開(kāi)展農(nóng)地入市探索煥發(fā)沉睡土地活力

1、    開(kāi)展農(nóng)地入市探索煥發(fā)“沉睡”土地活力    盧昭清 伍思璇摘要廣西北流市開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)后，通過(guò)建立健全農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，探索農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市范圍和途徑，試點(diǎn)積累了有價(jià)值、有意義、可操作的入市經(jīng)驗(yàn)和改革模式。但前期試點(diǎn)推行中也出現(xiàn)了不少細(xì)節(jié)操作難題，本文就有關(guān)問(wèn)題展開(kāi)調(diào)研并提出了對(duì)策建議，擬為下一步全國(guó)農(nóng)地改革的全面鋪開(kāi)提供一些理論的參考。關(guān)鍵詞農(nóng)村  集體  土地  入市f301     a     1009-42

2、45（2020）03-0027-05doi：10.19499/ki.45-1267/c.2020.03.0062015年關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定頒布后，北流市成為全國(guó)33個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地試點(diǎn)縣（區(qū)）之一，也是廣西唯一入選的試點(diǎn)縣（區(qū)）。自試點(diǎn)以來(lái)，北流市建立健全農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，探索農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市范圍和途徑，為改革試點(diǎn)提供了有價(jià)值、有意義、可操作的入市經(jīng)驗(yàn)和改革模式。本課題組于2019年5月就北流市前期農(nóng)地入市探索工作進(jìn)行了考察調(diào)研，擬為下一步全國(guó)農(nóng)地改革的全面鋪開(kāi)提供一些理論的參考。一、北流市

3、農(nóng)地入市改革歷程和做法北流市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革立足本地實(shí)際，堅(jiān)持“能不征、就不征”“可入市、盡入市”的原則，明確了入市范圍、入市主體、入市方式及途徑和安置方式，著力建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，主要做法有以下幾種。（一）調(diào)研核查，完善規(guī)劃，做好前期工作1.明確入市對(duì)象?！敖Y(jié)合北流市的實(shí)際情況，明確集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地為：2014年度土地利用變更調(diào)查結(jié)果中地類(lèi)現(xiàn)狀為農(nóng)村集體建設(shè)用地，在北流市土地利用總體規(guī)劃（20062020年）中確定為建設(shè)用地，且北流城市總體規(guī)劃、各鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服、旅游等經(jīng)營(yíng)性用途的土地?！?通過(guò)這項(xiàng)舉措確保改革對(duì)象定義清

4、晰。2.摸清集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地底數(shù)。國(guó)土資源部門(mén)制定了全市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地調(diào)查方案，組織各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查工作組，采用高清影像、無(wú)人飛機(jī)等輔助技術(shù)，深入村屯小組進(jìn)行拉網(wǎng)式外業(yè)調(diào)查，建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)，全面摸清集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地位置、范圍、面積、權(quán)屬、建筑狀況、現(xiàn)狀用途等情況。依法依規(guī)為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地頒發(fā)使用權(quán)證，為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市奠定基礎(chǔ)。3.完善土地規(guī)劃。國(guó)土資源部門(mén)調(diào)整完善現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃，編制零星分散集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地整治復(fù)墾規(guī)劃，探索編制村級(jí)土地利用總體規(guī)劃，做細(xì)規(guī)劃內(nèi)容。住建部門(mén)加快推進(jìn)村鎮(zhèn)建設(shè)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作，擴(kuò)大規(guī)劃覆蓋范

