淺析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1、淺析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)具有特殊的產(chǎn)品特征，除經(jīng)濟(jì)功能-創(chuàng)造價(jià)值、投資、融資外，還有社會(huì)功能，即保障生活、提供景觀、構(gòu)筑和諧社區(qū)， 而且其產(chǎn)業(yè)發(fā)展更是直接關(guān)系到國(guó)家金融安全、 關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行和長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。 因此， 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走向何處、趨勢(shì)如何已成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位及作用有人說(shuō) “中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)能否保持平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn) ” ，更有人稱 “中國(guó)房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)” ，無(wú)論上述說(shuō)法是否成立， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展至關(guān)重要，是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。（一）房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一房地產(chǎn)

2、業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)鏈條中處于中間環(huán)節(jié)， 對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)、 波及面十分廣闊。 房地產(chǎn)業(yè)不僅關(guān)聯(lián)到機(jī)械設(shè)備制造業(yè)、建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)、農(nóng)業(yè)、化學(xué)工業(yè)及石油加工業(yè)、采掘業(yè)；而且與金融保險(xiǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、商業(yè)、郵電運(yùn)輸業(yè)等產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)。 據(jù)估算， 每 100 元的房地產(chǎn)需求大約會(huì)帶動(dòng)關(guān)聯(lián)行業(yè) 215 元的需求， 也就是說(shuō)， 加上房地產(chǎn)自身需求， 每 100 元的房地產(chǎn)需求會(huì)影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的 315 元總產(chǎn)出。房地產(chǎn)投資成為全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的重要組成部份。 作為全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的一部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，從1986 年的01 億元增加到 2004年的 1315

3、8億元， 18年間增長(zhǎng) 130倍， 年均增長(zhǎng)31.1%，明顯高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資18.9%年均增速。2005 年上半年.房地產(chǎn)開發(fā)已完成投資6193 億元，同比增長(zhǎng)23.5%。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)， 其占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重從1986年的3.2%上升到2004 年的18.8%，己成為影響固定資產(chǎn)投資規(guī)模和速度的重要力量。房地產(chǎn)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率逐步提高。 1997 年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 3.9%， 2004 年提高到7.5%。 1997年到 2004 年間， 扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)的增量占GDP增量的比重達(dá)到11.6%,即房地

4、產(chǎn)開發(fā)對(duì) GDP增長(zhǎng)速度的貢獻(xiàn)率為11.6%，這還不包括房地產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)以乘數(shù)效應(yīng)產(chǎn)生的間接拉動(dòng):（二）房地產(chǎn)對(duì)全社會(huì)消費(fèi)影響較大國(guó)家城鎮(zhèn)注房制度改革的進(jìn)一步深化， 銀行個(gè)人購(gòu)房按揭貸款業(yè)務(wù)的大力推出等一系列政策變化激發(fā)了長(zhǎng)期被壓抑的購(gòu)房需求， 住房消費(fèi)暴發(fā)性釋放； 工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展， 城鎮(zhèn)人 U 持續(xù)增加， 房地產(chǎn)需求不斷加強(qiáng)； 大規(guī)模城市改造和居民拆遷， 使住房銷售市場(chǎng)的被動(dòng)需求放大； 個(gè)人購(gòu)房支付能力的增強(qiáng)； 加上利益驅(qū)動(dòng)下的投機(jī)行為等的共同作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，價(jià)格快速、逐年攀升_-從 2001年開始，全國(guó)商品房和商品住宅平均銷售價(jià)格分別每年上漲14.4附口15.2%u2005

5、年上半年，商品房和住宅平均銷售價(jià)格就分別同比增長(zhǎng)8.9%和 11.3%。房地產(chǎn)需求大增和價(jià)格大幅上揚(yáng)大大刺激和增加了住房消費(fèi)。 同時(shí)，住房消費(fèi)也使得相應(yīng)的管理費(fèi)、水電燃料費(fèi)增加，還帶動(dòng)了建筑裝飾用品、耐用消費(fèi)品等的消費(fèi)。此外，房地產(chǎn)的建設(shè)還增加了就業(yè)崗位，增強(qiáng)了建筑丁_人的日常消費(fèi)能力。但房地產(chǎn)業(yè)的紅火也是把n雙刃劍n,住房消費(fèi)額占個(gè)人收入的比重巨大，居民其他消費(fèi)支出被大量擠占，社會(huì)其他消費(fèi)受到很大的負(fù)面影響。（三）房地產(chǎn)業(yè)與金融關(guān)系越發(fā)緊密據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2004 年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中 ”定金和預(yù)收款n 占總資金的 43.、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金占總資金的30

