房地產(chǎn)估價(jià)師開發(fā)經(jīng)營公式-(1)

1、第一章資產(chǎn)預(yù)期收益率=無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)X 平均收益率-無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率 帀勿h險(xiǎn)系馭-市場(chǎng)整體平均收益率一無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率=市場(chǎng)的整體平均收益率時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)=1。折現(xiàn)率=資金的時(shí)機(jī)本錢+適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值=無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)市場(chǎng)的平均收益率- 無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率第二章1報(bào)告期存量=上期存量 +報(bào)告期竣工量-報(bào)告期滅失量2空置率=空置房屋面積/同期房屋存量面積3可供租售量=上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+報(bào)告期新竣工量4房屋施工面積=報(bào)告期新開工面積+上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的面積+上期已停建 在報(bào)告期恢復(fù)施工的面積報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋

2、面積仍包括在施工面積中5平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積6銷售量=現(xiàn)房銷售面積 +期房銷售面積7吸納量=銷售量+出租8吸納率=吸納量/可供租售量10吸納周期=1/吸納率11 土地轉(zhuǎn)化率=當(dāng)期土地岀讓面積 /當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積12土地轉(zhuǎn)化率=當(dāng)期土地岀讓面積 /當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積13開發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本14住房可支付性指數(shù)=家庭可承受房價(jià)的上限/實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格15住房可支付性指數(shù)=家庭可承受房價(jià)的上限/實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格16量價(jià)彈性=過去6個(gè)月房地產(chǎn)交易量變化率/過去6個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格變化率17抵押貸款還款收入比=抵押貸款

3、月還款額 第四章/家庭收入本期預(yù)測(cè)值=平滑指數(shù) X前期實(shí)際銷售量+1-平滑指數(shù)X前期預(yù)測(cè)值第五章3.1開發(fā)銷售型3.2開發(fā)一持有出租一出售型 12i1dii1*1F M *r-r1r1F4II逅13.3購置一持有出租一出售型3.4購置一更新改造一出售型3.4購置一更新改造一出售型本利和=本金+利息利息=本利和-本金單禾U ln=PXi石Fn=p 1+i m =p+pxi >n復(fù)利 Fn=P 1+i nln=p 1+in-P=P 1+in-1實(shí)際利率=e名義利率-1 當(dāng)計(jì)息周期數(shù)趨于無窮大時(shí)名義利率=周期利率x每年的計(jì)算周期數(shù)實(shí)際利率=1現(xiàn)值換算為終值PF 一次支付終值F = P(1 +

4、i)2終值換算為現(xiàn)值FP 一次支付現(xiàn)值FP=a 43年值換算為終值 AF 等額序列式F = Ai4年值換算為終值 AF 等額序列式F = A -i5年值換算為現(xiàn)值 AP式P-A.i(T icw16等差年值換算為現(xiàn)值iQ+i)(1 + h (Uif7等差序列現(xiàn)值系數(shù)1nPGzX-Ii 10 +if 0 + O'II8等差年值換算為等額年值A(chǔ)=-1 Q + i) -1MM BHiMMM HliMlil疇差序列年費(fèi)用系數(shù)9等比年值換算為現(xiàn)值L"" -彗1乏£阱P二厶1 一(1±1尸 1-S1+1i = sW, P = nA1/(l+i)疇比序列現(xiàn)值系數(shù)

5、A.1 + s(PfSpiPn) = l-(/1 - s1 +110等比年值換算為等額年值 - ! f ! 11 3 + £)" - 1AT1I1 - £(1+1)-1 ILMbSiMM MMMMMH MM MM1疇差序列年費(fèi)用系數(shù)11-0+1)尺S . 、，一vV： 第八早 1銷售本錢完全本錢=生產(chǎn)本錢+銷售費(fèi)用2營業(yè)收入=銷售收入+出租收入+自營收入營銷收入=銷售房屋面積X房屋銷售單價(jià)出租收入=出租房屋建筑面積濱屋租金單價(jià)自營收入=營業(yè)額-營業(yè)本錢-自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)毛利潤毛利潤=營業(yè)收入-營業(yè)本錢營業(yè)利潤銷售型=營業(yè)收入營業(yè)本錢 期間費(fèi)用營 業(yè)稅金及附

6、加-土地增值稅出租型=營業(yè)收入營業(yè)本錢運(yùn)營費(fèi)用稅前利潤利潤 總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收支凈額稅后利潤凈利 潤=利潤總額-所得稅可供分配利潤=稅后利潤-法定盈余公積金 +法定公益金+未分 配利潤運(yùn)營費(fèi)用=期間費(fèi)用+營業(yè)稅金及附加+城鎮(zhèn)土地使用稅和房 產(chǎn)稅+物業(yè)效勞管理費(fèi)+大修基金期間費(fèi)用=銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用4 土地增值稅的稅率增值率=增值額/扣除工程金額四級(jí)超額累進(jìn)稅率<50%勺局部30%50%- 100%局部40%100%- 200%局部50%200%以上局部60%5企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年 度虧損晰得稅應(yīng)納稅額= 應(yīng)納稅