5、圍;為每一宗入市地塊明確容積率、建筑密度等使用條件，確保先規(guī)劃后入市。（二）培育主體，尊重民意，維護(hù)農(nóng)民權(quán)益農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市交易需要強(qiáng)有力的組織來(lái)凝聚農(nóng)民意識(shí)。1.農(nóng)民多形式參與入市。實(shí)踐中，北流市通過(guò)三種方式明確入市主體：健全的村委會(huì)、村民小組等村民自治組織可充分發(fā)揮主體作用直接參與入市;培育集體經(jīng)濟(jì)組織參與入市工作，試點(diǎn)后北流市推動(dòng)成立農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社495家;積極探索培育發(fā)展入市新主體，部分村組提出通過(guò)成員民主投票推選代表代理土地入市工作。三種方式切實(shí)可行，得到了群眾的普遍認(rèn)可。2.充分進(jìn)行民意決策，尊重農(nóng)民參與意愿。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是集體資產(chǎn)處置重大事件，要充分尊重農(nóng)民意

6、愿。不管是入市決定還是收益管理，都必須經(jīng)過(guò)集體會(huì)議集體決策。（三）建立規(guī)約，公平透明，完善各方平衡機(jī)制北流市強(qiáng)力推動(dòng)北流試點(diǎn)，通過(guò)“三征收、一調(diào)整”，構(gòu)建兼顧國(guó)家、集體和個(gè)人的收益分配機(jī)制。1.征收土地增值收益調(diào)節(jié)金，主要是平衡不同用途不同來(lái)源的集體建設(shè)用地收益差距。北流市在制定方案之初，就高度重視入市收益不均衡問(wèn)題，并始終作為改革要解決的主要問(wèn)題。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，均以入市總價(jià)款為基數(shù)，按一定比例征收土地增值收益調(diào)節(jié)金。入市土地用于工業(yè)和公益類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)的，征收入市總價(jià)款的5%;用于倉(cāng)儲(chǔ)、物流、旅游類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)的，征收入市總價(jià)款的15%;用于商服、住宅類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)的，征收入市總價(jià)款15%50

7、%。2.征收土地增值收益再分配金，主要是平衡不同區(qū)域不同用途集體建設(shè)用地入市的收益差距。新增集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和零星分散集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地整治后易地入市，由于入市地塊用途差異（如商住、工業(yè)用途）、區(qū)位差異（遠(yuǎn)郊區(qū)、近郊區(qū)），會(huì)導(dǎo)致收入差距巨大。為平衡收益，針對(duì)新增入市和零星分散整治后入市，入市后土地用于商服、住宅類(lèi)項(xiàng)目且需安排留用地的，征收土地增值收益再分配金。3.征收土地耕地開(kāi)墾費(fèi)，主要用于補(bǔ)償政府實(shí)施零星分散集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的整治復(fù)墾成本。在北流市的推動(dòng)下，北流市零星分散集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地整治入市由政府統(tǒng)籌安排，統(tǒng)一復(fù)墾，按規(guī)劃和計(jì)劃入市。整治復(fù)墾成本由政府或平臺(tái)公司墊支，入市后由政

8、府財(cái)政從零星分散集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地整治入市收入中計(jì)提補(bǔ)償。整治后獲得的土地指標(biāo)用于工業(yè)、公益類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)的，按5%計(jì)提;用于倉(cāng)儲(chǔ)、物流、旅游項(xiàng)目建設(shè)的，按10%計(jì)提;用于商服、住宅項(xiàng)目建設(shè)的，按20%計(jì)提。4.提高土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，主要是平衡入市與征收補(bǔ)償收益差距。統(tǒng)籌推進(jìn)入市與征地制度改革試點(diǎn)后，北流試點(diǎn)調(diào)整了土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，中心城區(qū)從原來(lái)的4.60萬(wàn)元/畝，提高到6.36萬(wàn)元/畝，提高幅度38.26%;中心城區(qū)以外區(qū)域從原來(lái)的4.33萬(wàn)元/畝，提高到6.06萬(wàn)元/畝，提高幅度39.95%。提高后農(nóng)民所獲得土地征收補(bǔ)償與入市最低收入基本相當(dāng)。（四）探索創(chuàng)新，大膽嘗試，力解改革難點(diǎn)熱點(diǎn)改革試點(diǎn)

