浙大遠(yuǎn)程教育學(xué)院畢業(yè)論文初稿胡國華71209619

1、遠(yuǎn)程教育學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）題目負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的研究分析以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 姓名與學(xué)號 胡國華-712096192003 年級與專業(yè) 2012年春會計學(xué) 學(xué)習(xí)中心 文成學(xué)習(xí)中心 指導(dǎo)教師 李文貴 浙江大學(xué)遠(yuǎn)程教育學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）誠信承諾書1.本人鄭重地承諾所呈交的畢業(yè)論文（設(shè)計），是在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下嚴(yán)格按照學(xué)校和學(xué)院有關(guān)規(guī)定完成的。2.本人在畢業(yè)論文（設(shè)計）中引用他人的觀點(diǎn)和參考資料均加以注釋和說明。3. 本人承諾在畢業(yè)論文（設(shè)計）選題和研究內(nèi)容過程中沒有抄襲他人研究成果和偽造相關(guān)數(shù)據(jù)等行為。4. 在畢業(yè)論文（設(shè)計）中對侵犯任何方面知識產(chǎn)權(quán)的行為，

2、由本人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。   畢業(yè)論文（設(shè)計）作者：                             年 月 日論文版權(quán)使用授權(quán)書  本論文作者完全了解 浙江大學(xué)遠(yuǎn)程教育學(xué)院 有權(quán)保留并向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交本論文的復(fù)印件和電子文檔，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán) 浙江大學(xué)遠(yuǎn)程

3、教育學(xué)院 可以將論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索和傳播，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存、匯編論文。 畢業(yè)論文（設(shè)計）作者簽名：                       年 月 日摘要負(fù)債融資對提高公司績效起著非常重要的作用，它能夠通過激勵與約束機(jī)制、信號傳遞機(jī)制及控制權(quán)的分配轉(zhuǎn)移機(jī)制等顯著地降低代理成本，提高公司治理的效率，改善公司績效

4、。在各種行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定與否關(guān)乎我國金融安全。面對貨幣政策、土地政策、稅收政策等一系列房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策的抑制，房地產(chǎn)公司的資金需求遇到了較大的考驗;另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對比其他行業(yè)，在資金來源方面較為突出的特征是資金來源渠道狹窄，并且由于其開發(fā)資金具有投入大，投資回收期長，風(fēng)險較大等特點(diǎn)，對債務(wù)資金尤其是銀行信貸資金的依賴程度較大，自有資金、股權(quán)融資比例相對較小。因此，對其進(jìn)行負(fù)債結(jié)構(gòu)研究具有一定的代表性。本文以主要的中國房地產(chǎn)上市公司為例，對負(fù)債融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究分析，針對存在的問題，提出了完善我國房地產(chǎn)上市公司負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的政策建議。關(guān)鍵詞：負(fù)債融資，結(jié)構(gòu)，上市

5、公司，房地產(chǎn)公司目錄1引言11.1 研究背景11.2研究目的和意義22. 保利房地產(chǎn)股份有限公司融資概況32.1企業(yè)簡介32.2 經(jīng)營現(xiàn)狀32.2.1保利地產(chǎn)2011年主要的財務(wù)指標(biāo)52.2.2保利地產(chǎn)的財務(wù)現(xiàn)狀62.2.3 2011年保利公司的銷售狀況73保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀83.1融資結(jié)構(gòu)83.2負(fù)債結(jié)構(gòu)84、保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)特征分析及其原因94.1融資結(jié)構(gòu)趨勢分析94.2保利地產(chǎn)負(fù)債融資的原因分析104.2.1經(jīng)營現(xiàn)狀分析104.2.2其它影響因素分析155.負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化建議17參考文獻(xiàn)191引言1.1 研究背景負(fù)債融資對公司績效影響的研究在國外已相當(dāng)成熟和廣泛。西方學(xué)者研究普遍認(rèn)

6、為，負(fù)債融資具有降低代理成本，產(chǎn)生經(jīng)營者激勵，約束過度投資等公司治理效應(yīng)，一定的負(fù)債融資能夠?qū)镜臉I(yè)績和市場價值產(chǎn)生促進(jìn)作用。然而在我國，對負(fù)債期限結(jié)構(gòu)的研究起步較晚，國內(nèi)法律環(huán)境不完善、資本市場不健全，相關(guān)理論分析和實證檢驗比較欠缺，而且實證研究的檢驗指標(biāo)選擇單一，檢驗方法過于簡單，缺乏權(quán)威的、科學(xué)的、令人信服的系統(tǒng)性的研究設(shè)計和結(jié)論。在實際生活中，人們沒有認(rèn)識到負(fù)債融資的作用，尤其是負(fù)債融資對提升公司價值及公司治理的效應(yīng)，只是把它當(dāng)成在股權(quán)融資無法獲得時的被迫選擇，或是政府對公司進(jìn)行扶持的手段，在實踐中沒有發(fā)揮債務(wù)融資的治理及價值效應(yīng)。上市公司的負(fù)債似乎成了其經(jīng)濟(jì)效益低下的根本原因之一，

