小商品批發(fā)場可行性研究報(bào)告

1、XX小商品批發(fā)市場可行性研究報(bào)告二零一零年十二月3項(xiàng)目編制單位:編寫：聯(lián)系人：項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人:項(xiàng)目成員：1 .總論51.1 項(xiàng)目名稱、編制單位及建設(shè)單位 51.2 編制目的、原則、依據(jù)、范圍 51.2.1 編制目的51.2.2 編制原則51.2.3 編制依據(jù)51.2.4 可研編制范圍 61.3 主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 61.4 主要研究結(jié)論 62 .項(xiàng)目區(qū)域概況72.1 地理位置、自然概況、氣候特點(diǎn) 72.2 存在的主要社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境問題及分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。2.2.1 主要社會問題 72.2.2 主要經(jīng)濟(jì)問題 72.2.3 主要環(huán)境問題 83 .建設(shè)必要性、可行性 83.1 必要性83.2 可行

2、性84 .總體設(shè)計(jì)和方案比選 94.1 建設(shè)目標(biāo)和原則 94.1.1 總體目標(biāo)94.1.2 具體目標(biāo)94.1.3 指導(dǎo)思想94.1.4 項(xiàng)目設(shè)計(jì)原則 91.1 法律法規(guī)117 .組織機(jī)構(gòu)118 .廠區(qū)電氣設(shè)計(jì)119 .安全與節(jié)能1210.1 安全1211.2 節(jié)能1310 .環(huán)境保護(hù)1310.1 主要標(biāo)準(zhǔn)1311 .工程建設(shè)管理與質(zhì)量控制 1411.1 工程招標(biāo)方式 1411.2 工程建設(shè)模式 11.3 環(huán)保質(zhì)量控制 1411.4 施工質(zhì)量控制措施 1412 .工程組織實(shí)施及工程進(jìn)度 1412.1 建設(shè)周期的規(guī)劃 1412.2 項(xiàng)目實(shí)施原則 1412.3 實(shí)施進(jìn)度的規(guī)劃 1513 .投資估算和

3、資金籌措 1513.1 投資估算1513.2 資金籌措1914 .國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)與效益分析 2014.1 財(cái)務(wù)評價(jià)2014.6 社會效益分析 2014.7 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)2171.總論1.1 項(xiàng)目名稱、編制單位及建設(shè)單位項(xiàng)目名稱：XX小商品批發(fā)市場編制單位：XX建設(shè)單位：XX法定代表人：XX項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：XXXX1.2 編制目的、原則、依據(jù)、范圍1.2.1 編制目的(1)為XX小商品批發(fā)市場項(xiàng)目建設(shè)提供依據(jù)；(2)為XX小商品批發(fā)市場項(xiàng)目建設(shè)提供具體措施及方案(3)為落實(shí)三農(nóng)政策奠定良好的基礎(chǔ)條件(4)為項(xiàng)目決策提供依據(jù)1.2.2 編制原則(1)以落實(shí)國家三農(nóng)政策、進(jìn)一步為改善農(nóng)村農(nóng)民居住條件、提高農(nóng)

4、民生活 水平的理念來全面分析研究，實(shí)現(xiàn)全面向小康社會的健康發(fā)展。(2) XX小商品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目，具有改善天豐農(nóng)貿(mào)市場擁擠的基本條件。(3)以征用土地約9.24畝，按照國家行政管理部門的規(guī)劃要求，有序、科學(xué) 的規(guī)劃建設(shè)133戶商住戶8916平方米、地下停車場1543.54平方米、商鋪3678 平方米總建筑面積14138.52平方米。集居住、商貿(mào)一體化，在確保環(huán)保效益、 社會效益的同時(shí)，最大限度地發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益。1.2.3 編制依據(jù)(1)XX建設(shè)局關(guān)于小商品市場建設(shè)規(guī)劃條件；(2)中華人民共和國城鎮(zhèn)規(guī)劃條例；(4)相關(guān)其他規(guī)范；1.2.4 可研編制范圍本項(xiàng)目主要針對XX地理區(qū)位狀態(tài)，商業(yè)發(fā)達(dá)，人

