chap不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1chap不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是指在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上為取得他人不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是指在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上為取得他人不動(dòng)產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià)。而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià)。該定義有三層含義：該定義有三層含義：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格隨市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)，因此不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格隨市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)，因此不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是指某個(gè)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的價(jià)格；是指某個(gè)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的價(jià)格；不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益對(duì)應(yīng)不同價(jià)格；不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益對(duì)應(yīng)不同價(jià)格；這種代價(jià)一般以貨幣形式支付。這種代價(jià)一般以貨幣形式支付。 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念第1頁(yè)/共52頁(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要具備不

2、動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要具備3個(gè)條件個(gè)條件：有用性：有用性：指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說(shuō)指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說(shuō)“有用有用”，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價(jià)值，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價(jià)值 ；稀缺性：稀缺性：指物品的數(shù)量沒(méi)有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地指物品的數(shù)量沒(méi)有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏得到它，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏 ；有效需求：有效需求：對(duì)物品的有支付能力支持的需要對(duì)物品的有支付能力支持的需要不但愿意購(gòu)不但愿意購(gòu)買而且有能力購(gòu)買買而且有能力購(gòu)買 。 第2頁(yè)/共52頁(yè)都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示；都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示；都有波動(dòng)，受供求因

3、素的影響；都有波動(dòng)，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價(jià)；都是按質(zhì)論價(jià)；第3頁(yè)/共52頁(yè)生產(chǎn)成本不同生產(chǎn)成本不同：地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素 ；折舊不同：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而上升，雖有折舊，但折舊不同：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而上升，雖有折舊，但會(huì)自然增值；會(huì)自然增值；價(jià)格差異不同：基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的土地之間價(jià)格差異不同：基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的土地之間價(jià)格差異較大；價(jià)格差異較大； 市場(chǎng)性質(zhì)不同：土地市場(chǎng)為不完全市場(chǎng)，形成的地價(jià)受主觀因素的市場(chǎng)性質(zhì)不同：土地市場(chǎng)為不完全市場(chǎng)，形成的地價(jià)受主觀因素的影響較大；影響較大；價(jià)格形成時(shí)間不

4、同：地價(jià)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)；價(jià)格形成時(shí)間不同：地價(jià)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)；供求變化不同：土地供給彈性較小，因此，地價(jià)多受需求的影響，供求變化不同：土地供給彈性較小，因此，地價(jià)多受需求的影響，并且對(duì)土地的需求是一種并且對(duì)土地的需求是一種“引致引致”需求需求。第4頁(yè)/共52頁(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大 ；不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 ；不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金 ； 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的 ；不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者

5、的個(gè)別因素的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響影響 ；第5頁(yè)/共52頁(yè)不動(dòng)產(chǎn)需求的概念不動(dòng)產(chǎn)需求的概念 指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種不動(dòng)產(chǎn)所愿意而且能夠購(gòu)買的數(shù)量。平下，對(duì)某種不動(dòng)產(chǎn)所愿意而且能夠購(gòu)買的數(shù)量。形成需求有兩個(gè)條件形成需求有兩個(gè)條件一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買，二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買。一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買，二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買。 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格第6頁(yè)/共52頁(yè)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 ；消費(fèi)者的收人水平消費(fèi)者的收人水平 ；消費(fèi)者的偏好消費(fèi)者的偏好 ； 相關(guān)物品的價(jià)格水平相關(guān)物品的價(jià)格水平 ；消費(fèi)

6、者對(duì)未來(lái)的預(yù)期消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。決定不動(dòng)產(chǎn)需求量的因素決定不動(dòng)產(chǎn)需求量的因素第7頁(yè)/共52頁(yè)一般不動(dòng)產(chǎn)的需求曲線PPQQDD0D1D2圖3-1（a）圖3-1（b）第8頁(yè)/共52頁(yè)不動(dòng)產(chǎn)供給的概念不動(dòng)產(chǎn)供給的概念 不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者(賣者賣者)在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種不動(dòng)產(chǎn)所愿意而且能夠提供出在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種不動(dòng)產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。售的數(shù)量。形成供給有兩個(gè)條件形成供給有兩個(gè)條件一是不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者愿意供給，二是不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一是不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者愿意供給，二是不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者有能力供給?；驌碛姓哂心芰┙o

