中國商業(yè)地產(chǎn)眾籌模式研究報告資料

1、中國式眾籌相關(guān)資料一、眾籌本質(zhì)剖析眾籌 Crowdfunding實質(zhì)： 是一種集資、集智、以及眾包的行為。集資只是其中一要素！目標： 1、集資2、驗證產(chǎn)品、鎖定客戶3、湊集公益和責任4 、湊集人脈和圈子二、眾籌類型1、股權(quán)類眾籌：集資以股權(quán)作為對價；2、債券類眾籌：付出高于集資的資金作為對價；3、圈子眾籌：以圈子人脈資源作為重要回報；4、公益捐款類眾籌：無具體回報方式 備注：股權(quán)類眾籌和債券類眾籌具有金融屬性和功能， 基于互聯(lián)網(wǎng)而 產(chǎn)生，屬于典型的 互聯(lián)網(wǎng)金融 模式之一。三、眾籌實施路徑1、平臺式（線上）眾籌： 依靠專門眾籌平臺發(fā)起眾籌。目前中國比較典型的眾籌平臺有：眾籌網(wǎng)、天使匯、人人投等模

2、式：發(fā)起人眾籌平臺參與人（投資人）2、非平臺式（線下）眾籌： 依靠社交平臺自行發(fā)起眾籌模式：發(fā)起人社交平臺參與人（投資人）四、發(fā)起眾籌流程 設(shè)立眾籌目標選擇眾籌模式選擇眾籌方式和路徑 制定眾籌規(guī)則建立法律關(guān)系 .1、眾籌模式： 集資可以考慮股權(quán)類和債券類眾籌模式2、選擇眾籌方式和路徑： 運用第三方選擇眾籌平臺還是自行利用 SNS 社交平臺發(fā)起眾籌。 如運用眾籌平臺， 則需考慮用垂直類還是綜合類 平臺，面向廣泛公眾服務(wù)的項目在綜合類平臺會獲得更大的客戶群。3、制定眾籌規(guī)則： 考慮具體實施方案是否逾越法律紅線4、建立法律關(guān)系： 為避免爭議，應(yīng)在各個主體以及各個環(huán)節(jié)之間建 立法律關(guān)系，把具體的流程細

3、化，把每一個細節(jié)都轉(zhuǎn)化為法律問題， 然后用然后用法律條款固定下來。五、規(guī)劃眾籌步驟1、項目包裝： 項目核心是真正為你的支持者帶來價值，在此基礎(chǔ)上 抓住大眾的痛癢點，尋找激動人心的賣點， 講個引起他們共鳴的故事。2、確定支持者范圍： 確定 4以上的鐵桿用戶群，利用社交網(wǎng)絡(luò)的 信任傳遞，精準傳播，網(wǎng)羅支持者。3、設(shè)計合理的眾籌總額： 因為在指定時間內(nèi)募集不到目標金額，眾 籌宣布失敗，募集的資金會被返回投資人。 相關(guān)統(tǒng)計顯示：1000-10000 美元之間的成功率為 60；100 萬美元以上成功率為 0.024、設(shè)置投資檔位： 對目標投資人群劃分支持層次，設(shè)置合理檔位， 眾籌網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示： 一般每個支

4、持者對一個項目的投資額在 200 元人民 幣左右。5、設(shè)置回報方案： 給支持者回報要恰當、適度和可兌現(xiàn)，抓住不同 檔位支持者興趣點和需求， 給予恰當回報。 統(tǒng)計學顯示人的管理水平 是 1 個人的管理 7 個人，面對選擇也可參考這點， 回報方案設(shè)置不超 過 8 個。6、制定預備方案 : 應(yīng)提前制定眾籌成功后若未能正常交付回報的預備 方案，例如提前書寫投資風險、退款等六、眾籌成功案例1、樂視網(wǎng)簽約C羅一一眾籌營銷20 1 4年世界杯期間，樂視與眾籌網(wǎng)合作，在規(guī)定期限內(nèi)或 1 萬人支持，每人出資1元，樂視就會支付剩余簽約費，請 C羅為樂視網(wǎng) 世界杯代言，支持者可享受樂視網(wǎng)的會員服務(wù)作為回報。評析：

