房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(PPT77頁)

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 第六節(jié)第六節(jié) 市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征1、信息不充分的市場(chǎng)、信息不充分的市場(chǎng)2、區(qū)域性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)3、產(chǎn)品的異質(zhì)性、產(chǎn)品的異質(zhì)性4、壟斷性、壟斷

2、性5、是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)、是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)6、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反應(yīng)不靈敏、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反應(yīng)不靈敏第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率 市場(chǎng)效率是指市場(chǎng)傳遞產(chǎn)品和價(jià)格的信息的市場(chǎng)效率是指市場(chǎng)傳遞產(chǎn)品和價(jià)格的信息的功能。獲得反映市場(chǎng)價(jià)格最新信息的時(shí)間通常可功能。獲得反映市場(chǎng)價(jià)格最新信息的時(shí)間通常可以用市場(chǎng)效率來衡量。相對(duì)于某些市場(chǎng)而言（如以用市場(chǎng)效率來衡量。相對(duì)于某些市場(chǎng)而言（如證券市場(chǎng)），房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)低效率的市場(chǎng)。證券市場(chǎng)），房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)低效率的市場(chǎng)。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題房地產(chǎn)市

3、場(chǎng)的一般問題二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率1、房地產(chǎn)市場(chǎng)低效率的原因、房地產(chǎn)市場(chǎng)低效率的原因（1）在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每一個(gè)交易物都是彼此獨(dú)立的。）在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每一個(gè)交易物都是彼此獨(dú)立的。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。（3）房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜。）房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜。（4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量時(shí)間。）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量時(shí)間。（5）有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的刊物較少。）有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的刊物較少。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題2、市場(chǎng)的低效率與投資機(jī)會(huì)、市場(chǎng)的低效率與投資機(jī)會(huì) 正因?yàn)槭袌?chǎng)效率的低下，才造成了對(duì)

4、市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的正因?yàn)槭袌?chǎng)效率的低下，才造成了對(duì)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的困難，才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商困難，才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商謀取利潤提供了機(jī)會(huì)。謀取利潤提供了機(jī)會(huì)。 在一個(gè)效率較高的市場(chǎng)上尋找一個(gè)被人忽視的投資項(xiàng)在一個(gè)效率較高的市場(chǎng)上尋找一個(gè)被人忽視的投資項(xiàng)目較為困難，而在效率較低的市場(chǎng)上，則可以通過細(xì)心的目較為困難，而在效率較低的市場(chǎng)上，則可以通過細(xì)心的觀察尋找到被人忽視的投資項(xiàng)目，并能不斷獲取額外收益。觀察尋找到被人忽視的投資項(xiàng)目，并能不斷獲取額外收益。 由于前述的房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市由于前述的房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)低

5、效率的市場(chǎng)，因而，房地產(chǎn)市場(chǎng)就格外需要市場(chǎng)場(chǎng)是個(gè)低效率的市場(chǎng)，因而，房地產(chǎn)市場(chǎng)就格外需要市場(chǎng)研究和分析。研究和分析。 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類1、按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：（1）居住物業(yè)市場(chǎng)）居住物業(yè)市場(chǎng) 居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。住宅、公寓、別墅等。（2）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)

6、用房（店鋪、超市、購物中心等）、店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。出租商住樓等。位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類1、按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：、按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：（3）工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)）工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲(chǔ)用房

7、等。工業(yè)寫字樓）、倉儲(chǔ)用房等。（4）特殊物業(yè)市場(chǎng)）特殊物業(yè)市場(chǎng) 對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。業(yè)。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類1、按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：、按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：（5）土地市場(chǎng)）土地市場(chǎng) 在我國，土地市場(chǎng)是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對(duì)象進(jìn)行在我國，土地市場(chǎng)是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對(duì)象進(jìn)行交易的市場(chǎng)。土地的征購、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓

8、這三交易的市場(chǎng)。土地的征購、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場(chǎng)的內(nèi)容。者均屬土地市場(chǎng)的內(nèi)容。 房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場(chǎng)的分析。房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場(chǎng)的分析。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類2、按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：、按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：（1）房地產(chǎn)自用市場(chǎng)）房地產(chǎn)自用市場(chǎng) 自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，目的在自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)入住空間的需要。于滿足自身生活或生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)入住空間的需要。 （2）房地產(chǎn)

9、投資市場(chǎng)）房地產(chǎn)投資市場(chǎng) 投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。 房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場(chǎng)。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問題三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類3、按房地產(chǎn)權(quán)屬交易內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分、按房地產(chǎn)權(quán)屬交易內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：為：（1）租賃市場(chǎng)）租賃市場(chǎng) 租賃市場(chǎng)是對(duì)不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行一定期限租賃市場(chǎng)是對(duì)不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行一定期限和方式

10、的有償轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。（2）產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)）產(chǎn)權(quán)市場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買賣的市場(chǎng)。產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買賣的市場(chǎng)。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)供求分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的必要性一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的必要性 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析是在投資決策確定之前，調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場(chǎng)情況、了解項(xiàng)目背景資料、辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)、選擇投資市場(chǎng)情況、了解項(xiàng)目背景資料、辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)、選擇投資機(jī)會(huì)的過程。機(jī)會(huì)的過程。 市場(chǎng)分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面：市場(chǎng)分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面： 一是房地產(chǎn)投資決策需要市場(chǎng)分析（特別

11、是開發(fā)投資一是房地產(chǎn)投資決策需要市場(chǎng)分析（特別是開發(fā)投資決策，經(jīng)驗(yàn)少、開發(fā)期間市場(chǎng)變化大、不確定因素多等）決策，經(jīng)驗(yàn)少、開發(fā)期間市場(chǎng)變化大、不確定因素多等） 二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場(chǎng)分析（經(jīng)營策略和控制）二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場(chǎng)分析（經(jīng)營策略和控制） 三是房地產(chǎn)價(jià)格策略的制定需要市場(chǎng)分析（定價(jià)時(shí)）三是房地產(chǎn)價(jià)格策略的制定需要市場(chǎng)分析（定價(jià)時(shí)）第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)供求分析二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的限度二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的限度（一）市場(chǎng)分析的限制因素（一）市場(chǎng)分析的限制因素1、費(fèi)用的限制、費(fèi)用的限制2、時(shí)間的限制、時(shí)間的限制3、技能的限制、技能的限制

