項目概念方案設(shè)計設(shè)計任務(wù)書

1、實用標(biāo)準(zhǔn)文案大全aa項目概念方案設(shè)計任務(wù)書一、項目概況1、項目名稱： dd 新都匯（暫定名）2、項目位置： 項目位于重慶市 aa縣老城區(qū)原水泥廠片區(qū)， 緊鄰 aa烏江濱江路、兩江大橋、兩江廣場以及規(guī)劃的沿319 國道線山地綠化公園，項目為相鄰的三塊地組成，從西向東沿烏江展開。3、項目用地性質(zhì)：住宅、商業(yè)、公園用地4、項目用地面積：地塊一： 28555m2（其中包括該地塊紅線內(nèi)公園綠地面積8490m2） ；地塊二： 43674m2，其中包括該地塊紅線內(nèi)公園綠地 7391m2和廣場用地 35742；地塊三： 13857m2。合計總用地面積 86086 m2。5、項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：序號地 塊 名

2、稱地塊一地塊二地塊三1 用 地 性質(zhì)居住用地居住用地商住用地（商住比 6:4 ）2 用 地 面積28555m243674m213857m23 規(guī) 劃 計容 總 建131353 m2200900 m269285 m2實用標(biāo)準(zhǔn)文案大全筑面積4 容積率4.6 4.6 5.0 5 建 筑 密度35% 35% 40% 6 綠地率30% 30% 30% 7 建 筑 限高100m 100m 100m 8 停 車 泊位0.56個 /100 m20.56 個/100 m2商業(yè)0.7個/100 m2,住 宅0.56個 /100 m29 配 套 公共 服 務(wù)設(shè)施垃圾收集點、社 區(qū) 組 織 工作用房、物管用 房 、

3、幼 兒園、臨濱江配套公廁垃圾收集點、社區(qū)組織工作用房、物管用房、幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生、老年 文 化 活 動站、臨濱江配套公廁垃圾收集點、社 區(qū) 組 織 工作用房、物管用房、臨濱江配套公廁注：用地紅線詳附圖。實用標(biāo)準(zhǔn)文案大全二、項目定位1、項目定位： 依托 aa縣城最重要的烏江江景資源、 依山伴水的風(fēng)水優(yōu)勢，打造緊鄰鬧市卻又安享清凈悠閑、配套齊全、景觀優(yōu)美的 aa高品質(zhì)濱江住區(qū)。2、客源定位：（1）喜愛靜逸、閑適、陽光、健康、自由、自然、江景的aa縣城高端人群，如企業(yè)主、教師、醫(yī)師、自由職業(yè)者、設(shè)計師、政府公務(wù)人員等有較高居住追求的人士；（2）aa 縣境內(nèi)有一定收入、向往城鎮(zhèn)生活、提高生活水準(zhǔn)、養(yǎng)老

4、或為小孩提前打算的鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理人員；（3）aa境內(nèi)外出務(wù)工人員回鄉(xiāng)置業(yè)者；（4）新婚第一次置業(yè)的年輕人；（5）aa縣城改善性居住換房的人群。三、項目主要物業(yè)形態(tài)指標(biāo)分配本項目擬建物業(yè)形態(tài)主要由高層住宅、濱江商業(yè)、配套商業(yè)構(gòu)成，各物業(yè)形態(tài)具體指標(biāo)分配詳見本文第四條。四、設(shè)計要點1、用地規(guī)劃條件闡述：（1）本項目由三塊用地組成，規(guī)劃分別給出不同的用地規(guī)劃條件，本次概念方案設(shè)計時可以突破各地塊分別規(guī)劃的限制，將三地塊用地規(guī)劃要求整體平衡，整體規(guī)劃，以不突破原三塊用地允許的地上計容面積之和為原則，同實用標(biāo)準(zhǔn)文案大全時，原各地塊的配套公共設(shè)施也以作為一個項目的管理需要和方便合理使用的原則根據(jù)國

5、家和地方規(guī)范條例進(jìn)行整體規(guī)劃，綜合考慮。例如幼兒園、物管用房、社區(qū)組織工作用房等可以集中設(shè)置。（2）aa 作為自治縣在項目規(guī)劃中執(zhí)行重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的同時也執(zhí)行aa苗族土家族自治縣城鄉(xiāng)建設(shè)管理條例，二者有沖突的地方優(yōu)先采用后者之規(guī)定。例如高層建筑間距在30 米基礎(chǔ)上打六折，即采用18 米即可。 aa苗族土家族自治縣城鄉(xiāng)建設(shè)管理條例 見附件。（3）一地塊和二地塊西側(cè)規(guī)劃中各有一塊相互連接的公園綠地，因位處臨山區(qū)域，地形陡峭，坡度較大，僅可實施常規(guī)的上地登山步道，難以打造城市集中住區(qū)群眾參與性較高的城市公園，不能形成項目理想的配套，因此，規(guī)劃中可以將這兩塊公園綠化用地和地塊二內(nèi)的廣場用地