7、我國經(jīng)濟(jì)生活中的很多問題被認(rèn)為是上市公司高負(fù)債帶來的，以致于上市公司趨向于股權(quán)融資。目前無論在理論上還是在實踐中，人們往往只注重股權(quán)投資者在公司中的利益，并從維護(hù)股權(quán)人的利益出發(fā)設(shè)計公司治理的機(jī)制，忽視債權(quán)人的利益和債權(quán)人在公司治理中的作用及其作用機(jī)制的重要性。但是債券融資是上市公司重要的資金來源，在相當(dāng)長的時期內(nèi)企業(yè)融資仍會以銀行貸款為主，同時公司債券市場也需要大力發(fā)展，因此債務(wù)融資對我國上市公司而言意義更為重大。企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)不僅能決定企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，還直接關(guān)系到企業(yè)的融資成本和價值，并給外部投資者傳遞了有關(guān)企業(yè)前景的信號。如何確定合適的融資結(jié)構(gòu)，是學(xué)者們和企業(yè)管理者共同關(guān)心的問題。在各種

8、行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定與否關(guān)乎我國金融安全。2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟(jì)放緩做貢獻(xiàn)，為國家調(diào)控GDP走勢的杠桿之一。從2007年下半年開始，國家出頒布了多次加息和提高存款準(zhǔn)備金率的財政政策，收緊開發(fā)商和購房者的信貸，提高貸款條件，控制投機(jī)需求，2011年甚至提出了限購令，為了保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。面對一系列抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國家調(diào)控政策，房地產(chǎn)公司的資金需求碰到了比較大的困難;另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對比其他行業(yè)，在資金來源方面較為突出的特征是資金來源渠道狹窄，并且由于其開發(fā)資金具有投入大，投資回收期長，風(fēng)險較大等特點(diǎn)，對債務(wù)資金尤其是銀行信貸資金的依賴程度較大，自有

9、資金、股權(quán)融資比例相對較小。因此，對其進(jìn)行負(fù)債結(jié)構(gòu)研究具有一定的代表性。1.2研究目的和意義房地產(chǎn)上市公司負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的合理是為了保證企業(yè)的盈利能力，恰當(dāng)?shù)娜谫Y結(jié)構(gòu)必然會提高企業(yè)的盈利能力。在外部環(huán)境和其他任何影響因素相同的情況下，如果一家企業(yè)的負(fù)債融資機(jī)構(gòu)是合理的，那么該企業(yè)的融資成本將會是最低的，用最少的代價獲取相同的資金，促進(jìn)盈利水平的提高。可以說，合適的公司融資結(jié)構(gòu)是公司盈利的必不可使的條件。至少有兩方面的重要意義:(l)研究我國房地產(chǎn)上市公司的意義房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展程度反映了一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)及人民生活水平狀況。盡管我國房地產(chǎn)市場化的進(jìn)程很短，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和

10、居民日益增長的需求，造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，同時在一段時間內(nèi)房地產(chǎn)價格也快速的發(fā)展，這就造成了影響房地產(chǎn)價格的因素和國家出臺相對應(yīng)的政策得到了社會各界的關(guān)注。監(jiān)管部門出臺的金融緊縮政策減弱了企業(yè)對銀行信貸的依賴，在一定程度上帶動了其他金融創(chuàng)新工具的發(fā)展，同時產(chǎn)業(yè)自身升級與分化則決定了以后房地產(chǎn)融資市場的格局。在這些復(fù)雜因素的綜合影響下，當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局;二是其他融資渠道總量不大，卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向。對于房地產(chǎn)上市公司而言，要選擇適合自身特點(diǎn)的融資結(jié)構(gòu)和合適的融資方式。(2)研究負(fù)債融資的意義現(xiàn)在上市公司有許多融資方式可以選

11、擇，但是公司若要直接融資，對其的要求較高，而且還需經(jīng)過監(jiān)管部門的嚴(yán)格審批，需要較長的時間，很難及時地滿足企業(yè)的資金需求。與之相比，銀行貸款的手續(xù)并不復(fù)雜，融資的時機(jī)選擇和融資數(shù)量都很靈活，仍然是上市公司的重要資金來源。但是在我國的上市公司債務(wù)融資過程中存在不少的問題，在融入資金后還有許多不合理的地方，比如融資后盲目地投資，在選擇項目時僅僅追求規(guī)模，忽視質(zhì)量，反倒使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營受到影響，導(dǎo)致盈利能力下降。因此，本文擬對保利地產(chǎn)負(fù)債融資進(jìn)行研究，從而為其的負(fù)債融資結(jié)構(gòu)提出一定的對策，優(yōu)化保利地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)，使其利潤達(dá)到最大化。2 保利房地產(chǎn)股份有限公司融資概況2.1企業(yè)簡介保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有

12、限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，也是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，連續(xù)五年蟬聯(lián)國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，連續(xù)兩年榮膺中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，并入選"2008年度中國上市公司優(yōu)秀管理團(tuán)隊"，2009年，公司獲評房地產(chǎn)上市公司綜合價值第一名，截止2011年底，公司總資產(chǎn)突破2000億元，實現(xiàn)銷售認(rèn)購732億元公司成立于1992年，在2002年完成股份制改造后，開始實施全國化戰(zhàn)略，加強(qiáng)專業(yè)化管理，不斷地完成了飛躍式地發(fā)展。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋40個城市