9、深化推進(jìn)遇到不少新問(wèn)題，北流市根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)新問(wèn)題進(jìn)行深入探索。1.探索集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市用于公益項(xiàng)目。公益項(xiàng)目用地可以實(shí)施征收，已是社會(huì)共識(shí)。北流市用實(shí)踐證明，只要不妨礙公共利益的實(shí)現(xiàn)，就不一定要運(yùn)用“征收”這一強(qiáng)制手段。因此，北流市探索“能不征、就不征”“可入市盡入市”，保障公益項(xiàng)目用地。“其中，協(xié)議出讓2宗公建項(xiàng)目用地。用于建設(shè)鎮(zhèn)衛(wèi)生院、汽車(chē)客運(yùn)中轉(zhuǎn)站。在經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目中捆綁出讓32宗基建公建配建項(xiàng)目用地，用于建設(shè)鎮(zhèn)域道路、公園、學(xué)校、市場(chǎng)等。”22.探索集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市用于商住項(xiàng)目。北流市通過(guò)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市用于商住項(xiàng)目，一是有利于保障農(nóng)民權(quán)益。工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、旅游

10、等用途土地入市，收益非常低，甚至是零收益，北流市通過(guò)推動(dòng)商住用地入市，利用商住用地入市產(chǎn)生的收益平衡分配，真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。二是有利于推動(dòng)鄉(xiāng)村發(fā)展。以集體商住用地入市帶動(dòng)鎮(zhèn)村建設(shè)，完善鎮(zhèn)村基礎(chǔ)設(shè)施配套，改善農(nóng)民生產(chǎn)生活環(huán)境，促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游、觀(guān)光農(nóng)業(yè)等一二三產(chǎn)融合發(fā)展，使農(nóng)民就地城鎮(zhèn)化。三是有利于“三塊地”改革融合。三項(xiàng)改革試點(diǎn)能否協(xié)調(diào)推進(jìn)、相互打通，關(guān)鍵取決于商住項(xiàng)目用地能否入市。商業(yè)住宅項(xiàng)目能夠入市，才能實(shí)現(xiàn)國(guó)家與集體、個(gè)人收益大體平衡;才能真正實(shí)現(xiàn)縮小征地范圍，達(dá)到征地制度改革目的。四是有利于實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地“同權(quán)同價(jià)同責(zé)”。集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)商住項(xiàng)目可以進(jìn)一步消化剛性住房需求

11、，滿(mǎn)足城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)要求。3.探索新增集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市?？s小征地范圍是這次征地制度改革的任務(wù)之一。北流市在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，只依靠存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，還不足以滿(mǎn)足用地項(xiàng)目的落地。“民樂(lè)農(nóng)民工創(chuàng)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房建設(shè)項(xiàng)目，占用了部分農(nóng)用地，由于施工時(shí)間緊，短期內(nèi)無(wú)法通過(guò)其他途徑保障用地需求。因此，北流市申請(qǐng)新增集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地90.21畝，及時(shí)解決項(xiàng)目用地問(wèn)題?！?二、北流市農(nóng)地入市試點(diǎn)工作的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)（一）農(nóng)地入市必須堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)原則農(nóng)地入市給土地市場(chǎng)帶來(lái)了不少?zèng)_擊，北流市在試點(diǎn)過(guò)程中不斷探索建立平衡各方利益的體制機(jī)制。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，農(nóng)地入市要用好市場(chǎng)這個(gè)“看不見(jiàn)”的手，注重發(fā)揮市場(chǎng)配置資