12、4、偏好的限制（分析人員的主觀偏好）、偏好的限制（分析人員的主觀偏好）第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)供求分析二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的限度二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的限度（二）市場(chǎng)分析的程度（二）市場(chǎng)分析的程度 進(jìn)行市場(chǎng)分析的目的是對(duì)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)分析的目的是對(duì)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場(chǎng)價(jià)值的變化預(yù)測(cè)更準(zhǔn)確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時(shí)或持有期價(jià)值的變化預(yù)測(cè)更準(zhǔn)確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時(shí)或持有期內(nèi)獲得最大利潤。內(nèi)獲得最大利潤。 如果想做，市場(chǎng)分析是無止境的。因此，在分析到一如果想做，市場(chǎng)分析是無止境的。因此，在分析到一定階段時(shí)，會(huì)有一個(gè)點(diǎn)使市場(chǎng)分析所需的成本超過

13、收益。定階段時(shí)，會(huì)有一個(gè)點(diǎn)使市場(chǎng)分析所需的成本超過收益。這就說明，即使上面所述的四個(gè)限制均不存在，也仍然有這就說明，即使上面所述的四個(gè)限制均不存在，也仍然有一個(gè)市場(chǎng)分析的經(jīng)濟(jì)合理程度問題。一個(gè)市場(chǎng)分析的經(jīng)濟(jì)合理程度問題。市場(chǎng)分析的成本、效益示意圖市場(chǎng)分析的成本、效益示意圖收益收益市場(chǎng)研究的深度市場(chǎng)研究的深度M M成成本本總成本總成本總利潤總利潤成本成本利潤利潤凈利潤凈利潤第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)供求分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容 投資環(huán)境是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、投資

14、環(huán)境是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制城市或街區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種約項(xiàng)目投資的各種外部外部境況和條件的總和。境況和條件的總和。 （1）政治環(huán)境；（）政治環(huán)境；（2）法律環(huán)境；（）法律環(huán)境；（3）經(jīng)濟(jì)）經(jīng)濟(jì)環(huán)境；（環(huán)境；（4）社會(huì)文化環(huán)境；（）社會(huì)文化環(huán)境；（5）自然地理環(huán)境；）自然地理環(huán)境；（6）規(guī)劃環(huán)境；（）規(guī)劃環(huán)境；（7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)供求分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法

15、 投資環(huán)境分析方法主要有：相似度法、多因素和關(guān)鍵投資環(huán)境分析方法主要有：相似度法、多因素和關(guān)鍵因素評(píng)估法、綜合分析法等。因素評(píng)估法、綜合分析法等。 綜合分析法的基本步驟：由層次分析法確定各環(huán)境要綜合分析法的基本步驟：由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)；由統(tǒng)計(jì)分析確定各環(huán)境要素的得分；計(jì)算素的權(quán)重系數(shù)；由統(tǒng)計(jì)分析確定各環(huán)境要素的得分；計(jì)算投資環(huán)境的綜合評(píng)分；由敏感性分析判斷各環(huán)境要素發(fā)生投資環(huán)境的綜合評(píng)分；由敏感性分析判斷各環(huán)境要素發(fā)生變化時(shí)對(duì)投資分析帶來的影響。其主要目的是對(duì)以上的各變化時(shí)對(duì)投資分析帶來的影響。其主要目的是對(duì)以上的各環(huán)境影響因素進(jìn)行權(quán)重分析，通過打分量化各因素的影響環(huán)境影響因

16、素進(jìn)行權(quán)重分析，通過打分量化各因素的影響程度，最后加總確定項(xiàng)目投資環(huán)境的優(yōu)劣。程度，最后加總確定項(xiàng)目投資環(huán)境的優(yōu)劣。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)供求分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法 在綜合分析法中測(cè)算權(quán)重常用的方法有層次分析法、在綜合分析法中測(cè)算權(quán)重常用的方法有層次分析法、因素成對(duì)比較法、特爾菲法。其中層次分析法、特爾菲法因素成對(duì)比較法、特爾菲法。其中層次分析法、特爾菲法最常用。最常用。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)供求分析（二）房地產(chǎn)投資

17、環(huán)境分析方法（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法1、層次分析法、層次分析法 層次分析法簡稱層次分析法簡稱AHP法?；驹恚喊阉芯康膹?fù)雜法?；驹恚喊阉芯康膹?fù)雜問題看做是一個(gè)大系統(tǒng)，通過對(duì)系統(tǒng)的多個(gè)因素的分析，問題看做是一個(gè)大系統(tǒng)，通過對(duì)系統(tǒng)的多個(gè)因素的分析，劃分出各因素間相互聯(lián)系的有序?qū)哟?，上一層次的元素?duì)劃分出各因素間相互聯(lián)系的有序?qū)哟?，上一層次的元素?duì)相鄰的下一層次的全部或部分元素起著支配作用，從而形相鄰的下一層次的全部或部分元素起著支配作用，從而形成一個(gè)自上而下的逐層支配的關(guān)系。然后請(qǐng)專家對(duì)每一個(gè)成一個(gè)自上而下的逐層支配的關(guān)系。然后請(qǐng)專家對(duì)每一個(gè)層次的因素進(jìn)行客觀判斷，給出相對(duì)重要性的定

