沈陽市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況分析報告

1、2010年6月沈陽市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況分析報告 2010年7月目錄1 房地產(chǎn)市場主要政策、信息分析31.1全國政策法規(guī)31.2 沈陽本地政策法規(guī)52 房地產(chǎn)市場整體情況分析72.1 2010年6月份土地市場分析72.1.1土地公告情況72.1.2土地成交情況82.1.3大宗土地成交情況122.2 2010年6月份商品住宅市場運(yùn)行情況142.2.1商品住宅供應(yīng)銷售總體情況142.2.2 商品住宅新增供應(yīng)情況分析162.2.3商品住宅銷售分析182.2.4存量住宅市場分析223 重點(diǎn)樓盤監(jiān)測分析263.1 6月新開盤項目263.2重點(diǎn)樓盤273.2.1 重點(diǎn)樓盤的選擇273.2.2重點(diǎn)樓盤分析28

2、4 沈陽市商品住宅項目報廣投放量以及銷售排行榜954.1 2010年6月份沈陽市商品住宅項目報廣投放情況954.1.1沈陽市報廣投放量對比954.1.2沈陽市各項目投放排行964.2 2010年6月份沈陽市商品住宅項目銷售量排名961 房地產(chǎn)市場主要政策、信息分析1.1全國政策法規(guī)（1）發(fā)改委擬出臺資源稅改革方案 逐步改革房產(chǎn)稅5月31日，國務(wù)院同意發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見。意見指出，出臺資源稅改革方案，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。今年是繼續(xù)應(yīng)對國際金融危機(jī)、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的關(guān)鍵一年。國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)深度調(diào)整和深刻變化，迫切要求加大改革力度，進(jìn)一步破除制約經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和

3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的體制機(jī)制障礙，切實推動科學(xué)發(fā)展。意見指出，深化財稅體制改革。出臺資源稅改革方案，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個人城建稅、教育費(fèi)附加制度，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，研究實施個人所得稅制度改革，完善消費(fèi)稅制度，研究開征環(huán)境稅的方案。全面編制中央和地方政府性基金預(yù)算，試編社會保險基金預(yù)算，完善國有資本經(jīng)營預(yù)算，加快形成覆蓋政府所有收支、完整統(tǒng)一、有機(jī)銜接的公共預(yù)算體系。推進(jìn)預(yù)算公開透明，健全監(jiān)督機(jī)制。研究建立地方政府財政風(fēng)險防控機(jī)制。建立行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)統(tǒng)計報告和收入管理制度。完善中央企業(yè)國有資本經(jīng)營收益上繳和使用管理制度。（2）二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 以家庭為單位6月4日，住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會

4、三部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知。通知對商業(yè)房貸中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，不是以前普遍所認(rèn)為的單一“認(rèn)貸”或“認(rèn)房”，而是更為嚴(yán)厲的“認(rèn)房也認(rèn)貸”，且是以家庭為單位；對于異地購房貸款的禁令取消 ，按二套房政策執(zhí)行。通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。（3）國稅總局劃定土地增值稅預(yù)征最低限6月3日，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布消息稱，6月底前，全國各省市地方稅務(wù)局要將加強(qiáng)土地增值稅征管情況向稅務(wù)總局匯報。根據(jù)國家稅務(wù)總局要求，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%

5、，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。所謂土地增值稅預(yù)征，是指納稅人在項目全部竣工結(jié)算前取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅的屬于土地增值稅“預(yù)征范圍”。（4）住建部摸底國十條調(diào)控效果 房價已現(xiàn)頹勢5月19日，住建部摸底地方落實“國十條”情況。 這是參加住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織的“華東六省一市房地產(chǎn)工作座談會”代表們一致的聲音。一位熟悉會議的人士表示，在住建部摸底地方落實“國十條”情況，并要求將整頓房地產(chǎn)市場秩序和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的情況進(jìn)行上報后，地方政府顯示出焦急心情。據(jù)福建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳消息，5月

6、19日，住建部房地產(chǎn)監(jiān)管司司長沈建忠一行到廈門調(diào)研房地產(chǎn)市場情況，并組織召開了“華東六省一市房地產(chǎn)工作座談會”。福建、江蘇、浙江、上海等地方房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)人均參加了會議。據(jù)一位熟悉情況的人士稱，與會代表一致表態(tài)，“國十條”對遏制地方房價過快上漲，穩(wěn)定地方房地產(chǎn)市場發(fā)展發(fā)揮了關(guān)鍵作用，收到了明顯效果。（5）房價普跌局面未現(xiàn) 部委表態(tài)調(diào)控絕不松勁6月30日，住建部表示各地樓市并未出現(xiàn)房價普跌局面。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺已兩月有余，各地樓市成交量萎縮明顯，但房價并未出現(xiàn)民眾預(yù)期中的普遍大跌的局面。僵局未破之際，下半年的樓市看似依然撲朔迷離，而有關(guān)調(diào)控政策儲備的預(yù)期不減。 住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人近日在接

