設(shè)計成本控制

1、1地產(chǎn)模式下的精細化設(shè)計地產(chǎn)模式下的精細化設(shè)計 主講人：王煊主講人：王煊 2012.8.302012.8.30設(shè)計成本控制方法泛談2我們對成本的理解3所謂成本管理 基于對成本管理的認識，引入一個概念：價值工程 。 價值工程的基本公式是：VFC VValue FFunction CCost 用一句話解釋：價值等于功能除以成本。在價值工程的三個概念里，設(shè)計部門控制的是F，成本部門和施工管理部門控制的是C，營銷部門對外忽悠V，將V經(jīng)過包裝之后，再人為地放大一些。4提升價值的方法有這樣邏輯的幾種：1、F大幅提升，而C則下降。這是最高境界，沒有幾項專利技術(shù)，很難實現(xiàn)的。 2、F大幅提升，而C則小幅提升或

2、者不變。這是常見的一種方式，所謂畫龍點晴的作用就在這里，花費不多，但效果卻很好。 3、F基本保持不變，但C下降。內(nèi)部挖潛改造，屬于這種形式。 4、F略有犧牲，但C卻降幅很大。 運用價值工程的觀點來解決問題，就是要在任何時候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何時候，我們都不能盲目地提升F，以致于賦予一個產(chǎn)品不恰當(dāng)?shù)母邇r值。5成本屬性土地成本在項目初期即可大部分確定；其他成本（前期費用、銷售費用、管理費用、財務(wù)成本等），在項目過程中可控性相對較??；建安成本因項目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多；會出現(xiàn)前后預(yù)測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。并且建安成本所占相對比重較大，因

3、此，建安成本是項目開發(fā)過程中進行成本控制的重要組成部分。6怎樣可以省點錢7典型項目建安成本構(gòu)成分析產(chǎn)品設(shè)計成本控制的重點100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%1、建安成本構(gòu)成中占比最大的前9項占據(jù)了總建安成本的79%；2、對以上9項的控制決定成本控制的關(guān)鍵。13%8%4項79%9項 4%12% 9% 8% 6%31% 3% 3% 2%建筑工程地下車庫配套工程外立面門窗外立面裝飾采暖工程基礎(chǔ)工程外保溫 電氣8 影響可售單價，影響地庫面積1、可售比 建筑工程（31%）、外立面門窗（8%），外保溫（3%）2、贈送 外保溫（3%），結(jié)構(gòu)經(jīng)濟性（含鋼、含砼

4、量），窗積比，墻積比3、體型系數(shù) 外立面門窗（8%），外保溫（3%）4、窗積比、墻積比 地上建筑工程（31%），地下車庫（12%），限額設(shè)計，結(jié)構(gòu)優(yōu)化5、含鋼、含砼量 外立面裝飾（6%），6、外立面及材料部品 基礎(chǔ)工程（3%）7、豎向、土方 基礎(chǔ)工程（3%)8、基礎(chǔ)及基坑支護 地下車庫（12%）9、地下車庫設(shè)計成本控制九項重點9案例：A、B項目容積率面積10萬、地下1.5萬、定位相同、同樣的售價形成兩個方案，僅僅是不可售面積比相差3%，比較盈利測算結(jié)果如下：A方案當(dāng)不可售面積比例20%時，其中13%為地下室面積，7%為地上不可售面積；B方案當(dāng)不可售面積比例17%時，其中11%為地下室面積，6%

5、為地上不可售面積；綜上A地庫面積高于B約2300，超出地庫成本2300 x3000元/=690萬，A可售面積少于B約1150，按1000元/估算A損失的利潤約115萬，上述兩項合計A方案較B方案利潤損失約800萬，約合項目總體利潤的1.1%?？墒郾瓤墒勖娣e80%不可售面積20%可售面積83%不可售面積17%10贈送面積雖然可以增加產(chǎn)品的買點，但贈送會導(dǎo)致建安成本（包括結(jié)構(gòu)、門窗、保溫、外墻材料等）增加。在低地價的情況下，贈送會導(dǎo)致的建安成本增加，會高于相應(yīng)攤薄的土地成本，從而影響利潤，應(yīng)嚴格控制。 贈送贈送面積 建安成本 利潤 11體型系數(shù)能在一定程度上體現(xiàn)戶型平面的經(jīng)濟指標(biāo)，會影響后續(xù)一系列

