加油站資產(chǎn)評價

1、加油站資產(chǎn)評估加油站是比較常見的一種特殊性物業(yè)，主要分布于交通道路的兩側(cè)。它是一種收益性物業(yè)， 為道路上往來的各類車輛提供加油、維修、零售等配套服務(wù)。其資產(chǎn)類別包括：無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)和特許經(jīng)營許可證）、固定資產(chǎn)（房屋和加油站設(shè)施設(shè)備）。也可以分為房地產(chǎn)、 特 許經(jīng)營權(quán)及配套的機器設(shè)備。加油站價值評估實質(zhì)上是一種整體資產(chǎn)價值評估。加油站權(quán)利人在向銀行申請抵押貸款時， 向銀行提供是抵押物往往是加油站的房地產(chǎn)證， 這時我們需要評估的是加油站房地產(chǎn)價值。 采用的評估方法主要有兩種： 收益還原法和成本 法。一、收益還原法：加油站為收益性的物業(yè)，其整體資產(chǎn)評估自然用收益法來評估最科學(xué)。其年收益測算可以

2、采用以下兩種方法：1、從加油站的歷史經(jīng)營收入情況推算其預(yù)期收益，結(jié)合周邊其它類似加油站的歷史經(jīng)營情 況來推算加油站的客觀收益；2、從加油站旁邊的道路車流量來推算可能的加油量，從而測算加油站的客觀收益。經(jīng)營成 本則可以從過去經(jīng)營狀況來計算。評估機構(gòu)在評估時應(yīng)首先評估整體資產(chǎn)價值，然后剝離特許經(jīng)營許可證的無形資產(chǎn)價值及機器設(shè)備的價值，余下作為加油站房地產(chǎn)價值。即：加油站房地產(chǎn)價值=加油站整體資產(chǎn)價值-特許經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)價值-加油站配套機器設(shè)備價 值。無形資產(chǎn)不具備獨立的經(jīng)濟實體狀態(tài)， 依附于特定主體，但能給特定的主體發(fā)揮作用并帶來 經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源，脫離特定主體則其經(jīng)濟效益也無法實現(xiàn)。 無形資產(chǎn)

3、的收益是一種超額 收益。因為無形資產(chǎn)必須依附于有形資產(chǎn)才能創(chuàng)造收益，一般情況下單獨界定無形資產(chǎn)的收益是非常困難的。在無形資產(chǎn)評估中常采用分成的方法， 將被評估的無形資產(chǎn)的收益從總收 益中分離出來。公式：無形資產(chǎn)收益 =總收益X收益分成率收益分成率在加油站價值評估中可采用“三分說”，具體認(rèn)為特許經(jīng)營權(quán)占總收益的35%。加油站配套機器設(shè)備包括油罐、加油槍、加油機等，可采用重置成本法評估其價值。二、成本法：加油站房地產(chǎn)價值=加油站土地價值+加油站房產(chǎn)價值。加油站土地價值可以采用土地取得價值，或按市場比較法測算其市場價格、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算其宗地價格。在深圳市，市規(guī)劃與國土資源局對加油站用地有嚴(yán)格

4、規(guī)定：按市場地價計收地價的加油、加氣站，位于一級地段的加油站按1200萬元/個、加氣站按300萬元/個計收，加油加氣混合站按1500萬元/個計收，根據(jù)位置不同，位于二、三、四、五級地段加油、加氣站的地價分 別為一級地段地價的 9、8、7、6折計，出讓年限為 20年。加油站房產(chǎn)價值可采用重置成本法，重置成本采用政府頒布的標(biāo)準(zhǔn)。公式：房產(chǎn)價值=房產(chǎn)重置價X成新率。筆者在實踐中積累了一些這方面的經(jīng)驗供同行參考。估價案例：對深圳市X X區(qū)X X加油站房地產(chǎn)價值進行評估一、項目概況：估價對象位于XX市XX區(qū)，北靠XX路，南臨XX路，西距鹽田檢查站約 1分種車程，距鹽田港約 5分鐘車程，且隨著汽車消費的不

