武漢大學(xué)法律專業(yè)自學(xué)考試畢業(yè)論文試析房屋租賃合同中當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)

1、湖北省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)論文論文題目 試析房屋租賃合同中當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)主考學(xué)校： 武漢大學(xué) 專 業(yè)： 法 律 指導(dǎo)教師： 考生姓名： 準(zhǔn)考證號(hào)： 工作單位： 2008年9月1日內(nèi) 容 提 要隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以租房經(jīng)營(yíng)、租房居住等為內(nèi)容的租賃合同逐漸增多，雖然中華人民共和國(guó)合同法（以下法律名稱均省略“中華人民共和國(guó)”）“租賃合同”一章對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了較詳細(xì)的規(guī)定，但由于房屋租賃合同的標(biāo)的具有特殊性，除受合同法調(diào)整外還受擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)管理法、治安管理處罰法等相關(guān)法律調(diào)整，租賃雙方容易忽視法定的權(quán)利和義務(wù)，因此房屋租賃合同糾紛也逐漸增多。文章從房屋租賃合同的實(shí)質(zhì)要件和形式要件入手，分

2、別從合同法中普遍性規(guī)定和其他相關(guān)法律中特別規(guī)定兩方面對(duì)房屋租賃合同中雙方權(quán)利義務(wù)展開論述，最后以理論結(jié)合實(shí)際的方法對(duì)法律實(shí)踐過(guò)程中的部分難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析。關(guān)鍵詞：租賃合同；合同法；權(quán)利義務(wù) ；實(shí)踐難點(diǎn) 筆者在執(zhí)業(yè)過(guò)程中起草過(guò)房屋租賃合同，也辦理過(guò)房屋租賃合同糾紛案件，一個(gè)最大的體會(huì)就是雖然合同法“租賃合同”一章對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了較詳細(xì)的規(guī)定，但由于房屋租賃合同作為租賃合同中特殊的一種除受合同法調(diào)整外還受擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)管理法、治安管理處罰法等相關(guān)法律調(diào)整，因此實(shí)踐中有些權(quán)利義務(wù)容易被忽視。另外筆者在處理一些具體案件時(shí)也遇到過(guò)一些難點(diǎn)，比如承租方能否以出租方未給付稅票作為不給付租金的抗辯理

3、由，比如“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”是否必然衍生出“優(yōu)先承租權(quán)”，比如如何認(rèn)定“轉(zhuǎn)租”、“轉(zhuǎn)讓”及“承包”三者的區(qū)別，比如國(guó)有房屋出租是否必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估等等，因此在本文中筆者試從合同法規(guī)定的一般權(quán)利義務(wù)、相關(guān)法律規(guī)定的特殊權(quán)利義務(wù)以及法律實(shí)務(wù)中難點(diǎn)問(wèn)題處理等方面進(jìn)行論述和探討。一、房屋租賃合同概念、實(shí)質(zhì)要件及形式要件合同法第二百一十二條對(duì)租賃合同下的定義是：“租賃合同是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，城市房地產(chǎn)管理法第五十二條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為”，綜合上述規(guī)定，房屋租賃合同就是房屋所有權(quán)人將房屋有期

4、限的交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。從該定義可以看出房屋租賃合同具有如下特征：一是房屋租賃合同是轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)的合同，在租賃的有效期內(nèi)，承租人只能對(duì)房屋占有、使用、收益，而不能任意處分房屋。租賃期滿，承租人要將房屋返還出租人，房屋的所有權(quán)或處分權(quán)仍屬于出租人；二是房屋租賃合同具有期限性，出租人只是將房屋使用收益權(quán)在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給承租人，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此承租人不可能對(duì)房屋永久地使用，各國(guó)法律一般都對(duì)租賃期限的最長(zhǎng)時(shí)間有所限制，我國(guó)合同法規(guī)定，租賃期限最長(zhǎng)不能超過(guò)20年；三是承租人取得房屋的使用權(quán)是以支付租金為代價(jià)，支付租金是租賃合同的本質(zhì)特征，這一特征使房屋租賃合同區(qū)別于借用

5、合同；四是房屋租賃合同是雙務(wù)有償?shù)暮贤?，出租人和承租人均享有?quán)利和承擔(dān)義務(wù)，出租人須將房屋交付承租人，并保證房屋符合約定的使用狀態(tài)。承租人負(fù)有妥善保管房屋并按約定按期向出租人支付租金的義務(wù)，任何一方當(dāng)事人在享有權(quán)利的同時(shí)都是以履行一定義務(wù)為代價(jià)的，因此，租賃合同是雙務(wù)有償?shù)暮贤?。房屋租賃合同作為民事法律行為中的一種，其實(shí)質(zhì)要件與民事法律行為實(shí)質(zhì)要件既有聯(lián)系又有區(qū)別，具體而言房屋租賃合同的實(shí)質(zhì)要件有：一是出租人與承租人具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和行為能力，只有具有民事行為能力的人才能進(jìn)行民事法律行為這是不言而喻的，合同法第九條明確規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力”，對(duì)