13、的全國化戰(zhàn)略布局，擁有119家控股子公司，業(yè)務(wù)拓展其他許多相關(guān)行業(yè)。保利地產(chǎn)堅持以商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營性物業(yè)。在住宅開發(fā)方面，保利地產(chǎn)逐漸形成了涵蓋花園系、心語系、香檳系、公館系、林語系、康橋系、十二橡樹系等多元化優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)的先進(jìn)創(chuàng)新格局，涵蓋中高端住宅、公寓、別墅多種物業(yè)形態(tài)。商業(yè)物業(yè)涵蓋商業(yè)寫字樓、高端休閑地產(chǎn)、星級酒店、商貿(mào)會展、購物中心、城市綜合體等，具備多品類物業(yè)綜合開發(fā)的實力。 資料摘自：保利地產(chǎn)2011年財務(wù)報告2.2 經(jīng)營現(xiàn)狀報告期內(nèi)，面對復(fù)雜多變的市場形勢，公司準(zhǔn)確把握市場脈搏，堅持快速周轉(zhuǎn)、以中小戶型普通、住宅開發(fā)為主的經(jīng)營策略，取得了良好的經(jīng)營業(yè)績。（1）

14、以中小戶型普通住宅迎合市場，實現(xiàn)銷售業(yè)績穩(wěn)步增長。報告期內(nèi)，公司商品房銷售中住宅占比達(dá)78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套數(shù)占比達(dá)90%。公司產(chǎn)品鎖定主流剛性需求、適銷對路，獲得了市場的高度認(rèn)可，全年實現(xiàn)銷售簽約金額732.42億元，同比增長10.69%，銷售簽約面積達(dá)650.29萬平方米，年銷售去化率超68%。同時，公司規(guī)?；?jīng)營效益持續(xù)顯現(xiàn)，市場份額穩(wěn)步提升。（2）降本增效，持續(xù)提升盈利水平。報告期內(nèi)，公司深入推進(jìn)降本增效，繼續(xù)保持良好的成本費(fèi)用控制能力，將管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用占營業(yè)收入的比例控制在1.6%和2.7%的較低水平；房地產(chǎn)結(jié)算收入451.32億元，同比增長30.06%，結(jié)

15、算毛利率36.17%，同比回升2.95個百分點(diǎn)；全年實現(xiàn)營業(yè)收入470.36億元，實現(xiàn)凈利潤65.31億元，同比分別增長31.04%和32.74%。（3）等量拓展，穩(wěn)步擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。報告期內(nèi)，公司堅持等量拓展原則，進(jìn)一步完善區(qū)域布局，適時補(bǔ)充公司發(fā)展所必需的項目資源。全年新進(jìn)入合肥、鄭州、石家莊、慈溪、德陽、通化等6個城市，新項目拓展23個，新增規(guī)劃容積率面積933萬平方米，新增權(quán)益容積率面積677萬平方米，新拓展項目平均樓面地價2582元/平方米。（4）資金收支平衡，財務(wù)狀況穩(wěn)健。報告期內(nèi)，公司完成房地產(chǎn)直接投資647億元，實現(xiàn)銷售回籠660億元，新增借款369億元，期末貨幣資金余額181.

16、5億元，資金收支實現(xiàn)良好平衡。報告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為78.43%，較2010年下降了0.55個百分點(diǎn)；期末負(fù)債總額1529.50億元，其中預(yù)收賬款709.28億元，扣除預(yù)收賬款后，其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為42.06%，較2010年降低了3.08個百分點(diǎn)。同時，公司負(fù)債結(jié)構(gòu)合理，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債僅為139.25億元，占有息負(fù)債的20.42%，財務(wù)穩(wěn)健，短期償債壓力較小。（5）商業(yè)地產(chǎn)租售并舉，助力公司業(yè)績提升。報告期內(nèi)，公司抓住商業(yè)地產(chǎn)在市場調(diào)控中的銷售機(jī)遇，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售簽約額逾150億元；同時公司商業(yè)物業(yè)經(jīng)營初具規(guī)模，全年共實現(xiàn)物業(yè)租賃、展覽服務(wù)、商場和酒店經(jīng)營等收入超8億元。截至

17、報告期末，公司實際運(yùn)營面積超50萬平方米，為實現(xiàn)公司住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營雙輪驅(qū)動奠定了堅實的基礎(chǔ)。（6）品牌價值持續(xù)提升，鞏固行業(yè)龍頭地位。2011年，公司積極投身保障房建設(shè)，注重同客戶、股東、員工、合作伙伴等利益相關(guān)方共同成長，切實履行央企社會責(zé)任，贏得了社會的好評，“保利地產(chǎn)”品牌價值大幅提升至184.59億元，較上年度增長34.85%，蟬聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌。同時，公司再度蟬聯(lián)滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實力、財富創(chuàng)造能力、投資價值TOP10第二名，榮獲“2011中國主板上市公司最佳董事會（50強(qiáng)）”等榮譽(yù)，進(jìn)一步鞏固行業(yè)龍頭地位。（7）建立長效激勵機(jī)制，完善治理結(jié)構(gòu)。報告期內(nèi)，公司啟動

