土地增值稅成本-合理-真實(shí)-相關(guān)-成本歸集-合理分?jǐn)偧岸惙ê蜁?huì)計(jì)相協(xié)調(diào)原則

1、以“ 案” 解說(shuō)土地增值稅成本扣除的六個(gè)“ 標(biāo)尺”2017-11-21謝更喜土地增值稅被稱為“ 房地產(chǎn)第二企業(yè)所得稅” ，是抑制房地產(chǎn)投機(jī)的稅收利器。因其稅率高，征管程序復(fù)雜，土地增值稅已經(jīng)成為廣大納稅人和稅務(wù)人員關(guān)注的熱點(diǎn)稅種。而成本扣除問(wèn)題則是土地增值稅的核心難點(diǎn)。本文以案例形式向大家介紹了土地增值稅成本扣除的六個(gè)原則，即成本扣除的“ 標(biāo)準(zhǔn)尺度 ” 。原則一：合法性原則在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出未取得合法憑據(jù)的不得扣除。房地產(chǎn)業(yè)合法扣除憑據(jù)的類型很多，一般情況下，發(fā)票是重要的扣除憑據(jù)之一。但是土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、工資福利費(fèi)等，并不以發(fā)票為唯一合法憑證。在實(shí)

2、際工作中，有些房地產(chǎn)企業(yè)以“ 白條 ” 或者普通收據(jù)的形式入賬，這些是不能作為合法有效憑據(jù)在土地增值稅稅前扣除的。案例 1 a 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立于90 年代，其開發(fā)的樓盤于 2017 年達(dá)到應(yīng)清算條件。稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核時(shí)， 發(fā)現(xiàn)如下情況： 列支的 20萬(wàn)元成本無(wú)發(fā)票，只有對(duì)方的收據(jù)；拆遷補(bǔ)償費(fèi) 200 萬(wàn)元只有簽收單據(jù)， 沒有拆遷合同、拆遷明細(xì)表及政府拆遷相關(guān)文件等證明材料；1 萬(wàn)元的某項(xiàng)事業(yè)單位收費(fèi)，開具的不是行政事業(yè)性收費(fèi)的財(cái)政專用票據(jù)。以上三種情況列支的成本均不符合合法性原則，如果企業(yè)無(wú)法在稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的時(shí)限內(nèi)補(bǔ)充合法有效憑證，不予在土地增值稅稅前扣除。原則二：真實(shí)性原則扣除項(xiàng)目金額

3、中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。真實(shí)性原則是合法性原則的重要補(bǔ)充。如果企業(yè)取得了合法憑證，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合合同、工程造價(jià)資料以及支付憑證等認(rèn)定相應(yīng)成本不真實(shí)的，也有很大可能將相應(yīng)成本費(fèi)用剔除。另外，廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行） （廣東省地方稅務(wù)局2014 年第 3 號(hào)）列舉了多種可以核定征收的情況，對(duì)于符合條件的相關(guān)情形， 稅務(wù)機(jī)關(guān)也很有可能依據(jù)上述規(guī)程的規(guī)定開展核定征收。案例 2 稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)b 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某大型小區(qū)開展清算時(shí)，發(fā)現(xiàn)其建安工程費(fèi)畸高，不含裝修每平方米造價(jià)達(dá)7000 元。稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)取了企業(yè)賬冊(cè)，認(rèn)真審核了資金流向，工程結(jié)算相關(guān)資料等，結(jié)合

4、稅務(wù)機(jī)關(guān)開發(fā)的工程造價(jià)評(píng)估系統(tǒng)，并聘請(qǐng)專業(yè)的工程造價(jià)師參與指導(dǎo)，最終發(fā)現(xiàn)其虛增建筑安裝成本 1 億元， 作出調(diào)減 1 億元成本的處理。案例 3 稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)廣州某c 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某大型小區(qū)開展清算時(shí)，發(fā)現(xiàn)其列支的 200 萬(wàn)元的工程款成本未實(shí)際支付。稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)提供上述工程款實(shí)際支付的證明，結(jié)果企業(yè)在既定期限內(nèi)未予提供。 當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)很有可能根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)土地增值稅規(guī)范性文件，對(duì)上述 200 萬(wàn)元認(rèn)定為 “ 未實(shí)際發(fā)生 ” 而不予扣除。原則三：成本和費(fèi)用準(zhǔn)確歸集原則扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。土地增值稅扣除項(xiàng)目包含土地成本， 開發(fā)成本， 房地產(chǎn)