5、口擁擠的特點(diǎn)，針對以 上主要條件所進(jìn)行的項(xiàng)目可行性研究。包括下述主要內(nèi)容：(1)城鎮(zhèn)街區(qū)區(qū)域內(nèi)居住人群分析；(2)城鎮(zhèn)區(qū)域與附近村鎮(zhèn)距離研究；(3)公用工程總圖布置及交通；(5)節(jié)能、環(huán)境保護(hù)與衛(wèi)生；(6)人群流量和項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃；(7)投資估算及資金籌措；(8)財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)評價(jià)分析；1.3 主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)1)主要標(biāo)準(zhǔn)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB3838-2002);環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB3095-1996);城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)(GB3096 93);2)主要規(guī)范建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50007-2002);建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范(GB50009-2001);混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范(G

6、B50010-2002);建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50011-2002);建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GBJ16-87)2001修訂版；建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)(GB50068-2001)。1.4 主要研究結(jié)論XX小商品批發(fā)項(xiàng)目建設(shè)、是 XX政府積極解決商業(yè)居住條件，積極進(jìn)行經(jīng) 濟(jì)交流與發(fā)展的方法之一。(2)從可持續(xù)發(fā)展的高度看，興建XX小商品批發(fā)市場是社會效益和經(jīng)濟(jì)效 益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。(4)項(xiàng)目總規(guī)模約為9.24畝，133戶。項(xiàng)目實(shí)施后將解決鎮(zhèn)內(nèi)133戶居民居 住、改善流通、居住環(huán)境形象和實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)持續(xù)發(fā)展。(5)本工程項(xiàng)目總資金為2562.2萬元，其中：直接工程費(fèi)2365.7萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用96.5萬

7、 元；工程預(yù)備費(fèi)用100萬元。項(xiàng)目所需建設(shè)投資由企業(yè)自籌。2.項(xiàng)目區(qū)域概況2.1 地理位置XXX處于XXX ,國土面積約3700平方公里、人口約40萬人。XX所在地， 是XX政治與經(jīng)濟(jì)中心，交通便利，人口集中，由于地處交通要道，流動人口 較多。2.2.1 主要社會問題XX醫(yī)療衛(wèi)生狀況亟待改善。不少農(nóng)村公共衛(wèi)生差，醫(yī)療條件差，農(nóng)民無錢 治病，因病返貧情況嚴(yán)重?，F(xiàn)代醫(yī)療條件差，長期缺醫(yī)少藥，一些民族社區(qū)以 鴉片作為鎮(zhèn)痛藥、止瀉藥，偷種偷吸，久而久之，吸食成癮。目前，XX社會保障制度的框架基本形成，參保人數(shù)不斷增加，但社會各方 面對建立社會保障制度的重要性、必要性認(rèn)識還不夠，社會保險(xiǎn)覆蓋面還很低，

8、加之地方經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益普遍較差，虧損嚴(yán)重，無 力繳納各項(xiàng)社會保險(xiǎn)費(fèi)，存在社會保險(xiǎn)擴(kuò)面難、保險(xiǎn)費(fèi)征繳難、欠費(fèi)比較嚴(yán)重， 基金支付壓力逐年增大，執(zhí)法監(jiān)督難，對不參保、不繳費(fèi)的行為缺乏制約辦法， 以及社會保險(xiǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)滯后。2.2.2 主要經(jīng)濟(jì)問題XX是XX市的交通樞紐，以農(nóng)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)、自然資源豐富，但由于地處 7XX,在發(fā)展中還存在著思想一些問題，創(chuàng)新能力、開放水平有待提高；“三農(nóng)”問題依然突出，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平低，農(nóng)民增收和農(nóng)村發(fā)展緩慢；主要經(jīng)濟(jì)問題：一是生產(chǎn)條件較差。XX農(nóng)業(yè)種植面積連年快速擴(kuò)大(年均增加 0.6萬hm2 以上)，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)區(qū)域高海拔(大于 1300m)