6、于房屋租賃合同一方是自然人其所應(yīng)具備的權(quán)利能力和行為能力在此不作展開，需要說(shuō)明的是關(guān)于法人的民事權(quán)利能力和民事行為能力問(wèn)題，民法通則第四十二條規(guī)定：“企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)在核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)”，那么企業(yè)法人經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)不具備房屋租賃業(yè)務(wù)，企業(yè)法人是否就不能出租房屋呢，答案是否定的，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（一）第十條規(guī)定：“當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無(wú)效。但違反國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外”；二是合同雙方意思表示真實(shí)，所謂意思表示真實(shí)是指行為人表現(xiàn)于外部的意思與其真實(shí)的意愿是一致的，如果合同一方的意思表示是在外

7、部力量的影響或強(qiáng)制下所進(jìn)行的如欺詐、脅迫等情況，則房屋租賃合同效力受到嚴(yán)重影響，為什么說(shuō)是嚴(yán)重影響而不直接說(shuō)無(wú)效，是因?yàn)閭鹘y(tǒng)民法理論認(rèn)為這種意思表示是無(wú)效的民事行為，民法通則第五十八條規(guī)定：“下列民事行為無(wú)效：（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的，無(wú)效的民事行為，從行為開始起就沒(méi)有法律約束力”，但合同法以是否“損害國(guó)家利益”為前提將欺詐、脅迫下訂立的合同分為自始無(wú)效的合同和可撤銷的合同，合同法第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益”，第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)

8、構(gòu)變更或者撤銷：一方以欺詐、脅迫手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷”；三是合同不違反法律或損害社會(huì)公共利益，需要說(shuō)明的是對(duì)于“法律”的外延，傳統(tǒng)民法與合同法同樣存在差別，民法通則第五十八條規(guī)定：“下列民事行為無(wú)效：（五）違反法律或者社會(huì)公共利益的”，按鄭立、王作堂主編的民法學(xué)（第二版）（全國(guó)高等教育自學(xué)考試教材）的理論，此處的“法律”作廣義解釋，包括“國(guó)家頒布的法律、決議和各級(jí)政府機(jī)關(guān)所發(fā)布的決定、條例等民事法律規(guī)范”，而合同法第五十二條則規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，從本條可以看

9、出，此處“法律”只作狹義解釋，不能任意擴(kuò)大范圍，因此違反地方性法規(guī)、行政規(guī)章、地方政府規(guī)章不會(huì)必然導(dǎo)致合同無(wú)效。應(yīng)當(dāng)特別注意的是違反的必須是法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定才會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，因?yàn)榉伞⑿姓ㄒ?guī)包含強(qiáng)制性規(guī)定和任意性規(guī)定，強(qiáng)制性規(guī)定排除了合同當(dāng)事人的意思自由，即當(dāng)事人在合同中不得合意排除法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的適用。對(duì)任意性規(guī)定，當(dāng)事人可以約定排除，如當(dāng)事人可以約定商品的價(jià)格。另外，法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定與法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定是不同的。法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是指法律、行政法規(guī)中的規(guī)定人們不得為某些行為或者必須為某些行為，如法律規(guī)定當(dāng)事人訂立的合同必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門的審批等

10、都屬于強(qiáng)制性規(guī)定；而法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定只是指規(guī)定人們不得為某些行為的規(guī)定。由此可見(jiàn)，法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)當(dāng)包括法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。房屋租賃的形式要件。所謂形式要件是指當(dāng)事人意思表示的形式，合同法第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式”，第二百一十五條規(guī)定：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”，根據(jù)上述規(guī)定可以看出合同法對(duì)租賃合同是否采用書面形式未作強(qiáng)制性要求，那么房屋租賃合同是否也是一樣呢？筆者認(rèn)為適用法律時(shí)

11、一定要注意方法，以筆者的經(jīng)驗(yàn)，除了縱向查找法律外還應(yīng)當(dāng)橫向聯(lián)系相關(guān)法律的規(guī)定，因此要回答這個(gè)問(wèn)題，就要跳出合同法的規(guī)定，查找相關(guān)法律規(guī)定，實(shí)際上城市房地產(chǎn)管理法第五十三條已明確規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同”。房屋租賃合同若未采用書面形式，其效力在司法實(shí)踐中多會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。二、合同法關(guān)于房屋租賃合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定（一）出租人交付租賃房屋的義務(wù)和瑕疵擔(dān)保義務(wù)。合同法第二百一十六條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”， 本條規(guī)定了出租人的兩項(xiàng)義務(wù)，一是交付義務(wù)，所謂交付是指將房屋轉(zhuǎn)移占有至承租人，承租人要取得房屋使用權(quán)就