18、了股票期權(quán)激勵計劃，通過向部分董事、高級管理人員和核心管理、技術(shù)人才授予股票期權(quán)，進(jìn)一步完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，建立健全公司長效激勵機(jī)制，幫助公司管理層平衡公司發(fā)展過程中的短期目標(biāo)與長期目標(biāo)，吸引和保留優(yōu)秀人才，激勵持續(xù)價值的創(chuàng)造，促進(jìn)公司長期健康發(fā)展。2.2.1保利地產(chǎn)2011年主要的財務(wù)指標(biāo)在最近三年公司的主要財務(wù)數(shù)據(jù)如表2-1所示:表2-1 單位：元主要會計數(shù)據(jù)2011年2010年本年比上年增減（%）2009年營業(yè)總收入47,036,222,186.1835,894,117,625.8631.0422,986,607,600.50營業(yè)利潤9,964,091,046.457,424,461,

19、491.6634.215,220,302,444.90利潤總額10,074,092,101.617,404,574,649.8636.055,379,047,462.35歸屬于上市公司股東的凈利潤6,530,945,957.444,919,983,998.3732.743,519,226,528.73歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤6,461,614,007.444,928,069,176.7931.123,414,017,080.71經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-7,921,907,455.97-22,369,895,862.26不適用-1,144,791,232.462011年末

20、2011年末本年末比上年末增減（%）2009年末資產(chǎn)總額195,014,565,272.62152,327,972,577.5328.0289,830,723,861.34負(fù)債總額152,950,155,487.36120,307,641,793.6027.1362,869,175,061.39歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益35,257,660,615.9129,709,290,130.4718.6825,088,237,101.19總股本（股）5,948,328,659.004,575,637,430.0030.003,519,721,100.00注：資料來源于保利地產(chǎn)2011年財務(wù)報告下表

21、2-2為公司近三年的財務(wù)指標(biāo)：表2-2主要財務(wù)指標(biāo)2011年2010年本年比上年增減（%）2009年基本每股收益（元股）1.100.8332.530.63稀釋每股收益（元股）1.100.8332.530.63用最新股本計算的每股收益（元/股）不適用不適用不適用不適用扣除非經(jīng)常性損益后的基本每股收益（元股）1.090.8331.330.61加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（%）20.2018.02增加2.18個百分點(diǎn)18.64扣除非經(jīng)常性損益后的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（%）19.9918.05增加1.94個百分點(diǎn)18.08每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額（元股）-1.33-4.89不適用-0.332011年末2

22、010年末本年末比上年末增減（%）2009年末歸屬于上市公司股東的每股凈資產(chǎn)（元股）2009年末6.49-8.637.13資產(chǎn)負(fù)債率（%）78.4378.98減少0.55個百分點(diǎn)69.99注：資料來源于保利地產(chǎn)2011年財務(wù)報告2.2.2保利地產(chǎn)的財務(wù)現(xiàn)狀報告期內(nèi)，公司資產(chǎn)規(guī)模實現(xiàn)了穩(wěn)健較快增長。截至2011年末，公司總資產(chǎn)達(dá)1950.15億元，較年初增加427億元，增幅達(dá)28.02%。各區(qū)域子公司規(guī)模實力逐步增強(qiáng)，廣州、上海、北京、成都、佛山、天津、浙江、江蘇、重慶和武漢10個區(qū)域子公司的總資產(chǎn)規(guī)模均超過100億元，較上年增加5個區(qū)域。報告期內(nèi)，公司經(jīng)濟(jì)效益保持快速增長，盈利能力進(jìn)一步提升。

23、2011年公司實現(xiàn)營業(yè)收入470.36億元，同比增長31.04%；實現(xiàn)利潤總額100.74億元，同比增長36.05%，首次突破100億元；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤65.31億元，同比增長32.74%，為股東創(chuàng)造了較好的回報。2011年公司毛利率、凈資產(chǎn)收益率等盈利能力指標(biāo)均保持較高水平，且相比上年有較大幅度的提升，其中毛利率為37.20%，同比提高3.08個百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)平均）為20.20%，同比提高2.18個百分點(diǎn)。報告期內(nèi)，公司資金收支平衡，負(fù)債比率有所下降，抗風(fēng)險能力進(jìn)一步提升。2011年，在嚴(yán)峻的市場銷售環(huán)境中，公司仍取得了較好的銷售及回籠成績，全年實現(xiàn)銷售回籠資金6

24、60億元，同比增長15.65%，較好地滿足了公司經(jīng)營發(fā)展的資金需求。同時在信貸緊縮、房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境日趨嚴(yán)峻的情況下，公司憑借規(guī)模實力與良好信譽(yù)，全年新增借款369億元，償還借款278億元，有效補(bǔ)充了公司經(jīng)營資金需求，優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至2011年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為78.43%，較年初下降0.55個百分點(diǎn)；扣除預(yù)收賬款后，其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為42.06%，相比年初下降3.08個百分點(diǎn)，公司財務(wù)狀況的穩(wěn)健程度明顯提升。報告期內(nèi)的財務(wù)情況及經(jīng)營成果如下表2-3所示：表2-3 單位：元2011年末2010年末本年末比上年末增減（%）2009年末資產(chǎn)總額195,014,565,272.6215