9、和山坡地(坡度大于25度)等非 宜農(nóng)區(qū)域面積增加，部分農(nóng)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)用地矛盾相對突出，農(nóng)業(yè)種植大量開荒墾 園、毀林種地現(xiàn)象突出。目前，在 XX農(nóng)業(yè)區(qū)在25度坡度以上約0.33萬hm2, 海拔1300m以上約0.2萬hm2,農(nóng)業(yè)區(qū)運(yùn)輸條件差。全區(qū)有水利灌溉的高產(chǎn)農(nóng) 業(yè)區(qū)約1500 hm2左右，僅占總面積的10.05%。2.2.3 主要環(huán)境問題由于目前XX的企業(yè)的生產(chǎn)水平相對落后，農(nóng)業(yè)單產(chǎn)產(chǎn)量較低，形成了對 土地的大量開墾，土地生產(chǎn)能力下降，不但不能改善當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的經(jīng)濟(jì)狀況，而 且對區(qū)域生態(tài)環(huán)境造成了嚴(yán)重影響。當(dāng)?shù)剞r(nóng)田單產(chǎn)量低，滿足不了社會的需求，為了提高農(nóng)業(yè)總產(chǎn)量，只能擴(kuò) 大農(nóng)業(yè)種植面積，因此各農(nóng)業(yè)區(qū)

10、出現(xiàn)了盲目開墾土地的現(xiàn)象，局部破壞了區(qū)域 的森林植被，對生態(tài)環(huán)境一定影響。3 .建設(shè)必要性、可行性3.1 必要性(1) XX大多數(shù)居民仍然居住在城區(qū)四周，多為茅草屋，夏天漏雨，冬天冷風(fēng)入 屋，居住條件和商業(yè)條件亟待改善；(2)現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場區(qū)面積小、十分擁擠、周邊固定居住人群多，要推動當(dāng)?shù)亟?jīng) 濟(jì)及滿足人們需要就必須進(jìn)行擴(kuò)建。3.2 可行性(1)由于XX處于人流稠密地段，原來規(guī)劃建設(shè)的農(nóng)貿(mào)市場已經(jīng)滿足不了現(xiàn)實(shí)商 8業(yè)人口貿(mào)易與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。(2)交通方便，新街區(qū)與老街區(qū)連接，區(qū)內(nèi)道路及其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)齊全。(4)建設(shè)資金有保障；為了保證項(xiàng)目的實(shí)施，對于建設(shè)資金，投資人將以招商引 資入股為主來進(jìn)行

11、籌措。4 .總體設(shè)計(jì)和方案本項(xiàng)目主要針對愛華鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展的需要。4.1 建設(shè)目標(biāo)和原則4.1.1 總體目標(biāo)工程項(xiàng)目預(yù)期總體目標(biāo)：(1)工程實(shí)施后，有效解決城鎮(zhèn)內(nèi)133戶愿意經(jīng)商及居住下移居民的居住經(jīng) 商場所問題，解決和改善居民的居住條件；(2)工程實(shí)施后，發(fā)展鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)，增加流通，拉動消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展;(3)工程實(shí)施后，可適當(dāng)增加地方財(cái)政收入，改善當(dāng)?shù)孛裆?.1.2 具體目標(biāo)通過工程項(xiàng)目的實(shí)施，可發(fā)揮小商品街區(qū)的容納能力，滿足改善擁擠狀態(tài)、 改善居民居住環(huán)境的需要。4.1.3 指導(dǎo)思想從可持續(xù)發(fā)展的高度，將發(fā)展與發(fā)揮區(qū)域比較優(yōu)勢，與提高經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量 相結(jié)合，把區(qū)域改造和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來

12、，把生態(tài)保護(hù)與區(qū)域環(huán)境綜合整 治結(jié)合，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)和消費(fèi)模式的根本轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)環(huán)境效益、社會效 益和經(jīng)濟(jì)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，一次性建符合建設(shè)規(guī)劃要求的商業(yè)區(qū)。4.1.4 項(xiàng)目設(shè)計(jì)原則綜合應(yīng)用與整治設(shè)計(jì)原則:(1)系統(tǒng)性的原則在工程方案設(shè)計(jì)時(shí)，以系統(tǒng)最優(yōu)化理論為指導(dǎo)進(jìn)行設(shè)計(jì)，采用針對性強(qiáng)， 效果較好的總體設(shè)計(jì)，建立完善的基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)，形成完善綜合治理。(2)目標(biāo)導(dǎo)向原則(中華人民共和國城鎮(zhèn)規(guī)劃條例；)作為導(dǎo)向原則；(3)因地制宜的原則從當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況出發(fā)，針對當(dāng)?shù)厝胱】驮磪^(qū)域的實(shí)際情況，有計(jì)劃的進(jìn) 行規(guī)模設(shè)計(jì)，結(jié)合綜合管理措施，盡最大可能降低項(xiàng)目投資和運(yùn)行費(fèi)用，從而 確保項(xiàng)目方案的經(jīng)濟(jì)性。(4)