18、量表示，層次的因素進(jìn)行客觀判斷，給出相對(duì)重要性的定量表示，進(jìn)而建立數(shù)學(xué)模型，計(jì)算出每一層次全部因素的相對(duì)重要進(jìn)而建立數(shù)學(xué)模型，計(jì)算出每一層次全部因素的相對(duì)重要性權(quán)重值，并加以排序，最后根據(jù)排序結(jié)果進(jìn)行決策。性權(quán)重值，并加以排序，最后根據(jù)排序結(jié)果進(jìn)行決策。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)供求分析（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法2、SWOT分析法分析法（1）優(yōu)勢(shì)（）優(yōu)勢(shì)（S）（2）劣勢(shì)（）劣勢(shì)（W）（3）機(jī)遇（）機(jī)遇（O）（4）挑戰(zhàn)（）挑戰(zhàn)（T）第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)供求分析四、房地產(chǎn)市場(chǎng)

19、供求分析四、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析（一）市場(chǎng)供給分析（一）市場(chǎng)供給分析 具體包括相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開具體包括相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開工量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途的數(shù)量和拆遷數(shù)量工量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途的數(shù)量和拆遷數(shù)量等，短期內(nèi)新增供給數(shù)量的估計(jì)，當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能等，短期內(nèi)新增供給數(shù)量的估計(jì)，當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃，分析未的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃，分析未來相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。來相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析市

20、場(chǎng)供求分析四、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析四、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析（二）（二）市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)需求分析 分析項(xiàng)目所在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)分析項(xiàng)目所在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，據(jù)此預(yù)測(cè)擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場(chǎng)需求。構(gòu)、家庭收入等，據(jù)此預(yù)測(cè)擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場(chǎng)需求。對(duì)于規(guī)劃中的項(xiàng)目和正在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目應(yīng)分析其用途、對(duì)于規(guī)劃中的項(xiàng)目和正在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目應(yīng)分析其用途、投資者、所在區(qū)縣名稱、位置、占地面積、容積率、建筑投資者、所在區(qū)縣名稱、位置、占地面積、容積率、建筑面積、售價(jià)、項(xiàng)目當(dāng)前狀況、完工日期等。市場(chǎng)吸納和空面積、售價(jià)、項(xiàng)目當(dāng)前狀況、完工日期等。市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨

21、勢(shì)，預(yù)估市場(chǎng)吸納計(jì)劃或相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)，預(yù)估市場(chǎng)吸納計(jì)劃或相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求。購買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作需求。購買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點(diǎn)區(qū)位分布，投資和自用各自比例。地點(diǎn)區(qū)位分布，投資和自用各自比例。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)供求分析四、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析四、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析（三）競(jìng)爭分析（三）競(jìng)爭分析 對(duì)已建成或正在建設(shè)的競(jìng)爭性項(xiàng)目的價(jià)格、對(duì)已建成或正在建設(shè)的競(jìng)爭性項(xiàng)目的價(jià)格、數(shù)量、建造年代、空置、競(jìng)爭特點(diǎn)等。目標(biāo)客戶數(shù)量、建造年代、空置、競(jìng)爭特點(diǎn)等。目標(biāo)客戶人群的主要特征、行為方式、地理分

22、布。人群的主要特征、行為方式、地理分布。（四）市場(chǎng)占有率分析（四）市場(chǎng)占有率分析 估計(jì)項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率，在充分考慮擬開發(fā)估計(jì)項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率，在充分考慮擬開發(fā)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)的條件下進(jìn)一步確認(rèn)其市場(chǎng)占有率，估項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)的條件下進(jìn)一步確認(rèn)其市場(chǎng)占有率，估算項(xiàng)目吸納量。算項(xiàng)目吸納量。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)供求分析補(bǔ)充：補(bǔ)充：“三個(gè)三三個(gè)三”的市場(chǎng)分析思路的市場(chǎng)分析思路1、三個(gè)層面：（、三個(gè)層面：（1）國家或行業(yè)；（）國家或行業(yè)；（2）區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)；（區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)；（3）項(xiàng)目地塊）項(xiàng)目地塊2、三個(gè)方面：（、三個(gè)方面：（1）需求；（）需求；（2）供給；）供給；（3

23、）價(jià)格）價(jià)格3、三個(gè)時(shí)段：（、三個(gè)時(shí)段：（1）過去；（）過去；（2）現(xiàn)在；）現(xiàn)在；（3）未來）未來第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)供求分析補(bǔ)充：補(bǔ)充：“三個(gè)三三個(gè)三”的市場(chǎng)分析思路的市場(chǎng)分析思路區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目國家國家/ /地區(qū)地區(qū)/ /城市城市三個(gè)層面三個(gè)層面市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對(duì)總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)概況分析等內(nèi)容。對(duì)研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)(住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè))或?qū)I(yè)子市場(chǎng)的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上，對(duì)特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測(cè)。

24、它側(cè)重于專業(yè)市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)供求分析內(nèi)容。 是在前兩個(gè)層次的基礎(chǔ)上，對(duì)特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競(jìng)爭能力分析，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下的銷售率及市場(chǎng)占有率情況，對(duì)項(xiàng)目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計(jì)劃進(jìn)行預(yù)測(cè)。它側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭能力分析項(xiàng)目競(jìng)爭能力分析等內(nèi)容。地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析 地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析 12 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采用計(jì)劃部門等機(jī)構(gòu)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采用計(jì)劃部門等機(jī)構(gòu)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果，而不必對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。但需要根據(jù)研究結(jié)果，而不必對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時(shí)的實(shí)情作調(diào)整，以反映最新信息，當(dāng)然，如

25、沒能找到分析時(shí)的實(shí)情作調(diào)整，以反映最新信息，當(dāng)然，如沒能找到公共機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)信息，也需作一些獨(dú)立預(yù)測(cè)。公共機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)信息，也需作一些獨(dú)立預(yù)測(cè)。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析要對(duì)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較，要對(duì)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對(duì)每一種可能的用途進(jìn)行分析比較就要對(duì)每一種可能的用途進(jìn)行分析比較 1 12 2區(qū)位分析區(qū)位分析某地點(diǎn)最佳用途分析是進(jìn)行投資決策的主要分析內(nèi)容某地點(diǎn)最佳用途分析是進(jìn)行投資決策的主要分析內(nèi)容 進(jìn)行競(jìng)爭評(píng)價(jià)，確定目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭特點(diǎn)，預(yù)測(cè)一定進(jìn)行競(jìng)爭評(píng)價(jià)，確定