12、源的基礎(chǔ)性作用。比如：在地價(jià)居高不下、土地市場(chǎng)需求旺盛的市場(chǎng)背景下，肯定存在用地緊缺、一地難求的情況，這時(shí)遵循市場(chǎng)需求應(yīng)該是拓寬入市農(nóng)地的范圍，換句話(huà)來(lái)說(shuō)，也就是只要是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)和村莊，除了存量集體建設(shè)用地可以入市，其他那些集體農(nóng)用地、未利用而閑置的集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的集體所有土地都可以經(jīng)用地審批手續(xù)后進(jìn)入市場(chǎng)流通。以此舉調(diào)劑供需變量關(guān)系，符合市場(chǎng)需求。（二）入市農(nóng)地要與國(guó)有征地實(shí)現(xiàn)“同權(quán)、同責(zé)”還有很多需解決的問(wèn)題北流試點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，基于維護(hù)農(nóng)村集體利益，農(nóng)村集體建設(shè)用地的發(fā)展方向應(yīng)為實(shí)現(xiàn)與國(guó)有建設(shè)用地同權(quán)同責(zé)。首先，就要在土地用途方面，保證兩者具有同樣的用途范圍，包括商服、住宅

13、、工業(yè)及其他經(jīng)營(yíng)性用途。在一些邊緣地區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，只要有市場(chǎng)需要，應(yīng)同樣允許有符合當(dāng)?shù)匦枰挠猛就卣?，比如特色小?zhèn)建設(shè)用地開(kāi)發(fā)作為商住使用。其次，在土地權(quán)能方面，兩者要能同樣實(shí)現(xiàn)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、入股、抵押等權(quán)能，而且要在這方面打通“上下”政策通道。第三，既然要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，那么兩類(lèi)性質(zhì)用地的使用期滿(mǎn)政策待遇應(yīng)一視同仁。（三）農(nóng)地入市試點(diǎn)改革要有干部容錯(cuò)機(jī)制作為“試”和“改”的保障農(nóng)地入市改革試點(diǎn)是我國(guó)基于當(dāng)前國(guó)情所作出的有益探索。課題組在調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，涉及農(nóng)地試點(diǎn)改革部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)干部普遍存在不敢大膽試大膽改的“怕出錯(cuò)”心理。尤其是業(yè)務(wù)部門(mén)，都非常謹(jǐn)慎，凡涉及入市農(nóng)地問(wèn)題的均在等上層指

14、示，等明確答復(fù)，由于怕?lián)?zé)不肯也不愿做創(chuàng)新嘗試。須知農(nóng)地入市作為試點(diǎn)改革，作為新嘗試，肯定必須要有一個(gè)突破性的舉措才能知道改革是否可行，如果一味按照原先的執(zhí)行，何來(lái)改革和創(chuàng)新呢？在此，建議地方黨委政府多支持試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)干部的改革，出臺(tái)有關(guān)干部容錯(cuò)機(jī)制作為試點(diǎn)“試”和“改”的有力保障，并且對(duì)工作具有突出貢獻(xiàn)又有擔(dān)當(dāng)作為的干部給予一系列激勵(lì)措施，以進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)地改革加快發(fā)展。三、農(nóng)地入市試點(diǎn)前期推行中出現(xiàn)的問(wèn)題及下一步深化工作的建議（一）試點(diǎn)推行中出現(xiàn)的問(wèn)題1.沒(méi)有明確的“主人”助力參與。推行農(nóng)地入市時(shí)，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地必須要有“主人”行使農(nóng)地入市的參與權(quán)、知情權(quán)、決策權(quán)和土地的管理經(jīng)營(yíng)決策權(quán)，

