XX房地產(chǎn)項目可行性研究報告9062796279

1、房地產(chǎn)工程可行性研究報告框架工程編號 005XX 房地產(chǎn)工程可行性研究報告 公司名稱：* * 房地產(chǎn)公司 編制人員：* * *完成日期：2004-7-211 房地產(chǎn)工程可行性研究報告框架目錄工程編號 005調(diào)查人員聲明.4第一局部：工程總論.51.1 工程背景.51.2 工程概況.51.2.1 工程名稱.51.2.2 工程建設(shè)單位概況.51.2.3 工程地塊位置及周邊現(xiàn)狀.51.2.4 工程規(guī)劃控制要點.71.2.5 工程開展概況.71.3 可行性研究報告編制依據(jù).71.4 可行性研究結(jié)論及建議.8第二局部：市場研究.82.1 宏觀環(huán)境分析.82.2 全國房地產(chǎn)行業(yè)開展分析.82.3 本市房地

2、產(chǎn)市場分析.82.3.1 本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.82.3.2 本市房地產(chǎn)市場開展趨勢.92.4 板塊市場分析.92.4.1 區(qū)域住宅市場成長狀況.92.4.2 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征.102.4.3 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究.102.5 工程擬定位方案.102.5.1 可類比工程市場調(diào)查.102.5.2 工程 SWOT 分析. 112.5.3 工程定位方案. 11第三局部：工程開發(fā)方案. 113.1 工程地塊特性與價值分析. 113.2 規(guī)劃設(shè)計分析 .123.3 產(chǎn)品設(shè)計建議.133.4 工程實施進度.153.5 營銷方案.163.6 機構(gòu)設(shè)置.163.7 合作方式及條件.17第四局部：投資估算與融資

3、方案.174.1 投資估算.174.1.1 投資估算相關(guān)說明.174.1.2 分項本錢估算.174.1.3 總本錢估算.204.1.4 單位本錢.204.1.5 銷售收入估算.204.1.6 稅務(wù)分析.204.1.7 工程資金預(yù)測.214.1.8 現(xiàn)金流量表.212 房地產(chǎn)工程可行性研究報告框架工程編號 0054.1.9 自有資金的核算.214.2 融資方案.224.2.1 工程融資主體.224.2.2 工程資金來源.224.2.3 融資方案分析.224.2.4 投資使用方案.224.2.5 借款歸還方案.22第五局部：財務(wù)評價.235.1 財務(wù)評價根底數(shù)據(jù)與參數(shù)選取.235.2 財務(wù)評價方案

4、 1.235.2.1 財務(wù)盈利能力分析.235.2.2 靜態(tài)獲利分析.245.2.3 動態(tài)獲利分析.245.2.4 償債能力分析.245.2.5 綜合指標(biāo)表.245.3 財務(wù)評價方案 2.255.4 財務(wù)評價結(jié)論.25第六局部：不確定性分析.256.1 盈虧平衡分析.256.2 敏感性分析.266.2.1 變動因素一本錢變動.266.2.2 變動因素二售價變動.266.2.3 變動因素一容積率變動.266.3 風(fēng)險分析.276.3.1 風(fēng)險因素的識別和評估.276.3.2 風(fēng)險防范對策.27第七局部：綜合評價.277.1 社會評價定性.277.2 環(huán)境評價影響及對策.277.3 公司資源匹配分

5、析.27第八局部：研究結(jié)論與建議.278.1 結(jié)論.278.2 建議.27第九局部：附錄.289.1 附件：.289.2 附表：.289.3 附圖：.293 房地產(chǎn)工程可行性研究報告框架調(diào)查人員聲明 我們鄭重聲明：1、 我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。工程編號 0052、 我們依照 XXXX 公司統(tǒng)一的?房地產(chǎn)可行性研究報告模式?進行分析。3、 形成意見和結(jié)論。4、 撰寫本可行性研究報告。5、 我們已或沒有對本報告中的擬建工程進行了實地查勘在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建工程進行了實地查勘。6、 其他需要聲明的事項參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存

6、檔。4 房地產(chǎn)工程可行性研究報告框架第一局部：工程總論 1.1 工程背景工程編號 005這一局部主要應(yīng)說明工程的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的開展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作根底。為此，需將工程的提出背景與開展概況作系統(tǒng)地敘述。說明工程提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在表達(dá)工程開展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本工程可行性研究的重點和問題。1.1.1 工程所在區(qū)域開展情況城市開展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對工程開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略開展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.