7、受人民日報采訪時表示：“各地要加強(qiáng)調(diào)控政策落實力度，絕不能松勁。要讓人民群眾看到黨和政府遏制房價過快上漲、保障人民群眾改善住房條件的決心和信心?！?.2 沈陽本地政策法規(guī)（1）7月起遼寧商品房交易 交易費(fèi)將實行一免一降7月1日有關(guān)部門下發(fā)通知，交易費(fèi)將實行一免一降。7月1日起，如果您進(jìn)行商品房交易，可節(jié)省兩筆費(fèi)用，有關(guān)部門下發(fā)通知，下個月交易時取消住房交易抵押手續(xù)費(fèi)，降低房產(chǎn)價格評估費(fèi)，從目前的5降至2.5。 這是記者昨日從遼寧省物價局獲悉的，這一通知旨在保護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，該通知明確，開發(fā)商在收取費(fèi)用時若不能提供出相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，消費(fèi)者可拒付款并向物價部門投訴。（2）沈陽將把大渾南

8、核心區(qū)建成沈陽新的行政中心 6月16日，600平方公里的大渾南地區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃和57平方公里的大渾南核心區(qū)概念規(guī)劃已基本完成。 按照規(guī)劃，沈陽市將把大渾南核心區(qū)建成沈陽新的行政中心、科技中心、文化中心和交通樞紐。在這里，沈陽將建設(shè)行政文化區(qū)、全運(yùn)會片區(qū)、南站高鐵、 科技研發(fā)區(qū)、文化創(chuàng)意區(qū)、交通樞紐等功能區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)全運(yùn)會場館、運(yùn)動員村、媒體村、新行政中心、中心公園、新南站交通樞紐、省檔案館、省科技館、圖書城、美術(shù)學(xué)院、音樂學(xué)院、科技大廈、文化大廈、接待中心、會議中心、國際學(xué)校、國際醫(yī)院等項目。大渾南核心區(qū)的目標(biāo)是，成為世界第三代城市典范、面向國際開放的樞紐門戶和東北亞有影響力的智慧新城。（3）買房

9、想著找綠地 沈陽新建住宅綠地面積寫進(jìn)合同6月11日、12日，沈陽市十四屆人大常委會第二十一次會議，對沈陽市城市綠化條例（修訂草案）進(jìn)行審議。今后，沈陽城市綠地怎么建要請市民發(fā)言，新建住宅區(qū)的綠地究竟有多大、位置在哪，也得寫到房屋買賣合同里了。 條例（修訂草案）提出，新建住宅區(qū)建設(shè)工程附屬綠地的面積、位置，都要在房屋買賣合同中予以明示。同時，建設(shè)項目必須安排附屬綠化用地，其中，新建居住區(qū)的綠地面積，至少達(dá)到總用地面積的30%，并按照居住區(qū)人均不低于1平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)集中綠地。新峰視角：在國家大力宏觀調(diào)控的政策中，各地樓市成交量萎縮明顯，但全國大部分地區(qū)房價依舊堅挺，除少數(shù)發(fā)達(dá)城市房價出現(xiàn)了下滑。

10、六月國家各部委又出臺了一些改革方案，比如關(guān)于房產(chǎn)稅和土地增值稅預(yù)征最低限，二套房的認(rèn)定改為以家庭為單位，繼續(xù)加強(qiáng)政策的實施與監(jiān)督。此次調(diào)控對沈陽影響相對較輕，根據(jù)國家政策，沈陽市也出臺了一些細(xì)化政策：7月起遼寧商品房交易，交易費(fèi)將實行一免一降、大渾南核心區(qū)將建成沈陽新的行政中心、沈陽新建住宅綠地面積寫進(jìn)合同等。這些政策將進(jìn)一步刺激、帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2 房地產(chǎn)市場整體情況分析2.1 2010年6月份土地市場分析2.1.1土地公告情況沈陽市2010年6月土地出讓公告情況表編號宗地編號區(qū)域規(guī)劃用途占地面積建筑面積公告時間(萬)(萬)1  渾南新區(qū)C6號渾南新區(qū)居住12.625.220

11、10-06-122  沈北2009-148沈北新區(qū)居住14.579240.82182010-06-273  沈北2010-040沈北新區(qū)居住0.89762.6032010-06-274  DX2010-012和平區(qū)商業(yè)3.734.462010-06-115  沈北2010-008沈北新區(qū)商業(yè)2.13487.47182010-06-276  沈北2010025沈北新區(qū)居住15.446.22010-06-067  沈北2010003沈北新區(qū)居住6.1230.62010-06-068  沈北2010-067沈北新區(qū)商業(yè)3.3041

12、9.91232010-06-279  DX2010-015和平區(qū)商業(yè)2.913.02010-06-1110  YHKF2009-021于洪區(qū)居住12.652719.35542010-06-2711  DX2010-013和平區(qū)商業(yè)1.241.4882010-06-1112  DX2010-014和平區(qū)商業(yè)2.332.82010-06-1113  DX2010-016和平區(qū)商業(yè)6.44.62010-06-1114  2010-024于洪區(qū)居住7.066914.13382010-06-1015  DX2010-004沈河區(qū)商業(yè)2

