工程質(zhì)量管理培訓(xùn)課件_新發(fā)地地產(chǎn)

1、工程質(zhì)量管理?xiàng)畲簯c 時(shí)長(zhǎng)：60分鐘 單位： 河北新發(fā)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2017年11月30日 質(zhì)量是什么？建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)中定義：反映建筑工程滿(mǎn)足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定或合同約定的要求，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、環(huán)境保護(hù)等方面所有明顯和隱含能力的特性總和。 質(zhì)量特性：適用性、安全性、耐久性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性及與環(huán)境的協(xié)調(diào)性。工程項(xiàng)目質(zhì)量管理？在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，指揮和控制項(xiàng)目參與各方關(guān)于質(zhì)量的相互協(xié)調(diào)的活動(dòng)，是圍繞著使工程項(xiàng)目滿(mǎn)足質(zhì)量要求，而開(kāi)展的策劃、組織、計(jì)劃、實(shí)施、檢查、監(jiān)督和審核等所有管理活動(dòng)的總和。質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理目錄一、一、背景背景二、

2、二、重大工程事故回顧重大工程事故回顧三、三、房地產(chǎn)公司質(zhì)量管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析房地產(chǎn)公司質(zhì)量管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析 1、規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段優(yōu)化深度不夠 2、工程實(shí)施階段缺乏全面質(zhì)量管理四、四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量概述五、五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作的質(zhì)量管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作的質(zhì)量管理 六、六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量（功能質(zhì)量）管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量（功能質(zhì)量）管理 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理 2、施工圖設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理七、七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工質(zhì)量（工程質(zhì)量）管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工質(zhì)量（工程質(zhì)量）管理 1、施工階段的質(zhì)量控制。 2、現(xiàn)場(chǎng)有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 3、現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序 4、重視成品保護(hù)八

3、、八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)售后質(zhì)量管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)售后質(zhì)量管理 九、九、思考：我們?nèi)绾巫龊霉こ藤|(zhì)量管理？思考：我們?nèi)绾巫龊霉こ藤|(zhì)量管理？十、輔助學(xué)習(xí)資料十、輔助學(xué)習(xí)資料一、背景2010年10月19日大洋網(wǎng)-廣州日?qǐng)?bào)： 中國(guó)建筑只有30年壽命 30樓齡房銀行基本不批貸 原因分析：盲目拆遷和建筑質(zhì)量網(wǎng)易新聞中心時(shí)評(píng)： 中國(guó)建筑壽命短的三大原因 原因分析：質(zhì)量+規(guī)劃+政績(jī)新聞研究深度報(bào)道： 我國(guó)建筑平均壽命僅為30年 年產(chǎn)垃圾數(shù)以?xún)|計(jì) 新浪網(wǎng)： 我國(guó)建筑平均壽命僅30年 不及英國(guó)1/4，不及美國(guó)1/2 盲目拆遷、規(guī)劃短視是主因 每年產(chǎn)生數(shù)億噸建筑垃圾 深圳律師網(wǎng)時(shí)事法評(píng)： 整治“短命建筑”得先除“腐敗基因”從以

4、上新聞背景，我們可以從冰冷的字眼上反映出短從以上新聞背景，我們可以從冰冷的字眼上反映出短壽建筑的三大罪魁禍?zhǔn)祝簤劢ㄖ娜笞锟準(zhǔn)祝?1、混亂的規(guī)劃與落后的設(shè)計(jì)（建筑行業(yè)內(nèi)原因） 2、失控的施工監(jiān)管（建筑行業(yè)內(nèi)原因） 3、短視的政績(jī)觀（社會(huì)因素）短壽建筑行業(yè)內(nèi)原因，矛頭直指：短壽建筑行業(yè)內(nèi)原因，矛頭直指： 設(shè)計(jì)質(zhì)量（功能性質(zhì)量）設(shè)計(jì)質(zhì)量（功能性質(zhì)量）+施工質(zhì)量（工程質(zhì)量）施工質(zhì)量（工程質(zhì)量）房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)近房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)近10年的膨脹和飛速發(fā)展，當(dāng)我們開(kāi)年的膨脹和飛速發(fā)展，當(dāng)我們開(kāi)始熱衷于新材料、新技術(shù)的時(shí)候，工程質(zhì)量作為建筑始熱衷于新材料、新技術(shù)的時(shí)候，工程質(zhì)量作為建筑物的根本就真的可以讓社