26、目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭特點(diǎn)，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)份額）。價(jià)格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)份額）。3 3 這里包含要得出三個(gè)分析的側(cè)重點(diǎn)，這里包含要得出三個(gè)分析的側(cè)重點(diǎn)，即營銷建議、售價(jià)和租金即營銷建議、售價(jià)和租金預(yù)測(cè)、預(yù)測(cè)吸納量及吸納量計(jì)劃預(yù)測(cè)、預(yù)測(cè)吸納量及吸納量計(jì)劃。 其中營銷建議是研究銷售較好的競(jìng)爭項(xiàng)目及戶型，進(jìn)行目標(biāo)物其中營銷建議是研究銷售較好的競(jìng)爭項(xiàng)目及戶型，進(jìn)行目標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位，并找出目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，提出業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位，并找出目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，提出強(qiáng)化其優(yōu)勢(shì)、弱化劣勢(shì)的措施，并指出它的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來源。強(qiáng)化其優(yōu)勢(shì)、弱化劣勢(shì)

27、的措施，并指出它的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來源。 分析目標(biāo)物業(yè)的法律特征、經(jīng)濟(jì)特征、地點(diǎn)可達(dá)性等分析目標(biāo)物業(yè)的法律特征、經(jīng)濟(jì)特征、地點(diǎn)可達(dá)性等根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競(jìng)爭物業(yè)根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競(jìng)爭物業(yè) 1 12 2項(xiàng)目競(jìng)爭分析項(xiàng)目競(jìng)爭分析第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析供求分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析市場(chǎng)概況分析專業(yè)市場(chǎng)供給分析項(xiàng)目競(jìng)爭分析敏感性分析區(qū)位分析市場(chǎng)分析 對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)各類市場(chǎng)總的未來趨勢(shì)分析；把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目。找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)

28、重點(diǎn)。 根據(jù)潛在需求的來源地及競(jìng)爭物業(yè)所在地，確定市場(chǎng)研究區(qū)域；細(xì)分市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分。找出某一消費(fèi)群體所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng)；分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需缺口；將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標(biāo)子市場(chǎng)，具體求出目標(biāo)子市場(chǎng)供求缺口量（即未滿足的需求量）。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)供求分析供求分析補(bǔ)充：三個(gè)三的市場(chǎng)分析思路過去過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段需求需求價(jià)格價(jià)格三個(gè)方面三個(gè)方面供給供給案例：南方國際廣場(chǎng)投標(biāo)方案問題：如何考慮三個(gè)方面和三個(gè)時(shí)段南南方方國國際際廣廣場(chǎng)場(chǎng)第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析房地產(chǎn)投資物業(yè)類型

29、分析一、商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)分析商業(yè)性房地產(chǎn)包括商業(yè)性房地產(chǎn)包括商場(chǎng)商場(chǎng)、寫字樓寫字樓、酒店和娛樂場(chǎng)所等、酒店和娛樂場(chǎng)所等其特點(diǎn)是：收益高、經(jīng)營內(nèi)容多樣化、出租、轉(zhuǎn)租方其特點(diǎn)是：收益高、經(jīng)營內(nèi)容多樣化、出租、轉(zhuǎn)租方式普遍。式普遍。分析時(shí)要充分考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人分析時(shí)要充分考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量、購買力水平以及該地區(qū)的特殊要求，還要考慮口的數(shù)量、購買力水平以及該地區(qū)的特殊要求，還要考慮商業(yè)物業(yè)的服務(wù)半徑及其他競(jìng)爭物業(yè)的分布情況，最后才商業(yè)物業(yè)的服務(wù)半徑及其他競(jìng)爭物業(yè)的分布情況，最后才能確定項(xiàng)目的規(guī)模、檔次及日后的經(jīng)營構(gòu)想。能確定項(xiàng)目的規(guī)模、

30、檔次及日后的經(jīng)營構(gòu)想。 廣州商業(yè)商圈和寫字樓商圈的分布，見下頁廣州商業(yè)商圈和寫字樓商圈的分布，見下頁上下九商圈天河中心商圈北京路商圈中山六路商圈農(nóng)林下路商圈江南西商圈天河北商圈東風(fēng)路商圈環(huán)市路商圈琶洲商圈珠江新城商圈第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析1、商場(chǎng)物業(yè)（零售商業(yè)）的分析要點(diǎn)、商場(chǎng)物業(yè)（零售商業(yè)）的分析要點(diǎn)u地段因素。此因素在零售商業(yè)物業(yè)起著關(guān)鍵作用，影響地段因素。此因素在零售商業(yè)物業(yè)起著關(guān)鍵作用，影響其銷售狀況和價(jià)格水平。一般大商場(chǎng)選擇城市主干道。其銷售狀況和價(jià)格水平。一般大商場(chǎng)選擇城市主干道。u現(xiàn)有地段中商場(chǎng)的經(jīng)營狀況。若是出租方式，分析商場(chǎng)現(xiàn)有地段中商場(chǎng)的

31、經(jīng)營狀況。若是出租方式，分析商場(chǎng)銷售利潤率，可以估算其承租能力，有利于本項(xiàng)目的定銷售利潤率，可以估算其承租能力，有利于本項(xiàng)目的定位和確定租金水平。位和確定租金水平。u該區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)類型及服務(wù)范圍。是鄰里型、社區(qū)該區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)類型及服務(wù)范圍。是鄰里型、社區(qū)型還是地區(qū)型，還包括一系列專賣店和批發(fā)市場(chǎng)等。型還是地區(qū)型，還包括一系列專賣店和批發(fā)市場(chǎng)等。u考慮集中型和分散型的問題。集中型產(chǎn)生輻射效能，形考慮集中型和分散型的問題。集中型產(chǎn)生輻射效能，形成集聚效益、規(guī)模效益。分散型主要是在人口集中、新成集聚效益、規(guī)模效益。分散型主要是在人口集中、新居住區(qū)投資建設(shè)，滿足地區(qū)群體購物需要。居住區(qū)投資建設(shè)