5、斷升溫，往來貨柜車、私家車、 公交車等車流量日益增大，地理位置優(yōu)越。根據(jù)營業(yè)執(zhí)照（注冊號XXXXXX、執(zhí)照號深司字XXXXXX）及成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書（油零售證書第X X X號）確認(rèn)，深圳市X X加油站有限公司具備從事成品油零售業(yè)務(wù)資質(zhì)，經(jīng)營范圍：汽油、柴油、潤滑油零售業(yè)務(wù)、小百貨零售。 估價對象深圳市X X加油站于2002年年底竣工，2003年1月23日試業(yè),5月23日正式營業(yè)至今。目前估價對象地塊四周建有圍墻及一棟建筑物，地面安裝9臺加油機，設(shè)36支加油槍，加油站上方建有一面積約 500平方米的波浪形鋼制棚架， 臨鹽橫路開口寬約 400米，整個加油 站地坪全為混凝土，面積約 1500平方

6、米。地下安裝 8個油罐，每個油罐儲存容量為 5萬公 升，總?cè)萘繛?40萬公升，加油站儲備有 90#、93#、97#、98#四類汽油及0#柴油，品種較 為齊全，現(xiàn)每天加油量約為 5.5萬公升左右。XX加油站土地面積 1996.5平方米，建筑面積527.41平方米，建筑樓層2層，框架結(jié)構(gòu)，建筑物 竣工日期2003年03月03日。根據(jù)深房地字第xxxxxx號房地產(chǎn)證確認(rèn)深圳市x x加油站有限公司為此次估價對象的權(quán)利人；宗地號：xxx XXX; 土地用途：加油站用地；房屋用途：加油站；土地使 用年限：20 年( 2002-11-25 至 2022-11-24)。建購價款¥ 1,428,660

7、.46 元。二、評估目的：向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。三、評估基準(zhǔn)日：二。三年十二月三日。四、評估原則：合法原則、最高最佳使用原則、 替代原則、預(yù)期原則、估價時點、公平原則。五、估價方法選用及估價技術(shù)路線：(一)收益還原法：是運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收 益，折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。1、X X加油站 2003年2 10月經(jīng)營狀況：X X加油站于2003年1月底開始經(jīng)營，具有較完整的財務(wù)報表，根據(jù)其財務(wù)報表，2003年210月份該加油站各項財務(wù)指標(biāo)如下表：月份業(yè)務(wù)收入主宮業(yè)務(wù)成本稅金及附加其他 業(yè)務(wù) 利潤營業(yè)費

8、用管理費用財務(wù)費用營業(yè) 外收 入凈利潤26989896221001129767734273042-437873178867515740342146414204363318059512439218446398333214908258215066982808742107672395319350661554932105886677312031073102129367172513730680782693188736311246773812102071776678463733442274192467167994-2652394539449441540734971043108985488105204021

9、0039104500003400469922216251846773155550308230167合計2360756520758034163101625814126341231242827-2651443281通過市場調(diào)查并結(jié)合深圳市類似加油站經(jīng)營狀況考察了解，并與評估標(biāo)的作比較分析，類似加油站開業(yè)的第一季度，都會出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，開業(yè)半年后營業(yè)收入才能逐漸穩(wěn)定，并逐步上升。而根據(jù)評估人員向該加油站提供的相關(guān)資料可知，x X加油站于2003年1月開始經(jīng)營，2003年1月23日試業(yè)，5月23日正式營業(yè)至今，該加油站憑借優(yōu)越的地理位置僅在試業(yè) 的第一個月出現(xiàn)虧損，雖然試業(yè)期間營業(yè)收入較不穩(wěn)定，但第二月