7、2 工程發(fā)起人及發(fā)起緣由工程淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3 工程投資的必要性工程啟動對公司未來幾年開展戰(zhàn)略、開展規(guī)劃的意義一般 35 年，在公司開展中的地位是否核心工程；公司進入重點區(qū)域市場、工程合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；1.2 工程概況1.2.1 工程名稱 1.2.2 工程建設(shè)單位概況 1.2.3 工程地塊位置及周邊現(xiàn)狀 地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。附圖：工程在該城

8、市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物如市中心商圈、機場等的相對位置和距離、地段的定性描述與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系。宗地現(xiàn)狀1四周范圍；2地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑小峽谷、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 5 房地產(chǎn)工程可行性研究報告框架工程編號 0054地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及工程開發(fā)進度的影響；5地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護

9、的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。工程周邊的社區(qū)配套1周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套l交通狀況a 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； b 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開展商自己解決；c 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)

10、劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；l教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。l醫(yī)院等級和醫(yī)療水平l大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場l文化、體育、娛樂設(shè)施l公園l銀行l(wèi)郵局l其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀工程周邊環(huán)境根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫1)治安情況2)空氣狀況3)噪聲情況4)污染情況化工廠、河流湖泊污染等5)危險源情況如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等6)周邊景觀7)風(fēng)水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9)其他大市政配套都要說明距宗地距離、本錢、

11、接入的可能性1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃開展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系影響。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4)通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。6 房地產(chǎn)工程可行性研究報告框架工程編號 0055)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情

12、況。1.2.4 工程規(guī)劃控制要點 規(guī)劃控制要點總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他1.2.5 工程開展概況 已進行的調(diào)查研究工程及成果工程地塊初勘及初測工作情況工程建議書編制、提出及審批過程研究工作進展情況 可行性研究報告編制依據(jù)在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列知名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的局部全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個局部：工程主管部門對工程的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對工程承辦單位或可行性研

13、究單位的請示報告的批復(fù)文件?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)工程需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計根底資料。1?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?2?A 市城市拆遷管理條例?3?城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定?4?住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?5?住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?6?建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)?7?城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?8?高層民用建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)?7 房地產(chǎn)工程可行性研究報告框架1.4 可行性研究結(jié)論及建議1.4.1 市場研究1.4.2 開發(fā)方案1.4.3 投資估算與融資方案1.4.4 財務(wù)評價1.4.5 不確定性分析1.4.6 綜合評價1.4.7 研究結(jié)論與建議1

14、.4.8 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表第二局部：市場研究 宏觀環(huán)境分析工程編號 005房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。2.2 全國房地產(chǎn)行業(yè)開展分析2.2.1 行業(yè)政策2.2.2 市場供應(yīng)與需求2.2.3 行業(yè)開展趨勢2.3 本市房地產(chǎn)市場分析一般來講，工程所在國內(nèi)部地區(qū)之間的開展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對工程所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟開展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)

15、濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的開展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反響快，有的地區(qū)那么滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1 本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場開展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、開展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域8 房地產(chǎn)工程可行

16、性研究報告框架等。4、各行政區(qū)市場比較：工程編號 0051量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。2各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和開展趨勢等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃開展方向描述 城市開展規(guī)劃、功能布局、根底設(shè)施建設(shè)等與工程開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要開展商情況：開展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名開展商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購置偏好、購置關(guān)注的要素9、重點樓盤描述備注：需要完成城市開展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告報告格式及內(nèi)容另附2

17、.3.2 本市房地產(chǎn)市場開展趨勢 需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。供應(yīng)預(yù)測供應(yīng)預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供應(yīng)規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供應(yīng)情況預(yù)測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。2.4 板塊市場分析2.4.1 區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次

18、住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購置人群變化區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況近 3-5 年開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及開展趨勢9 房地產(chǎn)工程可行性研究報告框架2.4.2 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況工程編號 005附圖：工程周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的時機點結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及開展態(tài)勢本案