5、開發(fā)費(fèi)用，稅金等。 而房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用是按照土地成本和開發(fā)成本合計(jì)金額的5%扣除。因此區(qū)分成本和費(fèi)用對(duì)于土地增值稅稅額影響重大，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核時(shí)的重要關(guān)注點(diǎn)。案例 4 d 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)了某房地產(chǎn)項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核時(shí)候，發(fā)現(xiàn)如下問(wèn)題：企業(yè)在“ 開發(fā)間接費(fèi) ” 中列支工資福利費(fèi)5000 萬(wàn)元，但上述工資福利費(fèi)均是支付給財(cái)務(wù)人員和其他非項(xiàng)目管理人員的；該項(xiàng)目出現(xiàn)工程糾紛，該企業(yè)與他人打官司，并支付律師費(fèi)15 萬(wàn)元，企業(yè)將該筆律師費(fèi)計(jì)入到“ 開發(fā)間接費(fèi)” 中；企業(yè)支付銷售傭金1000 萬(wàn)元，也將其計(jì)入到 “ 開發(fā)間接費(fèi) ” 中。稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，上述扣除項(xiàng)目均應(yīng)計(jì)入到房

6、地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中，不應(yīng)當(dāng)計(jì)入到開發(fā)成本，并對(duì)其進(jìn)行了調(diào)整。原則四：相關(guān)性原則扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。案?5 e 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國(guó)土局簽訂土地出讓合同，獲取了一塊土地f，但土地出讓合同同時(shí)約定e 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將該地塊旁邊的一塊土地g 平整成綠化用地。 e 房地產(chǎn)企業(yè)最終花費(fèi)100 萬(wàn)元將 g 土地按照政府要求進(jìn)行了平整。 由于上述 100 萬(wàn)元是f 地塊相關(guān)的成本，因此在f 地塊進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，該100 萬(wàn)元準(zhǔn)予扣除。 e 企業(yè)同時(shí)贊助附近的一省重點(diǎn)小學(xué)50 萬(wàn)元。由于該贊助并不是該項(xiàng)目的直接相關(guān)的支出，因此不應(yīng)當(dāng)作為項(xiàng)目的

7、成本費(fèi)用扣除。原則五：合理分?jǐn)傇瓌t納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象， 采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。2013 年頒布的企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度以及土地增值稅相關(guān)規(guī)范性文件， 均對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行了明確。案例 6 h 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)了一大型樓盤，該樓盤分兩期建設(shè)，兩期項(xiàng)目分別立項(xiàng)。該企業(yè)按照土地出讓合同要求，耗資3000 萬(wàn)元建設(shè)了一所小學(xué)和幼兒園。稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)已達(dá)可清算條件的一期項(xiàng)目進(jìn)行清算時(shí)，按照建筑面積法將3000 萬(wàn)元成本在一期和二期之間進(jìn)行了分?jǐn)?。案?7 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目中含有普通住宅和商鋪

8、。其中普通住宅毛坯交房，但是商鋪是精裝交房的。按照合理分?jǐn)傇瓌t，不能準(zhǔn)確歸集的成本費(fèi)用可以用建筑面積法等方法分?jǐn)?，可以單?dú)歸集的，如商鋪的裝修款單獨(dú)歸集給商鋪而不用整體分?jǐn)?。原則六：會(huì)計(jì)和稅法相協(xié)調(diào)原則對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。 會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。土地增值稅相關(guān)的規(guī)范性文件較少，在存在涉稅爭(zhēng)議時(shí)，對(duì)于稅法沒有明確的，可以按照會(huì)計(jì)核算的相關(guān)規(guī)定來(lái)判斷。而對(duì)于稅法的規(guī)定與會(huì)計(jì)沖突時(shí)，要以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。案例 8 廣州 j 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某項(xiàng)目，并耗資1000萬(wàn)元建設(shè)了銷售中心，預(yù)售完畢后該銷售中心被拆除掉。稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)

9、，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)將1000 萬(wàn)元計(jì)入到開發(fā)成本中。參與清算的稅務(wù)人員認(rèn)為，由于銷售中心建造成本是為銷售產(chǎn)品而發(fā)生的，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)計(jì)入到“ 銷售費(fèi)用 ” 中。稅務(wù)機(jī)關(guān)最終參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，將上述1000 萬(wàn)元開發(fā)成本調(diào)整為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。四、一輩子孤單并不可怕，如果我們可以從中提煉出自由，那我們就是幸福的。許多長(zhǎng)久的關(guān)系都以為忘記了當(dāng)初所堅(jiān)持與擁有的，最后又開始羨慕起孤單的人。五、戀愛，在感情上，當(dāng)你想征服對(duì)方的時(shí)候，實(shí)際上已經(jīng)在一定程度上被對(duì)方征服了。首先是對(duì)方對(duì)你的吸引，然后才是你征服對(duì)方的欲望。六、沒有心如刀割，不再依依不舍，只有，沉默相隔七、和你在一起只是我不想給任何人機(jī)