7、。在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來(lái)某一時(shí)間的供給量在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來(lái)某一時(shí)間的供給量 供給量存量供給量存量-拆毀量拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+ 其他種其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量新開(kāi)發(fā)量第9頁(yè)/共52頁(yè) 某種不動(dòng)產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了某種不動(dòng)產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：該種不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格水平；該種不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格水平；該種不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本；該種不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本；該種不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平；該種不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平；不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)

8、的預(yù)期。 第10頁(yè)/共52頁(yè)一般不動(dòng)產(chǎn)的供給曲線PPQQSS0S1S2圖3-2（a）圖3-2（b）第11頁(yè)/共52頁(yè)房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市揚(yáng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格。 圖3-3 房地產(chǎn)均衡價(jià)格及其形成PQESDPeP2P1Q1Q2QeQ3Q4第12頁(yè)/共52頁(yè)變化方向編號(hào)變化幅度均衡價(jià)格均衡交易同方向變化1供給增加=需求增加不變?cè)黾?供給減少=需求減少不變減少3供給增加需求增加下降增加4供給減少需求減少下降減少5供給增加需求減少上升減少反方向變化7供給增加需求減少下降不變8供給減少=需求增加上升不變9供給增加需求減少下降增加10供

9、給減少需求增加上升增加11供給增加需求增加上升減少第13頁(yè)/共52頁(yè)P(yáng)QPeQe0Qe1D0D1S0S1同方向變化1PQPeQe1Qe0D1D0S1S0同方向變化2均衡價(jià)格變化規(guī)律均衡價(jià)格變化規(guī)律 第14頁(yè)/共52頁(yè)第15頁(yè)/共52頁(yè)第16頁(yè)/共52頁(yè)第17頁(yè)/共52頁(yè)第18頁(yè)/共52頁(yè)按形成形式分按形成形式分 成交價(jià)格成交價(jià)格：指交易雙方實(shí)際成交的價(jià)格，是一種事實(shí)或真實(shí)：指交易雙方實(shí)際成交的價(jià)格，是一種事實(shí)或真實(shí)價(jià)格。分為：正常成交價(jià)格、非正常成交價(jià)格。價(jià)格。分為：正常成交價(jià)格、非正常成交價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格：指某特定時(shí)期某種不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)：指某特定時(shí)期某種不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均

10、水平價(jià)格，是大量成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。格，是大量成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。理論價(jià)格理論價(jià)格：指經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對(duì)市場(chǎng)模擬而形成的價(jià)格，是均衡：指經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對(duì)市場(chǎng)模擬而形成的價(jià)格，是均衡價(jià)格。價(jià)格。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值：指在競(jìng)爭(zhēng)和公開(kāi)市場(chǎng)條件下最可能形成的價(jià)：指在競(jìng)爭(zhēng)和公開(kāi)市場(chǎng)條件下最可能形成的價(jià)格。不動(dòng)產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)和公開(kāi)市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上交易雙方都是理格。不動(dòng)產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)和公開(kāi)市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上交易雙方都是理性的，都掌握足夠的市場(chǎng)信息，有充分的交易時(shí)間，對(duì)交易對(duì)性的，都掌握足夠的市場(chǎng)信息，有充分的交易時(shí)間，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件正常象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件正常 。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類第1

11、9頁(yè)/共52頁(yè)理論價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格時(shí)間價(jià)格圖3-9 市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格之間的關(guān)系 第20頁(yè)/共52頁(yè)清算價(jià)值清算價(jià)值：不符合公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的：不符合公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的“交易雙方有較充裕的交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易時(shí)間進(jìn)行交易”或或“交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的”這兩個(gè)這兩個(gè)條件下的價(jià)格。條件下的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格：指估價(jià)人員針對(duì)某種估價(jià)目的，對(duì)某不動(dòng)產(chǎn)在：指估價(jià)人員針對(duì)某種估價(jià)目的，對(duì)某不動(dòng)產(chǎn)在某時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。又稱某時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。又稱：評(píng)估價(jià)、評(píng)估值、評(píng)估額、估價(jià)結(jié)果。：評(píng)估價(jià)、評(píng)估值、評(píng)估額、估價(jià)結(jié)果。 城