15、這個(gè)主人就是村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織。但試點(diǎn)推行初期，工作組發(fā)現(xiàn)北流農(nóng)村基層集體組織力量不強(qiáng)，尤其村級(jí)組織更為薄弱，表現(xiàn)在集體經(jīng)濟(jì)上組織作用更為微小。究其根源，主要是自二十世紀(jì)八十年代實(shí)施“分田到戶(hù)”后，北流的集體土地已基本落實(shí)到個(gè)人，集體組織基本沒(méi)有保留機(jī)動(dòng)土地，加以村級(jí)集體產(chǎn)業(yè)也不多，因此大部分村莊沒(méi)必要成立村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織?！爸魅恕苯巧娜笔槌跗谵r(nóng)地入市造成了阻礙。2.村鎮(zhèn)建設(shè)詳規(guī)同步欠缺?？茖W(xué)而詳細(xì)的村鎮(zhèn)規(guī)劃是推進(jìn)農(nóng)地入市的基礎(chǔ)保障也是必備條件，如果沒(méi)有村鎮(zhèn)詳規(guī)作為前期可行性評(píng)估，難保入市農(nóng)地不出問(wèn)題。調(diào)研組在調(diào)研過(guò)程中了解到，由于村鎮(zhèn)詳規(guī)涉及費(fèi)用龐大，雖說(shuō)鎮(zhèn)級(jí)這幾年有所改善，村級(jí)的詳規(guī)卻很

16、為欠缺。根據(jù)調(diào)研，北流市的城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃詳規(guī)僅能覆蓋城區(qū)周邊50公里，需要完善編制詳規(guī)的區(qū)域還有很多，尤其是村莊建設(shè)詳規(guī)更為緊缺，就為進(jìn)一步深化推進(jìn)農(nóng)地入市完善相關(guān)前期配套造成很大的障礙。3.用地價(jià)值評(píng)估機(jī)制不夠完善。農(nóng)地的價(jià)值極大地受到地塊的地段、使用性質(zhì)、周邊環(huán)境布局、用地時(shí)間年限等因素的影響，這些都需要專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)判，而且為保證客觀(guān)公正還需要有專(zhuān)門(mén)的科學(xué)的地價(jià)評(píng)估指標(biāo)系統(tǒng)并由多部門(mén)進(jìn)行估值。當(dāng)前北流的農(nóng)地地塊入市的前期需要意向買(mǎi)家自行溝通村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓協(xié)調(diào)，因此，待到地塊真正掛牌招標(biāo)時(shí)，地塊競(jìng)爭(zhēng)性不大，地塊的價(jià)值就無(wú)法充分體現(xiàn)，村民的土地增值收益也達(dá)不到最大化。這些是試

17、點(diǎn)前期農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值評(píng)估的一個(gè)缺陷。在調(diào)研過(guò)程中，也有個(gè)別部門(mén)反映入市農(nóng)地地塊價(jià)格偏低，這也說(shuō)明了，土地價(jià)值評(píng)估機(jī)制的不完善。4.相關(guān)配套政策支持空白。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是一項(xiàng)涉及面很廣的創(chuàng)新，不僅有利益分割整組，還要有政策配合支持。比如房產(chǎn)證的辦理政策支撐，分期房貸如何落實(shí)，裝修貸款如何享受，等等，這些在試點(diǎn)前期都是一片空白，缺少頂層對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的相關(guān)配套政策。此外，還有諸如入市土地承包人在承包未到期情況下承包地進(jìn)行入市，那么地塊出讓主體是否包括土地承包人問(wèn)題;購(gòu)買(mǎi)入市農(nóng)地的商住房農(nóng)民其家庭成員能否用住房公積金進(jìn)行還貸等，這些問(wèn)題都要求盡快完善相關(guān)配套制度政策。

18、5.供后開(kāi)發(fā)利用監(jiān)管不夠。眾所周知，國(guó)有建設(shè)用地和集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地供后監(jiān)管的二元化問(wèn)題很容易導(dǎo)致監(jiān)管混亂，影響社會(huì)穩(wěn)定。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地供后，由于缺乏硬性的約束，很難做到按時(shí)開(kāi)工竣工，容易產(chǎn)生批而不用，用而不盡甚至改變用途性質(zhì)等亂象，而且入市農(nóng)地還缺少土地使用權(quán)期滿(mǎn)處置政策，市場(chǎng)透明度和明確性也不夠，這些都為進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)地改革深入造成了障礙。（二）下一步深化推進(jìn)農(nóng)地入市工作的建議1.加強(qiáng)村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)村土地制度改革的目的之一就是為了讓農(nóng)民進(jìn)一步分享發(fā)展成果，獲得土地增值收益，在管理中激發(fā)土地活力。對(duì)于這樣的利好事情應(yīng)該充分向群眾宣傳，在爭(zhēng)取廣大村民群眾支持的基礎(chǔ)上，召開(kāi)

