隊描述團隊描述 九九 財務描述財務描述 十十 年度工作計劃年度工作計劃第1頁/共29頁第一頁，共29頁。 公司目的/公司戰(zhàn)略公司目的 順應“租賃市場規(guī)范化”，致力于為職業(yè)人 士提供經(jīng)濟型、標準化，具備( jbi)基本安全清潔 性及人文關懷的精品租賃單身公寓。公司戰(zhàn)略 都市青年租賃群體全方位生活服務平臺

2、 公寓定位語 專為青年單身人士打造第2頁/共29頁第二頁，共29頁。傳統(tǒng)房屋租賃市場的諸多(zhdu) 弊端 問題 客戶(k h)的“切膚之痛”第3頁/共29頁第三頁，共29頁。遍尋中介、房源分散、遍尋中介、房源分散、 占用大量時間精力占用大量時間精力遭遇黑中介克扣的租賃客戶遭遇黑中介克扣的租賃客戶(k h)(k h)高達高達43.8%43.8%?？蛻艨蛻?k h)(k h)的的“切切膚之痛膚之痛”第4頁/共29頁第四頁，共29頁。 房源各樣、設備配置新舊不一、添補(tin bu)維修、矛盾頻發(fā)；約41.3%的 租賃客戶遭遇租金隨意上漲，缺乏基本的生活穩(wěn)定性和權益保障?？蛻艨蛻?k h)(k

3、h)的的“切切膚之痛膚之痛”第5頁/共29頁第五頁，共29頁。 普通住宅小區(qū)缺乏基本安全清潔服務，更沒有(mi yu)配套服務 和人文關懷！客戶客戶(k h)(k h)的的“切膚切膚之痛之痛”第6頁/共29頁第六頁，共29頁。 房東多為零散個體， 穩(wěn)定性差，約33% 的租賃客戶遭遇(zoy)房 東的臨時清退，導 致租客經(jīng)常搬家， 勞心勞力 客戶客戶(k h)(k h)的的“切切膚之痛膚之痛”第7頁/共29頁第七頁，共29頁。解決方案解決方案都市外來人口越來越多，尤其是奮斗中的年輕人，在地價、房價高漲的前提下， 租賃人群尤其是占其絕大多數(shù)的年輕人，面對日益加劇的生存競爭壓力、內心對生活質量提升的

4、渴望，將迫使傳統(tǒng)(chuntng)租房供應方式面臨新商業(yè)模式的挑戰(zhàn)！ 有更好的解決方案嗎 ？第8頁/共29頁第八頁，共29頁。以“合理”價格買斷閑置物業(yè)長期使用權，二次改造提升空間居住(jzh)價值物業(yè)(w y)服務租賃(zln)收入安保服務物業(yè)管理費收入增值服務廣告收入多樣化營銷異業(yè)合作收入代扣代付其他收入連鎖白領公寓連鎖白領公寓解決方案解決方案第9頁/共29頁第九頁，共29頁。時機時機 為何為何(wih)(wih)是是現(xiàn)在現(xiàn)在 ？第10頁/共29頁第十頁，共29頁。 2014年全國流動人口 2.53億 占全國總人口數(shù) 18.5% 每年增幅 800萬以上(yshng) 國家人口計生委 市場規(guī)

5、模市場規(guī)模(gum)(gum)巨大巨大時機時機(shj) (shj) 為何是現(xiàn)為何是現(xiàn)在在 ？第11頁/共29頁第十一頁，共29頁。 北京、上海、杭州、武漢、南京、重慶、成都、廣州、蘇州、深圳、天津、石家莊、青島13個城市的流動人口占全國總流動人口65%，約1.65億。 國家人口計生委流動人口服務管理司 約3/4 流動人口在流入地租房居住，以上城市房租支出按平均每人每月600元人民幣計算，13個城市1.24億人，目標市場規(guī)模(gum)約為每年8928億元人民幣。時機時機 為何為何(wih)(wih)是是現(xiàn)在現(xiàn)在 ？第12頁/共29頁第十二頁，共29頁。 流動人口平均家庭規(guī)模達到2.5人，租住房

