房地產(chǎn)經(jīng)營風險及防范對策研究

1、    房地產(chǎn)經(jīng)營風險及防范對策研究    吳巖玲摘 要 房地產(chǎn)投資具有很多獨特性質(zhì)，資金占用巨大、投資周期長、資金流動性較弱、專業(yè)性和實踐性有較強的依耐性等都是房地產(chǎn)投資的特性。房地產(chǎn)收益較高，所以房地產(chǎn)經(jīng)營是一項風險較高的經(jīng)營管理行為。房地產(chǎn)企業(yè)在對經(jīng)營風險產(chǎn)生有一定認知的基礎(chǔ)上還要有針對性的進行有效防范，才能達到房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)期經(jīng)營目的，才能獲取最大化的經(jīng)濟收益。本文在此對房地產(chǎn)經(jīng)營風險進行分析，并提出有效的防范策略。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)營風險 風險防范對策：f293.3 ：a房地產(chǎn)經(jīng)營風險就是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營時受到的不確定性因素的影響，使實際收益

2、與預(yù)期收益之間的存在著巨大的差異。宏觀經(jīng)濟環(huán)境、國家政策調(diào)整、行業(yè)市場環(huán)境轉(zhuǎn)變、房地產(chǎn)商使用錯誤的決策或者企業(yè)經(jīng)營制度不完善等眾多因素都會造成經(jīng)營風險。收益等同于風險，所以房地產(chǎn)經(jīng)營在享受高收益的同時也要承擔高風險經(jīng)營，相對其他行業(yè)來說這是房地產(chǎn)行業(yè)的特點，所以當前應(yīng)該加強對房地產(chǎn)經(jīng)營分析的分析及做出防范策略。1房地產(chǎn)經(jīng)營風險的分析1.1獲取土地階段面臨的經(jīng)營風險房地產(chǎn)經(jīng)營的首要條件就是擁有可開發(fā)建設(shè)的土地，而我國的土地被政府壟斷供應(yīng)，只有政府能夠供應(yīng)土地，而國家通過改革土地供給政策和土地價格政策都會使土地價格有所浮動，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地的過程艱難，而且增加獲取土地使用權(quán)的相關(guān)成本，企業(yè)對于

3、土地儲備也無法做出精準的判斷，導致企業(yè)會面臨許多不確定性的經(jīng)營風險。1.2開發(fā)建設(shè)階段面臨的經(jīng)營風險房地產(chǎn)經(jīng)營中，在工程前期準備工作、建設(shè)安裝工程以及其他配套工程等環(huán)節(jié)都會面臨各自不同的經(jīng)營風險，決定其經(jīng)營風險的則是各個環(huán)節(jié)的任務(wù)范圍和不確定性因素。前期工程的主要任務(wù)就是對勘查施工現(xiàn)場，做出合理的設(shè)計，同時要做好基礎(chǔ)設(shè)施搭建等基本的準備工作，這一階段的風險有可能是國家稅費、住房政策調(diào)整、施工現(xiàn)場原有的配套設(shè)施、地質(zhì)的穩(wěn)定性等等一系列因素帶來的經(jīng)營風險。建設(shè)安裝工程的任務(wù)是相關(guān)土建的完工和相關(guān)安裝工作的完成，使企業(yè)面臨經(jīng)營風險的因素有相關(guān)人員的專業(yè)水平和掌握的技能以及工作效率；選擇施工材料的價格

4、；國家政策調(diào)整、施工現(xiàn)場管理質(zhì)量等。配套的主要任務(wù)房地產(chǎn)公共區(qū)域的配套設(shè)施，如小區(qū)道路工程、綠化工程等，這個環(huán)節(jié)的經(jīng)營風險主要由設(shè)施設(shè)備及相關(guān)材料的價格漲幅、房地產(chǎn)企業(yè)對配套設(shè)施設(shè)備成本管理意識和能力比較薄弱等因素造成。1.3租售階段面臨的經(jīng)營風險房地產(chǎn)租賃和銷售階段是房地產(chǎn)企業(yè)收回投資、確定工程經(jīng)濟效益的重要環(huán)節(jié)，這個階段所面臨的市場、社會、政策等與土地獲取階段有所差異，所以房地產(chǎn)項目的最終收益與預(yù)期投資目的會存在偏差，這也是加大房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險的一大重要因素。例如，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)前以及完工驗收后，國家在住房價格、利率、稅費等方面的政策進行了調(diào)整，導致前后不一?；蛘唔椖恐苓叺赜虻娜嗣裆?/p>

