步行街雙首層產(chǎn)品設(shè)計總結(jié)

1、 步行街雙首層產(chǎn)品設(shè)計修改方案 德勝商城項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計（步行街雙首層產(chǎn)品設(shè)計修改方案）xxxxxxx項目咨詢有限公司2004年1月10日一. 方案背景提要11 本方案是基于原2003年12月份的規(guī)劃設(shè)計方案基礎(chǔ)上，進行增加容積率，實現(xiàn)更大投資利潤率。2004年1月4日開發(fā)方華業(yè)房地產(chǎn)公司、策劃營銷代理方和建筑設(shè)計方，就如何增加容積率，增加銷售面積的問題進行了初步磋商。 12 秉持認真負責的項目精神，以項目總體定位、市場競爭優(yōu)勢及為開發(fā)商創(chuàng)造最大的科學利潤為出發(fā)點，由項目小組召集項目總監(jiān)、市場總監(jiān)、設(shè)計總監(jiān)、策劃總監(jiān)召開了項目規(guī)劃修改綜合研究分析的研討，對項目產(chǎn)品規(guī)劃提出新的構(gòu)思要點，有助于實

2、現(xiàn)修改的目標及今后的營銷推廣。待開發(fā)方華業(yè)房地產(chǎn)公司審核后，可作為與項目建筑規(guī)劃溝通文件和設(shè)計指導(dǎo)性文件。二 方案規(guī)劃設(shè)計的目標21 直接目標：此次產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計修改方案是通過增加容積率的辦法，增加建筑銷售面積，實現(xiàn)更多利潤的目的。22 通過規(guī)劃設(shè)計修改方案，全面支持項目西南民族嶺南建筑風格、城市標志性建筑群的理念；23 通過規(guī)劃設(shè)計修改方案，建成集精品步行街、綜合商場一體的超大型情景商業(yè)中心，強調(diào)商業(yè)建筑風格、強調(diào)商業(yè)休憩景觀、強調(diào)情感消費，營造出商城鮮明的商業(yè)文化主題及氛圍，成為亮化工程城市名片；24 形成商城規(guī)劃、建筑外立面、民俗景觀的和諧統(tǒng)一，達到商業(yè)環(huán)境營造效果與投資利潤的合理平衡。三

3、 增加容積率修改方案的方向31 方案一：上面加2層住宅面積的設(shè)計方案可行性初步評估311 增加利潤550萬元：通過在原來3層半建筑上加建2層的方法，可以增加12000住宅銷售面積，實現(xiàn)增加利潤為：12000×（1000元/住宅銷售均格 - 550元/磚混結(jié)構(gòu)建筑成本）= 550萬元。312 方案導(dǎo)致建筑風格出現(xiàn)的變化，及對價格的影響參數(shù)：3121 住宅樓層增多，影響了步行街的商業(yè)氛圍，對以商業(yè)定位的項目營銷概念造成極大的障礙。解決思路：夾層住宅樓的內(nèi)置生活陽臺設(shè)計，盡量避免晾曬衣服等影響街景，可以起到一定的緩解作用。影響價格：綜合評定對原商業(yè)銷售面積的影響參數(shù)為150元/。-150元

4、/ ×13000原商業(yè)面積 = -195萬元3122 100多米長的街面，增加了視覺的狹長、壓抑感。解決思路： 豐富外立面的裝飾造型如屋檐、窗檐、窗臺等錯落、和多采用弧型的建筑造型，破呆板感。影響價格： 綜合評定對原商業(yè)銷售面積的影響參數(shù)為 50元/。-50元/×13000原商業(yè)面積 = -65萬元影響價格： 綜合評定對原住宅銷售面積的影響參數(shù)為 80元/。-80元/ ×12000原住宅面積 = -95萬元3123 對單元住宅的居住舒適度的影響參數(shù)。解決思路： 頂層綠化園藝營造私有的休閑空間，考慮做帶空中花園的樓中樓，可以解決5層和半層的舒適感。影響價格： 綜合評

5、定對原住宅銷售面積的影響參數(shù)為 20元/。-20元/ ×12000原住宅面積 =-24萬元313 方案一產(chǎn)生的理論利潤： 550萬元-（195 + 65 + 95 + 24）= 170萬元方案一評估結(jié)論：風險太大，沒有實現(xiàn)預(yù)期目標。32 方案二：一層架空建成大型商業(yè)空間，上面保持原三層半步行街的方案評估321 增加理論利潤1150萬元：保持原來3層半步行街建筑，整體架空1層建大型商業(yè)空間的方法，可以增加9290商業(yè)鋪面銷售面積，實現(xiàn)增加利潤為：9290×（2000元/鋪面銷售均格 - 750元/框架結(jié)構(gòu)建筑成本）= 1150萬元。322 導(dǎo)致建筑風格出現(xiàn)的變化，及對價格的影

6、響參數(shù)：3211 整體加高一層商場后，影響了步行街首層概念的商業(yè)價值。解決思路： 地面±0往一層商場下08m臺階，往步行街首層上35m臺階，可以起到雙首層作用。影響價格： 綜合評定對原商業(yè)銷售面積的影響參數(shù)為 300元/。-300元/ ×7500原商業(yè)面積 = -230萬元3212 對單元住宅的居住舒適度的影響參數(shù)。解決思路： 頂層綠化園藝營造私有的休閑空間，考慮做帶空中花園的樓中樓，可以解決4層和半層的舒適感。影響價格： 綜合評定對原住宅面積均價的影響參數(shù)為 50元/。-50元/ × 12000原住宅面積 = -60萬元323 方案二產(chǎn)生的理論利潤： 1150萬

7、元-（230 + 60）= 850萬元方案二評估結(jié)論： 方案可行。四 方案二的總平規(guī)劃設(shè)計41 規(guī)劃目標：增加商業(yè)面積，實現(xiàn)增加投資利潤。42 設(shè)計方法：421 在原來產(chǎn)品設(shè)計的基礎(chǔ)上，整體架空一樓做室內(nèi)步行街。422 通過大碼頭臺階、小緩坡下沉等高差的處理， 1、2層雙首層的概念，提高2層商業(yè)價值。423 創(chuàng)新室內(nèi)步行街概念，采用新型理念的造景方式，由1層室內(nèi)步行街的景觀樹延伸到二樓，解決室內(nèi)步行街的綠化、采光、通風等問題，最大限度的提高了其商業(yè)價值?？?平 圖 剖 面 圖五綠化造景精神51 讓1層大面積的商業(yè)空間活起來，最大限度提高其商業(yè)價值，并盡量縮短銷售周期，是我們這次規(guī)劃設(shè)計目標。如

8、果按照傳統(tǒng)的商場式鋪面路線，本項目1、2期的商場面積將達到2萬，這對先天商業(yè)氛圍不足的本項目地塊來講無疑是雪上加霜。52 引景入室、引光入室、通風入室的設(shè)計思路引導(dǎo)下，我們創(chuàng)新了室內(nèi)步行街的概念，通過打破采光天窗讓景觀數(shù)從1層延伸到2層露天步行街，將很好的解決了傳統(tǒng)商場的困境。同時，可以考慮在1層排水系統(tǒng)上的設(shè)計，在部分不影響商業(yè)人流的景觀處展露出來，如遇下雨的時候，雨水可以從景觀數(shù)的天窗灑落下來，更是一番很美妙的風景。步行街新概念綠化示意圖兩層步行街透視剖面圖5.1-9, , services, and make the city more attractive, strengthening public transport investment, established as the backbone of the urban rail transit