6、綜合考慮，廣場用地和公園綠地位置和形狀不受原規(guī)劃的限制，公園綠地可以前移與住宅用地置換，即結(jié)合整體規(guī)劃住宅用地可以向山一側(cè)偏移，而公園綠地可以向江面方向凸入用地，廣場用地也可以沿濱江路根據(jù)需要移動。建議將濱江廣場、公園景觀規(guī)劃布局中相連接，這樣既能適度的向地塊縱深延展布置有價值的商業(yè)（人流將由濱江路向公園引導(dǎo)） ，又能打通江景與山景的視線通廊增加后排建筑的有效觀江面。實用標(biāo)準(zhǔn)文案大全（4）二、三地塊之間原規(guī)劃道路與濱江道路形成銳角，不利于車輛行駛和用地規(guī)劃，道路線性可結(jié)合規(guī)劃作相應(yīng)合理化調(diào)整。（5）由于高差因素，公園用地前突并可能形成相對平緩布置有價值的公園內(nèi)部設(shè)施 （如運(yùn)動設(shè)施、公園中心廣場

7、等），勢必帶來下部灰空間，因用地屬性，這部分空間可以設(shè)計為沒有產(chǎn)權(quán)的車庫（該處停車位雖沒有產(chǎn)權(quán)但納入配套車位指標(biāo)）或超市。2、場地豎向（1）場地高差較大（尤其是后部）是本項目規(guī)劃中最大的一個難點，如何在盡量尊重原始地貌，嚴(yán)格控制土石方量、控制擋墻高度和避免隨意布置擋墻的前提下進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，設(shè)置合理的住宅正負(fù)零，處理好消防撲救面和穿行于小區(qū)內(nèi)的消防車道是需要重點處理的事宜。地塊為帶狀，地塊進(jìn)深和后部地形地貌現(xiàn)狀出入較大，因此小區(qū)正負(fù)零不一定設(shè)置在一個標(biāo)高上。（2）小區(qū)車庫或地面道路需考慮面向后側(cè)319 國道開口，如果可能，可以考慮通過小區(qū)內(nèi)道路將濱江路和319 國道相連。（3）因公園用地與開發(fā)用

8、地置換，將導(dǎo)致部分建筑布置與地塊后側(cè)斜坡上，從而致使該區(qū)域車庫臨空（即車庫高出下一臺小區(qū)正負(fù)零標(biāo)高） ，該臨空車庫不計容（即不執(zhí)行實用標(biāo)準(zhǔn)文案大全重慶市技術(shù)管理規(guī)定臨空車庫16 米進(jìn)深計容）。3、商業(yè)規(guī)劃（1）本項目商業(yè)定位為面向整個aa縣城的中高端特色休閑濱江商業(yè)。但控制項目商業(yè)體量，原則上本項目商業(yè)總體量最多不超過 3 萬方。（2）濱江商業(yè)層數(shù)不超過三層， 視情況和立面空間造型需要，局部可以四層。如果項目整體規(guī)劃中局部區(qū)域不能有效消化地形高差，導(dǎo)致住宅小區(qū)正負(fù)零設(shè)置較高，不得不形成四至五層濱江商業(yè)，也可以考慮在四、五層的位置設(shè)置可以銷售的快捷酒店。（3）商業(yè)需解決便捷的豎向垂直交通和與商業(yè)

9、配套車庫的關(guān)系。結(jié)合濱江商業(yè)的特點和商業(yè)物業(yè)形態(tài)提出理想的商業(yè)規(guī)劃。由于本項目處于濱江路沿線可以開發(fā)用地的末端，需注意一號地塊濱江末端商業(yè)的合理收頭（例如可以布置小廣場或規(guī)劃有一定個性立面的大中型餐飲物業(yè)形態(tài)） 。（4）本項目不考慮大型集中商業(yè)，以特色休閑餐飲為主，可以考慮部分大中型餐飲、 洗腳城、ktv的使用面積相對中等的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。（5）為提升濱江商業(yè)價值，考慮濱江商業(yè)與濱江路之間留出足夠的戶外空間，為首層商業(yè)留出外擺場地提供可能。（6）為了提高濱江商業(yè)業(yè)態(tài)的適用范圍，濱江區(qū)商業(yè)與上部實用標(biāo)準(zhǔn)文案大全塔樓可以采用結(jié)構(gòu)裝換。4、住宅規(guī)劃：（1）aa 市民對江景資源具有相當(dāng)高的認(rèn)同度，無論住