25、2,327,972,577.5328.0289,830,723,861.34負(fù)債總額152,950,155,487.36120,307,641,793.6027.1362,869,175,061.39歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益35,257,660,615.9129,709,290,130.4718.6825,088,237,101.19注：資料來源于保利地產(chǎn)2011年財務(wù)報告2.2.3 2011年保利公司的銷售狀況全年新進(jìn)入合肥、鄭州、石家莊、慈溪、德陽、通化等6個城市，新項目拓展23個，新增規(guī)劃容積率面積933萬平方米，新增權(quán)益容積率面積677萬平方米，新拓展項目平均樓面地價2582元/

26、平方米。降本增效，持續(xù)提升盈利水平。報告期內(nèi)，公司深入推進(jìn)降本增效，繼續(xù)保持良好的成本費(fèi)用控制能力，將管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用占營業(yè)收入的比例控制在1.6%和2.7%的較低水平；房地產(chǎn)結(jié)算收入451.32億元，同比增長30.06%，結(jié)算毛利率36.17%，同比回升2.95個百分點(diǎn)；全年實現(xiàn)營業(yè)收入470.36億元，實現(xiàn)凈利潤65.31億元，同比分別增長31.04%和32.74%。主營業(yè)務(wù)按行業(yè)分項列示如下表2-4所示：表2-4 單位：元行業(yè)名稱本期發(fā)生額上期發(fā)生額主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入房地產(chǎn)銷售45,131,832,196.9228,808,462,968.4128,808

27、,462,968.4123,172,125,164.66其他1,900,112,833.20727,714,809.601,189,779,639.02473,192,787.50合計47,031,945,030.1229,536,177,778.0135,890,473,399.7623,645,317,952.16注：其他收入系建筑、裝飾、租賃、物業(yè)管理、銷售代理、展覽、服務(wù)費(fèi)等收入。主營業(yè)務(wù)收入按地區(qū)分項列示如下表2-5:表2-5 單位：元地區(qū)營業(yè)收入營業(yè)收入比上年增減%上年營業(yè)收入中國廣州6,626,144,403.6022.175,423,684,836.87中國北京5,821,35

28、6,537.166.845,448,496,036.21中國成都5,599,186,064.43154.132,203,268,871.43中國上海4,281,071,317.00-24.125,641,882,382.00中國佛山3,182,802,704.6017.992,697,432,451.48中國長沙（含岳陽）3,167,853,575.00112.861,488,211,797.13中國重慶3,089,561,219.1263.211,892,974,752.54中國沈陽（含丹東）3,071,732,372.6433.082,308,248,136.56中國武漢2,583,893

29、,870.608.902,372,781,658.92中國天津2,228,361,037.99103.441,095,347,682.47中國包頭1,972,935,422.00113.53923,962,551.23中國長春1,832,080,191.24150.48731,439,672.17中國杭州1,412,276,711.29-29.802,011,673,194.94中國南昌941,927,410.3229.70726,232,445.50中國青島779,297,269.7236.91569,191,305.56中國陽江441,464,923.4124.13355,645,624.

30、75合計47,031,945,030.1231.0435,890,473,399.76 注：資料來源于保利地產(chǎn)2011年財務(wù)報告3保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀3.1融資結(jié)構(gòu)保利地產(chǎn)在2011年度主營房地產(chǎn)銷售和其他收入系建筑、裝飾、租賃、物業(yè)管理、銷售代理、展覽、服務(wù)費(fèi)等收入。2011年保利地產(chǎn)的負(fù)債總額為152,950,155,487.36元，股東權(quán)益為35,257,660,615.91元，公司的資產(chǎn)負(fù)債率為78.4301%，其中短期借款2,123,400,000.00元，長期負(fù)49,979,786,059.93元，分別占資產(chǎn)總額的1.39%、32.68%。3.2負(fù)債結(jié)構(gòu)公司的2011年負(fù)債總額15

31、2,950,155,487.36元。其中短期借款2,123,400,000.00元，占負(fù)債總額的1.39%，比去年增長371.87%;長期借款49,979,786,059.93，占負(fù)債總額的32.68%，比去年增長6.27%;應(yīng)付帳款占6.24%，預(yù)收賬款70,928,226,314.06元，占42.37%，比去年增長37.61%。4、保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)特征分析及其原因本文對保利地產(chǎn)負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的分析，從對保利地產(chǎn)2009年-2011年的負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的縱向趨勢分析和2011年保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)與我國其他房地產(chǎn)上市公司平均融資結(jié)構(gòu)的橫向比較分析，運(yùn)用動態(tài)和靜態(tài)兩者相結(jié)合的分析方法對公司的資本結(jié)構(gòu)特征

32、進(jìn)行具體分析，從而使得我們對保利地產(chǎn)的負(fù)債融資結(jié)構(gòu)以及其發(fā)展趨勢具有相對來說更為深入的了解，從而在公司融資決策時可以提供主要信息。4.1融資結(jié)構(gòu)趨勢分析對企業(yè)負(fù)債融資機(jī)構(gòu)的狀況進(jìn)行分析和評價，通過對企業(yè)財務(wù)報表分析及其財務(wù)發(fā)展的動態(tài)角度分析其資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀，進(jìn)而才能更加切合企業(yè)的實際情況，對企業(yè)的負(fù)債融資結(jié)構(gòu)得到更深刻的認(rèn)識。表4-1是保利地產(chǎn)2009年至2011年資產(chǎn)負(fù)債的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)。在表中的數(shù)據(jù)可以看出，雖然保利地產(chǎn)2009年負(fù)債比率比2010年有所上升，但從大體上來看，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債比率從20009年的69.99%到2011年的78.43%大體上處在上升的趨勢當(dāng)中，但是比率上升的幅度