13、統(tǒng)一協(xié)調(diào)原則項(xiàng)目設(shè)計(jì)必須滿足各專業(yè)規(guī)范要求，相關(guān)專業(yè)項(xiàng)目合作，實(shí)施必須充分依 托專業(yè)部門，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體效益最大化。5. XX小商品批復(fù)市場項(xiàng)目(1)項(xiàng)目服務(wù)范圍：XX小商品批發(fā)市場項(xiàng)目建設(shè)于 XXX新開發(fā)區(qū)，主要服務(wù)對象即居住 在XXX開發(fā)區(qū)及周邊住戶及商貿(mào)客戶。(2)工程建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目用地9.24畝，全部用于小商品批發(fā)及商住。地塊整治后呈二縱三橫平 面結(jié)構(gòu)，交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善、具有很高的商貿(mào)與居住價(jià)值。項(xiàng)目投資規(guī) 模約為2562.2萬元；(A)建設(shè)主街道一條230米，寬度14米；街道兩側(cè)設(shè)置給排水管道，路 燈及住戶用電電源點(diǎn)；XX小商品批發(fā)市場項(xiàng)目建設(shè)于 XXX上游側(cè)的新開發(fā)區(qū)；(4)

14、 土地征用11擬申請政府有償劃撥XXX農(nóng)地，面積約8.1畝。6 .法律法規(guī)、政策6.1 法律法規(guī)(1)(以中共中央國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見；)；(2)(中華人民共和國城鎮(zhèn)規(guī)劃條例)；(3)(中華人民共和國土地法)；(4)(中華人民共和國建筑法)；7 .組織機(jī)構(gòu)根據(jù)需要，由XX組成“XX小商品批發(fā)市場”建設(shè)指揮部。工程項(xiàng)目指揮 部負(fù)責(zé)資金籌措、協(xié)調(diào)管理資金、對于項(xiàng)目立項(xiàng)后的設(shè)計(jì)、施工等任務(wù)，采取 內(nèi)部自建、委托或者承包方式，由相應(yīng)機(jī)構(gòu)實(shí)施。項(xiàng)目將來建成后，成立相應(yīng) 的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目建設(shè)組織機(jī)構(gòu)人員組成見表項(xiàng)目實(shí)施組織機(jī)構(gòu)組成崗位設(shè)置人數(shù)組成形式負(fù)責(zé)人1XX技術(shù)人員2聘用財(cái)務(wù)

15、1聘用其他工作人員2聘用合計(jì)68 .開發(fā)區(qū)電氣設(shè)計(jì)(1)設(shè)計(jì)采用標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范本工程電力設(shè)計(jì)所使用的部分標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范如下：GB50052-95 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范；GB50053-94 10kV及以下變配電所設(shè)計(jì)規(guī)范；GB50054-95 低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范；JGJ/T16-92 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范；DXX電氣裝置國家標(biāo)準(zhǔn)圖集；(2)電訊設(shè)置2部行政電話作為建設(shè)調(diào)度及通訊用。(3)沿街道設(shè)置照明路燈，埋設(shè)地下管道用于線路架設(shè)；(4)設(shè)置一臺變壓器以滿足電氣、電力需要；9.安全與節(jié)能9.1 安全(1)設(shè)計(jì)原則各專業(yè)的設(shè)計(jì)必須貫徹國家和地方有關(guān)職業(yè)安全方面的方針政策，以安全 第一，預(yù)防為主，防治結(jié)合