13、.913.482010-06-1116  DX2010-007沈河區(qū)商業(yè)0.951.142010-06-1117  DX2010-008沈河區(qū)商業(yè)0.830.9962010-06-1118  DX2010-010沈河區(qū)商業(yè)1.81.292010-06-1119  DX2010-011和平區(qū)商業(yè)4.483.222010-06-1120  沈北2010-009沈北新區(qū)商業(yè)2.50828.77872010-06-2721  DX2010-005沈河區(qū)商業(yè)0.770.9242010-06-1122  DX2010-009沈河區(qū)商業(yè)2

14、.111.7712010-06-1123  DX2010-006沈河區(qū)商業(yè)0.720.8642010-06-11【沈陽市各區(qū)土地公告情況圖（萬）】注：本報告所說的土地類型為經(jīng)營性土地（居住、商業(yè)、商住、公建），以下同。6月份沈陽市共有23塊地開始公告，包括五個區(qū)域：和平區(qū)、于洪區(qū)、渾南新區(qū)、沈河區(qū)和沈北新區(qū)，其中沈河區(qū)7塊，沈北新區(qū)7塊，和平區(qū)6塊，于洪區(qū)2塊地，渾南新區(qū)1塊地。沈北新區(qū)的占地面積較大約為44.94萬，平均容積率較高，約為3.26。2.1.2土地成交情況 （1）2010年6月份土地成交情況2010年6月沈陽市共成交8塊土地，占地面積:26.62萬，總建筑面積64.69

15、萬。地塊詳細(xì)信息詳見下表：沈陽市2010年6月土地出讓成交情況表編號土地編號區(qū)域規(guī)劃用途占地面積建筑面積成交總價（萬元）成交單價（元/）樓面地價（元/）竟得人(萬)(萬)1  2010-018和平居住0.31983.83767611.24238001983.33沈陽中冶京唐置業(yè)有限公司2  2005-049大東居住9.79427.423246351.8248901690.24束桂香3  沈北2010029沈北居住1.60863.21722170.001349674.50沈陽盛達(dá)興業(yè)置業(yè)有限公司4  沈北2010027沈北居住6.207212.414484

16、72.831365682.50沈陽恒聯(lián)置業(yè)有限公司5  沈北2010028沈北居住4.35958.7195867.891346673.00沈陽盛達(dá)興業(yè)置業(yè)有限公司6  沈北2010026沈北居住3.15736.31464309.711365682.50沈陽恒聯(lián)置業(yè)有限公司7  沈北2010034沈北居住0.64071.2814846.361321660.50沈陽恒聯(lián)置業(yè)有限公司（2）2010年6月份土地成交面積分析【沈陽市16月份土地成交面積環(huán)比情況圖（萬）】【沈陽市16月份土地成交面積同比情況圖（萬）】從上面圖表可以看出6月份的占地面積和建筑面積比5月份有較大回

17、落，降幅約75%；與歷史同期相比，6月份土地成交量也有所下降，占地面積于建面分別下降72.56%和66.15%。（3）2010年6月份土地成交價格情況【沈陽市16月份土地成交價格情況圖（元/）】從上面圖表可以看沈陽市2010年6月份平均土地單價2935元/,平均樓面地價1207元/，較前2個月有較大提高?！旧蜿柺?月份土地成交價格同比圖（元/）】從上面同比圖中可以看出土地成交價格2010年和2009年相比，提高了約20%以上，保持了較快的增長。（4）2010年6月份各區(qū)土地成交價格情況沈陽市各區(qū)6月份土地成交價格情況圖（元/）行政區(qū)平均土地單價(元/)平均樓面地價(元/)和平區(qū)11893189

18、7大東區(qū)47331690沈北新區(qū)1356678本月成交土地集中在和平區(qū)、大東區(qū)和沈北新區(qū)三個區(qū)域，其中和平區(qū)土地單價和樓面地價最高，分別為11893元/和1897元/，沈北新區(qū)土地單價和樓面地價最低，分別為1356元/和678元/，由于位置差異較大，價格差異也較大。6月份，沈河區(qū)、皇姑區(qū)、于洪區(qū)、東陵區(qū)、鐵西區(qū)、渾南新區(qū)、蘇家屯區(qū)均無土地成交。（5）2010年6月份各區(qū)土地成交情況【沈陽市各區(qū)6月份土地成交情況圖（元/）】從上面圖表可以看出沈陽市6月份沈北新區(qū)土地出讓面積最多，土地面積約為15.97萬，建筑面積約為31.95萬，沈河區(qū)、皇姑區(qū)、于洪區(qū)、東陵區(qū)、鐵西區(qū)、渾南新區(qū)和蘇家屯區(qū)沒有地塊