5、會(huì)放心了嗎？物的根本就真的可以讓社會(huì)放心了嗎？ 不妨來(lái)看看過(guò)去一年的不妨來(lái)看看過(guò)去一年的“樓樓XX” 故事。故事。NO.1：上海：上海“樓脆脆樓脆脆” 事件概況：2009年6月27日5時(shí)30分左右，上海市蓮花河畔小區(qū)一幢在建13層樓房整體倒塌。原因調(diào)查：主要原因是樓房北側(cè)堆土過(guò)高（最高處達(dá)10米左右 ），緊臨大樓南側(cè)的地下車(chē)庫(kù)基坑開(kāi)挖深度達(dá)4.6米，兩側(cè)的壓力差使土體產(chǎn)生水平位移，過(guò)大的水平力超過(guò)了樁基的抗側(cè)能力，導(dǎo)致房屋傾倒 。NO.2：南京：南京“樓脆脆樓脆脆” 事件概況：2009年7月7日，南京正在施工的“中興大樓”靠近公路一側(cè)發(fā)生塌方，震裂了馬路對(duì)面的5棟樓，先是前三棟的房子出現(xiàn)裂縫，

6、后來(lái)4至5棟房屋也相繼開(kāi)裂。原因調(diào)查：經(jīng)查勘及分析，認(rèn)定中興通訊股份有限公司南京研發(fā)中心二期工程施工已經(jīng)對(duì)望江磯2號(hào)01、02、03幢住宅樓造成了一定的影響。NO.3：重慶：重慶“樓脆脆樓脆脆” 事件概況：20009年10月23日，重慶市忠縣拔山鎮(zhèn)一幢建筑面積5065平方米的7樓1底商品房，出現(xiàn)大梁斷裂、墻體可插進(jìn)手掌等險(xiǎn)情后，靠10多根木棒支撐，防止垮塌。 原因調(diào)查：建設(shè)業(yè)主擅自改變施工圖設(shè)計(jì)，造成結(jié)構(gòu)體系混亂是主因。包括施工中偷工減料嚴(yán)重，混凝土及砂漿標(biāo)號(hào)不達(dá)標(biāo)；監(jiān)理單位不負(fù)責(zé)；中介檢測(cè)機(jī)構(gòu)工作不細(xì)致。NO.4：武漢：武漢“樓脆脆樓脆脆” 事件概況 ：2009年10月24日晚9時(shí)許，新洲區(qū)

7、邾城街南街社區(qū)振興里，一棟新建的民房突然倒塌，事發(fā)點(diǎn)不遠(yuǎn)處余先生家的廚房被砸跨，幾戶(hù)居民家電線(xiàn)被砸斷。原因調(diào)查：該棟私房系平房拆除后改建，并未報(bào)批，屬違章建筑。在建造過(guò)程中主管部門(mén)曾兩次下達(dá)停工通知，但房子還是做起來(lái)了。NO.5：成都：成都“樓歪歪樓歪歪” 事件概況：09年7月中旬，成都市“校園春天”小區(qū)原來(lái)距離就很近的兩棟樓房微微傾斜，靠在了一起。一些業(yè)主家里墻面出現(xiàn)細(xì)微裂痕、房門(mén)變形。原因調(diào)查：主要是沒(méi)有把排水工作做到位，居民質(zhì)疑是旁邊在建小區(qū)“德馨苑”基坑距離3棟住宅樓較近引起鄰近土體的沉降，加寬了已有裂縫，并加大了住宅樓的傾斜量。NO.6：廣東：廣東“樓歪歪樓歪歪” 事件概況：東莞麻涌