32、，滿足地區(qū)群體購物需要。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析2、寫字樓物業(yè)的分析要點(diǎn)、寫字樓物業(yè)的分析要點(diǎn)u地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮程度。特別應(yīng)考慮項(xiàng)目所在城市的第三產(chǎn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮程度。特別應(yīng)考慮項(xiàng)目所在城市的第三產(chǎn)業(yè)的比重和水平。業(yè)的比重和水平。u地理位置、便捷條件及周邊環(huán)境。交通、通訊以及與相地理位置、便捷條件及周邊環(huán)境。交通、通訊以及與相關(guān)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系的便捷條件。地理位置優(yōu)越與便捷程度相關(guān)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系的便捷條件。地理位置優(yōu)越與便捷程度相關(guān)聯(lián)。關(guān)聯(lián)。u項(xiàng)目內(nèi)外設(shè)計(jì)的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大項(xiàng)目內(nèi)外設(shè)計(jì)的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大廈內(nèi)擬提供的公共服務(wù)和設(shè)施、能滿足的特

33、殊需求和偏廈內(nèi)擬提供的公共服務(wù)和設(shè)施、能滿足的特殊需求和偏好。好。u寫字樓租客或業(yè)主對(duì)租金或價(jià)格并不像商業(yè)物業(yè)那般敏寫字樓租客或業(yè)主對(duì)租金或價(jià)格并不像商業(yè)物業(yè)那般敏感，一般比較注重知名度、品質(zhì)。因此寫字樓租金一般感，一般比較注重知名度、品質(zhì)。因此寫字樓租金一般每年都會(huì)提高一定幅度。每年都會(huì)提高一定幅度。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析寫字樓物業(yè)的市場(chǎng)分析過程寫字樓物業(yè)的市場(chǎng)分析過程首先：市場(chǎng)細(xì)分其次：競(jìng)爭區(qū)域劃分和界定-目標(biāo)市場(chǎng)選擇再次：供求分析 需求分析需求量分析：預(yù)計(jì)寫字樓工作人員總數(shù)人均占用面積=Q目標(biāo)需求特征分析：市場(chǎng)細(xì)分 供給分析供給量分析：已經(jīng)被使用的+空

34、置的可供出租的+在建的+竣工的+預(yù)立項(xiàng)的+可能擴(kuò)建的-結(jié)構(gòu)分析=S市場(chǎng) 目標(biāo)供給量：Q目標(biāo)- S市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)則更注重就業(yè)率、就業(yè)人口職業(yè)分布等方面的信息 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析二、居住類房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、居住類房地產(chǎn)市場(chǎng)分析住宅物業(yè)的分析要點(diǎn)住宅物業(yè)的分析要點(diǎn) 1、房價(jià)收入比和租售比價(jià)等指標(biāo)。房價(jià)收入、房價(jià)收入比和租售比價(jià)等指標(biāo)。房價(jià)收入比的國際通用標(biāo)準(zhǔn)為比的國際通用標(biāo)準(zhǔn)為361，這里是指中位家庭，這里是指中位家庭年收入與中位住宅價(jià)格之比；而我國各大中城市年收入與中位住宅價(jià)格之比；而我國各大中城市的房價(jià)收入比一般都在的房價(jià)收入比一般都在101以上。而住宅租

35、金售以上。而住宅租金售價(jià)比在價(jià)比在1200左右是較合理的，這里也指中位住左右是較合理的，這里也指中位住宅。而我國目前的住宅的租售比不合理，租房比宅。而我國目前的住宅的租售比不合理，租房比買房劃算。買房劃算。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析二、居住類房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、居住類房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （2）居民現(xiàn)實(shí)購買力及金融發(fā)展的深度。主要考慮目）居民現(xiàn)實(shí)購買力及金融發(fā)展的深度。主要考慮目標(biāo)客戶家庭的可支配收入，還有銀行規(guī)定的最低首付比例標(biāo)客戶家庭的可支配收入，還有銀行規(guī)定的最低首付比例和允許的供樓款占可支配收入的最高比例。和允許的供樓款占可支配收入的最高比例。 （3）家庭人口構(gòu)

36、成及社區(qū)風(fēng)俗習(xí)慣。要考慮戶均人口）家庭人口構(gòu)成及社區(qū)風(fēng)俗習(xí)慣。要考慮戶均人口數(shù)、是否有與父母合住的習(xí)慣。數(shù)、是否有與父母合住的習(xí)慣。 （4）環(huán)境因素、市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況和公共配套設(shè)施狀）環(huán)境因素、市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況和公共配套設(shè)施狀況。況。 （5）住宅單元大小、類型的需求和偏好。）住宅單元大小、類型的需求和偏好。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析居住類房地產(chǎn)的具體分析居住類房地產(chǎn)的具體分析1、分析過程：首先：市場(chǎng)細(xì)分 其次：市場(chǎng)供求分析2、分析要點(diǎn)： 供供需需影響因素分析？3、方法 需求量分析：總量分析和結(jié)構(gòu)分析-Q目標(biāo) 供給量分析：尋找供給來源-總量和結(jié)構(gòu)分析- S市場(chǎng) 目

37、標(biāo)供給量：Q目標(biāo)- S市場(chǎng)居住物業(yè)市場(chǎng)居住物業(yè)市場(chǎng)更需要人口、家庭方面的信息 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析居住類房地產(chǎn)的具體分析居住類房地產(chǎn)的具體分析影響住宅供給的因素有：(l)新建住宅量；(2)原住宅空出數(shù)；(3)非住宅用房改建住宅數(shù)；等等。其中，新建住宅的數(shù)量受下列因素制約：籌集住房資金的數(shù)額；建筑材料生產(chǎn)狀況；住宅生產(chǎn)效率；住宅竣工率和住宅小區(qū)配套工程狀況；住宅流通渠道狀況等。 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析三、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析三、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 工業(yè)物業(yè)的分析要點(diǎn)工業(yè)物業(yè)的分析要點(diǎn)u較少考慮其地段因素，一般也只考慮運(yùn)輸成本。較