19、出讓。2.1.3大宗土地成交情況2010年6月份沈陽市經(jīng)營性土地（5萬以上）共有2宗出讓，占地面積16萬，總建筑面積39.84萬，平均容積率2.49。沈陽市2010年6月份大宗土地出讓情況表宗地編號區(qū)域規(guī)劃用途占地面積建筑面積成交總價（萬元）成交單價（元/）樓面地價（元/）竟得人(萬)(萬)  2005-049大東居住9.79427.423246351.824890.001690.24束桂香  沈北2010027沈北居住6.207212.41448472.831365.00682.50沈陽恒聯(lián)置業(yè)有限公司其中地塊的詳細(xì)信息見下表：2005-049號的詳細(xì)信息表宗地編號

20、60;2005-049 項目名稱 待定項目 區(qū)(縣)  大東區(qū) 規(guī)劃用途 居住 出讓形式  掛牌 地址  工農(nóng)路北地塊四至 東至  用地界限 南至  工農(nóng)路 西至  用地界限 北至  用地界限 占地面積(萬)  9.794 容積率  2.8 建筑面積(萬)  

21、27.4232 商業(yè)比例  0.15 建筑密度  40% 綠地率  30% 限制高度  以空管部門審查意見為準(zhǔn) 供地狀況  凈地 地款監(jiān)管資金（萬元）  履行保證金（萬元）  7500 起始價(元/)  3800 成交情況  是 競得單價(元/)  4890 總價（萬元）  46

22、351.82 競得人  束桂香  沈北2010027號的詳細(xì)信息表宗地編號沈北2010027項目名稱待定項目區(qū)(縣)沈北新區(qū)規(guī)劃用途居住出讓形式掛牌地址沈北新區(qū)道義開發(fā)區(qū)地塊四至東至規(guī)劃路南至規(guī)劃路西至規(guī)劃路北至蒲河大道占地面積(萬)6.2072容積率2.0建筑面積(萬)12.4144商業(yè)比例15%建筑密度40%綠地率35%限制高度以空管部門批復(fù)為準(zhǔn)供地狀況凈地地款監(jiān)管資金（萬元）履行保證金（萬元）1700起始價(元/)1365成交情況是競得單價(元/)1365總價（萬元）8472.828競得人沈陽恒聯(lián)置業(yè)有限公司小結(jié)：n 6月份沈陽市共有23塊地開始公

23、告，包括五個區(qū)域：和平區(qū)、于洪區(qū)、渾南新區(qū)、沈河區(qū)和沈北新區(qū)，其中沈河區(qū)7塊，沈北新區(qū)7塊，和平區(qū)6塊，于洪區(qū)2塊地，渾南新區(qū)1塊地。沈北新區(qū)的占地面積較大約為44.94萬，平均容積率較高，約為3.26；n 2010年6月沈陽市共成交8塊土地，占地面積:26.62萬，總建筑面積64.69萬；n 沈陽市2010年6月份平均土地單價2935元/,平均樓面地價1207元/；n 和平區(qū)土地單價和樓面地價最高，分別為11893元/和1897元/，沈北新區(qū)土地單價和樓面地價最低，分別為1356元/和678元/；n 沈陽市6月份沈北新區(qū)土地出讓面積最多，土地面積約為15.97萬，建筑面積約為31.95萬，沈

24、河區(qū)、皇姑區(qū)、于洪區(qū)、東陵區(qū)、鐵西區(qū)、渾南新區(qū)和蘇家屯區(qū)沒有地塊出讓；n 2010年6月份沈陽市經(jīng)營性土地（5萬以上）共有2宗出讓，占地面積16萬，總建筑面積39.84萬，平均容積率2.49；新峰視角：相比較5月份沈陽土地市場，6月份沈陽成交土地單價和樓面地價有所上升，但是成交量和以往比較還處于低下水平。6月份沈陽沒有10萬以上的大宗土地成交，5萬以上土地也僅成交2塊。上月萬科地產(chǎn)在鐵西取得一塊土地，但成交信息與本月才公布。2.2 2010年6月份商品住宅市場運(yùn)行情況2.2.1商品住宅供應(yīng)銷售總體情況2010年6月份沈陽市商品住宅新增供應(yīng)為141.34萬，14946套，銷售面積約114.85萬

25、，12774套，面積的銷供比為81.26%，套數(shù)的銷供比為85.47%。2010年6月份沈陽市供應(yīng)及銷售情況分析表（按照產(chǎn)品類型劃分）產(chǎn)品類型庫存量新增供應(yīng)銷售情況銷供比面積（萬）套數(shù)面積（萬）套數(shù)面積（萬）套數(shù)面積（萬）套數(shù)多層398.824813547.89557039.50482282.49%86.57%小高層110.07120727.4997410.681100142.46%112.94%高層628.086989479.42811058.73654473.95%80.69%洋房26.1017541.771162.91197164.49%169.83%別墅109.6935084.7717