8、一棟6層斜樓 ，用6個(gè)巨型千斤頂將“樓歪歪”頂直。該樓與旁邊一棟房屋間隙由下而上依然呈一個(gè)倒V字形。原因調(diào)查：據(jù)規(guī)劃所工作人員介紹，這 棟斜樓是違章建筑。經(jīng)過(guò)城建部門(mén) 現(xiàn)場(chǎng)勘查，由相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士監(jiān)測(cè)后 得出結(jié)論，整棟房子向北傾斜大約 70厘米，傾斜原因是樁沒(méi)打好。NO.7：合肥：合肥“樓斷斷樓斷斷” 事件概況：事件概況：楓丹白鷺湖公館18層高樓的一層，四根立柱出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫，四根立柱出現(xiàn)上下出現(xiàn)錯(cuò)位，其中損害最重的一根立柱墻體出現(xiàn)大面積脫落。原因調(diào)查：原因調(diào)查：磚砌體施工進(jìn)度過(guò)快，砌體自然沉實(shí)較大。室外總體環(huán)境施工過(guò)程中，對(duì)裝飾柱有一定程度擾動(dòng)。砌體材料和鋼筋砼材料的線(xiàn)性膨脹系數(shù)不一樣，在兩種材料

9、交接處出現(xiàn)裂縫。NO.8：煙臺(tái)“樓垮垮” 事件概況：一座投資4000萬(wàn)元、歷時(shí)兩年多建成的汽車(chē)站大樓，在投入使用5年內(nèi)“速朽”，成為隨時(shí)可能垮塌的“危樓”這是近來(lái)在網(wǎng)絡(luò)和媒體熱炒的“樓垮垮”。原因調(diào)查：對(duì)于該車(chē) 站的建筑質(zhì)量為 何如此之差的問(wèn) 題，車(chē)站工作人 員表示，原因很 復(fù)雜；施工方稱(chēng) 工程至今未竣工 驗(yàn)收；目前事件 還在調(diào)查之中。NO.9：桐鄉(xiāng)：桐鄉(xiāng)“樓薄薄樓薄薄” 事件概況：浙江桐鄉(xiāng)太陽(yáng)湖小區(qū)，又叫“匯宇都市花園”一期。隔著樓板能聽(tīng)見(jiàn)樓上樓下鄰居說(shuō)話(huà)。原因調(diào)查：桐鄉(xiāng)市建設(shè)局質(zhì)檢站測(cè)得樓板厚度，客廳中心僅為79厘米?？蛷d樓板設(shè)計(jì)厚度應(yīng)是12厘米，其他區(qū)域10厘米。NO.10：南京：南京“

10、樓沉沉樓沉沉” 事件概況：房子周邊地表下沉，最深處達(dá)12厘米；負(fù)一層衛(wèi)生間墻根處出現(xiàn)長(zhǎng)達(dá)3米的裂縫，最寬處達(dá)1厘米，幾乎橫切整面墻，類(lèi)似的裂縫還出現(xiàn)在房?jī)?nèi)的各個(gè)角落，多達(dá)上百條！原因調(diào)查：江寧建筑質(zhì)量安裝工程監(jiān)督站站長(zhǎng)說(shuō)施工存在質(zhì)量問(wèn)題，土沒(méi)有夯實(shí)，但不存在結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題。結(jié)構(gòu)工程師稱(chēng)尚無(wú)法判斷結(jié)構(gòu)是否出現(xiàn)問(wèn)題，需進(jìn)一步檢測(cè)。進(jìn)入今天的課題進(jìn)入今天的課題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 工程質(zhì)量管理工程質(zhì)量管理三、房地產(chǎn)公司質(zhì)量管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析三、房地產(chǎn)公司質(zhì)量管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析近年來(lái)房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理上不斷進(jìn)步，取得了很多值得稱(chēng)道的經(jīng)驗(yàn)，并得到較好的傳承；同時(shí)，也有需要我們繼續(xù)改進(jìn)的地方，尤其是重