6、諸如墻積比、窗積比、結(jié)構(gòu)經(jīng)濟性、外墻保溫材料選擇與厚度、門窗型材及玻璃選擇等，即便同等精細化控制造成的細微差異(如相差3%）也會造成可售面積單方成本的增加。單體表面積體型系數(shù)=單體體積體型系數(shù)12案例（外保溫材料、門窗型材）:體型系數(shù)增大會造成保溫層厚度的增加。按保溫砂漿從2.5cm到3.5cm變化估算,外墻單方造價增加10元/平米,折合可售面積增加約8.3元/平米。如更換為25厚聚苯板或20厚擠塑板時，外墻單方造價增加30元/平米,折合可售面積增加約25元/平米。(按墻積比1.5,可售面積/建筑面積80%估算)。體型系數(shù)增大也造成門窗型材成本增加。普通雙層中空玻璃必須采用貼膜、LOW-E玻璃

7、或充惰性氣體等措施，按門窗單方成本增加100元/平米估算，折合可售面積增加約35元/平米。(按墻積比0.28,可售面積/建筑面積80%估算)綜上，外墻保溫層及門窗型材成本折合可售面積增加范圍約43-60元/平米。體型系數(shù)（對外保溫及門窗的影響）13戶型基本模塊的選型：（對體型系數(shù)影響極大，稍有失控，會造成體型系數(shù)升高約3個百分點。）內(nèi)凹式空中花園（入戶花園）：（30層一梯兩戶的高層住宅，將一間面寬3米的臥室改為內(nèi)凹式空中花園后，開間內(nèi)外墻面積增為約3倍，因每戶重復(fù)出現(xiàn)，可導(dǎo)致整棟建筑體形系數(shù)升高約3個百分點。）單元拼接方式：（同樣類型的兩個建筑單元，20度夾角拼接相比較于平縫拼接，可視為增加了

8、兩組山墻面積，可導(dǎo)致整棟建筑體形系數(shù)升高約2個百分點。）飄窗的設(shè)置：（同樣以30層一梯兩戶的高層住宅為例，全部臥室設(shè)置飄窗相比較于僅主臥室設(shè)置飄窗，體形系數(shù)約升高約2個百分點。）體型系數(shù)（對體型系數(shù)影響敏感的設(shè)計元素）優(yōu)于優(yōu)于優(yōu)于一梯二板式一梯四板式一梯二品字形一梯四蝶形14窗積比與節(jié)能減排關(guān)系緊密，另一方面與建造成本的控制影響巨大;墻積比影響外墻材料和保溫材料，與成本關(guān)聯(lián)較高。標(biāo)準(zhǔn)層外墻開窗面積窗積比=標(biāo)準(zhǔn)層平面建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層外墻面積墻積比=標(biāo)準(zhǔn)層平面建筑面積窗積比、墻積比控制標(biāo)準(zhǔn)：窗積比高層0.2515影響因數(shù)排序影響程度說明影響相對值影響絕對值Kg/m1、體型不規(guī)則平面需超限審查10%-

9、15%5-7.51、體型：確保高寬比6，平面無不規(guī)則，避免超限審查高寬比超過6710%-15%57.52、層數(shù)（高度）變化6080米80100米(20-25層26-33層)(底層6米,層高3米計)10%（某些地區(qū)3%）5.0（某些地區(qū)1.5）2、層數(shù)（高度）：很重要！注意臨界高度60m、80m。60米以下6080米(1219層2025層)(底層6米,層高3米計)3%1.53、結(jié)構(gòu)方案(是否設(shè)轉(zhuǎn)換)4%-5%2-2.53、轉(zhuǎn)換：1個轉(zhuǎn)換層相當(dāng)于3個標(biāo)準(zhǔn)層；設(shè)轉(zhuǎn)換層對標(biāo)準(zhǔn)層有影響4、層高（每增加10cm）2%14、層高：層高每+10cm，含鋼量+1 Kg/m，鋼筋+6元/ m，整體成本+20元/