12、必須對(duì)該房屋占有，占有是使用的前提，因此，承租人有權(quán)要求出租人按照約定交付房屋。所謂按照約定交付是指按照約定的交付標(biāo)的、交付方式、交付時(shí)間向承租人交付房屋；二是對(duì)房屋的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，包括物的瑕疵擔(dān)保和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保。物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)主要是房屋效用的瑕疵擔(dān)保，即出租人應(yīng)保證房屋具備應(yīng)有的使用價(jià)值。一般情況下，承租人訂立合同時(shí)，知道房屋有瑕疵的，出租人不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，承租人無(wú)權(quán)要求出租人進(jìn)行維修，減少租金或解除合同。但在危及承租人的安全或健康的情況下，即使承租人知道房屋有瑕疵，出租人也要負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，合同法第二百三十三條的規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃

13、物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同”。 權(quán)利的瑕疵擔(dān)保是指出租人擔(dān)保第三人不能就房屋主張任何權(quán)利，合同法第二百二十八條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金”，需要注意的是出租人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保還有一個(gè)前提條件是承租人在訂立合同時(shí)不知道有權(quán)利瑕疵，如果承租人在訂立合同時(shí)明知出租人對(duì)該房屋沒(méi)有處分權(quán)，而自愿承擔(dān)第三人主張權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)，出租人不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。另外承租人接到第三人主張權(quán)利的請(qǐng)求后，承租人負(fù)有及時(shí)通知出租人的義務(wù)，如果承租人怠于通知致使出租人能夠救濟(jì)而未能及時(shí)救濟(jì)，則出租人對(duì)承租人的損失不負(fù)賠償責(zé)任。（二）出租人維修義務(wù)

14、（可轉(zhuǎn)移負(fù)擔(dān)）。出租人的維修義務(wù)派生于出租人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指在房屋出現(xiàn)不符合約定的使用狀態(tài)時(shí)，如出現(xiàn)水、電、氣管線損壞、房屋漏水等情況時(shí)，出租人必須對(duì)該房屋進(jìn)行修理和維護(hù)，以保證房屋具備應(yīng)有性能，保證承租人能夠正常使用房屋。出租人承擔(dān)維修義務(wù)的前提條件是承租人必須是按照約定的方法或房屋性質(zhì)使用房屋情況下出現(xiàn)的正常損耗，若是承租人使用和保管不善造成的，出租人不承擔(dān)維修義務(wù)。至于維修的期限、維修費(fèi)用負(fù)擔(dān)及維修的影響承租人使用的處理，合同法第二百二十一條明確規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃

15、物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期”， 另外出租人無(wú)正當(dāng)理由在承租人通知的合理期限內(nèi)拒不履行其維修義務(wù)的，就構(gòu)成根本違約，承租人可依據(jù)本法有關(guān)規(guī)定，解除合同并請(qǐng)求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。合同法雖然規(guī)定了在一般情況下維修義務(wù)由出租人負(fù)擔(dān)，但并非在所有的情況下維修的義務(wù)都由出租人承擔(dān)，合同法第二百二十條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外”，也就是說(shuō)當(dāng)事人之間可以約定由承租人承擔(dān)維修義務(wù)，轉(zhuǎn)移出租人的維修義務(wù)。（三）承租人支付租金的義務(wù)。合同法第二百二十六條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金”，支付租金是承租人的基本義務(wù)，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時(shí)間、金額

16、、方式向出租人支付租金，因?yàn)槌鲎馊顺鲎夥课莸哪康氖鞘杖∽饨穑凶馊巳〉梅课莸氖褂脵?quán)必須以支付租金為代價(jià)。實(shí)踐中由于各種原因，房屋租賃合同存在租金支付期限不明的情況，合同法第二百二十六條對(duì)此做出了規(guī)定：“對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付”。對(duì)于承租人拒付或遲延支付租金，合同法第二百二十七條規(guī)定：“承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，所謂“正當(dāng)

17、理由”筆者認(rèn)為主要有不可抗力、意外事件、出租人未履行義務(wù)導(dǎo)致的履行抗辯等等，至于“合理期限”，城市私有房屋條例（國(guó)發(fā)1983194號(hào)）第二十一條規(guī)定：“承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同：（三）承租人累計(jì)6個(gè)月不交租金的”，城市房屋租賃管理辦法（1995年4月28日，建設(shè)部令第42號(hào)）第二十四條規(guī)定：“承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：（四）拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的”，筆者認(rèn)為，從保護(hù)出租人權(quán)利角度出發(fā)，是否是“合理期限”不能僅僅按“累計(jì)六個(gè)月以上”一概而論，而應(yīng)首先遵守合同中關(guān)于期限的約定，如果合同中未作約定，則根據(jù)根據(jù)到期租金