26、63.0311163.52%63.07%小計1272.76135363141.3414946114.851277481.26%85.47%【2010年6月份沈陽市供應(yīng)及銷售情況分析圖（按照產(chǎn)品類型劃分）（萬）】從上面表格可以看出，2010年6月份按產(chǎn)品類型劃分，高層產(chǎn)品的新增供應(yīng)面積和套數(shù)最大，分別是79.42萬、8110套，約占總供應(yīng)量的近50%；高層產(chǎn)品的銷售量也是最大的，為58.73萬，6544套，占總銷售量的比例均超過51%；銷供比最高的是洋房產(chǎn)品，面積和套數(shù)的銷供比分別為164.49%、169.83%，可見洋房產(chǎn)品的市場接受度較高。2010年6月份沈陽市供應(yīng)及銷售情況分析表（按照產(chǎn)品

27、面積劃分）戶型面積庫存量新增供應(yīng)銷售情況銷供比面積（萬）套數(shù)面積（萬）套數(shù)面積（萬）套數(shù)面積（萬）套數(shù)60以下154.66321897.4914759.852029131.38%137.56%6190350.244665849.48648342.31551685.52%85.08%91120300.122941638.72388034.18338988.29%87.35%121144186.651416225.98198314.01107053.93%53.96%144以上281.091293819.67112514.4977073.69%68.44%小計1272.77135363141.34

28、14946114.851277481.26%85.47%【2010年6月份沈陽市供應(yīng)及銷售情況分析圖（按照產(chǎn)品面積劃分）（萬）】從上面表格可以看出，2010年6月份按面積區(qū)間劃分，61-90產(chǎn)品新增供應(yīng)量最大，為49.48萬和6483套，占總供應(yīng)量的28%和35%；61-90產(chǎn)品的銷售面積是最大的，為42.31萬，約占總銷售面積的37%，61-90產(chǎn)品銷售套數(shù)最多為5516套，約占總銷售套數(shù)的43%；從銷供比來說，60以下產(chǎn)品的銷供比最大，為131.38%、137.56%，可見目前沈陽市小面積產(chǎn)品銷售狀況較好。2.2.2 商品住宅新增供應(yīng)情況分析（1）6月份商品住宅新增供應(yīng)環(huán)比分析【沈陽市20

29、10年16月份商品住宅新增供應(yīng)面積圖（萬）】【沈陽市2010年16月份商品住宅新增供應(yīng)套數(shù)圖】 從上面圖表可以看出沈陽市6月份新增供應(yīng)面積141.34萬，14946套，從1月份開始沈陽市的新增供應(yīng)量逐漸增長，6月份的新增供應(yīng)量較5月份略有下降，降幅約15%。（2）6月份商品住宅新增供應(yīng)同比情況【沈陽市2010年6月份商品住宅新增供應(yīng)面積同比圖（萬）】【沈陽市2010年6月份商品住宅新增供應(yīng)套數(shù)同比圖】從上面圖表對比分析可以看出沈陽市2010年6月比2009年6月新增供應(yīng)面積有小幅增長，其中新增面積增長1.63%，新增套數(shù)降低1.03%，可見新增供應(yīng)的平均面積增大了。2.2.3商品住宅銷售分析（

30、1）2010年6月份商品住宅銷售量分析銷售面積及環(huán)比【沈陽市2010年16月份商品住宅銷售情況圖（萬）】銷售套數(shù)及環(huán)比【沈陽市2010年16月份商品住宅銷售套數(shù)情況圖】從16月份的環(huán)比分析圖中，可以看出除了2月份略有下降外，基本保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢，3月份的面積增長率最高，約為129%，3月份的套數(shù)增長率也最高，約為121%。6月份的銷售量最高，其中銷售面積約為114.85萬，銷售套數(shù)為12774套。銷售面積及同比【沈陽市2010年6月份商品住宅銷售面積同比情況圖（萬）】銷售套數(shù)及同比【沈陽市2010年6月份商品住宅銷售套數(shù)同比情況圖】從面積同比分析圖中可以看出2010年6月份的銷售面積同比降低

31、了約22.53%，從套數(shù)同比分析圖中可以看出2010年6月份的銷售面積同比降低約19%。（2）2010年6月份商品住宅銷售價格分析銷售均價環(huán)比【沈陽市2010年6月份商品住宅銷售均價環(huán)比情況圖】從上面圖表可以看出沈陽市2010年6月份的銷售均價是4561元/，較5月份下降12.62%，從1月份至今，沈陽市的銷售均價首次出現(xiàn)回落。銷售均價同比【沈陽市2010年6月份商品住宅銷售均價同比情況圖】從上面圖表可以看出沈陽市2010年6月份的銷售均價較2009年6月份有很大增長，約為21.17%。（3）沈陽市各行政區(qū)5月份銷售分析【沈陽市2010年6月份商品住宅各區(qū)銷售面積情況圖（萬）】從上面圖表可以看