11、復(fù)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。以下質(zhì)量管理中暴露出來(lái)的問(wèn)題，在當(dāng)今行業(yè)內(nèi)帶有一定的共性： 1、規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段優(yōu)化深度不夠；、規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段優(yōu)化深度不夠； 2、工程實(shí)施階段缺乏全面質(zhì)量管理。、工程實(shí)施階段缺乏全面質(zhì)量管理。1、規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段優(yōu)化深度不夠、規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段優(yōu)化深度不夠良好的設(shè)計(jì)方案從來(lái)沒(méi)有像今天這樣重要，設(shè)計(jì)師提出的設(shè)計(jì)方案如果平淡無(wú)奇，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作管理很大程度上決定了工程項(xiàng)目實(shí)施的成敗，現(xiàn)行的規(guī)劃及設(shè)計(jì)方面管理，遵循了一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度

12、，對(duì)設(shè)計(jì)有效優(yōu)化不足。例如：例如： 立面缺少空調(diào)安裝位置或預(yù)留空調(diào)板尺寸立面缺少空調(diào)安裝位置或預(yù)留空調(diào)板尺寸不足；消防管道外露大堂；井口設(shè)置考慮不足；消防管道外露大堂；井口設(shè)置考慮不周，部分出現(xiàn)在人行小道路中央等等。不周，部分出現(xiàn)在人行小道路中央等等。2、工程實(shí)施階段缺乏全面質(zhì)量管理、工程實(shí)施階段缺乏全面質(zhì)量管理忙于事后整改，事前與事中控制不足忙于事后整改，事前與事中控制不足 在工程實(shí)施管理中，事前質(zhì)量控制意識(shí)不足，常在施工單位施工完畢后才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做事后補(bǔ)救。例如：土建施工單位與園林施工單位經(jīng)常出現(xiàn)交接不暢，尤其是工期趨緊的情況下，主體外立面裝修未完工，外排架無(wú)法拆除情況下，園林單位無(wú)法進(jìn)場(chǎng)

13、施工，導(dǎo)致工期延后。（后續(xù)工程采用懸挑排架已較好地解決了這個(gè)問(wèn)題） 常出現(xiàn)的鋁合金窗滲漏問(wèn)題，主要 也是安裝過(guò)程和操作不規(guī)范引起； 右圖中出現(xiàn)的滴水順著窗沿內(nèi)流是右圖中出現(xiàn)的滴水順著窗沿內(nèi)流是 因?yàn)槁┳龅嗡€(xiàn)（俗稱(chēng)鷹嘴）這個(gè)因?yàn)槁┳龅嗡€(xiàn)（俗稱(chēng)鷹嘴）這個(gè) 小細(xì)節(jié)引起。小細(xì)節(jié)引起。2.工程實(shí)施階段缺乏全面質(zhì)量管理工程實(shí)施階段缺乏全面質(zhì)量管理重視竣工驗(yàn)收，成品保護(hù)不到位重視竣工驗(yàn)收，成品保護(hù)不到位 在工程質(zhì)量的管理過(guò)程中，竣工驗(yàn)收以 后開(kāi)始萬(wàn)事大吉，而忽視對(duì)成品的保護(hù) 意識(shí)。例如：對(duì)鋁合金門(mén)窗的成品保護(hù)上。 鋁合金門(mén)窗分包單位完成安裝后，沒(méi)有與后序施工單位進(jìn)行工序交接。結(jié)果，由于后序的施工使很多鋁

14、合金門(mén)窗的滑道被破壞，門(mén)框撞傷；而后序施工單位通常都屬于業(yè)主方直接委托的分包單位，造成責(zé)任無(wú)法分清，維修主體抵觸情緒嚴(yán)重，造成管理難度和協(xié)調(diào)成本的增加。 上圖為入戶(hù)門(mén)保護(hù)作法；上圖為入戶(hù)門(mén)保護(hù)作法； 下圖為撞傷的門(mén)框。下圖為撞傷的門(mén)框。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量概述四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量是一個(gè)廣義上的全過(guò)程“質(zhì)量”，包括項(xiàng)目地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量、售后服務(wù)質(zhì)量等。由于項(xiàng)目地段選擇質(zhì)量往往回旋空間小，物業(yè)管理質(zhì)量直接參與難度大；因此目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理集中在可行性研究、項(xiàng)目前期策劃、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量及售后質(zhì)量上。四四.房