5、利用眾籌為噱頭，變相營銷，以較低成本收獲會員，而 且獲得巨大宣傳效應(yīng)，但是否透支用戶信任感值得探討。2、黑馬運動會主題活動眾籌2014年 3月， 創(chuàng)業(yè)家雜志社長牛文文在新浪微博號召要在北 京搞一場 3000 人創(chuàng)業(yè)者的運動會，除了時間、地點和人數(shù)確定外， 其余全是空白，需要報名的人士自發(fā)眾籌出來?；顒尤藛T眾籌、規(guī)則 眾籌、經(jīng)費眾籌、運動的項目都需要眾籌。最后，在既定時間 ,3000 人最終自主劃分 8 個代表團，各個代表團自主組建了各自的行政架 構(gòu)、自主湊集了各自的經(jīng)費，集體確定了比賽項目，最后這次“黑馬 運動會”順利舉辦。期間創(chuàng)業(yè)家提供 3000 元即可獲得黑馬會一 年會籍資格的增值服務(wù)。評

6、析：創(chuàng)業(yè)家的付出的成本幾乎為零，卻獲得了不菲的經(jīng)濟 效益和人脈圈子，這是眾籌作為創(chuàng)新商業(yè)模式的成功運用。3、快樂投資學院商學院眾籌2014 年由中關(guān)村股權(quán)投資協(xié)會發(fā)起，快樂投資學院北京啟動， 400名投資人參與，其中 100 名講師、 300 名學員都是眾籌而來，學 院不收任何費用， 班級同學通過微信保持實時互動， 輪流請客分擔上 課費用，班務(wù)由班長志愿者完成。評析：建立在公益基礎(chǔ)上眾籌而來的商學院， 協(xié)會憑借背后強大 的投資人脈資源， 構(gòu)建學院參與者的誠信文化， 其背后三點核心競爭 力：人脈、執(zhí)行、商業(yè)模式！4、1898 咖啡館圈子眾籌 北大校友創(chuàng)業(yè)聯(lián)合會用眾籌模式創(chuàng)立了 1898 咖啡館，

7、成了北大 校友的創(chuàng)業(yè)幫扶平臺， 為建立良好的創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈， 協(xié)會還設(shè)立了校友信用評分機制、校友管家服務(wù)評析：利用校友資源，利用眾籌方式搭建主題交流平臺，成本低, 團隊信任程度高，但可持續(xù)性值得考究。5、穩(wěn)賺1號購物廣場眾籌（輕資產(chǎn)運作）眾籌產(chǎn)品穩(wěn)賺1號萬達廣場眾籌項目6月7日，萬達集團推出首款互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品一“穩(wěn)賺 1號”， 該產(chǎn)品是與快錢共同打造的眾籌項目。6月12日，“穩(wěn)賺1號”正式 上線，起投金額為1000元，最高投資期為7年，投資者可以享受萬達廣場凈物業(yè)收入及資產(chǎn)升值雙重收益，預期合計年化收益率達12%以上。本項目為以萬達廣場作為基礎(chǔ)資產(chǎn)， 募集的資金全部投資于只 租不售的萬達城市商業(yè)廣

8、場項目萬達為“穩(wěn)賺1號”設(shè)計的幾種退出方式包括：一是三個月后， 理財產(chǎn)品可以在快錢交易平臺上轉(zhuǎn)讓；二是未來可以REITs方式上市，投資者可以獲利退出；三是三年后資產(chǎn)向第三方出售，投資者獲 得資產(chǎn)增值收益而退出；四是項目7年到期時，萬達集團以1.5倍價 格進行回購?！胺€(wěn)賺1號”首期眾籌50億元中，有5億元是面向個人投資者 發(fā)售，線上在很短時間內(nèi)被“秒殺”，線上認購超額多倍；面向機構(gòu) 投資者的45億元額度，3日之內(nèi)也被搶光。產(chǎn)詁名稱穩(wěn)賺號購買途徑快錢官朗及快錢錢句APP軻買時間E月12 0-5月15日起息日E月圮日收益率測算前&年每年施，第了年56%收益湛岌曰成立日起滿一年后的每年？月15