12、市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)還是清算價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)還是清算價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)第21頁(yè)/共52頁(yè)按政府對(duì)價(jià)格干預(yù)程度按政府對(duì)價(jià)格干預(yù)程度市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：由經(jīng)營(yíng)者自主經(jīng)營(yíng)制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成：由經(jīng)營(yíng)者自主經(jīng)營(yíng)制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。的價(jià)格。政府指導(dǎo)價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)：指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，：指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。主要有基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格及制定的價(jià)格。主要有基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格及經(jīng)濟(jì)適用

13、房銷售價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格。政府定價(jià)政府定價(jià)：指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按：指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。主要是在城鎮(zhèn)住房制度改革照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。主要是在城鎮(zhèn)住房制度改革中對(duì)出售公有住房實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)。中對(duì)出售公有住房實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)。第22頁(yè)/共52頁(yè)經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格：經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格：指根據(jù)政府規(guī)定的成本構(gòu)成項(xiàng)目和指根據(jù)政府規(guī)定的成本構(gòu)成項(xiàng)目和利潤(rùn)率所確定的價(jià)格。成本構(gòu)成：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察利潤(rùn)率所確定的價(jià)格。成本構(gòu)成：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建

14、筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、貸款建設(shè)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等利息和稅金等7項(xiàng)，利潤(rùn)在項(xiàng)，利潤(rùn)在3%以下。以下。 第23頁(yè)/共52頁(yè)按實(shí)物形態(tài)分類按實(shí)物形態(tài)分類土地價(jià)格土地價(jià)格：簡(jiǎn)稱地價(jià)。：簡(jiǎn)稱地價(jià)。根據(jù)土地性質(zhì)和開(kāi)發(fā)程度分為：生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟根據(jù)土地性質(zhì)和開(kāi)發(fā)程度分為：生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格；地價(jià)格； 建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格：是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用：是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。的土地的價(jià)格。房地價(jià)格房地價(jià)格：又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土：又稱房地混合價(jià)

15、，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有地的價(jià)格，對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有 房地價(jià)格房地價(jià)格 土地價(jià)格土地價(jià)格 建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格第24頁(yè)/共52頁(yè)根據(jù)價(jià)格表示單位分為：根據(jù)價(jià)格表示單位分為：(1)總價(jià)格總價(jià)格：指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格：指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。(2)單位價(jià)格單位價(jià)格：土地單價(jià)是單位土地面積的土地價(jià)格；建筑物單：土地單價(jià)是單位土地面積的土地價(jià)格；建筑物單價(jià)是單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；房地單價(jià)是單位建筑物面價(jià)是單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；房地單價(jià)是單位建筑物面積的房地價(jià)格。積的房地價(jià)格。(3)樓面地價(jià)樓面地價(jià)：一種

16、特殊的土地單價(jià)，是按建筑物面積均攤的土：一種特殊的土地單價(jià)，是按建筑物面積均攤的土地價(jià)格。地價(jià)格。 這三種價(jià)格中哪種價(jià)格不能反映不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平的高低？這三種價(jià)格中哪種價(jià)格不能反映不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平的高低？第25頁(yè)/共52頁(yè)例子例子有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為700元元/m2，乙土地的單，乙土地的單價(jià)為價(jià)為510元元/m2，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，明智的買者會(huì)購(gòu)買哪塊土地？但如果甲土地的容積率為明智的買者會(huì)購(gòu)買哪塊土地？但如果甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為乙土地的容積率為3，其他條件完全相同，則明智的買者會(huì)

17、，其他條件完全相同，則明智的買者會(huì)購(gòu)買哪塊土地？為什么？購(gòu)買哪塊土地？為什么？注意：注意：在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。價(jià)格水平的高低。 第26頁(yè)/共52頁(yè)按不同的經(jīng)濟(jì)行為按不同的經(jīng)濟(jì)行為(1)買賣價(jià)格買賣價(jià)格：是通過(guò)市場(chǎng)買賣交易方式轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的價(jià)格；：是通過(guò)市場(chǎng)買賣交易方式轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的價(jià)格；(2)租賃價(jià)格租賃價(jià)格：是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其不動(dòng)產(chǎn)出租給承租人使：是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其不動(dòng)產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他