15、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量概述在質(zhì)量管理過(guò)程中，我們常常把主要精力放在了施工階段，難逃施工企業(yè)本質(zhì)。對(duì)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理重視程度不夠。作為建設(shè)方，是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而成立的團(tuán)隊(duì)，施工管理的思維應(yīng)該改變。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶(hù)群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過(guò)，假如這些大量的前期質(zhì)量不是最優(yōu)的，那將會(huì)很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量概述四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量概述房地產(chǎn)質(zhì)量是以客戶(hù)滿(mǎn)意度為目標(biāo)的綜合產(chǎn)品質(zhì)量；區(qū)別于傳統(tǒng)承包單位的工藝質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 包括反映綠色生態(tài)的產(chǎn)品性能質(zhì)量，反映

16、規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平的功能質(zhì)量，反映工程構(gòu)造、施工工藝的工程質(zhì)量；反映物業(yè)管理、人文環(huán)境的服務(wù)質(zhì)量。以上分析不難看出，設(shè)計(jì)質(zhì)量（功能質(zhì)量）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理中舉足輕重，甚至重于施工質(zhì)量（工程質(zhì)量）。因此本次課程在涉及前期工作質(zhì)量和售后服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，重點(diǎn)分析設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量（功能質(zhì)量）計(jì)質(zhì)量（功能質(zhì)量）和施工質(zhì)量（工程質(zhì)量）施工質(zhì)量（工程質(zhì)量）的管理。鑒于鑒于“常見(jiàn)質(zhì)量通病控制常見(jiàn)質(zhì)量通病控制”另有另有 專(zhuān)題課程，時(shí)間所限，本次課題不專(zhuān)題課程，時(shí)間所限，本次課題不 做詳悉；僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量做詳悉；僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量“管理管理” 的途徑和方法與大家一起探討。的途徑和方法與大家一起探討。五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期

17、工作的質(zhì)量管理五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作的質(zhì)量管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作，包括項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品策劃等；前期工作的質(zhì)量是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。熟悉地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)走勢(shì)，精挑細(xì)選咨詢(xún)單位；明確咨詢(xún)成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，盡量避免憑感覺(jué)上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。重視可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，不應(yīng)該片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告。可行性研究應(yīng)該有深入的市場(chǎng)調(diào)研(宏觀、中觀、微觀調(diào)查)，包括定性和定量相結(jié)合的調(diào)查與分析；對(duì)規(guī)劃方案、戶(hù)型、景觀方案等進(jìn)行多方案比選；嚴(yán)格項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審。 評(píng)審是保證和提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工 作質(zhì)量的重要手段，同時(shí)吸取更多 專(zhuān)家的知識(shí)和智慧，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題， 優(yōu)化

18、前期工作成果。六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量（功能質(zhì)量）管理六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量（功能質(zhì)量）管理 房地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)質(zhì)量管理方面積累了不少可行的經(jīng)驗(yàn)，建立了基本的工作流程，為規(guī)范設(shè)計(jì)質(zhì)量管理奠下基礎(chǔ)；例如樣板先行的有效執(zhí)行，是糾正設(shè)計(jì)缺陷的最后一道關(guān)卡，為質(zhì)量管理立下汗馬功勞；但是更有效的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理應(yīng)該發(fā)生在施工之前，例如戶(hù)型設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、道路規(guī)劃、景觀風(fēng)格等，這些方案的最優(yōu)確定，才可以從源頭上避免先天不足！根據(jù)設(shè)計(jì)管理的控制流程，從以下兩階段完成設(shè)計(jì)質(zhì)量（功能質(zhì)量）的有效管理： 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理 2、施工圖設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理、施工圖設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量

19、管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)：經(jīng)過(guò)精心優(yōu)化的前期可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)研、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位等前期工作；并根據(jù)這些前期工作積累編制的詳盡的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；而咨詢(xún)公司應(yīng)該參與到規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)。2、施工圖設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理、施工圖設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理施工圖設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理是防止功能性質(zhì)量缺陷的關(guān)鍵，先天不足必將帶來(lái)后患無(wú)窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案，對(duì)住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計(jì)。要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到兩個(gè)要求： 一要合理空間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適； 二要做到建筑造型和風(fēng)格的藝術(shù)感，對(duì)