6、屋條件正在成為 影響流動人口在城鎮(zhèn)穩(wěn)定生活的重要因素。公共服務的理 念、方式方法的提升成為必然趨勢。 大多數(shù)流動人口融入當?shù)厣鐣庠笍娏?，但社會參與、文 化交流渠道很少。 蘭州市流動人口已達150萬人以上，平均年齡為30.33歲， 以青壯年為主，平均在蘭州停留時間為5.26年，其中(qzhng)自行 租房者超過50% ，高達70%的人打算在蘭州繼續(xù)長期居住。 流動人口租房及生活(shnghu)條件亟待改善時機時機(shj) (shj) 為何是現(xiàn)為何是現(xiàn)在在 ？第13頁/共29頁第十三頁，共29頁。 房屋租賃房屋租賃(zln)價格穩(wěn)步上升價格穩(wěn)步上升 近年來，全國(qun u)35個重點城市房屋

7、租賃價格指數(shù)穩(wěn)步上升，整體價格水平波動不大。以2013年5月份為例，環(huán)比上漲平均3.6個百分點，同比去年平均漲幅17.32% 時機時機(shj) (shj) 為何是現(xiàn)為何是現(xiàn)在在 ？第14頁/共29頁第十四頁，共29頁。 競爭(jngzhng)格局 短租公寓，在西方國家比較普遍，國內近兩年開始有專業(yè)公司(n s)涉足短租行業(yè)，例 如魔方（南京）公寓管理有限公司(n s)（2010年8月份注冊成立，12家門店），面對 南京每年近70億元的市場需求規(guī)模，專業(yè)化運營供給遠遠不足，此外，當前的連 鎖公寓無論是公寓戶型設計創(chuàng)新、裝修工程質量、公寓服務體系創(chuàng)新、線上線下 信息貫穿等各方面，均處于低起點、無

8、競爭狀態(tài)。魔方部分魔方部分(b fen)門店入住率門店入住率統(tǒng)計統(tǒng)計魔方基礎數(shù)據(jù)：魔方基礎數(shù)據(jù)：1 南京門店數(shù)：南京門店數(shù)：12間間2 門店覆蓋：南京、鎮(zhèn)江、蘇州、武漢門店覆蓋：南京、鎮(zhèn)江、蘇州、武漢3 單店最低入住率：單店最低入住率：96%4 入住率入住率90%以上周期：以上周期：30天天5 單店月租金收入均值：單店月租金收入均值：16萬元萬元6 單店客房均數(shù)：單店客房均數(shù)：96間間第15頁/共29頁第十五頁，共29頁。豐富產(chǎn)品供應、建立客戶關系，全豐富產(chǎn)品供應、建立客戶關系，全方位方位(fngwi)創(chuàng)造性滿足客戶需求！創(chuàng)造性滿足客戶需求！ 產(chǎn)品/服務(fw)描述第16頁/共29頁第十六頁，

9、共29頁。產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 單間面積單間面積 目標人群目標人群 收入水平收入水平 房租房租(fngz)(fngz)水平水平 產(chǎn)品服務差異產(chǎn)品服務差異 12-15 12-15 初入社會工作初入社會工作 2800-4000 2800-4000元元 1400-1800 1400-1800元元 簡單裝修簡單裝修 衛(wèi)生間衛(wèi)生間+ +臥室臥室 8 8小時客房中心服務小時客房中心服務 15-28 15-28 白領人士、收入白領人士、收入 4000-7000 4000-7000元元 1800-2800 1800-2800元元 精致裝修精致裝修 舒適家居舒適家居 衛(wèi)衛(wèi)+ +臥臥+ +廚廚 1212小時客房中心服