38、少考慮其地段因素，一般也只考慮運(yùn)輸成本。u考慮不同行業(yè)工業(yè)物業(yè)的互換性，建設(shè)多功能物業(yè)。考慮不同行業(yè)工業(yè)物業(yè)的互換性，建設(shè)多功能物業(yè)。u還要考慮當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)展趨勢(shì)、勞動(dòng)力市場(chǎng)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。還要考慮當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)展趨勢(shì)、勞動(dòng)力市場(chǎng)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。u要考慮車輛通道、生產(chǎn)工藝、設(shè)備安裝、防火、抗震等要考慮車輛通道、生產(chǎn)工藝、設(shè)備安裝、防火、抗震等方面的特殊要求。方面的特殊要求。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析4、特殊類物業(yè)市場(chǎng)分析、特殊類物業(yè)市場(chǎng)分析特殊類物業(yè)的分析要點(diǎn)特殊類物業(yè)的分析要點(diǎn)u能否得到政府部門許可。能否得到政府部門許可。u投資、經(jīng)營的特殊性。這類物業(yè)投資周期長，投資、經(jīng)營

39、的特殊性。這類物業(yè)投資周期長，回收期也長，經(jīng)營方式多為自主經(jīng)營或回收期也長，經(jīng)營方式多為自主經(jīng)營或BOT方方式經(jīng)營，很少出租，基本上不進(jìn)入市場(chǎng)交易。式經(jīng)營，很少出租，基本上不進(jìn)入市場(chǎng)交易。u要較準(zhǔn)確預(yù)測(cè)經(jīng)營期的現(xiàn)金流，分析投資回收要較準(zhǔn)確預(yù)測(cè)經(jīng)營期的現(xiàn)金流，分析投資回收期及投資回收后的經(jīng)營狀況。期及投資回收后的經(jīng)營狀況。第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，并最終為分析，對(duì)

40、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，并最終為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供決策服務(wù)的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供決策服務(wù)的一種活動(dòng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在實(shí)地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和信息房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和信息的獲得最主要的途徑。的獲得最主要的途徑。第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法市場(chǎng)調(diào)查的方法主要包括以下幾種：市場(chǎng)調(diào)查的方法主要包括以下幾種：1、普查法、普查法2、抽樣調(diào)查法（

41、簡單隨機(jī)抽樣、分層抽樣、分群抽樣；、抽樣調(diào)查法（簡單隨機(jī)抽樣、分層抽樣、分群抽樣；配額抽樣、任意抽樣、判斷抽樣）配額抽樣、任意抽樣、判斷抽樣）3、直接調(diào)查法（訪談?wù){(diào)查或深度訪談?wù){(diào)查、電話調(diào)查、直接調(diào)查法（訪談?wù){(diào)查或深度訪談?wù){(diào)查、電話調(diào)查、郵函調(diào)查、留置問卷調(diào)查）郵函調(diào)查、留置問卷調(diào)查）4、間接調(diào)查法（觀察法、實(shí)驗(yàn)法）、間接調(diào)查法（觀察法、實(shí)驗(yàn)法）第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序1、提出問題，確定調(diào)查的目的、提出問題，確定調(diào)查的目的2、決定收集資料的方法（一手資料、二手資料）、決定收集資料的方法（一手資料、二手資料）

42、3、設(shè)計(jì)調(diào)查表、設(shè)計(jì)調(diào)查表4、選樣、選樣5、數(shù)據(jù)處理、分析與解釋、數(shù)據(jù)處理、分析與解釋6、提出調(diào)查報(bào)告、提出調(diào)查報(bào)告 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序根據(jù)調(diào)查目的不同，調(diào)查方法可分為：根據(jù)調(diào)查目的不同，調(diào)查方法可分為：1、探測(cè)性調(diào)查、探測(cè)性調(diào)查2、描述性調(diào)查、描述性調(diào)查3、因果性調(diào)查、因果性調(diào)查4、預(yù)測(cè)性調(diào)查、預(yù)測(cè)性調(diào)查第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根

43、據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所提供的信息資料，對(duì)房地根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所提供的信息資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來及其變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)算和判斷，以產(chǎn)市場(chǎng)的未來及其變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)算和判斷，以確定未來一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向、需求量、確定未來一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。供給量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法1、直觀判斷法、直觀判斷法（1）集體判斷法；（）集體判斷法；（2）專家意見法（專家會(huì)議法、專家

44、）專家意見法（專家會(huì)議法、專家征詢法）征詢法）2、歷史引申法、歷史引申法（1）簡單平均法；（）簡單平均法；（2）移動(dòng)平均法；（）移動(dòng)平均法；（3）趨勢(shì)預(yù)測(cè)法；）趨勢(shì)預(yù)測(cè)法；（4）指數(shù)平滑法；（）指數(shù)平滑法；（5）季節(jié)指數(shù)法）季節(jié)指數(shù)法3、因果預(yù)測(cè)法、因果預(yù)測(cè)法（1）回歸分析法；（）回歸分析法；（2）相關(guān)分析法）相關(guān)分析法（6）對(duì)專家的意見進(jìn)行綜合處理。第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法專家征詢法（即特爾菲法）專家征詢法（即特爾菲法）（1）組成專家小組。按照課題所需知識(shí)范圍，確定專家。專家人數(shù)的多少，可根據(jù)預(yù)測(cè)課題的大小和涉及面的寬窄而定，一般不超過20人。（2）