10、宅、商業(yè)，規(guī)劃中均需將對江景資源的充分利用作為的首要關(guān)注因素，在樓棟布置和塔樓戶型組合設(shè)計時至少需要有70%80% 的房型能夠觀江。（2）住宅標(biāo)準(zhǔn)層組合戶數(shù)可以為8 戶，以此消化較高的容積率，減少建筑棟數(shù)，提升戶型景觀資源。（3）住宅均為三房及以上戶型，可以采用目前通行的院館改造視為房間的設(shè)計方式，戶型面積控制在建筑面積80120平米范圍 . （4）三號地塊進(jìn)深較淺，規(guī)劃時須注意每棟住宅塔樓出入口不可分別直接面向市政街道，從而形成不利于管理和缺乏品質(zhì)的住宅單體樓的形態(tài)?？梢钥紤]在下部商業(yè)裙樓屋頂以及首層住宅架空等方式共同設(shè)立這個區(qū)域住宅的公共小區(qū)景觀。原則上其他塔樓不考慮首層架空。（5）各住宅

11、組團(tuán)主入口可以考慮設(shè)置在濱江路上，為了提升小區(qū)品質(zhì)，需處理好垂直交通，營造主入口形象，如設(shè)置小區(qū)入口大堂等，各棟樓設(shè)置入戶大堂，并需結(jié)合樓棟單元入口立面形象和建筑整體立面造型設(shè)計門廳，提高客戶尊崇感和尊貴體驗感。5、交通組織和車庫、車位規(guī)劃：實用標(biāo)準(zhǔn)文案大全（1）合理利用場地高差布置車庫，并盡量控制車庫的層數(shù)，控制住宅塔樓（尤其是接近山體的后排住宅塔樓）與車庫的關(guān)系，避免在塔樓下形成被車庫包圍的大量無效灰空間，還不得不層層設(shè)計結(jié)構(gòu)梁板，造成成本浪費(fèi)。（2）塔樓規(guī)劃和車庫柱網(wǎng)布置合理，提高車庫有效使用率，每個車位均攤面積不得超過35 平米。（3）沿濱江路應(yīng)考慮布置室外停車位，以提升濱江商業(yè)價值，

12、盡量上限利用商業(yè)部分室外停車位指標(biāo)。濱江路合適位置需解決為商業(yè)配套車庫的出入口。本項目濱江路通長至少有兩個出入口。（4）小區(qū)車庫或地面道路需考慮面向后側(cè)319 國道開口，如果可能，可以考慮通過小區(qū)內(nèi)道路將濱江路和319 國道相連。6、建筑風(fēng)格和城市天際線：（1）建筑風(fēng)格沉穩(wěn)且符合現(xiàn)代人的審美取向，色彩不可艷麗明快，也需避免灰暗凝重。在控制立面建造成本的前提下適度突破現(xiàn)階段已經(jīng)采用多年的artdeco 建筑風(fēng)格。能夠以鮮明的立面?zhèn)€性占領(lǐng)aa房地產(chǎn)市場的高低。 但一定確保立面風(fēng)格的落地性。（2）地塊基本呈帶狀沿江展開， 且江對面為出入 aa縣城最重要的公路通道，規(guī)劃布局中在考慮利用江景資源為我所用

13、的同時，也需考慮本項目塔樓組成的城市天際輪廓線實用標(biāo)準(zhǔn)文案大全的效果，注重前后排建筑的視線通透關(guān)系，做到山景水景與本項目的自然融合。7、配套設(shè)置：建議將幼兒園、物管用房設(shè)置與景觀面不好的區(qū)域，以盡量實現(xiàn)塔樓住宅的價值最大化。8、其他因素：規(guī)劃中需將項目分期開發(fā)的因素納入考慮范圍，示范區(qū)（銷售中心和樣板房）建議位置及其理由、分期開發(fā)分期驗收交付的可行性須有可行的論證和闡述。五、設(shè)計時間和成果要求1、咨詢草案階段：目的為向當(dāng)?shù)卣稍円?guī)劃調(diào)整意見，請于 2016 年 11 月 15 日提供公園前置與住宅用地置換的草案，包括平面置換分析、 公園功能分析、 剖面分析以及二三號地塊間道路調(diào)整等內(nèi)容。2、概念方案階段：請于2016 年 11 月