32、出2010年6月于洪區(qū)、渾南新區(qū)和沈北新區(qū)和東陵區(qū)供應(yīng)量較大，鐵西區(qū)、于洪區(qū)和渾南新區(qū)銷售量較大，鐵西區(qū)的銷供比較大?！旧蜿柺?010年6月份商品住宅銷售套數(shù)情況圖】從上面圖表可以看出2010年6月于洪區(qū)、渾南新區(qū)和沈北新區(qū)和鐵西區(qū)供應(yīng)套數(shù)較大，鐵西區(qū)、于洪區(qū)和沈北新區(qū)銷售套數(shù)較大，鐵西區(qū)的銷供比較大。【沈陽市2010年6月份各區(qū)商品住宅銷售均價圖（元/）】從上面圖表可以看出沈陽市6月份各區(qū)銷售均價最高的是渾南新區(qū)為5737元/，其次是大東區(qū)為5639元/，然后是和平區(qū)為5568元/，最少的是沈北新區(qū)為2227元/。2.2.4存量住宅市場分析（1）2010年5月份存量住宅銷售量分析銷售面積及環(huán)

33、比【沈陽市2010年16月份存量住宅銷售情況圖（萬）】銷售面積及同比【沈陽市2010年6月份存量住宅銷售面積同比情況圖（萬）】2010年6月沈陽市全市存量住宅成交36.71萬平方米，同比下降21.12%，環(huán)比下降26.61%。從成交量上分析，2010年6月沈陽市存量住宅市場較近期和歷史同期均有所下降。（2）2010年5月份存量住宅銷售價格分析銷售均價環(huán)比【沈陽市2010年16月份存量住宅銷售均價環(huán)比情況圖】銷售均價同比【沈陽市2010年6月份存量住宅銷售均價同比情況圖】2010年6月沈陽市存量住宅均價3229元/,同比增長3.29%，環(huán)比下降3.12%。從存量住宅均價上分析，2010年6月沈陽

34、市存量住宅市場成交均價較歷史同期有一定上漲，但近期均價有所下降。沈陽市各行政區(qū)6月份存量住宅銷售均價【2010年6月沈陽市各個區(qū)域存量住宅均價】2010年6月沈陽市各個區(qū)域存量住宅均價差距較大，最高的區(qū)域為沈河區(qū)，均價為4301元/，蘇家屯區(qū)僅為2158元/，整體價格有所上漲。 小結(jié)：n 2010年6月份沈陽市商品住宅供應(yīng)約1414.1萬，150309套，銷售面積約114.85萬，12774套，面積的銷供比為8.12%，套數(shù)的銷供比為8.5%；n 沈陽市6月份新增供應(yīng)面積141.34萬，14946套，6月份的新增供應(yīng)量較5月份略有下降，降幅約15%；n 沈陽市2010年6月份的銷售均價是456

35、1元/，環(huán)比下降12.62%，同比增長21.17%；n 沈陽市6月全市存量住宅成交36.71萬，同比下降21.12%，環(huán)比下降26.61%。新峰視角： 雖然6月份全國的房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)下滑趨勢，但是沈陽房地產(chǎn)市場的成交量環(huán)比依然是上漲的，保持在7%左右，但是與2009年同比，銷售量出現(xiàn)了回落，降幅在21%左右。在新增供應(yīng)方面，環(huán)比有15%的降幅，與去年同期相比基本持平。5月份和6月份銷售量的增長幅度保持在67%左右，隨著國十條作用的進(jìn)一步深化，購房者處于觀望態(tài)度，沈陽市的銷售量可能會出現(xiàn)下滑。3 重點(diǎn)樓盤監(jiān)測分析3.1 6月新開盤項目2010年6月份沈陽市共有10個商品住宅項目開盤，新開盤

36、項目分布區(qū)域較廣，主要集中在沈陽市近郊地區(qū)，價格區(qū)間早3650-8600元/平方米，開盤均價為4500元/平方米。序號項目名稱項目地址類別開盤均價開盤日期1歐風(fēng)小鎮(zhèn) 東陵棋盤山森林路1號(世博園正門前行150米)住宅4500元/平方米 均2010-06-012旺力城 沈撫大道南旺力大街東住宅4480元/平方米 均2010-6-63方大·上上城撫順高灣經(jīng)濟(jì)區(qū)高順路住宅5000元/平方米 均2010-64澳海西湖印象 鐵西燕塞湖街與洪湖一街交匯處(鐵西區(qū)燕塞湖街27號)住宅4500元/平方米 均2010-06-195唯美尚品 蘇家屯渾河新城銀杏路28號(原渾河大市場北側(cè))住宅4000元/

37、平方米 均2010-056宏發(fā)·英里于洪渾河北岸南陽湖街與細(xì)河路交匯處住宅3788元/平方米 均2010-6-267新華國際金融中心 沈河市府廣場北側(cè)住宅暫無資料2010-6-268沈陽世界溫泉部落 新民興隆堡鎮(zhèn)住宅3650元/平方米 均2010-6-299瑞賽居圣苑 皇姑北部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)文大路206號住宅4500元/平方米 均2010-0610沈陽雅賓利花園 和平南大街105號(原遼寧省體育技術(shù)運(yùn)動學(xué)院南側(cè))住宅8600元/平方米 均2010-063.2重點(diǎn)樓盤3.2.1 重點(diǎn)樓盤的選擇為使本次研究更具針對性，我公司綜合考慮開發(fā)商品牌、項目品質(zhì)、定位、規(guī)模、區(qū)位等因素，選擇了20個競