20、墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀瞻價(jià)值。注意各專(zhuān)業(yè)之間的交叉協(xié)調(diào)，以及人性化的設(shè)計(jì)；關(guān)注建筑設(shè)備及家居產(chǎn)品的市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整相關(guān)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。施工圖審查指南施工圖審查指南門(mén)和窗戶(hù)互相門(mén)和窗戶(hù)互相“打架打架” 七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工質(zhì)量（工程質(zhì)量）管理七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工質(zhì)量（工程質(zhì)量）管理 施工是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過(guò)程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目施工涉及面廣，是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程，影響質(zhì)量的因素（人、機(jī)、料、法、環(huán)）很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動(dòng)、

21、機(jī)械設(shè)備的正常磨損，都會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。工程項(xiàng)目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實(shí)行“包換”或“退款”，因此工程項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。 1、施工階段的質(zhì)量控制。、施工階段的質(zhì)量控制。 2、現(xiàn)場(chǎng)有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)。、現(xiàn)場(chǎng)有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 3、現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序。、現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序。 4、重視成品保護(hù)。、重視成品保護(hù)。1、施工階段的質(zhì)量控制、施工階段的質(zhì)量控制制定適當(dāng)?shù)馁|(zhì)量目標(biāo)，因?yàn)橘|(zhì)量目標(biāo)常與項(xiàng)目進(jìn)度控制、成本控制處于相同優(yōu)先級(jí)。因此，質(zhì)量目標(biāo)必須堅(jiān)持實(shí)事求是，因地制宜。目標(biāo)過(guò)低，會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)傷

22、害，失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；過(guò)高會(huì)造成投入成本加大，綜合開(kāi)發(fā)績(jī)效降低。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。 強(qiáng)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)質(zhì)量管強(qiáng)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)質(zhì)量管理，建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)量管理，建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)量管理體系，編制詳盡的施工作業(yè)指理體系，編制詳盡的施工作業(yè)指導(dǎo)書(shū)和施工方案，嚴(yán)格檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)書(shū)和施工方案，嚴(yán)格檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力！強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力！2、現(xiàn)場(chǎng)有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)、現(xiàn)場(chǎng)有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)a、工程樣板先行、工程樣板先行 樣板先行作為工程質(zhì)量控制的重要手段，在房地產(chǎn)公司的實(shí)踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質(zhì)量的演練，是對(duì)施工隊(duì)伍的實(shí)物交底的基地，

23、有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工圖存在的問(wèn)題，避免大規(guī)模的返工簽證。在制作樣板的過(guò)程中準(zhǔn)確落實(shí)設(shè)計(jì)意圖和調(diào)整工法，如 “三層會(huì)驗(yàn)”，所謂三層會(huì)驗(yàn)也就是當(dāng)高層項(xiàng)目做至5層時(shí)在3層把所有做法在各種戶(hù)型全部實(shí)現(xiàn)一遍，通過(guò)這次實(shí)現(xiàn)，整理各種設(shè)計(jì)變更和工法調(diào)整，統(tǒng)一出一次設(shè)計(jì)變更。（其實(shí)相當(dāng)于一次實(shí)體看圖）.2、現(xiàn)場(chǎng)有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)、現(xiàn)場(chǎng)有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)b、技術(shù)方案先行、技術(shù)方案先行 技術(shù)方案是保障專(zhuān)業(yè)分項(xiàng)工程合法施工的有效技術(shù)資料，更是指導(dǎo)正確施工的基礎(chǔ)資料。技術(shù)方案先行作為工程管理的重要制度之一，必須在施工現(xiàn)場(chǎng)不折不扣地執(zhí)行。通過(guò)審批后的方案，可以大大提升專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)的可操作性，使施工、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到最佳