18、額、承租人支付能力及出租人經(jīng)濟(jì)狀況等因素來(lái)確定。（四）承租人按約定的方法使用房屋的義務(wù)。這是承租人另一項(xiàng)基本義務(wù)，由于承租人對(duì)房屋只是獲得使用權(quán)和收益權(quán)，最終要將房屋返還出租人，承租人有義務(wù)保證房屋的安全和完整，并使返還的房屋仍然具有使用效用，不同使用方法對(duì)房屋造成損耗的程度不同，因此，承租人使用租賃物應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用。合同法第二百一十七條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用”。所謂按約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用，對(duì)于房屋租賃來(lái)說(shuō)無(wú)外乎兩種，一是做住房用途，一是做商業(yè)經(jīng)營(yíng)用途，

19、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用途又可細(xì)分為很多種，如開飯店、開商店等，需要注意的是物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第七十七條對(duì)將住宅改變用途為經(jīng)營(yíng)性用房作了限制，該條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”，也就是說(shuō)在特定情況下，當(dāng)事人雙方約定的房屋使用用途與房屋本身的性質(zhì)不同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定并經(jīng)利害關(guān)系人同意。承租人按照約定的方法或房屋的性質(zhì)使用房屋，造成的正常損耗，承租人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任，反之則構(gòu)成根本違約，造成房屋損害的，出租人有權(quán)要求承租人賠償損失并解除合同。（五）承租人

20、妥善保管房屋的義務(wù)。承租人對(duì)房屋享有占有和使用權(quán)，承租人使用完畢后，必定要將房屋返還給出租人，為使返還時(shí)的房屋符合使用前的狀態(tài)或性能，承租人必須保管好房屋。妥善保管義務(wù)主要包括，一是要按照約定的使用方法或房屋本身的性質(zhì)保管房屋，二是在使用過(guò)程中對(duì)房屋進(jìn)行正常的維修，三是當(dāng)房屋出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)及時(shí)通知和協(xié)助出租人。承租人如果保管不善造成房屋毀損、滅失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。（六）承租人租賃期滿返還房屋的義務(wù)。這包括三方面的內(nèi)容，一是承租人應(yīng)于租賃關(guān)系終止時(shí)將房屋返還出租人占有使用，二是承租人返還的房屋應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者房屋性質(zhì)使用后的狀態(tài)，比如承租人未經(jīng)出租人同意對(duì)租賃物改善或增設(shè)他物，返還時(shí)應(yīng)當(dāng)恢

21、復(fù)原狀，三是承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還。對(duì)于出租人來(lái)說(shuō)則應(yīng)積極督促承租人返還，如果租賃期滿，承租人繼續(xù)使用房屋，而出租人沒(méi)有提出異議，那么原租賃合同的期限將根據(jù)合同法第二百三十六條的規(guī)定繼續(xù)有效，只是租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ?，這種續(xù)訂合同的方法又稱法定期限更新。（七）承租人獲得收益的權(quán)利。合同法第二百一十二條對(duì)租賃合同的定義首先明確了承租人獲得收益的基本權(quán)利，在第二百二十五條中又作出專門規(guī)定，該條規(guī)定：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外?！保凶馊艘蛘加?、使用房屋而獲得的效益包括兩類，一是占有房屋而產(chǎn)生的收益，二是使用房屋產(chǎn)生的收益，如租賃房屋用作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收

22、益，如承租人依法轉(zhuǎn)租房屋時(shí)獲得的收益等等。需要注意的是在承租人獲得收益是基本原則，但如果當(dāng)事人有特別約定的，從其約定，筆者遇到較多的就是約定轉(zhuǎn)租收益歸屬問(wèn)題。（八）承租人“買賣不破租權(quán)”?！百I賣不破租賃”是租賃合同的一項(xiàng)基本制度，是指出租人在租賃合同期限內(nèi)將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，租賃合同對(duì)新所有權(quán)人有效具有約束力?！百I賣不破租賃”原則各國(guó)民法都有所體現(xiàn)，只是區(qū)分了動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)合同法則未按是否動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行區(qū)分，均一律適用該原則。該原則是租賃權(quán)對(duì)抗效力的表現(xiàn)，是債權(quán)物權(quán)化的典型表現(xiàn)，也是傳統(tǒng)民法中物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的一個(gè)例外。其構(gòu)成要件有四個(gè)，一是房屋租賃合同已成立并有效；二是房屋已實(shí)際

23、交付承租人占有使用；三是所有權(quán)變動(dòng)是在租賃期間；四是出租人將房屋的所有權(quán)讓與了第三人。只要具備上述條件，即使買受人是善意的、不知道該租賃合同存在，租賃關(guān)系仍然能夠?qū)官I受人。需要注意的是“買賣不破租賃”并不限于出租人出售房屋的情況，還應(yīng)包括房屋抵押、贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)甚至合伙投資等等所有權(quán)變動(dòng)的行為。（九）承租人“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指承租人在出租人出賣租賃物時(shí)，在同等條件下優(yōu)先于他人購(gòu)買該租賃物的權(quán)利。根據(jù)本條規(guī)定，承租人對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅限于房屋。優(yōu)先