10、務小時客房中心服務 28-60 28-60 中高收入人群、中高收入人群、 7000-20000 7000-20000元元 3000-4500 3000-4500元元 精致裝修精致裝修+ +品牌家電品牌家電 講求生活品質講求生活品質 以上以上 衛(wèi)衛(wèi)+ +臥臥+ +廚廚 2424小時客房中心服務小時客房中心服務 黃金黃金(hun jn jn)店店白金白金(bijn)店店鉆石店鉆石店 產(chǎn)品產(chǎn)品/服務描述服務描述第17頁/共29頁第十七頁，共29頁。青春匯（沙龍(shlng)、交友、聯(lián)誼、團購、夢想展示、 城市融合計劃）會員活動”微博、微信青春交流平臺計劃貝客咖啡、貝客論壇、貝客大賽等洗衣、保潔、快遞

11、、代購、“親人宜居”房、機場車 站接送服務個性設計、環(huán)保材料私密空間、可拓展功能設計便利交通環(huán)境長期租約，解決長期租戶穩(wěn)定性保障安全門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、 聯(lián)網(wǎng)治安租金合理，約占目標客戶群25%月收入歸屬歸屬服務服務(fw)宜居宜居穩(wěn)定穩(wěn)定安全安全 產(chǎn)品/服務(fw)描述第18頁/共29頁第十八頁，共29頁。物業(yè)渠道及儲備物業(yè)渠道及儲備 某公司拓展某公司拓展(tu zhn)渠道：渠道：1、七里河區(qū)楊家橋格林豪泰連鎖酒店、七里河區(qū)楊家橋格林豪泰連鎖酒店 2798平平2、城關區(qū)泰安路、城關區(qū)泰安路7天連鎖酒店天連鎖酒店 1500平平 產(chǎn)業(yè)園區(qū)渠道：產(chǎn)業(yè)園區(qū)渠道：1、蘭工坪物業(yè)、蘭工坪物業(yè)

12、1500平平 產(chǎn)品(chnpn)/服務描述第19頁/共29頁第十九頁，共29頁。 投資少、運營成本低，復投資少、運營成本低，復 自然、舒適生活自然、舒適生活“設計理念設計理念” 制性強制性強 合理設計室內布局、提升居合理設計室內布局、提升居 閑置物業(yè)改造、提升價值閑置物業(yè)改造、提升價值 住空間效率住空間效率 合理價格長期合理價格長期(chngq)買斷，租賃買斷，租賃 專業(yè)服務、人文關懷專業(yè)服務、人文關懷 成本經(jīng)濟可控，通脹性強成本經(jīng)濟可控，通脹性強 長期長期(chngq)出租、客戶流動性低出租、客戶流動性低 新房價格攀升、大量需求新房價格攀升、大量需求 市場已有先行標桿及可復制市場已有先行標桿

13、及可復制 被擠壓到租賃市場被擠壓到租賃市場 經(jīng)驗并超越經(jīng)驗并超越 城市化進程加快，流動人城市化進程加快，流動人 管理層對連鎖商業(yè)模式經(jīng)營管理層對連鎖商業(yè)模式經(jīng)營 口規(guī)模增速明顯上升口規(guī)模增速明顯上升 有著比較深刻、獨到的理解。有著比較深刻、獨到的理解。 住宅租賃市場成熟，但連住宅租賃市場成熟，但連 創(chuàng)業(yè)團隊分工合理、高效創(chuàng)業(yè)團隊分工合理、高效 鎖公寓租賃尚屬孵化期鎖公寓租賃尚屬孵化期模式模式 產(chǎn)品產(chǎn)品 優(yōu)勢優(yōu)勢 & &服務服務市場市場(shchng) (shchng) 團隊團隊機遇機遇 優(yōu)勢優(yōu)勢競爭競爭(jngzhng)優(yōu)勢優(yōu)勢 商業(yè)模式商業(yè)模式/競爭優(yōu)勢描述競爭優(yōu)勢描述第20