24、組合狀態(tài)，為項(xiàng)目工程的最大效益服務(wù)。2、現(xiàn)場(chǎng)有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)、現(xiàn)場(chǎng)有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)c、施工關(guān)鍵工序控制、施工關(guān)鍵工序控制 甲方的現(xiàn)場(chǎng)管理不可能也不要求控制施工過(guò)程的每一個(gè)過(guò)程每一道工序，找出施工過(guò)程中對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量或功能影響最大，施工中最容易出現(xiàn)問(wèn)題的關(guān)鍵工序作為重點(diǎn)控制的對(duì)象，對(duì)有效控制質(zhì)量通病，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。（詳見(jiàn)3節(jié)）3、現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序、現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序驗(yàn)線(xiàn)驗(yàn)線(xiàn)水準(zhǔn)及坐標(biāo)控制點(diǎn)移交；基礎(chǔ)與樁基驗(yàn)線(xiàn)砌筑驗(yàn)線(xiàn)3、現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序、現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序工作面移交工作面移交水準(zhǔn)及坐標(biāo)控制點(diǎn)移交；施工水電接駁點(diǎn)以及讀表記

25、錄移交；場(chǎng)地土方標(biāo)高移交，比如：原始場(chǎng)地移交給土方單位；土方單位將平整后的場(chǎng)地移交基坑單位；基坑單位將基坑移交給樁基單位；樁基單位將工作面移交給總包單位等；基坑坡度與樁基、總包施工的關(guān)系移交；總包與分包之間工作面移交，比如：門(mén)窗洞口移交；入戶(hù)門(mén)、防火門(mén)洞口移交；欄桿工作面移交；防水工作面移交；外墻涂料工作面移交；電梯井道移交；煙道工作面移交；園林工作面移交；電梯機(jī)房、消防中心、變配電房、水泵房、弱電（電話(huà)、電視、寬頻）等各類(lèi)設(shè)備房移交；人防、消防、燃?xì)?、智能化等設(shè)備專(zhuān)業(yè)工作面移交；分包之間工作面移交，比如：電梯安裝與大堂二次裝修工作面移交等；3、現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序、現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注

26、的工序混凝土澆灌混凝土澆灌 混凝土澆灌質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的最基本保證，也是較容易出現(xiàn)問(wèn)題的工序。 必須嚴(yán)格執(zhí)行混凝土澆灌程序，保證澆灌的合法性，做好澆灌前的質(zhì)量檢查工作，包括隱蔽情況、水電預(yù)埋分情況、施工組織情況、機(jī)械設(shè)備準(zhǔn)備情況等。3、現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序、現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序滲漏滲漏外門(mén)窗防水屋面防水墻面防水衛(wèi)生間墻及地面防水地下室防水幕墻防水生活水池、消防水池的防水管根防水煙道、風(fēng)道根部防水3、現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序、現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序回填土 目前，我們新發(fā)地項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)土方回填量比較大，無(wú)論住宅項(xiàng)目地下室四周、車(chē)庫(kù)內(nèi)部、車(chē)庫(kù)頂板等回填，還是園區(qū)的地面、管溝開(kāi)挖回填工程，若對(duì)回填土質(zhì)量控制不到位，后期將存在諸多質(zhì)量隱患！如：室外管道破損、景觀硬質(zhì)鋪貼面下陷、地面下沉等質(zhì)量隱患。3、現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序、現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序外墻保溫工程 常出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題：防火隔離帶、開(kāi)裂、滲漏、脫落、外墻面觀感差等。常出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題：防火隔離帶、開(kāi)裂、滲漏、脫落、外墻面觀感差等。 原因：原因：1、質(zhì)量行為不規(guī)范、質(zhì)量管理不到位、質(zhì)量行為不規(guī)范、質(zhì)量管理不到位2、開(kāi)發(fā)商壓價(jià)引發(fā)保溫市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)：低價(jià)位競(jìng)標(biāo)引發(fā)施工中使用劣質(zhì)材、開(kāi)發(fā)商壓價(jià)引發(fā)保溫市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)：低價(jià)位競(jìng)標(biāo)引發(fā)施工中使用劣質(zhì)材料、偷工減料。料、偷工減料。3、一些、一些“無(wú)良無(wú)良”保溫施工單位不按照規(guī)范