6、.39K銀行貸款占總資金的18.4%。但房地產(chǎn)開發(fā)資金中，企業(yè)S籌資金主要由商品房銷售收人轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，大約70%來(lái)自銀行貸款；" 定金和預(yù)收款"有 30%的資金來(lái)自銀行貸款。依此計(jì)算， 房地產(chǎn)開發(fā)資金中使用銀行貸款的比重約60%左右。而房地產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，不具有流動(dòng)性，且受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)、利率水平、 物價(jià)水平、 和其他金融資本及固定資產(chǎn)價(jià)格起伏的影響。 因此，銀行給房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資或者給居民按揭貸款都是較長(zhǎng)期的， 易造成高度的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 流向房地產(chǎn)的信貸過(guò)多可能會(huì)危及銀行體系的健康和穩(wěn)定，對(duì)整個(gè)社會(huì)信用支付系統(tǒng)形成很大沖擊。二、近

7、期宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響自 2003 年以來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和國(guó)家一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，深刻地影響了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中貨幣政策的調(diào)整、財(cái)政政策的改變、產(chǎn)業(yè)政策的改革及演化 ,直接改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行基礎(chǔ)和發(fā)展軌跡。1、貨幣政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的影響近幾年，利率過(guò)低、投資渠道單一，國(guó)內(nèi)大量?jī)?chǔ)蓄資金以及閑散資金紛紛流人房地產(chǎn)市場(chǎng)。 銀行貸款門檻較低， 房地產(chǎn)金融支持力度逐年加大， 投人房地產(chǎn)的資金逐級(jí)放大， 房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格膨脹態(tài)勢(shì)。 宏觀調(diào)控以來(lái)， 國(guó)家采取上調(diào)個(gè)人住房公積金和商業(yè)貸款利率、 上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、 提高第二套及第二套以上房屋貸款首付款比例等緊縮措施， 提高了

8、住房消費(fèi)信貸門檻， 房地產(chǎn)的投機(jī)行為得到了有效的控制，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始變得理性起來(lái)。人民幣升值預(yù)期使國(guó)際熱錢大量流進(jìn)中國(guó)部分熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)， 成為抬高房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。 而國(guó)家在進(jìn)行人民幣匯率改革時(shí)嚴(yán)格遵循主動(dòng)性、可控性、漸進(jìn)性，使外界很難預(yù)期人民幣升值水平， 逐步釋放人民幣升值壓力， 使國(guó)際游資在樓市投機(jī)操作的交易成本高昂，大大降低了國(guó)際游資興風(fēng)作浪的可能性。2、財(cái)政政策改變對(duì)房地產(chǎn)的影響長(zhǎng)期以來(lái)， 我國(guó)地方各級(jí)政府均有不同形式的舉債行為， 所負(fù)債務(wù)主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 且規(guī)模呈加速上升趨勢(shì)， 為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。 但隨著地方政府預(yù)算內(nèi)資金的減少， 城市開發(fā)

9、力度有所下降， 部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)受到影響， 房地產(chǎn)價(jià)值空間下降，消費(fèi)者購(gòu)買熱情也隨之下降；同時(shí)，城市拆遷規(guī)模相應(yīng)減少,房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求隨之減小。此次宏觀調(diào)控前， 鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資的優(yōu)惠稅收政策層出不窮， 為房地產(chǎn)的炒作添了 “一把火 ” 。而近日出臺(tái)的 “對(duì)個(gè)人購(gòu)買的非普通住房超過(guò) 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，按其售房收人減去購(gòu)房?jī)r(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅”、 “對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收人全額征收營(yíng)業(yè)稅”等稅收政策，直接打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作行為。3、產(chǎn)業(yè)政策改革對(duì)房地產(chǎn)的影響過(guò)去， 有些地方政府追求不切實(shí)際的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)， 制訂過(guò)高的房地產(chǎn)投資計(jì)