38、爭項目作為重點(diǎn)研究對象。序號區(qū)域項目1長白區(qū)域萬科城、遠(yuǎn)洋天地、格林生活坊、深航翡翠城2皇姑區(qū)西堤國際、鑫豐華凱鑫城、新漢城3于洪區(qū)域萬科魅力之城、保利上林灣、綠地老街坊、華潤橡樹灣、恒大城4其他區(qū)域保利十二橡樹莊園、萬科蘭喬圣菲、金地長青灣、富力仙湖國際、其仕郡、新湖明珠城、華潤凱旋門、萬科金域國際【三個區(qū)域重點(diǎn)樓盤分布圖】3.2.2重點(diǎn)樓盤分析（1）萬科城項目概況項目名稱萬科城項目位置和平區(qū)長白西路58號開 發(fā) 商沈陽萬科永達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型洋房、小高層、高層占地面積36萬建筑面積100萬總戶數(shù)4100戶開盤時間2006-7-5公交線路324、327、287配套設(shè)施教育：鐵路五小

39、學(xué)、南寧幼兒園;醫(yī)療配套：醫(yī)大二院戶型面積一至四期高層70-150洋房130-180小高層80-140五期U5160-170，精裝1500-1800元/峰匯L240，精裝2500元/華府5-1、5-2100-130，精裝800元/價格走勢元/平方米時間多層小高層高層洋房目前-7600元/（精裝）9700元/（U5）12000元/（L系）-2009年-8500（1300-1500元/的裝修標(biāo)準(zhǔn)）7200（精裝，裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/）-2008年6000560055008000優(yōu)惠政策一次性98，開盤當(dāng)天10萬抵13萬項目特色位置上，五期處于萬科城中央，核心之位；景觀上，法國埃爾薩園林設(shè)計大師，打

40、造出水光萬千的夢幻景觀；戶型上，集合以往最優(yōu)戶型，科學(xué)規(guī)劃戶型配比；裝修上，量身引入全面家居解決方案，臻裝品質(zhì)全面升級。歷史產(chǎn)品線五期產(chǎn)品線樓號及套數(shù)房號面積精裝標(biāo)準(zhǔn)圴價5-1、5-2號樓136戶1單元1號2單元2號130800元/7500-7800元/1單元2號2單元1號100800元/5-3#60戶2個單元1梯2戶1601500元/9500-9800元/5-4# 60戶1個單元2梯2戶204、238、423（頂層）2500元/12000元/5-6#、5-7# 128套1個單元2梯2戶1701800元/9500-9800元/6月份，萬科城5-4#樓204、238以及423產(chǎn)品問世。從市場表現(xiàn)

41、來看，從市場表現(xiàn)來看，購房者對“萬科城”項目品牌、物業(yè)管理、戶型設(shè)計等認(rèn)可度較高，該項目銷售情況較好，受到消費(fèi)者的廣泛關(guān)注。6月份新推出的5-4#樓60套房源，開盤當(dāng)天銷售38套?？蛻裘枋觯簄 高層產(chǎn)品客戶特征Ø 年齡主要分布在30-55歲；Ø 家庭人口2-4人；Ø 家庭年收入在30萬元以上；Ø 出行交通工具私家車占80%以上，公交車為輔；Ø 客戶主要來自沈河、和平區(qū)的的白領(lǐng)、醫(yī)生、高級教師、政府公務(wù)員等。項目6月份動態(tài)推盤時間推盤信息及優(yōu)惠政策2010-6-205-4#樓30層高層開盤，精裝標(biāo)準(zhǔn)2500元/，開盤當(dāng)日總房款減3萬，一次性98折

42、，貸款99折細(xì)分產(chǎn)品分析：2010年6月份項目供應(yīng)及銷售情況分析表（產(chǎn)品類型）產(chǎn)品類型庫存量新增供應(yīng)銷售銷供比面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)高層4663022900133896700洋房1591000000別墅3812000000合計47170232001338967002010年6月份項目供應(yīng)及銷售情況分析表（面積區(qū)間）面積區(qū)間庫存量新增供應(yīng)銷售銷供比面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)60-9069100000090-120408400307300120-1441897140015081100144以上4479521300115745300合計47169232

43、00133896700萬科城6月份銷售13389，67套。其中144以上面積的銷售量較多，為11574,53套。6月媒體表現(xiàn)：投放日期媒體名稱投放位置版面積分內(nèi)容2010-6-10華商晨報C36廣告1版4.0峰匯L系，和平首席豪宅再度歸來2010-6-10沈陽晚報C12房周刊1版4.0峰匯L系，和平首席豪宅再度歸來【華商晨報C35廣告-2010-6-10】【沈陽日報A3第一地產(chǎn)-2010-6-10】（2）格林生活坊項目概況項目名稱格林生活坊項目位置長白西路55號開 發(fā) 商沈陽格林豪森世華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型洋房、小高層、高層占地面積20萬建筑面積50萬總戶數(shù)3500戶開盤時間2006-7