10、便產(chǎn)生了盈利，并呈穩(wěn)步上升的趨勢。2、加油站年正常凈收益預(yù)測： 通過對X X加油站 2003年2 10月各項經(jīng)營指標(biāo)的分析，至2003年8月各項財務(wù)指標(biāo)趨于穩(wěn)定，我們確定以其8 10月的各項財務(wù)指標(biāo)為計算依據(jù)來預(yù)測該油站未來18年年客觀收入、成本及利潤（不包括營業(yè)外收支及其他業(yè)務(wù)利潤）等（詳見下表）。通過我們對周邊類似加油站的調(diào)查了解，此方法測算的結(jié)果基本上附合實際情況。則該加油站年正常凈收益=銷售收入-營業(yè)成本-營業(yè)稅金-營業(yè)費用-管理費用-財務(wù)費用=2,305,322 萬元。序號正常經(jīng)營各項成本占銷售收入的百 分比正常年經(jīng)營收支情況（元）一銷售收入54527008一1營業(yè)成本87.84%4

11、92224602營業(yè)稅金0.07%149283營業(yè)費用3.75%18466244管理費用1.23%3214605財務(wù)費用1.27%4093926小計94.16%51814864三利潤總額2,712,144四所得稅406,822五凈利潤2,305,3223、估價對象價值的確定：收益還原法計算公式：V= a+ r x 1- （1+r） -nV表示房地產(chǎn)價格；a表示房地產(chǎn)年純收益 （2,305,322元）；r表示房地產(chǎn)資本化率（12%）;n表示房地產(chǎn)的剩余使用年限（18.9年）。數(shù)據(jù)代入計算公式，V=2, 305, 322+ 12%X 1- （1+12%） -18 9=16,955,068 元。4、

12、特許經(jīng)營權(quán)價值 P:采用無形資產(chǎn)評估里的“三分說”理論，即房地產(chǎn)及配套設(shè)備、經(jīng)營、特許經(jīng)營許可權(quán)可占加油站收益的三分之一，為方便計算，這里特許經(jīng)營權(quán)價值分成比例取35%，則P=VX35%=16,955,068X 35%=5, 934, 274 元。5、機器設(shè)備價值評估 S:評估過程略。S=1, 250, 000元。6、加油站房地產(chǎn)價值：加油站房地產(chǎn)價值=V-P-S=16,955,068-5, 934, 274-1 , 250, 000=9, 770, 796 元。（二）成本法評估1、 土地價值評估：因委估物業(yè)位于深圳市x x區(qū)x x路，土地面積1996.5平方米，屬三級地段，按照深圳市有關(guān)加油

13、站市場地價的規(guī)定，委估物業(yè)土地價值為一級地段市場地價的八折。計算公式：地價=一級地段加油站市場地價x0.8x年限修正系數(shù)=1200x0.8X 1-（1+4%）-18。9/1-（1+4%）-20=924.48 萬元。根據(jù)深圳市基準(zhǔn)地價評估測算經(jīng)驗，土地還原利率取4%。在其它地區(qū)城市，國土部門可能對加油站的市場地價沒有作出專門規(guī)定，可以按照該地區(qū)一級地段商業(yè)用地平均市場地價進行測算。2、 建筑物價值評估：委估物業(yè)建筑面積527.41平方米，采用重置成本法評估建筑價值。重 置成本是根據(jù)最新頒布的深圳市建設(shè)工程價格信息 上的數(shù)據(jù)，考慮一定的投資利息與利潤綜合取定，成新率采用平均年限法，殘值率為0，貝U:建筑物價值=重置成本X成新率=1380乂 527.41 乂 18.9/20=687,795 元。加油站房地產(chǎn)價值=土地價值+ 建筑物價值=9244800+687795=9 , 932, 595 元六、估價結(jié)果確定：通過對估價對象的位置、環(huán)境、用途、現(xiàn)狀、裝修及市場供求等影響其價值的因素進行綜合考慮之后，根據(jù)市場調(diào)查及評估人員的經(jīng)驗，分別采用收益法和成本法評估加油站房地產(chǎn)價值，兩