45、向所有專家提出所要預(yù)測(cè)的問題及有關(guān)要求，并附上有關(guān)這個(gè)問題的所有背景材料，同時(shí)請(qǐng)專家提出還需要什么材料。然后，由專家做書面答復(fù)。（3）各個(gè)專家根據(jù)他們所收到的材料，提出自己的預(yù)測(cè)意見，并說明自己是怎樣利用這些材料并提出預(yù)測(cè)值的。（4）將各位專家第一次判斷意見匯總，列成圖表，進(jìn)行對(duì)比，再分發(fā)給各位專家，讓專家比較自己同他人的不同意見，修改自己的意見和判斷。也可以把各位專家的意見加以整理，或請(qǐng)身份更高的其他專家加緊評(píng)論，然后把這些意見再分送給各位專家，以便他們參考后修改自己的意見。（5）將所有專家的修改意見收集起來，匯總，再次分發(fā)給各位專家，以便做第二次修改。逐輪收集意見并為專家反饋信息是德爾菲法

46、的主要環(huán)節(jié)。收集意見和信息反饋一般要經(jīng)過三、四輪，在向?qū)＜疫M(jìn)行反饋的時(shí)候，只給出各種意見，但并不說明發(fā)表各種意見的專家的具體姓名。這一過程重復(fù)進(jìn)行，直到每一個(gè)專家不再改變自己的意見為止。專家代號(hào)專家代號(hào)第一次判斷價(jià)格第一次判斷價(jià)格 第二次判斷價(jià)格第二次判斷價(jià)格 第三次判斷價(jià)格第三次判斷價(jià)格最低最低 最可能最可能 最高最高 最低最低 最可能最可能 最高最高 最低最低 最可能最可能 最高最高A AB BC CD DE EF FG GH HI IJ JK K9 98 87 710105 511118 84 46 61212101014141212101016161313171713131010121

47、218181515171716161515202018182222161614141616252519199 98 88 810109 910109 97 79 910101010151514141212161615151616131312121414151515151919181816162121202021211616151519192222191910109 98 810108 810109 98 89 99 910101515151514141515161615151414131314141616151520201818171722221919212120201818212123232

48、020平均平均8.08.013.613.618189 914.314.319199.19.114.914.92020房地房地產(chǎn)銷產(chǎn)銷售量售量專家專家意見意見統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)表表單單位：位：百百第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法（1）簡單平均數(shù)法）簡單平均數(shù)法 簡單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測(cè)值的方法。簡單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測(cè)值的方法。 其計(jì)算公式如下：其計(jì)算公式如下：1231ninixxxxxxnn預(yù)測(cè)值x x式中，式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)的：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)的預(yù)測(cè)值；預(yù)測(cè)值； n：代表資料數(shù)；：代表

49、資料數(shù)； xn：代表第期的實(shí)際銷售數(shù)（：代表第期的實(shí)際銷售數(shù)（=1，2，3，）。）。x第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法（2）移動(dòng)平均法）移動(dòng)平均法 移動(dòng)平均法是在簡單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，移動(dòng)平均法是在簡單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項(xiàng)逐漸向后移動(dòng)加以平均，每項(xiàng)其做法是把被平均的項(xiàng)逐漸向后移動(dòng)加以平均，每項(xiàng)平均的總項(xiàng)數(shù)不變。這個(gè)平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)平均的總項(xiàng)數(shù)不變。這個(gè)平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測(cè)值。平均時(shí)，可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用測(cè)值。平均時(shí)，可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。加權(quán)平均數(shù)。第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的

50、種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法簡單移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為：簡單移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為： 11(1)1()ttttnxxxxn加權(quán)移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為：加權(quán)移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為： 1(1)1(1)(1)2 1tttntnxnxxxnn 從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預(yù)從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預(yù)測(cè)下一期數(shù)值。測(cè)下一期數(shù)值。第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法（3）趨勢(shì)預(yù)測(cè)法）趨勢(shì)預(yù)測(cè)法 這是歷史引伸法中最適合于中長期預(yù)測(cè)的方法。這是歷史引伸法中最適合于中長期預(yù)測(cè)的方法。其基本原理是：根據(jù)過去各期的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)其基本原理是：根據(jù)過去

51、各期的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢(shì)，并假定今后按該趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展，從而測(cè)定今展趨勢(shì)，并假定今后按該趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展，從而測(cè)定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級(jí)數(shù)，后各期的數(shù)據(jù)。如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級(jí)數(shù)，則其變化趨勢(shì)可用直線方程來表示；如果過去各期數(shù)則其變化趨勢(shì)可用直線方程來表示；如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級(jí)數(shù)，則可用曲線方程來表示。據(jù)大體呈現(xiàn)等比級(jí)數(shù)，則可用曲線方程來表示。 在這里，我們只介紹直線趨勢(shì)方程。在這里，我們只介紹直線趨勢(shì)方程。第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法求趨勢(shì)直線的方程式是：求趨勢(shì)直線的方程式是： yabx式中：式中：y：預(yù)測(cè)值；：

52、預(yù)測(cè)值；x：代表的年份：代表的年份；a，b：待定系數(shù)：待定系數(shù)運(yùn)用最小二乘法求得如下方程組：運(yùn)用最小二乘法求得如下方程組：iiyb xan 22()iiiiiin x yx ybn xx 0ix令令，則上式可簡化為：，則上式可簡化為： iyan2iiix ybx式中：式中：yi：各年的實(shí)際銷售量；：各年的實(shí)際銷售量；xi：各年的代號(hào)；：各年的代號(hào)；n：已掌：已掌 握數(shù)據(jù)的年數(shù)。握數(shù)據(jù)的年數(shù)。第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 值得注意的是，每一趨勢(shì)直線方程都必須值得注意的是，每一趨勢(shì)直線方程都必須注明原點(diǎn)的時(shí)間和計(jì)量單位，這一點(diǎn)和后面闡注明原點(diǎn)的時(shí)間和計(jì)量單位，