14、頁/共29頁第二十頁，共29頁。 經(jīng)營(jngyng)團隊架構（2016年1.0版）總經(jīng)理（1名）工程(gngchng)總監(jiān)（1名）行政(xngzhng)人事部工程管理部財務會計（1名）出納（兼）工程部經(jīng)理（1名）營運發(fā)展部營運部經(jīng)理（1名）營運助理（1名）業(yè)務主管（1名）企劃主管（1名）財務部法律顧問（1名）主管（1名）人事經(jīng)理（1名）單店：店長（1名）管家（2名）第21頁/共29頁第二十一頁，共29頁。 單店財務(ciw)描述標準單店（建面標準單店（建面15001500）財務模擬）財務模擬 租賃成本：租賃成本：1.21.2元元/ /（遞增（遞增10%/310%/3年）；年）；740740萬

15、元萬元/10/10年年 客房面積：客房面積：1515/ /間；間； 改造成本：改造成本：3 3萬元萬元/ /間間* *6060間間=180=180萬元萬元 租賃期限租賃期限(qxin)(qxin)：1010年；年； 租賃價格：租賃價格：18001800元元/ /間間/ /月（遞增月（遞增6%/6%/年）；租賃收入：年）；租賃收入：16211621萬元萬元毛利率：毛利率：43%43%（不含改造成本毛利為（不含改造成本毛利為54%54%）；自有資金投）；自有資金投入：入：218218萬元；凈現(xiàn)金流量：萬元；凈現(xiàn)金流量：498498萬元；萬元； 凈利率：凈利率：31%31%； RevPARRevPA

16、R：7474元；保本周期：元；保本周期：2 2年；自有資金回報率：年；自有資金回報率：22.8%22.8%第22頁/共29頁第二十二頁，共29頁?？?速 執(zhí) 行 ( z h x n g ) 第 一 ！第23頁/共29頁第二十三頁，共29頁。20161、9月份公司注冊、團隊構建完成；2、912月，門店合同簽訂1家，改造裝修結束，開 業(yè)30天內滿租率95%以上，完成第1季度租金收入 指標；3、年內門店物業(yè)儲備3家以上，確定(qudng)合作意向；4、物業(yè)選址規(guī)范、各類合同文本、單店 成本控制方案、價格體系、基本服務運 營計劃書完成。 年度計劃年度計劃第24頁/共29頁第二十四頁，共29頁。2016

17、1、年營業(yè)收入300萬元以上，新門店開業(yè)數(shù)4家（房間數(shù) 300間以上），門店物業(yè)儲備8家以上；2、門店平均出租率95%以上；3、物業(yè)服務類收費(shu fi)占比總收入10%以上；4、上半年完成建立“DC”微博、微信平臺；下半年開 始研發(fā)“DC”網(wǎng)站（涵蓋線上租房信息系統(tǒng)、同城 換房、青春交友、青年夢想展示、婚戀、各類青年主 題論壇等）；推出“DC”線下活動平臺、“ 青春匯”等增值服務，O2O全面展開。 戰(zhàn)略(zhnl)計劃第25頁/共29頁第二十五頁，共29頁。20171、年營業(yè)收入1300萬元以上，新門店開業(yè)數(shù)8家（房 間數(shù)累計940間以上），門店物業(yè)儲備15家以上；2、門店平均出租率98

18、%以上；3、物業(yè)服務類收入、創(chuàng)新(chungxn)收入占比總收入20%以上；4、開始A輪融資計劃實施。 戰(zhàn)略(zhnl)計劃第26頁/共29頁第二十六頁，共29頁。 結束語結束語與與DC團隊創(chuàng)業(yè)伙伴分享一些啟發(fā)，在運營中以期不斷團隊創(chuàng)業(yè)伙伴分享一些啟發(fā)，在運營中以期不斷提醒、鞭策自己：提醒、鞭策自己：1 誰更基于消費者創(chuàng)新、誰就能生存，誰更基于消費者創(chuàng)新、誰就能生存，“最大可能接近最大可能接近客戶客戶”是未來卓是未來卓 越組織的最高優(yōu)先越組織的最高優(yōu)先級。級。 陳春花陳春花2 你必須從顧客體驗開始入手，在追溯技術流程選擇答你必須從顧客體驗開始入手，在追溯技術流程選擇答案，而不是與此案，而不是與此 相相反。反。 喬