18、有價(jià)物 。(3)抵押價(jià)值抵押價(jià)值：從理論上講，不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是假設(shè)債務(wù)履行期屆：從理論上講，不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押不動(dòng)產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者滿債務(wù)人不履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押不動(dòng)產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押不動(dòng)產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。優(yōu)先受償?shù)目畹盅翰粍?dòng)產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。優(yōu)先受償?shù)目铑~包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包額包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。在人的建筑工程價(jià)款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制

19、執(zhí)行費(fèi)用。在實(shí)際估價(jià)中，通常具體為估價(jià)作業(yè)期間的某個(gè)日期實(shí)際估價(jià)中，通常具體為估價(jià)作業(yè)期間的某個(gè)日期(一般為實(shí)地查勘之一般為實(shí)地查勘之日日)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。 第27頁(yè)/共52頁(yè)(4)典價(jià)典價(jià)：是在設(shè)立典權(quán)時(shí)，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣：是在設(shè)立典權(quán)時(shí)，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。典價(jià)往往低于不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。額、商品或其他有價(jià)物。典價(jià)往往低于不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。(5)保險(xiǎn)價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值：是將不動(dòng)產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依：是將不動(dòng)產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。評(píng)估保險(xiǎn)

20、價(jià)值時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍應(yīng)視所投據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。保的險(xiǎn)種而定。(6)課稅價(jià)值課稅價(jià)值：是指為課稅的需要，由估價(jià)人員評(píng)估的作為計(jì)稅：是指為課稅的需要，由估價(jià)人員評(píng)估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。具體的課稅價(jià)值如何，要視稅收政策而定。依據(jù)的價(jià)值。具體的課稅價(jià)值如何，要視稅收政策而定。 (7)征收價(jià)值征收價(jià)值：是政府強(qiáng)制取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。：是政府強(qiáng)制取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。 第28頁(yè)/共52頁(yè)按不動(dòng)產(chǎn)交易付款方式不同按不動(dòng)產(chǎn)交易付款方式不同(1)實(shí)際價(jià)格實(shí)際價(jià)格：是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不：是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者

21、將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。(2)名義價(jià)格名義價(jià)格：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。一次付清的價(jià)格。 第29頁(yè)/共52頁(yè)第30頁(yè)/共52頁(yè)在上述第一種情況下：實(shí)際單價(jià)為在上述第一種情況下：實(shí)際單價(jià)為3000元元m2 ，實(shí)際總價(jià)，實(shí)際總價(jià)為為30萬(wàn)元；不存在名義價(jià)格。萬(wàn)元；不存在名義價(jià)格。在第二種情況下：實(shí)際單價(jià)為在第二種情況下：實(shí)際單價(jià)為3 000X(15)2 850(元元m2)，實(shí)際總價(jià)為萬(wàn)元；名義單價(jià)為實(shí)際總價(jià)為萬(wàn)元；名義單價(jià)為3000元元m2

22、，名義總價(jià)為，名義總價(jià)為30萬(wàn)元。萬(wàn)元。在第三種情況下：實(shí)際總價(jià)為在第三種情況下：實(shí)際總價(jià)為1010(1+5)+10(1+5) 2928(萬(wàn)元萬(wàn)元)，實(shí)際單價(jià)為，實(shí)際單價(jià)為2 928元元m；名義單價(jià)為；名義單價(jià)為3 000元元m2，名義總價(jià)為，名義總價(jià)為30萬(wàn)元萬(wàn)元在第四種情況下：實(shí)際總價(jià)為在第四種情況下：實(shí)際總價(jià)為30(1+5)28.57(萬(wàn)元萬(wàn)元)，實(shí)際單價(jià)為，實(shí)際單價(jià)為2857元元m2 ；名義單價(jià)為；名義單價(jià)為3000元元m2 ，名，名義總價(jià)為義總價(jià)為30萬(wàn)元。萬(wàn)元。在第五種情況下：實(shí)際單價(jià)為在第五種情況下：實(shí)際單價(jià)為3000元元m2 ，實(shí)際總價(jià)為，實(shí)際總價(jià)為30萬(wàn)元；不存在名義價(jià)格。萬(wàn)