24、購(gòu)買權(quán)具有以下基本特點(diǎn)是：第一優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種法定的權(quán)利，必須由法律直接規(guī)定。第二優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是請(qǐng)求權(quán)，不是直接對(duì)物享有權(quán)利，也不能直接對(duì)抗第三人，優(yōu)先權(quán)行使前不影響出租人與其他人進(jìn)行協(xié)商。第三優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是專屬于承租人的權(quán)利，不能讓與他人。第四優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種附條件的請(qǐng)求權(quán)，即以同等條件為前提。 實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)需要具備下列條件：一是必須在租賃合同的存續(xù)期間內(nèi)。 二是在同等的條件下購(gòu)買，所謂同等條件是指承租人與其他購(gòu)買人買賣條件等同，包括價(jià)格、付款期限和方式等等，非同等條件下，承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。三是必須在合理期限內(nèi)行使，如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，而承租人在合

25、理期限內(nèi)沒(méi)有購(gòu)買的意思表示，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)喪失。反之出租人在出賣租賃房屋時(shí)沒(méi)在合理期限內(nèi)通知承租人，沒(méi)給給承租人考慮是否購(gòu)買該房屋的時(shí)間，或者在合理期限內(nèi)承租人未作出放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的表示，出租人就不得在這個(gè)期限內(nèi)將該房屋賣給他人，如果出租人違反了該項(xiàng)規(guī)定，承租人可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)該買賣合同無(wú)效。另外如果是共有房屋出賣，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，共有權(quán)人的優(yōu)先權(quán)購(gòu)買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先贖買權(quán)。（十）承租人死亡后的權(quán)利。合同法第二百三十四條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋”。在實(shí)踐過(guò)程中適用該條應(yīng)當(dāng)注意以下幾方面，一是本條中的房屋僅限于作為生活資料的房

26、屋，“住”是公民的基本生活需要，一般以戶為單位，如果房屋租賃合同上的承租人死亡后直接解除租賃關(guān)系，必將損害其他共同居住人的利益，因此本條規(guī)定了承租人生前共同居住人的居住權(quán)利，對(duì)于用作生產(chǎn)資料的經(jīng)營(yíng)性用房則不適用該條規(guī)定；二是本條規(guī)定并非承租權(quán)繼承，住房租賃中承租人取得的只是房屋的使用權(quán)，所以只有共同居住的人才有繼續(xù)居住的權(quán)利；三是共同居住的人可以繼續(xù)租賃原住房，但應(yīng)當(dāng)與出租人辦理變更手續(xù)，變更承租人。（十一）承租人在房屋滅失情況下的請(qǐng)求權(quán)。如果承租人盡到善良管理人的義務(wù)，由于不可歸責(zé)于承租人的原因造成房屋毀損滅失，承租人可以請(qǐng)求減付或不付租金，如果致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，承租人還可以解除合同。一

27、般情況下不可歸責(zé)于承租人的原因有以下幾種情況：一是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的不可抗力，比如本次汶川地震造成大量房屋倒塌，這種情況下按本條規(guī)定承租人不承擔(dān)房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)，而且有權(quán)利請(qǐng)求不付租金或解除合同，這符合民法上的一般原則，即對(duì)物的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是以誰(shuí)享有所有權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)的，即所有權(quán)人承擔(dān)對(duì)物的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。在租賃合同中，多數(shù)情況下，出租人是房屋的所有人至少是可以支配房屋的人，當(dāng)發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由的情況，房屋毀損、滅失了，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出租人來(lái)承擔(dān)；二是出租人怠于或不履行義務(wù)造成房屋毀損滅失的，比如出租人負(fù)有維修義務(wù)的情況下，承租人要求維修房屋漏水，但出租人遲遲不維修，最終導(dǎo)致

28、房屋倒塌，這種情況下承租人同樣具有請(qǐng)求不付租金或解除合同的權(quán)利。需要說(shuō)明的是本條中請(qǐng)求減付或不付租金與解除合同是不同的權(quán)利，解除合同是法定解除，不是請(qǐng)求權(quán)，而是形成權(quán)，即承租人主張解除合同的，只要通知到達(dá)出租人，合同即行解除，如果出租人對(duì)此有異議，只能提請(qǐng)?jiān)V訟或仲裁，由人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)承租人行使解除權(quán)的效力進(jìn)行確認(rèn)。 （十二）轉(zhuǎn)租中雙方權(quán)利義務(wù)。轉(zhuǎn)租是指承租人將房屋再出租給第三人使用收益，承租人與第三人形成新的租賃關(guān)系，但承租人與出租人的租賃關(guān)系仍然存在的一種交易形式。合同法第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租