9、日達節(jié)假日順延流通方式再轉(zhuǎn)讓或促成機枸收購介籌項目鄭州惠濟萬達廣珈梅州萬達廣琢三門峽萬達廣場， 宜春萬達廣場，常德萬達廣場|評析：“穩(wěn)賺1號”的優(yōu)勢在于其直接將資金投資于萬達商業(yè)地產(chǎn) 的萬達廣場項目上，這比起那些投資于股市的項目，顯然具備更高的 安全保障，但外界也擔憂萬達可能涉及互聯(lián)網(wǎng)平臺“自融”問題 （自 融是指，實體企業(yè)自己在線上開辦網(wǎng)貸平臺， 融到的資金主要用于自 己企業(yè)或關(guān)聯(lián)企業(yè)使用，觸碰到了非法集資紅線）。萬達集團表示， 本質(zhì)上，穩(wěn)賺1號和自融是完全不同的。自融往往是虛假項目標的， 目的是為了補充流動性或用于再投資，常見于 P2P。穩(wěn)賺1號對應(yīng)的 待建萬達廣場標的清晰，建設(shè)計劃明確、

10、可控，且發(fā)起眾籌的總額、 時間與廣場建設(shè)所需的資金計劃嚴格對應(yīng)， 整個過程將由第三方權(quán)威 機構(gòu)定期披露，不具備自融特征。七、眾籌的風險評估 1、各方風險 對項目方：國內(nèi)知識產(chǎn)權(quán)保護過弱，好的項目易被剽竊和山寨 對投資方：國內(nèi)整體信用大環(huán)境較差，面臨被忽悠和跑路風險。 對平臺方：眾籌與非法集資相近，易觸犯法律紅線。2、國內(nèi)大環(huán)境制約（1）眾籌在中國的政策法律環(huán)境還不成熟 根據(jù)法律，在中國眾籌不支持以股權(quán)、債務(wù)、分紅、利息作為回 報，否則有非法集資之嫌， 美媒傳媒在淘寶出售原始股權(quán)被叫停為例； 現(xiàn)行公司法和證券法規(guī)定， 未經(jīng)監(jiān)管部門審批， 向非特定對象公開發(fā) 行股票，或者向超過 200 個特定對象

11、發(fā)行股票都屬于非法集資。（2）中國式眾籌征信體系和誠信體系環(huán)境缺失 籌資人的信任機制、分配機制、退出機制還沒真正建立起來，加 之眾籌缺乏明確的金融監(jiān)管體系，尚未納入央行征信系統(tǒng)。（3）眾籌存在知識產(chǎn)權(quán)保護不力，發(fā)起方存在較重顧慮。（4）中國社會對眾籌認識和接納不足。 大眾普遍認為眾籌作為非主流的互聯(lián)網(wǎng)融資渠道， 投資者的收益 也僅限于實物產(chǎn)品， 并沒有資金回報， 眾籌在中國有淪為了廣告投放 平臺的嫌疑。3、眾籌的法律風險（一）刑事法律風險 ：眾籌可能面臨的最大法律風險， 主要以下兩種：（1）非法吸收公眾存款： 未經(jīng)人民銀行批準，以高息回報為誘餌， 擅自向不特定的社會公眾吸收資金， 擾亂金融秩序