23、元；不存在名義價(jià)格。 第31頁(yè)/共52頁(yè)按不動(dòng)產(chǎn)的交割時(shí)間按不動(dòng)產(chǎn)的交割時(shí)間(1)現(xiàn)房?jī)r(jià)格現(xiàn)房?jī)r(jià)格：當(dāng)交易標(biāo)的物為建筑物已建成的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，即：當(dāng)交易標(biāo)的物為建筑物已建成的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，即為現(xiàn)房?jī)r(jià)格為現(xiàn)房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格含土地價(jià)格) ；(2)期房?jī)r(jià)格期房?jī)r(jià)格：是指以目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋：是指以目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋(含含土地土地)為交易標(biāo)的的價(jià)格。為交易標(biāo)的的價(jià)格。 在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等理等)下，期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之下，期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系是：間的關(guān)系是

24、：期房?jī)r(jià)格期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格現(xiàn)房?jī)r(jià)格 一一 預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間 現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)?2頁(yè)/共52頁(yè)交易形式交易達(dá)成日交貨日付款日和付款方式備注現(xiàn)貨交易現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在一次性付清此為典型的現(xiàn)貨交易現(xiàn)在起分期支付未來(lái)一次性付清此稱為賒銷或賒購(gòu)期貨交易現(xiàn)在未來(lái)現(xiàn)在一次性付清此稱為預(yù)購(gòu)或預(yù)售現(xiàn)在起分期支付未來(lái)一次性付清此為典型的期貨交易現(xiàn)貨交易和期貨交易的各種情況現(xiàn)貨交易和期貨交易的各種情況 第33頁(yè)/共52頁(yè)在商品房出售中出現(xiàn)的一組價(jià)格在商品房出售中出現(xiàn)的一組價(jià)格(1)起價(jià)起價(jià)：是指所消售的商品房的最低價(jià)格；：是指所消售的商品

25、房的最低價(jià)格；(2)標(biāo)價(jià)標(biāo)價(jià)：是商品房出售者在其：是商品房出售者在其“價(jià)目表價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格，即賣方的要價(jià)；、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格，即賣方的要價(jià)；(3)成交價(jià)成交價(jià)：是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格；：是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格；(4)均價(jià)均價(jià)：是指所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均：是指所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。第34頁(yè)/共52頁(yè)在拍賣中存在保留價(jià)（底價(jià)）、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià)在拍賣中存在保留價(jià)（底價(jià)）、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià)(1)保留價(jià)保留價(jià)：是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)

26、的可售的最低價(jià)格；：是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格；(2)起拍價(jià)起拍價(jià)：又稱開(kāi)叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣師在拍賣時(shí)首次：又稱開(kāi)叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格；報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格；(3)應(yīng)價(jià)應(yīng)價(jià)：是競(jìng)買人對(duì)拍賣師報(bào)出的應(yīng)允，或是競(jìng)買人自己報(bào)：是競(jìng)買人對(duì)拍賣師報(bào)出的應(yīng)允，或是競(jìng)買人自己報(bào)出的購(gòu)買價(jià)格；出的購(gòu)買價(jià)格；(4)成交價(jià)成交價(jià)：是經(jīng)拍賣師落椎或者以其他公開(kāi)表示買定的方式：是經(jīng)拍賣師落椎或者以其他公開(kāi)表示買定的方式確定后的競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)。確定后的競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)。第35頁(yè)/共52頁(yè)補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià)：是指國(guó)有土地使用者因改變土地用途等而向國(guó)家補(bǔ)補(bǔ)地價(jià)：是指國(guó)有

27、土地使用者因改變土地用途等而向國(guó)家補(bǔ)交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補(bǔ)地價(jià)的情交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有如下形主要有如下3類：類：土地使用者改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃土地使用者改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件；限制條件；土地使用者延長(zhǎng)土地使用年限土地使用者延長(zhǎng)土地使用年限(包括出讓土地使用權(quán)期滿包括出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期后續(xù)期)；土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等)。第36頁(yè)/共52頁(yè) 對(duì)于改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制對(duì)于改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件的，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上等于改變后的地價(jià)與改變前的條件的，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上等于改變后的地價(jià)與改變前的地價(jià)之差，即地價(jià)之差，即 補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià) 改變后的地價(jià)改變后的地價(jià) 一一 改變前的地價(jià)改變前的地價(jià)例子：某宗土地總面積例子：某宗土地總面積1000m2，容積率為，容積率為3，對(duì)應(yīng)的土地單，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為價(jià)為450元元m2