7、所得額 為適用稅率-減免稅額-抵免稅額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅率為 25% 當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 X25% =當(dāng)期應(yīng)納所得稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的規(guī)定工程所在位置預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率位于省政府所在地的城區(qū)和郊區(qū)的不低于20%位于地級(jí)市城區(qū)和郊區(qū)的不低于15%位于其他地區(qū)的不低于10%6凈現(xiàn)值的計(jì)算公式 各年凈現(xiàn)金流量相等時(shí)A-P!l!-J1Li*t .0 1 i14 5n-1 n7判定標(biāo)準(zhǔn) FNPVM,說明方案的獲利能力到達(dá)或超過了基準(zhǔn)收益率 的要求，工程在財(cái)務(wù)上可以接受； FNPW 0,說明方案達(dá)不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受?！咀⒁狻縁NPV = 0時(shí)，說明方案的獲利能力正好到達(dá)了基

8、準(zhǔn)收益率的要求，工程是可 行的。8判定標(biāo)準(zhǔn) FNPVM,說明方案的獲利能力到達(dá)或超過了基準(zhǔn)收益率 的要求，工程在財(cái)務(wù)上可以接受； FNPW 0,說明方案達(dá)不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受。【注意】FNPV = 0時(shí)，說明方案的獲利能力正好到達(dá)了基準(zhǔn)收益率的要求，工程是可 行的。9判定標(biāo)準(zhǔn)*倔W時(shí).工程在財(cái)務(wù)上可彳亍墓準(zhǔn)收益率 或目標(biāo)收益率*比擬IRR爼盼 工程在財(cái)務(wù)上不可行10態(tài)投資回收期的計(jì)算公式動(dòng)態(tài)投資回收期Pb=累計(jì)凈現(xiàn)金流顯開皓出現(xiàn)上年累計(jì)凈觀金謊呈現(xiàn)值|動(dòng)態(tài)投資回收期 Pb=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)比年累計(jì)昂現(xiàn)金流量現(xiàn)值|當(dāng)年現(xiàn)金蠱童現(xiàn)值判定標(biāo)準(zhǔn)彳扣栗片莖片那么工程在時(shí)務(wù)上聞行彳如果F

9、AF；,那么頊目在財(cái)莊不i吊【注意】如果Pb= Pc,說明正好在基準(zhǔn)回收期這個(gè)時(shí)間回收了所有投資，工程在財(cái)務(wù)上 可行本錢利潤率=11開商憫項(xiàng)日總開發(fā)本錢孩工程總開茨價(jià)值-工程總開發(fā)本錢頊目總開發(fā)本錢xiao%成;本利潤率二輛售收入-銷售稅金及附加-工程總幵發(fā)本錢-土地增值稅頃目總開發(fā)本錢4500 - 24S -2000 -3702500= 49.3%12公式銷售利潤率=銷售利潤 銷售收入xlQU%韜售收入-營業(yè)稅金&附加-土地增值稅順目證開發(fā)廉本SSifeA13置業(yè)投資的投資利潤率投資利潤奉=一個(gè)正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額工程總投資14建筑覆蓋率=建筑物基底面積/土地面積容積

10、率=建筑面積/ 土地面積15公式資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額資本金X100%16【重點(diǎn)難點(diǎn)】土地增值稅為四級(jí)超額累進(jìn)稅率土地增值率R土地增值稅率土地增值稅額的速算扣除不超過50%30%土地增值額X 30%50%-100%40%土地增值額X 40%-扣除工程金額X 5%100%-200%50%土地增值額X 50%-扣除工程金額X 15%200%以上60%土地增值額X 60%-扣除工程金額X 35%17資本金凈利潤率式資本金利潤率=年稅后利潤總豎些均稅后和潤總額X1艸'資鬲金18【解析】年平均利潤總額工程總投資頗金釉閏率二科嘗黑總額冥100%二xlOC% = 43.3%資本金凈

11、利潤率=年平均稅后利潤總額xl00% =50CL500xlOO%-33.3%19公式許態(tài)拴資回收期時(shí)弍畧計(jì)淨(jìng)期鈿逢幵始出闕正值的年份-1 )化年酣楓穌量| 十當(dāng)年淨(jìng)現(xiàn)金酒20【重要公式】祝前現(xiàn)金回報(bào)率稅前彈現(xiàn)全流量初始現(xiàn)金投資營業(yè)收入運(yùn)營費(fèi)用還亦付息初始現(xiàn)金投資稅后現(xiàn)金回報(bào)率=稅后凈現(xiàn)金流量初始現(xiàn)金授資【兩個(gè)重要公式】稅前現(xiàn)金流=營業(yè)收入-運(yùn)營費(fèi)用-還本付息稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-企業(yè)所得稅 21【重要公式】不考慮物業(yè)增值收益時(shí)投資回抿率=稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值枚益投資數(shù)額稅后現(xiàn)金流量十投瓷者權(quán)益增加值十物業(yè)增值收益投贄回報(bào)率二考慮物業(yè)增值收益時(shí)權(quán)益投資數(shù)額【重點(diǎn)難點(diǎn)】投資者權(quán)益增加=