33、不大。要想更為深入地了解公司的融資結(jié)構(gòu)的具體相關(guān)問題，必須從融資結(jié)構(gòu)的動態(tài)角度對融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀進(jìn)行分析。保利地產(chǎn)2011年的短期借款量有一定的增加，同時增加的比較多，但占總資產(chǎn)的比重比較低，分別為1.09%、0.30%、0.34%變化不大;長期負(fù)債總數(shù)額有所減少，并且由于資產(chǎn)總量的增加使負(fù)債占總資產(chǎn)的比率而降低，分別為78.43%、78.98%、69.99%。公司2011年的企業(yè)的總資產(chǎn)增加42,687,000,000.00 元。雖然其中負(fù)債增加32,642,000,000.00 元，其中短期借款增加1,673,400,000.00 元，長期負(fù)債增加2,953,200,000.00 元。保利負(fù)債

34、增加的主要原因是一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債，增加的原因是由于公司發(fā)展經(jīng)營，規(guī)模擴(kuò)大的資金需求，適當(dāng)增加借款規(guī)模。其次預(yù)收賬款增加也較大，這是由于企業(yè)房地產(chǎn)銷售增加，隨之相應(yīng)預(yù)收房款增加。企業(yè)負(fù)債增加的主要原因并不是公司取得短期借款或者增加長期負(fù)債的融資管理政策所實現(xiàn)的。公司負(fù)債增加的主要原因并不是公司取得短期借款或者增加長期負(fù)債的融資管理政策所實現(xiàn)的。所以，公司的2011年負(fù)債增加主要是公司經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大而被動的一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債款項目所致，并不是公司制定適合公司發(fā)展的融資政策，主動調(diào)整公司融資結(jié)構(gòu)的結(jié)果。保利地產(chǎn)2011年短期借款與長期負(fù)債的總和占公司總資產(chǎn)的比例為28.97%，資產(chǎn)負(fù)債率為7

35、8.43%。公司的資產(chǎn)是以負(fù)債為主要來源，短期借款和長期負(fù)債的資產(chǎn)來源比較少，大部分的資產(chǎn)以預(yù)收賬款為主?？傊?，從以上公司融資結(jié)構(gòu)的趨勢分析可以看出，近三年來，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率有上升的趨勢，但是并不明顯。主要由于企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)的一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債款項增多以及由于企業(yè)房產(chǎn)銷量的擴(kuò)大，預(yù)收賬款的增多所導(dǎo)致的。所以，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)來源是以負(fù)債為主，并且以短期借款為主，但是房地產(chǎn)項目投入資金時間長，到最后造成房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生相對不穩(wěn)定的資金，資金鏈變得緊張，短期還款壓力變大，市場風(fēng)險變大。保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為具有明顯的負(fù)債融資偏好的特征。表4-1 單位：元2011.12.312010

36、.12.312009.12.31預(yù)收賬款70,928,200,000.0051,544,300,000.0029,830,400,000.00短期借款2,123,400,000.00450,000,000.00308,020,000.00流動負(fù)債98,585,900,000.0068,896,700,000.0038,233,600,000.00長期負(fù)債54,364,200,000.0051,411,000,000.0024,635,600,000.00負(fù)債合計152,950,000,000.00120,308,000,000.0062,869,200,000.00股東權(quán)益合計42,064,4

37、00,000.0032,020,300,000.0026,961,500,000.00負(fù)債權(quán)益合計195,015,000,000.00152,328,000,000.0089,830,700,000.00短期借款/總資產(chǎn)1.09%0.30%0.34%長期負(fù)債/總資產(chǎn)27.88%33.75%27.42%負(fù)債結(jié)構(gòu)64.46%57.27%60.81%資產(chǎn)負(fù)債率78.43%78.98%69.99%注：資料來源于保利地產(chǎn)2011年財務(wù)報告4.2保利地產(chǎn)負(fù)債融資的原因分析保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的特征分析，既從行業(yè)橫向的角度對保利的財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行對比分析，又從公司融資結(jié)構(gòu)發(fā)展的縱向比較分析，從而有力的解讀公司201

38、1年的財務(wù)指標(biāo)。在對保利地產(chǎn)2011年的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分類分析之后，文中采用杜邦財務(wù)分析法來對其進(jìn)行綜合分析。4.2.1經(jīng)營現(xiàn)狀分析企業(yè)的負(fù)債融資結(jié)構(gòu)管理并不是一個簡單的個體，而是去企業(yè)的經(jīng)營管理活動緊密聯(lián)系的。所以要對保利公司的負(fù)債融資結(jié)構(gòu)特征有更加深入的了解，就要求我們在對保利地產(chǎn)的財務(wù)報表進(jìn)行分析的前提下，對公司的經(jīng)營現(xiàn)狀進(jìn)行分析。首先采用財務(wù)比率分析。經(jīng)過財務(wù)報表分析，將大部分的報表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)變成對決策有用的信息，從而盡可能地減少決策的不確定性，為企業(yè)的融資決策提供依據(jù)。并且和行業(yè)平均相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，對企業(yè)的經(jīng)營能力作出客觀的分析，尋求影響公司融資結(jié)構(gòu)的最根本的原因。a.財務(wù)比率比較分析財