29、賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。根據(jù)該條規(guī)定，我國(guó)對(duì)轉(zhuǎn)租的限定要求是必須經(jīng)出租人同意，因此轉(zhuǎn)租包括經(jīng)出租人同意和未經(jīng)出租人同意兩種情況。經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租才是有效的，這種情況下形成了出租人、承租人、第三人（次承租人）三個(gè)當(dāng)事人、兩個(gè)合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，第一出租人與承租人之間的租賃關(guān)系不受轉(zhuǎn)租影響繼續(xù)有效，承租人依然應(yīng)向出租人支付租金，依然應(yīng)于合同期滿按期返還租賃房屋，而且承租人還要對(duì)第三人（次承租人）造成的房屋損失承擔(dān)違約責(zé)任。第二出租人與第三人（次承租人）之間沒(méi)有合同關(guān)系，但第三人（次承租人）可以向出租人直接支付

30、租金，出租人也可以對(duì)第三人（次承租人）造成的房屋損失基于物權(quán)向第三人（次承租人）主張侵權(quán)責(zé)任。第三租賃合同終止或解除時(shí)，承租人與第三人（次承租人）之間的再租賃關(guān)系隨之終止，因?yàn)榇纬凶夂贤腔谇耙粋€(gè)租賃合同訂立的。至于如何認(rèn)定出租人是否“同意”，筆者認(rèn)為主要從三個(gè)方面認(rèn)定，一是在租賃合同明確約定承租人有權(quán)轉(zhuǎn)租，二是租賃期間承租人征得出租人同意（同意采用口頭或書面形式要視合同約定），三是事前雖未經(jīng)出租人同意，但事后出租人知道后予以承認(rèn)或不反對(duì)的，按合同法五十一條無(wú)權(quán)處分人訂立合同的規(guī)定可以視為出租人同意轉(zhuǎn)讓。未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租往往能讓承租人獲得暴利，但層層轉(zhuǎn)租使得租金節(jié)節(jié)攀高，削弱了出租人對(duì)房

31、屋的管理和掌控能力，增加了出租人要求返還房屋的困難或使房屋毀損加重，最終侵害了出租人的利益，因此出租人有權(quán)解除合同，并追究承租人的違約責(zé)任。即使是第三人（次承租人）是善意的，第三人（次承租人）也只能要求承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。（十三）房屋改善及添附中雙方權(quán)利義務(wù)。合同法第二百二十三條的規(guī)定，已經(jīng)明確承租人只有經(jīng)出租人同意，才可以對(duì)房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物，未經(jīng)同意的而擅自進(jìn)行改善或增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。所謂改善是指對(duì)租賃物不改變外觀開關(guān)，只對(duì)性能進(jìn)行改善，所謂增設(shè)他物，也就是民法理論上的添附，是指在原有的租賃物基礎(chǔ)上添加他物，如在房間安裝空調(diào)等。對(duì)經(jīng)過(guò)同意進(jìn)行的改善或增

32、設(shè)他物在租賃期限屆滿時(shí)如何處理，合同法沒(méi)有給出答案，因此必須依據(jù)其他法律法規(guī)中的規(guī)定，最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）（法（辦）發(fā)19886號(hào)）第八十六條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒(méi)有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”，據(jù)此可以看出，租賃期滿改善和增設(shè)他物的處理應(yīng)遵循這樣一個(gè)規(guī)則，首先有約定的，按雙方約定執(zhí)行；沒(méi)有約定的，如果可以拆除，承租人最好拆除，承租人也有權(quán)拆除，因?yàn)槌鲎馊瞬幌Ｍ凶?/p>

33、人對(duì)租賃物進(jìn)行添附，這種添附增加了價(jià)值，出租人是要付出對(duì)價(jià)的；沒(méi)有約定又不能拆除，可以折價(jià)歸出租人所有。   二、其他法律關(guān)于房屋租賃合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定（一）承租人提供身份證件，出租人詳細(xì)登記的義務(wù)。對(duì)于作為生活資料的居住房屋租賃，治安管理處罰法第五十七條第一款明確規(guī)定房屋出租人不得將房屋出租給無(wú)身份證件的人居住，而且必須按規(guī)定登記承租人姓名、身份證件種類和號(hào)碼，雖然該規(guī)定不會(huì)影響房屋租賃合同的效力，但如果出租人違反了則應(yīng)承擔(dān)行政處罰責(zé)任，出租人將被處以二百元以上五百元以下罰款。（二）出租人舉報(bào)承租人違法行為的義務(wù)。同樣是居住房屋租賃，治安管理處罰法第五十七條第二款規(guī)