12、。案例 1：日前江西省奉新縣一房地產(chǎn)公司老板通過支付高額利息為誘餌，向社會 公眾 100 余人非法吸收公眾存款共計人民 2 億余元，日前被提起公訴。案例 2: 房地產(chǎn)商胡某、朱某為完成房地產(chǎn)工程建設(shè) , 以工程施工需要資金周轉(zhuǎn) 為由, 以支付高息為誘餌非法吸收公眾存款 6299萬元。（2）集資詐騙： 通過虛構(gòu)資金用途，提供虛假證明文件，以高利息 為誘餌等方式騙取他人資金，或通過不正當渠道向社會公眾募集資 金。案例 1： 2004年 4月，趙鵬運伙同趙代虹等人先后成立了億霖集團、北京億霖林 業(yè)服務(wù)有限公司等，以合作托管造林為名，從事林地傳銷，向投資者收取了3 億余元的 “林地管護費 ”，而這筆費

13、用卻被用于給各級銷售人員發(fā)放提成和揮霍。案例2: 1998年2008年間，吳尚澧等人以機構(gòu)較為健全、規(guī)模龐大的興邦公司為 依托，以經(jīng)營投資、產(chǎn)品銷售等合法形式為 “幌子 ”，以高利返還為誘餌，誘騙群眾 參與非法集資， 從養(yǎng)殖業(yè)、 種植業(yè)不斷向房地產(chǎn)等行業(yè)滲透， 涉及全國 27 個省、區(qū)、 市 4 萬余名受害人，非法集資數(shù)額高達 37 億多元，并造成 24 億多元集資款無法返 還。安徽省高級人民法院作出終審判決，維持對首犯吳尚澧判處死刑的一審判決。（二） 涉非法證券類犯罪風險（1）欺詐發(fā)行證券罪在招股說明書、認股書、企業(yè)債券募集中隱瞞重要事實或編造 虛假內(nèi)容發(fā)行股票。案例 1:2013年8月份，

14、萬福生科控股股東、 董事長兼總經(jīng)理龔永福因涉嫌欺 詐發(fā)行股票、違規(guī)披露重要信息和偽造金融票證犯罪，被正式刑事拘留。案例 2: 2004 年至 2009年間，綠大地公司在不具備首次公開發(fā)行股票并上市的 條件的情況下，為達到上市目的登記注冊了一批由綠大地公司實際控制或者掌握 銀行賬戶的關(guān)聯(lián)公司， 并利用相關(guān)銀行賬戶操控資金流轉(zhuǎn)， 采用偽造合同、發(fā)票、 工商登記資料等手段， 少付多列、 將款項支付給其控制的公司成員、 虛構(gòu)交易業(yè) 務(wù)，虛增資產(chǎn)、虛增收入。（2）擅自發(fā)行證券罪公開發(fā)行股份須依法經(jīng)證券主管部門審批， 否則就有擅自發(fā)行證券罪 嫌疑。以公開的方式向不特定人群招募， 或者向超過 200 個特定

15、對象 發(fā)行股票，則構(gòu)成擅自發(fā)行證券罪。案例： 2013 年底深圳市九州源礦業(yè)投資股份有限公司（以下簡稱九州源）擬在 加拿大多倫多交易所上市，金吉投資代表九州源公司向廣大投資者出售原始股， 原始股價格較低，一旦公司上市成功，將獲得巨大收益，若上市不成功，九州源 則以高于投資者購買價的金額回購股份。 深圳證監(jiān)局經(jīng)調(diào)查基本確認九州源通 過金吉投資推介并公開 銷售公司原始股的行為涉嫌非法發(fā)行后，將案件線索及 相關(guān)證據(jù)材料移送深圳市經(jīng)偵局。 2014 年 3 月，深圳市經(jīng)偵局對該案正式立案 偵查。經(jīng)審訊，犯罪嫌疑人對擅自發(fā)行股票等犯罪事實供認不諱。備注：債券類眾籌最可能觸犯非法吸收公眾存款罪、 集資詐騙罪； 股 權(quán)類眾籌最可能觸犯欺詐發(fā)行證券罪和擅自發(fā)行證券罪八、眾籌須規(guī)避的法律紅線1、債券類眾籌如何規(guī)避法律風險債券類眾籌一般表現(xiàn)為P2P模式，須避開央行的3條法律紅線：（1）理財資金池模式，即是