53、這一點(diǎn)和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。有區(qū)別的。 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法（4）指數(shù)平滑法）指數(shù)平滑法 指數(shù)平滑法是在移動(dòng)平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展指數(shù)平滑法是在移動(dòng)平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，起來的，指數(shù)平滑法是利用預(yù)測(cè)前一期的實(shí)際指數(shù)平滑法是利用預(yù)測(cè)前一期的實(shí)際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測(cè)值進(jìn)行加權(quán)平均來值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測(cè)值進(jìn)行加權(quán)平均來取得預(yù)測(cè)值的方法。取得預(yù)測(cè)值的方法。它實(shí)際上是一種特殊的加它實(shí)際上是一種特殊的加權(quán)移動(dòng)平均法。權(quán)移動(dòng)平均法。第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市

54、場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 其計(jì)算公式為：其計(jì)算公式為： 本期預(yù)測(cè)值本期預(yù)測(cè)值=上期實(shí)際發(fā)生值上期實(shí)際發(fā)生值（1）上期預(yù)）上期預(yù)測(cè)值測(cè)值 式中：式中：為平滑系數(shù)，且為平滑系數(shù)，且01 當(dāng)當(dāng)=1時(shí)，預(yù)測(cè)值時(shí)，預(yù)測(cè)值=上期實(shí)際發(fā)生值上期實(shí)際發(fā)生值 當(dāng)當(dāng)=0時(shí)，預(yù)測(cè)值時(shí)，預(yù)測(cè)值=上期預(yù)測(cè)值上期預(yù)測(cè)值 一般根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，當(dāng)差異較大時(shí)，一般根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，當(dāng)差異較大時(shí)，取取0.70.8為宜；當(dāng)差異較小時(shí)，為宜；當(dāng)差異較小時(shí)，取取0.20.3為宜。為宜。 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法（5）季節(jié)指數(shù)法）季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預(yù)測(cè)比較簡單的方法是計(jì)算各個(gè)季度的不季節(jié)性預(yù)測(cè)比較簡單的方法

55、是計(jì)算各個(gè)季度的不同銷售指數(shù)。季節(jié)銷售指數(shù)可利用簡單平均法算出。同銷售指數(shù)。季節(jié)銷售指數(shù)可利用簡單平均法算出。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。的程度。第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 其預(yù)測(cè)步驟為：其預(yù)測(cè)步驟為：第第1步：求出歷年各季的平均銷售量。步：求出歷年各季的平均銷售量。第第2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均數(shù)占全步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。年平均數(shù)總和的百

56、分比。第第3步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實(shí)際數(shù)預(yù)測(cè)步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實(shí)際數(shù)預(yù)測(cè)該年其它各個(gè)季的數(shù)據(jù)。該年其它各個(gè)季的數(shù)據(jù)。第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法3、因果預(yù)測(cè)法、因果預(yù)測(cè)法 因果預(yù)測(cè)法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)因果預(yù)測(cè)法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來進(jìn)行預(yù)測(cè)。進(jìn)行預(yù)測(cè)。包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法（1）回歸分析法）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù)回歸分析法就是根據(jù)“

57、自變量自變量”來分析來分析“因變量因變量”的變化方向和程度。的變化方向和程度。在采用回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，在采用回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系，且樣預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間本數(shù)據(jù)量足夠；預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某種統(tǒng)計(jì)規(guī)律，且能反映未來發(fā)展?fàn)顟B(tài)；樣本數(shù)存在某種統(tǒng)計(jì)規(guī)律，且能反映未來發(fā)展?fàn)顟B(tài)；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線性趨勢(shì)，則可采用線性回歸分析據(jù)的分布若存在著線性趨勢(shì)，則可采用線性回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)。法進(jìn)行預(yù)測(cè)。第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法其計(jì)算公

58、式如下：其計(jì)算公式如下： yabx式中：式中：y：預(yù)測(cè)值；：預(yù)測(cè)值；x：自變量：自變量；a、b：回歸系數(shù)：回歸系數(shù)其中：其中：iiyb xan 22()iiiiiin x yxybn xx 這一方程與趨勢(shì)預(yù)測(cè)中的一次（直線）方程相同，不同這一方程與趨勢(shì)預(yù)測(cè)中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢(shì)預(yù)測(cè)中以的地方是趨勢(shì)預(yù)測(cè)中以x x代表年份，而在回歸分析法中則代表年份，而在回歸分析法中則以以x x代表代表“自變量自變量”。所以，此處不能令。所以，此處不能令 0ix第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法（2）相關(guān)分析法）相關(guān)分析法 相關(guān)分析法是分析市場(chǎng)商品供求變化諸因素

59、中兩相關(guān)分析法是分析市場(chǎng)商品供求變化諸因素中兩個(gè)相關(guān)變量之間的因果關(guān)系。它主要是在定性分析的個(gè)相關(guān)變量之間的因果關(guān)系。它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來進(jìn)行預(yù)測(cè)。變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來進(jìn)行預(yù)測(cè)。它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因變量的變它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動(dòng)不一定決定于某個(gè)主要自變量，也可以是其他相關(guān)動(dòng)不一定決定于某個(gè)主要自變量，也可以是其他相關(guān)因素。因素。 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法其計(jì)算公式是：

60、其計(jì)算公式是： yabxiiyb xaybxn 22()iiiiiinx yxybnxx 第六節(jié)第六節(jié) 市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱：某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱：一、摘要一、摘要1、市場(chǎng)分析的目的。、市場(chǎng)分析的目的。2、分析方法、主要假設(shè)條件和風(fēng)險(xiǎn)因素。、分析方法、主要假設(shè)條件和風(fēng)險(xiǎn)因素。3、建議、建議做做/放棄放棄/推遲推遲/改進(jìn)以后可以做。改進(jìn)以后可以做。第六節(jié)第六節(jié) 市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱：某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱：二、概述二、概述1、國家或整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和主要的增長領(lǐng)域、國家或整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和主要的增長領(lǐng)域（確認(rèn)有吸引