34、定房屋出租人明知承租人利用出租房屋進(jìn)行犯罪活動(dòng)，不向公安機(jī)關(guān)報(bào)告的，處二百元以上五百元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處五日以下拘留，可以并處五百元以下罰款。（三）出租人抵押告知義務(wù)。擔(dān)保法第四十八條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”，根據(jù)上述規(guī)定，抵押人將房屋抵押有書面告知承租人的義務(wù)，原租賃合同繼續(xù)有效，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后仍然適用“買賣不破租”原則對(duì)受讓人有效。至于將已抵押的房屋出租，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適

35、用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第六十六條的規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。但如果抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，未書面告知承租人已抵押的情況，抵押人對(duì)承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。（四）出租人納稅的義務(wù)。根據(jù)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，出租人出租房屋應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅等等稅費(fèi)。（五）其他權(quán)利義務(wù)。對(duì)以劃撥方式取得的國(guó)有土地上的房屋出租法律有特別規(guī)定，城市房地產(chǎn)管理法第五十五條規(guī)定：“以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得的使用權(quán)的國(guó)有土地上建

36、成的房屋出租人，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。三、實(shí)踐中難點(diǎn)問(wèn)題的分析（一）稅金負(fù)擔(dān)主體及承租方能否以出租方未給付稅票作為不履行給付租金義務(wù)的抗辯理由。筆者在法律實(shí)踐過(guò)程中曾遇到此類案件，筆者代理的當(dāng)事人是出租方，出租方與承租方均為自然人，雙方簽訂了期限為五年的租賃合同，租金支付時(shí)間為每一租賃年度期滿時(shí)，在簽訂合同時(shí)雙方未約定稅票的開具及稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題，第一年期滿后，由于承租方經(jīng)營(yíng)不善不能及時(shí)支付租金，承租方便以出租方應(yīng)先開稅票，承租方再給租金為理由拒不支付，對(duì)此筆者認(rèn)為關(guān)鍵點(diǎn)在于開具稅票是承租人的主給付義務(wù)還是從給付義務(wù)，筆者認(rèn)為，開具稅票是否是主給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)視情

37、況而定，一般來(lái)說(shuō)作為雙務(wù)合同的房屋租賃合同中出租人最主要的義務(wù)是將房屋交付承租人使用，并使房屋具有使用價(jià)值，所以出租人雖有開具稅票的義務(wù)，但開具稅票并非主給付義務(wù)，只要出租人將房屋交付承租人，承租人正常使用了就應(yīng)當(dāng)給付租金，至于出租人拒不開具，承租人可以通過(guò)向稅務(wù)機(jī)關(guān)舉報(bào)或起訴的途徑取得稅票，并讓出租人受到行政、刑事處罰。不過(guò)值得商榷的是，根據(jù)發(fā)票管理辦法第二十二條的規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證，因此如果承租方是一個(gè)會(huì)計(jì)制度完善的企業(yè)法人，不開具發(fā)票勢(shì)必對(duì)企業(yè)法人的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)嚴(yán)重影響，最終導(dǎo)致企業(yè)法人利益減損，這種情況下開具稅票的從給付義務(wù)與合同目的實(shí)現(xiàn)具有密切聯(lián)系，筆者認(rèn)為

38、在這種情況下，承租人應(yīng)當(dāng)是可以不付或少付租金的，因?yàn)槠浞贤瑫r(shí)履行抗辯權(quán)構(gòu)成要件。其一出租人有開具稅票的義務(wù)，雖然該義務(wù)不是主給付義務(wù)，但其履行與合同目的的實(shí)現(xiàn)具有密切關(guān)系，因此它與主給付義務(wù)有牽連關(guān)系，產(chǎn)生同時(shí)抗辯權(quán)；其二給付租金與開具稅票可以同時(shí)履行；其三出租人只要向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，完全可以履行開具稅票的義務(wù)。（二）轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓、承包的法律辯析。房屋轉(zhuǎn)租、房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓以及承包經(jīng)營(yíng)是三種完全不同的法律行為，由于房屋租賃合同雙方當(dāng)事人法律知識(shí)有限以及出于故意規(guī)避法律的需要，這三種法律行為被混淆，比如為規(guī)避房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意的規(guī)定，很多當(dāng)事人便采用所謂的“承包”方法對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行轉(zhuǎn)租。為

39、明確這三者之間的差別，筆者現(xiàn)就遇到的案例作以下分析。首先，我們必須明確這三種法律行為的概念。房屋轉(zhuǎn)租是指承租人將房屋再出租給第三人使用收益，承租人與第三人形成新的租賃關(guān)系，但承租人與出租人的租賃關(guān)系仍然存在的一種交易形式。房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓是指房屋租賃合同承租人依法將合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，包括合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓、合同義務(wù)轉(zhuǎn)讓和合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓，在此我們只研究承租人權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。全民所有制工業(yè)企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制暫行條例對(duì)承包經(jīng)營(yíng)下的定義是在堅(jiān)持企業(yè)的社會(huì)主義全民所有制的基礎(chǔ)上，按照所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則，以承包經(jīng)營(yíng)合同形式，確定國(guó)家與企業(yè)的責(zé)權(quán)利關(guān)系，使企業(yè)做到自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的經(jīng)營(yíng)