16、為目標(biāo)，確保生產(chǎn)安全與人身安全。(2)設(shè)計(jì)執(zhí)行“安全和建筑衛(wèi)生防護(hù)”標(biāo)準(zhǔn) 建筑設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GBZ1-2002; 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-92; 建筑場所噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB12348-92; 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16-87; 中華人民共和國勞動法1981.7.5 ; 中華人民共和國安全生產(chǎn)法 2002.6.29 ;(3)項(xiàng)目生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析在生產(chǎn)過程中職業(yè)危害，主要是: 其他意外造成的危害。15(4)安全衛(wèi)生防護(hù)的措施 培訓(xùn)所有參加項(xiàng)目施工的人員都必須經(jīng)過專業(yè)崗位培訓(xùn)合格后方能上崗工作， 并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)管理規(guī)定。 現(xiàn)場人員衛(wèi)生現(xiàn)場人員應(yīng)自覺遵守基本的衛(wèi)生規(guī)章。在進(jìn)入餐廳和離開工作

17、場地前應(yīng)換 工作服，并堅(jiān)持每日下班前洗澡，用洗衣機(jī)清洗。除了餐廳和行政辦公室外， 所有地方禁止吸煙和吃零食 。 醫(yī)療監(jiān)督與安全程序?qū)氖马?xiàng)目工作的人員應(yīng)進(jìn)行經(jīng)常性的醫(yī)療監(jiān)督、體檢，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候應(yīng) 采取相應(yīng)的免疫措施。準(zhǔn)備必需的急救設(shè)備和有關(guān)的醫(yī)療救治藥品，應(yīng)指定專 人負(fù)責(zé)。 環(huán)境監(jiān)測各排放點(diǎn)的監(jiān)測：包括對外環(huán)境監(jiān)測，周圍地下水、食堂污水排放、做必 要的定期監(jiān)測，使污染危險(xiǎn)水平降低。9.2節(jié)能(1)節(jié)約照明用電處置中心內(nèi)道路照明采用感光自動控制，建設(shè)物內(nèi)燈具則根據(jù)生產(chǎn)要求及 自然采光清況分組控制，以節(jié)約照明用電。(2)節(jié)能產(chǎn)品所有電氣設(shè)備在設(shè)計(jì)選型時(shí)，均選擇國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品。10.環(huán)境保護(hù)10

18、.1 主要標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：(1)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB3095-96)13(2)地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB3838-2002)(3)城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)(GB309693)(4)為保證項(xiàng)目環(huán)境條件能滿足功能要求，建設(shè)區(qū)內(nèi)所有自然來水均采取管道 排水道區(qū)域尾部統(tǒng)一排放，生活污水經(jīng)凈化后在項(xiàng)目區(qū)尾部統(tǒng)一排放。(5)項(xiàng)目區(qū)周邊進(jìn)行總體綠化，所有邊坡、河道、路沿均建設(shè)為綠化區(qū)。11 .工程建設(shè)管理與質(zhì)量控制11.1 工程招標(biāo)方式本項(xiàng)工程屬新建項(xiàng)目，建設(shè)過程包括勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理及施工。根據(jù)本項(xiàng) 目的規(guī)模和性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)和邀標(biāo)結(jié)合的方式。11.2 環(huán)保質(zhì)量控制由環(huán)境保護(hù)和監(jiān)測部門對施工現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督

19、和監(jiān)測，監(jiān)督施工過程中給周 圍環(huán)境帶來的各種影響，確保對環(huán)境的影響降到最低程度。11.3 施工質(zhì)量控制措施工程的質(zhì)量交由專業(yè)的監(jiān)理公司來控制，由監(jiān)理人員和設(shè)計(jì)方共同監(jiān)督施工O12 .工程組織實(shí)施及工程進(jìn)度12.1 建設(shè)周期的規(guī)劃本項(xiàng)目批準(zhǔn)后，建設(shè)周期總的時(shí)間規(guī)劃為 12個(gè)月建成投運(yùn)。階段進(jìn)度實(shí)施 期間，建設(shè)單位應(yīng)積極籌措資金，統(tǒng)籌安排，合理交叉作業(yè)，認(rèn)真組織建筑材 料采購訂貨，進(jìn)行施工和經(jīng)營準(zhǔn)備，確保階段進(jìn)度的實(shí)施，加快建設(shè)進(jìn)度。在項(xiàng)目建設(shè)階段，成立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，以推動項(xiàng)目的實(shí)施。建設(shè)完成后，將 由云縣愛華“ XX小商品批發(fā)市場”物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。12.2 項(xiàng)目實(shí)施原則(1)本項(xiàng)目工程的實(shí)