39、務(wù)比率能體現(xiàn)各個會計要素之間的內(nèi)在關(guān)系和聯(lián)系。在財務(wù)分析方法中財務(wù)比率分析是很重要的一種。財務(wù)比率是一個相對值，排除了規(guī)模等外在因素的影響，使不同的比較對象建立起可比性。在比率比較中，本文主要依據(jù)保利地產(chǎn)2011年、2010年兩年的財務(wù)狀況計算出重要的財務(wù)指標(biāo)，與同行業(yè)的相對應(yīng)的指標(biāo)進(jìn)行比較，以對保利地產(chǎn)的財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，如表4-2。(1)償債能力的分析短期償債能力是指企業(yè)償付流動負(fù)債的能力。短期償債能力是衡量企業(yè)當(dāng)期財務(wù)能力，特別是流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力的重要指標(biāo)。它是企業(yè)的債務(wù)人、投資人以及其它利害關(guān)系人所關(guān)心的重要財務(wù)情況。而反映變現(xiàn)能力的財務(wù)比率主要有流動比率和速動比率?？偟膩碚f，可以分為

40、企業(yè)內(nèi)部因素和外部因素。企業(yè)內(nèi)部因素是指企業(yè)自身的經(jīng)營業(yè)績、資金結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、融資能力等因素。企業(yè)外部因素是指與企業(yè)所處經(jīng)濟(jì)環(huán)境相關(guān)的因素，如經(jīng)濟(jì)形勢、證券市場的發(fā)育情況、銀行的信貸政策等因素。楊錦地，流動比率指標(biāo)研究D，西南財經(jīng)大學(xué)，2007年 首先，結(jié)合表4-2對保利地產(chǎn)的短期償債能力進(jìn)行縱向比較分析。公司2011年的流動比率為1.91和速動比率分別為0.36和2010年的2.13、0.53相比有所降低，說明和去年相比公司的短期償債能力在下降，放映了公司無力償還短期債務(wù)的可能性增加;再根據(jù)該房地產(chǎn)行業(yè)的平均流動比率和平均速動比率進(jìn)行橫向比較分析，2011年該行業(yè)的平均流動比率是1.94，

41、速動比率是0.7，保利地產(chǎn)的流動比率和速動比率和行業(yè)的平均水平來說都比較低，說明企業(yè)的短期償債能力較差。保利地產(chǎn)的速動比率低的原因是存貨在流動資金中所占的比例較大，2011年較2010年存貨增幅速度為38.41%，增幅較大，主要原因是公司加大了房地產(chǎn)項目投入和項目拓展，經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大?？偟膩碚f，保利地產(chǎn)的流動比率和速動比率都低于行業(yè)水平，較行業(yè)平均水平來說，短期償債能力較差，企業(yè)整體的財務(wù)狀況并不是很理想，所承擔(dān)的風(fēng)險程度較大。長期償債能力是指企業(yè)償還非流動負(fù)債的能力。它說明企業(yè)整體財務(wù)狀況和債務(wù)負(fù)擔(dān)及償債能力的保障程度。影響企業(yè)長期償債能力的主要因素有企業(yè)的盈利能力、企業(yè)的投資的效果、權(quán)益資金

42、的增長和穩(wěn)定程度、權(quán)益資金的實際效果、企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流量。本文選用了權(quán)益乘數(shù)又稱股本乘數(shù)，是指資產(chǎn)總額相當(dāng)于股東權(quán)益的倍數(shù)。 權(quán)益乘數(shù)越大表明所有者投入企業(yè)的資本占全部資產(chǎn)的比重越小，企業(yè)負(fù)債的程度越高；反之，該比率越小，表明所有者投入企業(yè)的資本占全部資產(chǎn)的比重越大，企業(yè)的負(fù)債程度越低，債權(quán)人權(quán)益受保護(hù)的程度越高。權(quán)益乘數(shù)越大，代表公司向外融資的財務(wù)杠桿倍數(shù)也越大，公司將承擔(dān)較大的風(fēng)險。在2011年保利地產(chǎn)的權(quán)益乘數(shù)為4.64，在2011年同行業(yè)的平均水平為2.95，保利地產(chǎn)的權(quán)益乘數(shù)明顯高于行業(yè)平均水平。說明企業(yè)的負(fù)債水平高于行業(yè)平均，債權(quán)人權(quán)益受保護(hù)的程度較低。企業(yè)的長期償債能力較弱。綜上所