10、會(huì)。八、一個(gè)人總要走陌生的路，看陌生的風(fēng)景，聽陌生的歌，然后在某個(gè)不經(jīng)意的瞬間，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，原本是費(fèi)盡心機(jī)想要忘記的事情真的就那么忘記了。九、無(wú)論我們愛過(guò)還是就這樣錯(cuò)過(guò)，我都會(huì)感謝你。因?yàn)橛鲆娔?，我才知道思念一個(gè)人的滋味；因?yàn)橛鲆娔?，我才知道感情真的不能勉?qiáng)；因?yàn)橛鲆娔?，我才知道我的心不是真的死了；因?yàn)橛鲆娔?，我才知道我也能擁有美麗的記憶。所以，無(wú)論你怎么對(duì)待我，我都會(huì)用心去寬恕你的狠，用心去銘記你的好。十、愛情需要的是彼此互相的照顧，當(dāng)我們心愛的人累了，我們不是坐在一邊不理，而是多陪對(duì)方談?wù)勑模瑢?duì)方需要什么的時(shí)候，自己盡量的滿足對(duì)方的需求，至少可以讓對(duì)方知道，在自己身邊的感覺是如此的溫暖。十一

11、、自從你出現(xiàn)後，我才知道原來(lái)有人愛是那麼的美好十二、有的人與人之間的相遇就像是流星，瞬間迸發(fā)出令人羨慕的火花，卻注定只是匆匆而過(guò)。十三、有一些人，這一輩子都不會(huì)在一起，但是有一種感覺卻可以藏在心里守一輩子。十四、不要輕易說(shuō)愛，許下的承諾就是欠下的債！十五、不管你是多么的愛對(duì)方，但千萬(wàn)不可當(dāng)?shù)谌摺＜?xì)想，默然。因?yàn)橹溃@樣的故事一開始便注定了結(jié)局，一開始就注定在這個(gè)故事里，很多人會(huì)受傷。離開的總是要離開，挽留不住，就像彼岸花，窮其一生，花葉仍是生生相錯(cuò)。十六、什么叫快樂？就是掩飾自己的悲傷對(duì)每個(gè)人微笑。十七、愛情與視力無(wú)關(guān)，任你看得再怎么清楚，在愛里只有模糊。因?yàn)樘斆魈碇蔷蜎]有辦法戀愛，愛

12、情根本是盲目的。十八、戀愛就像剪頭發(fā)，這種事情不到最后是不知道結(jié)果的，結(jié)果能否令每個(gè)人皆大歡喜，無(wú)人保障，但是一切都是自己的選擇。十九、因?yàn)閻圻^(guò)，所以慈悲：因?yàn)槎?，所以寬容。二十、那些隨風(fēng)散落的微笑眼神，仿似落寞詩(shī)人的愛情詩(shī)句，一段一段，錯(cuò)落成行。孤獨(dú)的鐘鳴徹夜悲鳴，那些如花容顏，終不敵過(guò)時(shí)間切割的頹敗，我們憂傷的仰望陽(yáng)光，看流年未亡，年華盡耗。二十一、一個(gè)人一生可以愛上很多的人，等你獲得真正屬于你的幸福之后，你就會(huì)明白一起的傷痛其實(shí)是一種財(cái)富，它讓你學(xué)會(huì)更好地去把握和珍惜你愛的人。二十二、愛一個(gè)人，由天由人卻由不得自己。不由自主只因刻骨銘心，不離不棄只因無(wú)法代替?？偸切挠衅诖庞袩艋痍@珊

13、處的望眼等待；總是情懷善待，才有心甘情愿地付出所有，習(xí)慣的依賴。也許你的世界一無(wú)所有，但在愛你人的心里，你就是全世界。珍惜一個(gè)深愛你的人，更要珍藏一顆為你融入生命的心。二十三、就在我以為一切都沒有改變只要我高興就可以重新扎入你的懷抱一輩子不出來(lái)的時(shí)候，其實(shí)一切都已經(jīng)滄海桑田了，我像是一躲在殼里長(zhǎng)眠的鸚鵡螺，等我探出頭來(lái)打量這個(gè)世界的時(shí)候，我原先居住的大海已經(jīng)成為高不可攀的山脈，而我，是一塊僵死在山崖上的化石二十四、幸福，不是長(zhǎng)生不老，不是大魚大肉，不是權(quán)傾朝野。幸福是每一個(gè)微小的生活愿望達(dá)成。當(dāng)你想吃的時(shí)候有得吃，想被愛的時(shí)候有人來(lái)愛你。二十五、有時(shí)，愛也是種傷害。殘忍的人，選擇傷害別人，善良的人，選擇傷害自己。二十六、如果，不幸福，如果，不快樂，那就放手吧；如果，舍不得、放不下，那就