20、施，嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)審批程序，有關(guān)單位協(xié)調(diào)配合。(2)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)等方式。(3) 土建施工應(yīng)選擇專業(yè)施工單位，進(jìn)行資格審查后，通過招標(biāo)方式確定。12.3實(shí)施進(jìn)度的規(guī)劃施工圖設(shè)計(jì) 2 個(gè)月土建施工10 個(gè)月項(xiàng)目實(shí)施共分為六塊：施工圖設(shè)計(jì)、土建施工、建設(shè)期總共為12個(gè)月。其中施工圖設(shè)計(jì)必須首先進(jìn)行，分階段根據(jù)工程需要進(jìn)行實(shí)施，在施工圖設(shè)計(jì)到 一定階段即可進(jìn)行土建施工，并同時(shí)進(jìn)行管網(wǎng)材料采購；在施工圖完成以后， 部分土建工程完成，給排水材料已經(jīng)購進(jìn)，即可利用已經(jīng)完成的土建工程進(jìn)行 管道的安裝工程，建筑物到一層封頂。進(jìn)行商鋪、商住房預(yù)售。13.投資估算和資金籌措1

21、3.1 投資估算13.1.1 固定資產(chǎn)投資估算固定資產(chǎn)投資由建設(shè)投資和建設(shè)期借款利息組成。13.1.2 建設(shè)投資估算1 .建設(shè)投資估算依據(jù)本估算以國家現(xiàn)行建設(shè)項(xiàng)目可研投資估算編制辦法及有關(guān)規(guī)定為原則編制，主要編制依據(jù)有：(1)以設(shè)計(jì)方案、說明及相關(guān)技術(shù)資料作為投資估算的基礎(chǔ)依據(jù)。(2)建設(shè)部頒布的全國市政工程投資估算指標(biāo)(1997年)。(3)市政公用工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定(建質(zhì) 2004 16號文)。(4)建設(shè)部建標(biāo)96628號文市政工程可行性研究投資估算編制辦法。(5)采用建標(biāo)(2003)第668號文XX建筑工程消耗量定額。(6)采用建標(biāo)(2003)第668號文XX市政工程消耗量定額。(7

22、)采用建標(biāo)(2003)第668號文XX建筑裝飾裝修工程消耗量定額。(8)采用建標(biāo)(2003)第668號文XX建設(shè)工程措施項(xiàng)目計(jì)價(jià)辦法。(9)采用建標(biāo)(2003)第668號文XX園林綠化工程消耗量定額(9)以上定額不足的部分采用現(xiàn)行有關(guān)概預(yù)算定額作為補(bǔ)充。(10)有關(guān)設(shè)備及材料價(jià)格根據(jù)現(xiàn)行市場價(jià)格及類似工程訂貨價(jià)格編制。(11)工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(2002年)(12)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定計(jì)價(jià)格 (1999)1283號。(13)投資項(xiàng)目可行性研究指南計(jì)辦投資200215號文。(14)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法計(jì)價(jià)格20021980號文。(15)關(guān)于發(fā)布工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)有關(guān)規(guī)定的通知199

23、2計(jì)費(fèi)字479號文。(16)計(jì)價(jià)格2002125號環(huán)境影響評價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(17)現(xiàn)行工程建設(shè)材料設(shè)備價(jià)格信息。2 .項(xiàng)目投資估算結(jié)果及分析經(jīng)計(jì)算本工程建設(shè)投資估算價(jià)值為 2828.71萬元；1)前期費(fèi)用估算表萬元序號費(fèi)用項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)合價(jià)備注1土地征用畝9.24450直接與農(nóng)戶費(fèi)用2土地轉(zhuǎn)讓及其元9.24765辦理手續(xù)發(fā)生的費(fèi)它費(fèi)用用3設(shè)計(jì)費(fèi)元70規(guī)劃及可研、設(shè)計(jì)、結(jié)算4拆遷及補(bǔ)償費(fèi)用元40合計(jì)6252）建構(gòu)筑物投資估算表萬元序號建筑物名稱體積建筑面積單價(jià)合價(jià)結(jié)構(gòu)1土方挖運(yùn)15000M310.515.75運(yùn)距1公里內(nèi)2土方回填碾壓8454 M36.55.5分層壓實(shí)3道路碎C252134M