44、-15開發(fā)周期分五期開發(fā)，現(xiàn)正銷售三期產(chǎn)品公交線路324、237、287配套設(shè)施教育配套：鐵路五小、134中學(xué)、南寧幼兒園；醫(yī)療配套：醫(yī)大二院戶型面積一至二期小高層94-221高層55-265洋房100-140三期小高層94-180高層55-245洋房77-172價格走勢元/平方米時間多層小高層高層洋房目前-5800-2009年-6400520080002008年-540047006400優(yōu)惠政策一次性97，貸款99；10層以下特價房源5000/項目特色現(xiàn)代中式建筑格調(diào)，高檔大型住宅區(qū)；地理位置較優(yōu)越，地處三好橋和工農(nóng)橋交界，交通便利；花園式景觀建筑，營造生態(tài)居所；具有一定價格優(yōu)勢，升值潛力巨

45、大。產(chǎn)品線在售產(chǎn)品樓號房號面積均價1#1個單元3梯10戶63-745800目前，1號樓31層高層正在認(rèn)籌中，面積在6974平方米，預(yù)計8月開盤。7400、8700元/40多套尾房5-7#，10-15#洋房6700元/6-7套尾房8、9、18#小高未售（團(tuán)購房）17#6200元/尾房16#5500元/4-5套尾房2-4#認(rèn)購中1#高層價格剩余量狀態(tài)樓號形態(tài)注：所剩房源大部分是頂層全躍產(chǎn)品。從市場表現(xiàn)來看，該項目以獨(dú)特的中式建筑設(shè)計風(fēng)格、適中的價格等優(yōu)勢為主要賣點(diǎn)。但從客戶反應(yīng)看，客戶對該項目的關(guān)注度較高。目前，其三期產(chǎn)品已經(jīng)銷售近85?？蛻裘枋觯?#216; 客戶年齡主要在25-50之間，家庭人

46、口在2-4人；Ø 以中產(chǎn)階層為主，家庭年收入在15萬元以上；Ø 出行交通工具私家車占60%以上，公交車為輔；Ø 購房以自住為主，對物業(yè)管理、建筑風(fēng)格、配套設(shè)施等要求相對較高；Ø 客戶多來自和平區(qū)、沈河區(qū)，如白領(lǐng)，政府公務(wù)員等。項目6月份動態(tài)推盤時間推盤信息及促銷活動2010-6-25格林生活坊1#樓現(xiàn)接受意向登記細(xì)分產(chǎn)品分析：2010年6月份項目供應(yīng)及銷售情況分析表（產(chǎn)品類型）產(chǎn)品類型庫存量新增供應(yīng)銷售銷供比面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)小高層67685500604500高層1788915900779700洋房4800350024920

47、0合計2945724900163214002010年6月份項目供應(yīng)及銷售情況分析表（面積區(qū)間）面積區(qū)間庫存量新增供應(yīng)銷售銷供比面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)60以下3607005710060-90423500000090-1201092711000741700120-1441376510300688500144以上39822400145100合計294572490016311400格林生活坊6月份共銷售1631，14套。其中高層產(chǎn)品銷售較多，為779、7套，90-120以上面積的銷售量較多，為741,7套。6月媒體表現(xiàn)：投放日期媒體名稱投放位置版面積分內(nèi)容2010-06-25

48、遼沈晚報B16廣告1版4.0格林觀堂，現(xiàn)已接受意向登記2010-06-23沈陽日報A3科教衛(wèi)生1/2版2.0格林觀堂，現(xiàn)已接受意向登記2010-06-18遼沈晚報A24廣告?？?版4.0格林觀堂，現(xiàn)已接受意向登記2010-06-11沈陽日報B11/2版2.0和平區(qū)中心，5000元每平米，最后10套2010-06-09華商晨報D31金牌樓盤1/2版2.0和平區(qū)，MINI豪宅，驚喜特價，特惠全城2010-06-02沈陽日報A8法治生活1/2版2.0和平區(qū)，MINI豪宅，驚喜特價，特惠全城【沈陽日報A8法治生活-2010-6-2】 【華商晨報D31-2010-6-9】【沈陽日報B1-2010-6-11】【遼沈晚報A24廣告-2010-6-18】 【遼沈晚報B16廣告-2010-6-25】【沈陽日報A3科教衛(wèi)生-2010-6-23】 （3）深航翡翠城項目概況項目名稱深航翡翠城項目位置長白西路開 發(fā) 商深航（沈陽）置業(yè)有限公司建筑類型小高層、高層、別墅占地面積38.91萬建筑面積79.62萬總戶數(shù)1450戶開盤時間2008-11-28開發(fā)周期共分二期開發(fā)公交線路149、287、324、327