19、村民集體大會(huì)，組織全體成員進(jìn)行民主投票，在內(nèi)部推選3-5名成員作為代表，授權(quán)其全程代理集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作并管理入市收益。這個(gè)做法在北流試點(diǎn)中得到農(nóng)民普遍認(rèn)可，極大地推動(dòng)了北流市前期農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作。下一步的農(nóng)地入市工作應(yīng)以此為鑒，還需要大力加強(qiáng)完善村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織，在代表的推選和監(jiān)督管理上盡快完善相關(guān)體系機(jī)制，以強(qiáng)有力的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織切實(shí)擔(dān)負(fù)起農(nóng)地入市組織管理工作，切實(shí)行使農(nóng)地主體權(quán)益，擔(dān)負(fù)起相應(yīng)的職責(zé)，行使入市交易有關(guān)的主權(quán)，保障農(nóng)民的土地增值收益。2.編制村鎮(zhèn)建設(shè)詳規(guī)。為進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)地入市，必須抓緊完善相關(guān)前期配套，尤其是村莊建設(shè)詳規(guī)編纂迫在眉睫。一是抓緊完成全市村

20、莊建設(shè)規(guī)劃、控制性詳規(guī)編制工作，提高村莊建設(shè)規(guī)劃、控制性詳規(guī)覆蓋率，解決村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃覆蓋不全面的問(wèn)題。二是盡快編制完善計(jì)劃范圍內(nèi)安排集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市區(qū)域村莊的建設(shè)詳規(guī)，科學(xué)設(shè)置入市地塊的規(guī)劃使用條件。三是根據(jù)入市改革要求，加快完成土地利用總體規(guī)劃調(diào)整工作，明確永久基本農(nóng)田劃定范圍，確保入市地塊符合土地利用總體規(guī)劃用途管制要求。四是要結(jié)合區(qū)域?qū)嵡殚_(kāi)展“多規(guī)合一”試點(diǎn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、林地保護(hù)利用規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等規(guī)劃相互銜接。五是科學(xué)合理選址。在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，不占水田、其他優(yōu)質(zhì)耕地及林地的基礎(chǔ)上，允許多種特色多種種類(lèi)的方式嘗試。3.健全農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值評(píng)估機(jī)制。農(nóng)地入市交易要在政府把控大方向的基礎(chǔ)上更加注意尊重市場(chǎng)規(guī)律。當(dāng)前北流試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地的地價(jià)評(píng)估主要是通過(guò)集體組織委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)地塊進(jìn)行估值，其結(jié)果再經(jīng)政府組織發(fā)改、財(cái)政、物價(jià)、審計(jì)、住建、國(guó)土等部門(mén)審核后交國(guó)土資源局定價(jià)備案。在此基礎(chǔ)上，意向買(mǎi)家再與村民協(xié)商溝通，可以避免地塊價(jià)值低估。因此，調(diào)研組建議，為更客觀(guān)合理地估值地塊，可以嘗試執(zhí)行先由指定有資質(zhì)的幾個(gè)土地價(jià)值專(zhuān)門(mén)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)入市農(nóng)地進(jìn)行評(píng)估，取其估價(jià)的平均值作為政府指導(dǎo)定價(jià)，再報(bào)經(jīng)住建、國(guó)土等部門(mén)審核后拋向市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)價(jià)。同時(shí)，設(shè)立由財(cái)政、發(fā)改、審計(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員組成的土地定價(jià)監(jiān)督小組，確保這種不可再生