19、所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點問題2.4.3 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍建立在本區(qū)域參照工程的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購置方式和主要的關(guān)注點、訴求點。2.5 工程擬定位方案2.5.1 可類比工程市場調(diào)查 序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建工程分值 備注詳細(xì)1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)根底設(shè)施：供水、供電、排水； 社會效勞設(shè)施；文化教育

20、、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積在建及未建；總占地面積；戶數(shù)；10 房地產(chǎn)工程可行性研究報告框架工程編號 0057 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8 戶型設(shè)計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高9 開展商信譽 100

21、 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10 銷售手法 100 5% 11011 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重12 合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106 計算。備注：1此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建工程的優(yōu)缺點。2使我們的價格制定更客觀合理。3此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實際情況進行適當(dāng)調(diào)整。2.5.2 工程 SWOT 分析 2.5.3 工程定位方案 市場定位目標(biāo)市場定位工程產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)價格定位：工程 銷售均價 元/ 出租均價 元/×u2637

22、6X 可租售面積 備注寫字間配套功能停車場住宅銷售 第三局部：工程開發(fā)方案 工程地塊特性與價值分析3.1.1 地塊特征分析 3.1.2 土地價值分析 1估價方法和計算公式2估價過程3拆遷本錢估算3.1.3 土地升值潛力初步評估。 11 房地產(chǎn)工程可行性研究報告框架工程編號 005從地理位置、周邊土地供應(yīng)價格與成交的情況、周邊環(huán)境及配套、市場開展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來開展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。3.1.4 土地法律性質(zhì)評估 土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評估土地性質(zhì)變更的評估已經(jīng)是商品房用地可以不寫 政策性風(fēng)險評估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)

23、致工程中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、工程開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或局部損失的可能性判斷。對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；局部或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 規(guī)劃設(shè)計分析 初步規(guī)劃設(shè)計思路設(shè)計概念：產(chǎn)品表達(dá)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。如果是大型、超大型工程，對營造大社

24、區(qū)概念的考慮。市場公共配套設(shè)施配置方案3.2.2 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：地勢上下、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑小峽谷、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、

25、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)、供水、排水、通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況與是否開通業(yè)主班車有關(guān)、商業(yè)設(shè)施大型購物中心、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原那么與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如

26、何解決。12 房地產(chǎn)工程可行性研究報告框架3.2.3 規(guī)劃方案提出與方案比選方案 1序號 工程名稱 建筑面積 層數(shù) 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店不含地下局部及局部配套功能2 住宅 7200 12 不含地下局部3 地下停車場 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及局部配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計 36264 方案 2略 產(chǎn)品設(shè)計建議3.3.1 綜合樓 寫字間工程編號 005打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要表達(dá)為：采光充足，通透性好，定時換新

27、風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，表達(dá)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18 層面積：12096 戶數(shù)：12096÷u65288X100×20%+150×30%+220×40%+300×10%=66戶型配比：面積 比例按戶數(shù)% 備注100-110 20% 1、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 配套功能：功能 面積

28、樓層 計算依據(jù) 備注會議室 大1 個 360 附樓 3 層及主樓 3 層局部 1.5 /人 可同時容納 200 人中2 個 200 附樓 4 層 2 /人 100 人宴會廳中餐廳 360 附樓 2 層及主樓 2 層局部 可同時容納 200 人以上廚房 160 附樓 4 層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧咖啡廳、茶秀 200 2 歌舞廳 200 2 13 房地產(chǎn)工程可行性研究報告框架美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合計 2176 主體 1-2 層，裙樓 2-3 層，不含洗衣房3.3.2 住宅 方案 1總面積：7200 層高：12

29、層戶數(shù)：48戶型：2 梯 4 戶兩種戶型：120-140 160-180 或 4 種戶型：120-140 兩種 160-180 兩種頂層 4 套復(fù)式依據(jù)：從市場的角度，140-160 的戶型是最不好銷的。方案 2略分析建議工程編號 00512 層和 18 層的區(qū)別：12 層只需 1 部電梯，18 層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12 層的單位建安本錢約為 1300 元，18 層的為 1500 元左右。1 梯 4 戶和 2 梯 4 戶的區(qū)別：按 12 層，前者需一個消防通道，1 部電梯，后者需 2 個消防通道，2 部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安本錢后者比前者大。18 層差異不大。因此建議：假設(shè)建 12 層，應(yīng)為 1 梯