12、年還本付息-年利息22【重點(diǎn)難點(diǎn)】解題思路【稅前凈現(xiàn)金流】 稅前凈現(xiàn)金流=營業(yè)收入-運(yùn)營費(fèi)用-還本付息【稅后凈現(xiàn)金流】 稅后凈現(xiàn)金流=稅前凈現(xiàn)金流-企業(yè)所得稅【企業(yè)所得稅】企業(yè)所得稅=稅前凈現(xiàn)金流 +投資者權(quán)益增加值折舊X25%【投資者權(quán)益增加】投資者權(quán)益增加=年還本付息-按單利計(jì)算的年利息23利息十息規(guī)定當(dāng)年發(fā)生的借款，利息按半年計(jì)息 以前年度的借款，按全年計(jì)息式本年應(yīng)計(jì)利息年初借款本息累計(jì)+本年貸款賓貸款利率I2丿【重點(diǎn)難點(diǎn)】還本付息的方式五種次還本利息照付-每期只還利息不還本金，最后一期歸還本金和當(dāng)期利息疇額還本利息照付-每期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，總額每期減少疇額還本付息-每期還款

13、相等，月供即此類次性償付-到期一次性還本付息球法-借款期內(nèi)任意歸還本息，到期末全部還清24借款歸還期續(xù)式貸款償述期=賞款歸還店珀皓出鞏蠱余的期皴-并妬贊款期數(shù)+斗黑沔總 當(dāng)期可坤干述款的金趟25利息'備付辜二稅息前利潤當(dāng)期應(yīng)何利息費(fèi)用祝息前利潤=利聞總額+利息當(dāng)朗應(yīng)付利息費(fèi)用=當(dāng)朗全部利息26公式償債g書甜狀可用于還本付息的邂金二利潤總額+擁日亠灘鉗+利息27公式梳理】正式計(jì)算件仟呂召點(diǎn) 可用于還本本付息的資金 利潤總額+折舊+攤銷+利息_當(dāng)期還應(yīng)還本付議金額_ 當(dāng)期應(yīng)還本付息金額簡化計(jì)算償債備付率二利潤總額貳本苻息刑洞正式計(jì)算和自盤制老 稅息前利潤 利澗總額+利息 刊心苗口率-當(dāng)期應(yīng)

14、付利息-當(dāng)期應(yīng)付刑息簡化計(jì)算利息備付率二營業(yè)利潤當(dāng)期應(yīng)付利息28公式進(jìn)產(chǎn)員債率=卒密支'! K 1克嚴(yán)合計(jì)29公式流動(dòng)比率=謊動(dòng)資產(chǎn)總額 流動(dòng)負(fù)債總額X100%判定標(biāo)準(zhǔn)一般企業(yè)為200%以上房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)比率相對(duì)較低30公式速動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額一存貨流動(dòng)負(fù)債總額x 100%定標(biāo)準(zhǔn)一般企業(yè)為100%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)速動(dòng)比率較低資產(chǎn)負(fù)儉率=負(fù)債合計(jì) 資產(chǎn)合計(jì)x!00% =2xl00%=d0%5000流動(dòng)比率ggfg速動(dòng)比率=流動(dòng)費(fèi)產(chǎn)總額一存筈5V流訥負(fù)債總額°2500-15001250xlOO% = SO%31 第七章 1利潤=總銷售收入-總本錢總銷售收入=銷售單價(jià) 數(shù)量總本錢

15、=固定本錢+可變本錢=固定本錢+單位可變本錢 W數(shù)量2銷售單價(jià)埒肖售量=固定本錢+單位可變本錢 淹肖售量3建筑面頰=土地面積X容積率4五個(gè)重要指標(biāo)珈伯朗舉値一三&種佶夙峑土射概韋x各種怕侃卞的帰煙伯込整-卜壽命同期序現(xiàn)誼射期里1B =卷年凈現(xiàn)值期塑慣折玫!之和3. V勢(shì)現(xiàn)1S標(biāo)F醫(yī)斧 =* 某牟累種，膚楓 F 的i爭現(xiàn)值一呆年詳現(xiàn)佰旳審記題佶 尸茁證半業(yè)情說的槪軍Q整十工程壽命周 期的標(biāo)肚差一咅V洋現(xiàn)誼標(biāo)準(zhǔn)攔豹平方的扔現(xiàn)和封券命闔期曲極準(zhǔn)羞_(dá)厝三宇實(shí)£務(wù)蓋的平鳥十弟一卡豊:廿吐土 +乩再開方項(xiàng)耳律佈周期的標(biāo)海荃宇裁=蠶蠶蠶毗第九章1【重點(diǎn)難點(diǎn)】如何考核借款人的還款能力兩指標(biāo)明還款額與收入比控制在 50%以下明所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下房產(chǎn)支出與收入比=蓉款叱駛月物業(yè)管理費(fèi)月均收入所有債務(wù)與收入比=本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償付額 月均收入第十章1可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)可出租面積出租單元內(nèi)建筑面積2【重點(diǎn)難點(diǎn)】三個(gè)重要公式和三個(gè)重要系數(shù)公式一：可出租面積=建筑面積X可