房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)價值評估

1、    房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)價值評估    謝玉娟房地產(chǎn)這個行業(yè)在我國的開端是在20世紀80年代，與國際房地產(chǎn)行業(yè)相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在時間上是比較短暫的，但是其發(fā)展速度十分驚人?，F(xiàn)狀主要體現(xiàn)在：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，根據(jù)國家信息中心中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計資料顯示，1986年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有1991家，到2017年已經(jīng)達到3萬多家。2.國有，集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年減少。3.現(xiàn)如今中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模大多數(shù)比較少。4.我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模太小。根據(jù)資料顯示，2007年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)為16417億元，平均每個企業(yè)資產(chǎn)為7713萬元；2013達到

2、33180億元，平均每個企業(yè)資產(chǎn)達到10130萬元。房地產(chǎn)是資金高度密集的行業(yè)，在開發(fā)和消費過程中離不開金融的支持。一、房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問題1.成本上升。建筑成本和土地成本的上升是房價上漲的首要原因。建房成本包括建筑材料、人工、機械設(shè)備和土地等，尤其是土地成本，在房價總成本中所占比重很大。隨著人工工資的提高，人工成本的增高也是助推房價的另一原因。2.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限。融資問題一直是我國房地產(chǎn)企業(yè)長期存在的問題。據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)企業(yè)有70%的資金是通過銀行貸款獲得的，更有企業(yè)的資金貸款達到90%。也就是說，銀行是房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)資金的主要渠道，自有資金在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)，應(yīng)用到項目上的

3、數(shù)量少之又少。單一的融資渠道是我國房地產(chǎn)行業(yè)的突出特點，也是比較尖銳的問題。3.房地產(chǎn)企業(yè)對市場把握不足。市場需求量分析不到位，無法根據(jù)市場需求進行調(diào)整。如果屬于策劃類失誤，沒有充分的調(diào)研時間，沒有深入的調(diào)研，必然會增加項目的風(fēng)險。但是對于市場的分析必要保證調(diào)研的充分性和全面性，以及科學(xué)性。只有全面深入調(diào)研，才能夠?qū)κ袌鲞M行更好的定位，面對競爭對手才能夠做到心中有數(shù)，不至于在競爭中迷失。二、改善我國房地產(chǎn)市場中問題的對策1.提供符合市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在了解購房者真正需求的基礎(chǔ)上，來建造適合購房者的商品房，在庫存上要“以人為本”。其次，企業(yè)應(yīng)該利用存量房發(fā)展多元化經(jīng)營，除

4、了商業(yè)或者住宅型樓盤。高庫存積壓一直是企業(yè)老大難的問題，面對積壓的商品房，需要轉(zhuǎn)換思路，一味守舊只怕難以擺脫這一塊難哨的骨頭。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提升物業(yè)公司管理水平。開發(fā)商們除了打造項目，還要著力改善居民的生活方式，在物業(yè)管理上提升社區(qū)管家服務(wù)，這些都做好了需求自然就來了。2.強化企業(yè)內(nèi)部管控。首先，內(nèi)控管理是企業(yè)應(yīng)對企業(yè)風(fēng)險的主要措施，必須加強內(nèi)部控制，才能夠把風(fēng)險降到最低。其次，管理部門和生產(chǎn)部門的內(nèi)部控制進行有效區(qū)分，根據(jù)不同的工作方式制定合理的內(nèi)控制度。最后，加強人員培訓(xùn)，提高內(nèi)控管理能力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，需要涉及到項目的建設(shè)，因此就需要在項目建設(shè)過程中安排專門的內(nèi)控管理人員，通過走

5、出去或請進來的方式來提高他們的專業(yè)素質(zhì)，讓他們不僅有理論，還有實踐經(jīng)驗，充分發(fā)揮他們的優(yōu)勢，把項目建設(shè)過程中的風(fēng)險進行有效控制。3.積極營銷，促進消費者購買欲望。房地產(chǎn)公司為了更好的發(fā)展，在未來必須開展積極的市場營銷，通過能激發(fā)消費者消費欲望的各類營銷措施，不斷回籠資金，以應(yīng)對舉債經(jīng)營模式下的資金難題，避免資金鏈條的斷裂。要實現(xiàn)這一目標(biāo)，房地產(chǎn)公司必須做到如下幾點。首先，努力開展市場調(diào)研；對于房地產(chǎn)市場營銷而言，緊緊把握市場趨勢，是成功營銷的關(guān)鍵；其次，在成本范圍內(nèi)適當(dāng)降低價格，讓利于消費者；價格無疑是現(xiàn)代市場營銷的最有效手段。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的過高價格已經(jīng)成為整個社會指責(zé)的對象。三，結(jié)語房地產(chǎn)一直伴隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，也是我國社會進步和發(fā)展不可缺少的行業(yè)。它所創(chuàng)造的價值在經(jīng)濟中占比很大，但是并不能因為對經(jīng)濟的貢獻力量大而大肆發(fā)展房地產(chǎn)，