5、活水平的變化等。綜上可見，房地產(chǎn)經(jīng)營風險大致可分為國家政策風險、項目開發(fā)風險以及財務(wù)風險。2房地產(chǎn)經(jīng)營風險的有效防范對策房地產(chǎn)企業(yè)要有針對性的進行有效防范，才能達到房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)期經(jīng)營目的，才能獲取最大化的經(jīng)濟收益。（1）規(guī)避風險。規(guī)避風險要求房地產(chǎn)企業(yè)在做出經(jīng)營決策時要盡量回避風險大或者有風險的業(yè)務(wù)，選擇無風險和風險小的業(yè)務(wù)進行投資。同時，在經(jīng)營過程中有意識的縮減不確定性因素的范圍，從而達到減小經(jīng)營風險發(fā)生的目的。第一，在房地產(chǎn)企業(yè)開展項目前，必須加強對市場進行全面調(diào)研與可行性的研究，全面了解可能影響房地產(chǎn)項目投資收益的政治、經(jīng)濟、科技等相關(guān)方面，結(jié)合自身情況與市場發(fā)展現(xiàn)狀，深入分析了解具有

6、安全性的投資方向，有效規(guī)避投資風險；二，強化房地產(chǎn)企業(yè)自身能力，達到減少建設(shè)周期還能滿足項目質(zhì)量的目標，有效規(guī)避建設(shè)風險；第三，根據(jù)市場需求的變化合理制定房地產(chǎn)的租售價格，并不斷優(yōu)化營銷方案、相關(guān)工作人員素質(zhì)的提升、營銷方式等，盡可能選擇信譽較好的客戶，有效規(guī)避營銷風險。（2）轉(zhuǎn)移風險。轉(zhuǎn)移風險是指房地產(chǎn)企業(yè)將即將發(fā)生或者預(yù)測到的經(jīng)營風險轉(zhuǎn)移給其他企業(yè)組織或者個人的一種避免自己企業(yè)撞上風險的手段。其中包括保險轉(zhuǎn)移和非保險轉(zhuǎn)移兩種方式，保險轉(zhuǎn)移則是房地產(chǎn)企業(yè)為項目購買保險，使風險轉(zhuǎn)移到保險機構(gòu)的方法。非保險轉(zhuǎn)移是采取合資經(jīng)營模式、對利潤容易變動的用合同明確的方法。這兩種方式最直接最簡單最有效的防

7、范手段還是保險轉(zhuǎn)移，雖然會支付一定的費用，但效果最好。此對策適用于出現(xiàn)風險機率大和損失數(shù)額較多的項目。（3）分散風險。房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇不同區(qū)域、不同種類或者不同時間段的項目分散進行，這種防范手段不是將風險徹底消除，而是阻擋項目在同一時間內(nèi)、同一空間里發(fā)生經(jīng)營風險，使房地產(chǎn)企業(yè)具有強大的抵御能力，一般較大的房地產(chǎn)企業(yè)運用這一手段更能體現(xiàn)優(yōu)勢。（4）承擔風險。承擔風險建立在房地產(chǎn)企業(yè)對可能或者即將發(fā)生的經(jīng)營風險有一定的準備資金的基礎(chǔ)之上。此對策一般適用于人力、物力條件較強的大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)，其特征是房地產(chǎn)企業(yè)主動對抗經(jīng)營風險，具有主動性。企業(yè)在選擇風險防范對策時應(yīng)當根據(jù)項目的實際情況和自身抵御風險的能力等要素進行分析選擇。4結(jié)束語企業(yè)應(yīng)該主動認識風險，積極采取應(yīng)對和防范措施，及時控制風險，有效縮減風險因素、風險事故以及風險損失的目的。參考文獻1 李凱楓.房地產(chǎn)經(jīng)營風險及防范對策研究j.經(jīng)