24、2115面積24.5含刻紋、劇縫10路基渣料回填1559M3304.711建筑物14138M211851675.3含地下停車場11DN600排水管1200M11013.212供水管網(wǎng)2000M6713.413落水井23座16003.6814井蓋23個(gè)3001.3815變壓器1臺1000001016路燈30盞60001817路緣石350M5017.518電源線路1519建設(shè)期管理人員工資6400028.86人平均工資4000元時(shí)間一年20其他管理費(fèi)160合計(jì)2006.713）投資估算匯總表序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)合價(jià)1前期工作費(fèi)元6252建構(gòu)筑物投資元2006.713財(cái)務(wù)費(fèi)用元96.55基本預(yù)備

25、費(fèi)元100合計(jì)2828.21其橫向構(gòu)成為：建筑工程費(fèi) 2006.71萬元，占建設(shè)投資的70.95%;前期工作費(fèi)625萬元，占建設(shè)投資的21%。(含土地費(fèi)用)財(cái)務(wù)費(fèi)用96.5萬元占建設(shè)投資的3.41%基本預(yù)備費(fèi)100萬元占建設(shè)投資的3.54%13.1.3 流動資金估算流動資金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法，該項(xiàng)目流動資金不需要流動資金。13.1.4 項(xiàng)目總資金建設(shè)項(xiàng)目總資金由建設(shè)投資、建設(shè)期借款利息組成，本項(xiàng)目總投資為2828.21萬元，其中建設(shè)投資2006.71萬元。(不含建設(shè)期借款利息96.5萬元)。13.2資金籌措13.2.1 項(xiàng)目本金本項(xiàng)目報(bào)批項(xiàng)目總投資為2562.21萬元，資本金總額為1000

26、萬元，資本金 比例為39%,符合行業(yè)資本金比例的要求。13.2.2 資金籌措方案(1)項(xiàng)目所需建設(shè)投資由企業(yè)自籌 39%,合人民幣1000萬元；(2)招商引資人民幣1562.21萬元；13.2.3 資金運(yùn)用計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期為1年，根據(jù)建設(shè)實(shí)施方案，建設(shè)投資按建設(shè)期在1年內(nèi)投21入。14.國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)與效益分析(3)費(fèi)用由建設(shè)管理費(fèi)、房地產(chǎn)銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)制度規(guī)定的其它費(fèi)用構(gòu) 成。(4)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及銷售費(fèi)用A.管理費(fèi)用由公司經(jīng)費(fèi)及其它管理費(fèi)用構(gòu)成。本項(xiàng)目其它管理費(fèi)按人工工資的100 %估算。B.財(cái)務(wù)費(fèi)用包括投資借款在建設(shè)銷售期內(nèi)的利息，根據(jù)本項(xiàng)目的籌資計(jì)劃、借款 償還能力等估算。根據(jù)上述基礎(chǔ)

27、數(shù)據(jù)、估算方法及現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度對成本費(fèi)用的規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際，經(jīng)計(jì)算本項(xiàng)目實(shí)施后，項(xiàng)目年均總成本為2006.71萬元，其中固定成本為 625萬元。14.2財(cái)務(wù)評價(jià)14.2.1 財(cái)務(wù)評價(jià)的依據(jù)和說明(1)國家計(jì)委，建設(shè)部計(jì)投資 (1993)530號建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)和可行性研究指南(2002)15號；(2)財(cái)政部企業(yè)財(cái)務(wù)制度；(3)現(xiàn)行稅務(wù)制度及有關(guān)政策；(4)本項(xiàng)目采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：項(xiàng)目建設(shè)期為1年，經(jīng)營銷售期為 1年，項(xiàng)目計(jì)算期為 2年。14.6 社會效益分析XX小商品批發(fā)市場項(xiàng)目建成后，可以安排133戶居民、入住，入住商戶約100戶，對XX的社會穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)能起到一定的作用。20