10、m5、建筑構(gòu)造（拐角窗）1%0.56、結(jié)構(gòu)方案（局部厚板）接近007、地區(qū)（風(fēng)壓和抗震等級）10%-20%5-10含鋼、含砼量含鋼量控制因素16外立面及材料部品1711、開敞陽臺無需貼磚2、空調(diào)機位內(nèi)側(cè)由于被百葉遮擋，也可不用涂料233、百葉氟碳漆可改為泡沫噴涂開敞陽臺案例：不對視覺效果造成影響的立面部位用材應(yīng)當(dāng)節(jié)省外立面及材料部品18豎向、土方土方量挖方外運挖方內(nèi)填內(nèi)部自平衡 嚴格控制土方量、做到場地自平衡； 前期做好場地設(shè)計，力求少開挖，控制挖、填方量。19豎向、土方 充分利用地形進行場地設(shè)計，特別是地庫設(shè)計，以盡量減少土方開挖。20基礎(chǔ)與支護設(shè)計、施工專業(yè)性非常強?；A(chǔ)采用樁基時，應(yīng)盡量

11、提前試樁，相比不試樁節(jié)省費用約為30%左右。支護方案需根據(jù)項目的地質(zhì)情況、環(huán)境要求，在確保安全的前提下，進行多方案比較?；A(chǔ)及基坑支護影響基坑支護經(jīng)濟型的要素基坑深度支護選型施工組織后續(xù)利用21基礎(chǔ)及基坑支護 基坑深度：支護費用與基坑的深度成正比關(guān)系；深基坑比淺基坑支護費用增加成倍數(shù)關(guān)系。基坑深度通常超過6米后成本會發(fā)生巨大的增加，應(yīng)該將其控制在合理的范圍之內(nèi)。應(yīng)根據(jù)場地條件利用放坡或局部放坡來減少樁長。如圖：22基礎(chǔ)及基坑支護 支護選型：基坑支護設(shè)計遵循“安全經(jīng)濟”的原則，進行多方案比較；按基坑支護形式的經(jīng)濟性排序，造價由低到高：鋼板撐地下連續(xù)墻鉆孔灌注樁重力擋墻放坡支護大、小放坡錨固+噴漿

12、毛石擋墻淺基坑深基坑23基礎(chǔ)及基坑支護 施工組織：基坑開挖應(yīng)按照先深后淺的原則，合理安排施工順序。拆撐的順序、打樁與開挖之間的協(xié)調(diào)關(guān)系應(yīng)進行仔細研究。24基礎(chǔ)及基坑支護 后續(xù)利用：l 作長遠考慮，結(jié)合工程結(jié)構(gòu)進行設(shè)計施工支護結(jié)構(gòu)，既節(jié)省了未來結(jié)構(gòu)的成本，又節(jié)省了支護拆除的成本；l 深基坑支護方案，可考慮兩墻合一，即支護墻與地下室結(jié)構(gòu)側(cè)墻合一的地下連續(xù)墻。采用地下室底板作為支撐，支撐作為結(jié)構(gòu)的一部分，免于拆除，節(jié)省支撐和拆除兩部分費用。25地下車庫地庫有效設(shè)計因素1.總體布局2.地庫類型3.地庫面積4.地庫埋深5.地庫層高6.地庫柱網(wǎng)7.覆土厚度（控制單車位成本）262）地庫類型停車優(yōu)選：地面架

13、空半地下室地下室能做半地庫，盡量少做或不做全地庫；盡量不做兩層地庫；人防地庫應(yīng)集中設(shè)置；消防車道盡量少布置在地下室頂板上。地下車庫273）地庫面積地庫面積直接決定地庫造價；地下停車位宜集中布置,在滿足規(guī)定的地下停車數(shù)及相應(yīng)規(guī)范的前提下，爭取地上機動車數(shù)（用足規(guī)劃設(shè)計條件的地上車位比例），建設(shè)最少的地庫面積。其中非機動車停車應(yīng)利用塔樓地庫；通過優(yōu)化車位布置形式，嚴格控制單車位面積（35/車位）。車道旁邊不得有非停車功能空間。地下車庫地下車庫+設(shè)備用房+主樓地下室單車位面積=地下車位數(shù)量284）地庫埋深設(shè)計地庫埋深決定著地庫的開挖成本、支護及基礎(chǔ)形式，對地庫的成本影響重大。當(dāng)?shù)貛炻裆蠲吭黾影雮€層高