40、管理制度。關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租與房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓的差別。根據(jù)前述概念可知，房屋轉(zhuǎn)租并不影響原合同的效力，承租人的主體身份不變，只是存在出租人、承租人、第三人（次承租人）三方當(dāng)事人，存在租賃合同與轉(zhuǎn)租合同兩個(gè)合同關(guān)系，承租人承擔(dān)較大的法律責(zé)任。而房屋租賃合同概括轉(zhuǎn)讓后，原承租人與出租人簽訂的租賃合同終止，承租人退出租賃，不再承擔(dān)相關(guān)權(quán)利義務(wù)，轉(zhuǎn)讓受讓方取得承租人身份直接與出租人簽訂房屋租賃合同，最終形成只有兩方當(dāng)事人，只有一份租賃全合同的法律關(guān)系，此種方式，原承租人在交易完成后無(wú)需承擔(dān)任何義務(wù)。至于二者相同之處則在于均要得到對(duì)方同意。筆者在工作過(guò)程中曾有相當(dāng)多的當(dāng)事人前來(lái)咨詢能否以“承包”的形式規(guī)避轉(zhuǎn)租

41、要經(jīng)出租人同意的限定條件，他們的相似之處都在于，租賃他人房屋進(jìn)行工商登記取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后合法經(jīng)營(yíng)，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中因特殊原因要轉(zhuǎn)租，無(wú)法取得出租人的同意，便將自己添置的財(cái)產(chǎn)連同營(yíng)業(yè)執(zhí)照及房屋“承包”給他人經(jīng)營(yíng)，收取固定的承包費(fèi)（基本與租金相同），他們認(rèn)為這樣做仍然是以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營(yíng)者名義經(jīng)營(yíng)，因此不屬于轉(zhuǎn)租。筆者查找了相關(guān)法律發(fā)現(xiàn)：其一，對(duì)于承包經(jīng)營(yíng)這種形式法律明確允許的只有國(guó)有集體企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)、外國(guó)（地區(qū)）企業(yè)承包或接受委托經(jīng)營(yíng)管理外商投資企業(yè)或承包經(jīng)營(yíng)內(nèi)資企業(yè)以及中外合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)。其二，法律明確禁止承包經(jīng)營(yíng)的有：個(gè)體工商戶承包經(jīng)營(yíng)，在對(duì)關(guān)于個(gè)體工商戶可否由他人承包經(jīng)營(yíng)的請(qǐng)示

42、的答復(fù)（工商個(gè)字1995第254號(hào)）中明確答復(fù)，個(gè)體工商戶在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后自己不經(jīng)營(yíng)而由他人承包經(jīng)營(yíng)是違法的，另外國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)藥品管理工作的緊急通知（國(guó)發(fā)199453號(hào)）規(guī)定了藥品生產(chǎn)和批發(fā)企業(yè)也不得承包給個(gè)人經(jīng)營(yíng)。其三，對(duì)于其他經(jīng)營(yíng)主體能否實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)則沒(méi)有明確的規(guī)定。但無(wú)論是公司類型的企業(yè)還是合伙類型的企業(yè)，對(duì)投資人來(lái)說(shuō)均有一個(gè)基本原則，就是擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)盈虧，不可能存在承包給他人后收取固定的承包費(fèi)旱澇保收的情況，綜合上述問(wèn)題筆者認(rèn)為如此規(guī)避方法的法律風(fēng)險(xiǎn)太大，如果承包合同最終被認(rèn)定轉(zhuǎn)租，則承租人要向出租人和第三人（次承租人）承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，如果承包合同被認(rèn)定為有效則又要面臨對(duì)承包人行為承擔(dān)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。所以筆者不贊成采用這種方式。（三）關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的考證分析。在民法理論界有學(xué)者認(rèn)為存在優(yōu)先承租權(quán)，即租賃期滿，在房屋繼續(xù)出租的前提下，在同等條件下，原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，并認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)派生于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。筆者不認(rèn)同這種觀點(diǎn)。其一法律沒(méi)有創(chuàng)設(shè)優(yōu)先承租權(quán)；其二設(shè)立優(yōu)先承租權(quán)是對(duì)房屋所有權(quán)最大的限制，根據(jù)法律規(guī)定，租賃合同到期后，承租人負(fù)有按期返還房屋的義務(wù)，也就是承租人對(duì)房屋的使用權(quán)止于合同期滿時(shí)，一旦承租人對(duì)房屋的使用權(quán)終止，出租人就享有房屋完全的所有權(quán)，出租人就完全有權(quán)利處分自己房屋，不應(yīng)該受到任何限制；