28、14.7 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)本項(xiàng)目主體為小商品批發(fā)市場開發(fā)、以居民下移、商貿(mào)經(jīng)濟(jì)入住為市場基礎(chǔ), 具有廣闊的市場前景及，風(fēng)險(xiǎn)相對小，項(xiàng)目是可行的，也是必須的。#附表1建設(shè)投資估算表單位：萬元序號項(xiàng)目建筑工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)安裝工程費(fèi)工器具費(fèi)其它費(fèi)用合計(jì)合計(jì)比例1第一部分工程費(fèi)用1.1建、構(gòu)筑物工程費(fèi)1731.9143231.82006.7175.46%2第二部分其他工程費(fèi)用0.000.000.000.0062562521%2.1其他資產(chǎn)0.000.000.000.006256252.1.1其他小計(jì)1731.9143856.82631.71196.46%3預(yù)備費(fèi)1001003.1基本預(yù)備費(fèi)1001003.54

29、%4總計(jì)1731.91143690.82562.215占總估算價(jià)值的67.59%1.67%30.74%100%100%-25 -附表2流動資金估算表單位：萬元序號項(xiàng)目最低周周轉(zhuǎn)建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期-# -24 -附表4單位：萬元投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位:萬元序號項(xiàng)目合計(jì)12345678910111總投資2828.71000000001.1建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）2732.212732,2100000000001.2建設(shè)期利息及其他融資費(fèi)用96.596.500000000001.3流動資金000000002資金籌措2828.712828.71000000002.1項(xiàng)目資本金1000000000

30、00建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）2827.712828.71流動資金00000000用于建設(shè)期利息及其他融資費(fèi)用96.596.52.2長期借款及債券1828.711828.71000000002.2.1建設(shè)投資借款1828.711828.71000000002.2.2流動資金借款00000000附表4F固定資產(chǎn)折舊估算表單位:萬兀序號項(xiàng)目折舊年限123456789101房屋、建筑物1.1原值1.2折舊費(fèi)1.3凈值2機(jī)器設(shè)備（線性折舊）2.1原值2.2折舊費(fèi)2.3凈值3合計(jì)3.1原值3.2折舊費(fèi)3.3凈值-31 -總成本費(fèi)用估算表廳P成本及費(fèi)用名稱合計(jì)1經(jīng)營負(fù)荷%100%1建設(shè)投資1731.917

31、31.9123工資及福利費(fèi)28.828.84修理費(fèi)5折舊費(fèi)6攤銷費(fèi)7其它費(fèi)用8利息支出96.596.5流動資金借款利息長期借款利息96.596.59總成本費(fèi)用2828.712828.71口艾成木2006.72006.7固定成本822.01822.0110經(jīng)營成本2828.712828.71附表5營業(yè)收入、稅金及附加估算表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱年序12生產(chǎn)負(fù)荷0%100%1營業(yè)收入045931.1商鋪銷售02758單價(jià)元7500數(shù)量M236781.2商住房銷售1604.8單價(jià)元1800數(shù)量M2891601.3地下停車場銷售231單價(jià)1500數(shù)量1543銷售稅金及附加303.132.1城市維護(hù)建設(shè)

32、稅7%019.292.2教育費(fèi)附加3%08.273增值稅0損益和利潤分配表廳P項(xiàng) 目合計(jì)121營業(yè)收入4593045932營業(yè)稅金及附加303.130303.133總成本及費(fèi)用2828.712828.71303.134利潤總額1461.161461.165彌補(bǔ)前年度虧損6應(yīng)納稅所得額1461.161461.167所得稅365.29365.298凈利潤1095.871095.87減：法定盈余公積金109.59109.59公 益 金109.59109.59加：年初未分配利潤9可供投資者分配的利潤876.4110年末未分配利潤876.41附表7項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元廳P項(xiàng)目合計(jì)121現(xiàn)金流入459345931.1營業(yè)收入1.2回收固定資產(chǎn)余值01.3回收流動資金02現(xiàn)金流出2828.71 :2828.712.1建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）2732.21 :2732.2102.2流動資金2.3經(jīng)營成本2828.71 :2828.712.4營業(yè)稅金及附加303.13303.133凈現(xiàn)金流量（1-2）1461.16-2828.7164593累計(jì)凈現(xiàn)金流量-2828.71461.16計(jì)算指標(biāo)：項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）