14、（即1.5米）時，按地庫面積平均為可售面積的18%計，則可售面積單方造價增加約為100元/ 。在地庫層高一定的條件下，應(yīng)利用地庫計容規(guī)則，最大化提高地庫頂板高度，從而既減少了地庫埋深，又不增加地庫的計容面積。地下車庫295）地庫層高在埋深一定的情況下，確定經(jīng)濟的層高至關(guān)重要。地庫結(jié)構(gòu)高度決定地庫層高的主要因素設(shè)備管線高度通行凈高面層、結(jié)構(gòu)板厚頂板覆土厚度柱網(wǎng)跨度風(fēng)管高度噴淋高度地下車庫例如：采用無梁樓板，層高至少減少30030地下車庫5）地庫層高l 需要合理的布置綜合管線，使其高度降到最低；在滿足自然排煙的前提下，盡量不做機械排煙。316）地庫柱網(wǎng)必須選用經(jīng)濟的柱網(wǎng)，合理的跨度，降低板厚、梁高

15、；嚴格控制柱網(wǎng)尺寸的經(jīng)濟型，可設(shè)寬扁柱（柱體截面設(shè)計要考慮進車方向影響）；車位設(shè)計要結(jié)合柱網(wǎng)合理布局，尤其要注意停車方式及停車最大化布局。地下車庫控制標(biāo)準(zhǔn)：7800 8100柱網(wǎng)326）地庫柱網(wǎng)案例：8100柱網(wǎng)與7800柱網(wǎng)差異總車位108輛8100柱網(wǎng)總面積3576單車位33.117800柱網(wǎng)總面積3364單車位31.1533.11 -31.15 =1.96 單車位面積減小約6%地下車庫337）覆土厚度地庫頂板覆土厚度決定著頂板的荷載，也決定著地庫的梁柱高度、截面尺寸、配筋數(shù)量等，也間接決定著地庫的結(jié)構(gòu)成本。覆土厚度由管網(wǎng)布局、種植要求、綠地率要求等要素決定。因此，優(yōu)化綜合管網(wǎng)的布局至關(guān)重

16、要。地下車庫頂板平均覆土厚度： 1、應(yīng)結(jié)合景觀方案精細化設(shè)計，不同種植區(qū)域覆土厚度應(yīng)不同；或采用樹池、堆土形式 來眾智；平均覆土厚度1.0米1.2米。 2、如采用覆土種植，建議覆土厚度如下：種植大樹處覆土局部1500；普通喬木處1000；草坪300400； 3、方案階段，給排水專家應(yīng)給出排水方案，根據(jù)水管布置長度及上方有無行車情況確定所需覆土厚度，進行局部調(diào)整。34l 優(yōu)化地庫設(shè)計（降低地庫層高、減少覆土高度、注意邊角等） 案例：地下車庫優(yōu)化前，有停不進車的邊角優(yōu)化后，邊角挖掉，減少不必要的面積35有些錢也可以花36好鋼用在刀刃上針對業(yè)主關(guān)注度高的地方在對營銷形成較好推動的情況下可以考慮適當(dāng)增

17、加成本投入以獲得更好的回報37非常規(guī)材料及大量性裝飾材料控制嚴格控制非常規(guī)材料及做法玻璃幕墻進口系統(tǒng)窗鋁扣板進口石材干掛大量異形構(gòu)件大面積人造水景恒溫泳池珍稀植物2.5m/s高速電梯整體家居智能化高科技節(jié)能38外立面裝飾、外立面門窗是住宅小區(qū)的門面，是對樓盤效果、售樓賣點比較敏感的分項，同時其成本是總成本的一個主要組成方面。合理提升外立面裝飾、門窗檔次可以有效的增加賣點，同時對于成本的影響不大在設(shè)計階段全面考慮，提升外立面裝飾、門窗的檔次。在降低墻積比、窗積比，控制外立面總成本的前提下，提升裝飾和門窗自身的檔次，這樣既提升了檔次，又使得總成本增加不多，甚至有所減少。外立面裝飾和外立面門窗39舉