10、劃。 相當(dāng)一部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到30%左右，個(gè)別城市甚至接近60%， 造成城市經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資過(guò)分依賴； 有些開發(fā)企業(yè)為追求高額利潤(rùn)， 盲目上大戶型、高層、高檔項(xiàng)目。宏觀調(diào)控實(shí)施以來(lái)， 國(guó)務(wù)院從嚴(yán)格控制土地和規(guī)范房地市場(chǎng)秩序兩個(gè)方面著手，嚴(yán)把土地供應(yīng)關(guān)，從源頭對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行調(diào)控；將房地產(chǎn)企業(yè)自有資金占項(xiàng)目總投資的比例提高到30%;加大各地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)量； 強(qiáng)化行政監(jiān)管， 限制期房的買賣等一系列產(chǎn)業(yè)政策的改革舉措有效合理引導(dǎo)房地產(chǎn)的開發(fā)與消費(fèi)。當(dāng)前， 房地產(chǎn)投資增幅正繼續(xù)回落； 部分地區(qū)需求偏大的狀況有所緩解；商品住房平均價(jià)格漲幅回落；房地產(chǎn)信貸增幅放緩

11、；國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣 指數(shù) 自 1 月份 103.44 逐漸下降 到 8 月份101.86,2005 年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于景氣下降區(qū)間，宏觀經(jīng)濟(jì)變化產(chǎn)生的市場(chǎng)效應(yīng)初步顯露。三、房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)由于行業(yè)獨(dú)特性和對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的敏感性， 房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展將與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀調(diào)控的下一步舉措息息相關(guān)，呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：第一， 外部政策環(huán)境仍將有利于行業(yè)的發(fā)展， 但控制投資增長(zhǎng)速度的宏觀調(diào)控近幾年不會(huì)有太大變化， 房地產(chǎn)行業(yè)將實(shí)現(xiàn)" 軟著陸 " 。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱，房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定的發(fā)展不僅體現(xiàn)了改善人民居住條件、 全國(guó)建設(shè)小康社會(huì)的要求， 也是促進(jìn)國(guó)民

12、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的客觀需要。 國(guó)家必將堅(jiān)定不移地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，做到 “有保有壓，區(qū)別對(duì)待 ”, 一方面適度控制投資增長(zhǎng),擠出房地產(chǎn)領(lǐng)域的泡沫， 另一方面努力挖掘消費(fèi)增長(zhǎng)的巨大潛力， 調(diào)整房地產(chǎn)的供求結(jié)構(gòu)， 使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 與社會(huì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的承受能力及可持續(xù)性相適應(yīng)。第二，基本住房需求潛力巨大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然較大。自 住型將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需主導(dǎo)的關(guān)鍵著力點(diǎn)， 將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)去的高速發(fā)展向低速加強(qiáng)、 穩(wěn)步回升階段轉(zhuǎn)變。 從房屋需求來(lái)看，購(gòu)房需求目前雖已大量釋放，但宏觀經(jīng)濟(jì)總體上好，今后幾年GDP增幅仍可達(dá)8%左右，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)9.8%左右，居民收入快速提高為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了收人積累， 加上城市化的大力推進(jìn)和居民改善居住條件意愿的促動(dòng)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求仍然巨大。從市場(chǎng)供給來(lái)看，房屋供給在短期內(nèi)保持上升的態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)供大于求的情況； 但從長(zhǎng)期看， 國(guó)家對(duì)于增量土地控制的作用將逐漸顯現(xiàn)，住房用地?cái)?shù)量受到一定的限制，房屋供給能力卻有限。第三，行業(yè)內(nèi)整合必將提速，將出現(xiàn)地區(qū)寡頭壟斷經(jīng)營(yíng)。資金和土地是房地產(chǎn)行賴以生存的生產(chǎn)要素， 直接關(guān)系到房