18、例說明外立面裝飾，普通檔次的成本約為70元/m2（建筑面積，外立面涂料為主），提升一個檔次至100元/m2，（建筑面積，可采用部分瓷磚和少量石材），其成本的增加為30元/m2，所占項目總建安成本的比例約為30/1561=1.92%(其中1561為中海某區(qū)域平均地上建安成本)，比例不大，但明顯提升了營銷賣點。同樣的，對于外立面門窗，采用普通鋁合金門窗約為350元/m2（門窗表面積），如果提至450元/m2，可以采用較好的配件、尺度較大的型材等，對于檔次的提升明顯，成本增加為100元/m2，折算到建筑面積為100*0.28=28元/m2（0.28為中海某區(qū)域平均窗積比），所占項目總建安成本的比例約

19、為28/1561=1.79%(其中1561為中海某區(qū)域平均建安成本)，比例不大，但明顯提升了營銷賣點。外立面裝飾和外立面門窗40公共部分包含大堂、電梯廳以及標(biāo)準(zhǔn)層的裝修，根據(jù)一般的售樓路線，公共部分為樣板房的前奏，是樓盤整體效果的重要組成部分，也是入伙之后業(yè)主共同使用頻率最高的空間，它的裝修檔次以及施工質(zhì)量直接影響到樓盤的形象以及后期物業(yè)維護的成本公共部分的裝修效果為“看得見”、小業(yè)主可以直接感受到的成本組成部分，可作為樓盤銷售過程中的有效催化劑。公共部分裝修41園林綠化相對于園林自身單位面積的成本往往以百元計，但其相對于總建筑面積的單位成本只有十幾元至幾十元，假如單位景觀面積成本增加30元，

20、可使景觀效果有明顯的改觀，而此部分成本分攤至總建筑面積上大約只有5-8元/m2。 而同時，景觀是營造小區(qū)品質(zhì)的重點區(qū)域，因此，在條件允許的情況下，可以考慮一定程度上增加景觀的成本，以取得更好的營銷賣點。景觀42規(guī)避三個誤區(qū)43誤區(qū)一： 只盯造價，不看賣價-唯成本論44誤區(qū)二： 看得見的無比緊張，看不見的稀松平常形式主義45誤區(qū)二： 看得見的無比緊張，看不見的稀松平常形式主義46誤區(qū)二： 看得見的無比緊張，看不見的稀松平常形式主義47誤區(qū)三： 只考慮線性成本，忽略環(huán)境變量一刀切誤區(qū)之三只考慮線性成本而忽視環(huán)境變量靜止的、一刀切推論：樹立正確的成本意識的第三步必須因時制宜、因地制宜、隨機應(yīng)變分階段

21、做好重大成本編號補充報告。成本波動受多方面因素影響：成本波動受多方面因素影響：隨市場變化而變化，隨地域不同而不隨市場變化而變化，隨地域不同而不同，且與開發(fā)周期，稅務(wù)策劃密切相同，且與開發(fā)周期，稅務(wù)策劃密切相關(guān)，不能一刀切，靜止不安。關(guān)，不能一刀切，靜止不安。錯誤原因分析：錯誤原因分析：這這是一種靜止的、單一的成本控制法，是一種靜止的、單一的成本控制法，缺乏應(yīng)變意識，造成缺乏應(yīng)變意識，造成成本與環(huán)境變成本與環(huán)境變量量的脫節(jié)。的脫節(jié)。481、規(guī)劃設(shè)計階段土方平衡戶型選型地庫范圍及層數(shù)建筑高度建筑層高成本控制策劃的預(yù)測報告2、方案設(shè)計階段不可售面積體型系數(shù)、窗積比、墻積比平面布置結(jié)構(gòu)合理地下室外立面造型外立面材料比例配置標(biāo)準(zhǔn)及限額指標(biāo)3、施工圖設(shè)計階段基礎(chǔ)選型、基坑支護勘