43、述，企業(yè)的短期償債能力和長期償債能力都明顯低于行業(yè)的平均水平，企業(yè)整體的財務(wù)的風(fēng)險程度較大，債務(wù)負(fù)擔(dān)和償債能力低于行業(yè)平均水平，在這方面保利地產(chǎn)需要優(yōu)化，且企業(yè)以短期負(fù)債為主，融資風(fēng)險大。(2)運(yùn)營能力企業(yè)的營運(yùn)能力主要是指企業(yè)營運(yùn)資產(chǎn)的效率和效益。營運(yùn)資產(chǎn)的效率通常指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度。營運(yùn)資產(chǎn)的效益則指營運(yùn)資產(chǎn)的利用效果，即通過資產(chǎn)的投入與其產(chǎn)出相比較來體現(xiàn)。體現(xiàn)企業(yè)的營運(yùn)能力的有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。保利地產(chǎn)每年0.22的存貨周轉(zhuǎn)率比該行業(yè)的平均存貨周轉(zhuǎn)率每年36.39次相比小得多。公司的存貨大約要1596.68天存貨才周轉(zhuǎn)一次，也就是說公司存貨美周轉(zhuǎn)一次需要四年多的時間

44、。這雖然與公司的房地產(chǎn)項目的前期投資有關(guān)，但總的來看，由于保利地產(chǎn)的加大項目投入和項目擴(kuò)展，加大了存貨量且由于 2011 年，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，通過限購、限價、開征房地產(chǎn)稅、取消房產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠等方式抑制投機(jī)和投資需求，延緩改善性需求，下半年首次購房貸款利率的上浮更是壓制了部分剛性購房需求，造成保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率明顯低于行業(yè)平均水平周轉(zhuǎn)速度太慢，存貨占用資金較高，造成資產(chǎn)的流動性較差，變現(xiàn)能力較差。應(yīng)收賬款和存貨一樣，是企業(yè)流動資產(chǎn)中比較重要的部分。應(yīng)收賬款的收回狀況，能體現(xiàn)企業(yè)的短期償債能力和企業(yè)管理應(yīng)收賬款的效率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明應(yīng)收賬款的收回越快，否則影響企業(yè)資金的正常周

45、轉(zhuǎn)。保利地產(chǎn)的應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率為57.19次，那么它的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)約為6.29天，和行業(yè)的平均應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率每年475.70次相比也比較低，反映了企業(yè)貨款較難收回從而造成資金流動性以及質(zhì)量降低?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度。周轉(zhuǎn)越快，說明企業(yè)的銷售能力越強(qiáng)，在運(yùn)用資金固定的情況下，周轉(zhuǎn)越快就會給企業(yè)帶來越多的利潤，提高企業(yè)的利潤率。保利地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為每年0.27次，和行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率每年0.37次相比較也低，這就相對的降低了公司資產(chǎn)的收益率。保利地產(chǎn)2011年度運(yùn)營能力總的來說比2010年都有所降低，且公司運(yùn)營指標(biāo)和和行業(yè)平均資產(chǎn)運(yùn)營指標(biāo)相比較差，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)管理運(yùn)營效率低下，資產(chǎn)

46、周轉(zhuǎn)的速度慢，同時也就造成了公司資產(chǎn)占用較大，這必然會降低公司的資產(chǎn)收益率。(3)盈利能力的分析盈利能力是指企業(yè)的所有者通過投入資本經(jīng)營而取得利潤的能力。在這兒只分析正常的營業(yè)狀況，其它非正常狀況下帶來的收益和損失只是個別情況，不能說明企業(yè)的能力，不考慮在內(nèi)。反映企業(yè)盈利能力的指標(biāo)有銷售毛利率、營業(yè)利潤率、凈資產(chǎn)收益率等。其中凈資產(chǎn)收益率是反映盈利能力的核心指標(biāo)。因為企業(yè)的最終目標(biāo)是所有者權(quán)益或股東價值最大化，而凈資產(chǎn)收益率不但可直接反映資本的增值能力，而且還影響著企業(yè)股東價值的大小。該指標(biāo)越高，反映企業(yè)盈利能力越好。企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率2011年為18.52%，明顯高于同行業(yè)的12.08%，說

47、明企業(yè)的盈利能力較好，企業(yè)增值能力較大且股東價值較大。另外2011年公司的營業(yè)利潤率、銷售毛利率、資產(chǎn)凈利率和凈資產(chǎn)收益率和公司上年度相應(yīng)的獲利能力指標(biāo)相比，企業(yè)所有的指標(biāo)較2010年都有所上升且除了資產(chǎn)收益率和毛利率以外都高于行業(yè)平均水平 資料來源：，說明企業(yè)的盈利水平在提升，但是毛利率是低于行業(yè)平均水平的，說明企業(yè)的營業(yè)成本較大。企業(yè)的盈利能力較好，但是償債能力較低，企業(yè)有必要減少負(fù)債融資，增加股權(quán)融資，減少財務(wù)風(fēng)險和營業(yè)成本。表4-22011年2010年行業(yè)平均償債指標(biāo)流動比率（%）1.912.12891.94速動比率（%）0.360.53370.7權(quán)益乘數(shù)5.535.132.95盈利能

48、力毛利率（%）37.20 34.12 39.44 營業(yè)利潤率（%）21.18 20.68 -13.29 凈利率（%）15.66 15.34 -13.35 資產(chǎn)收益率3.86 3.68 5.62 凈資產(chǎn)收益率（%）18.52 16.56 12.08 營運(yùn)能力應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）57.19 68.10 475.70 存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.23 0.28 36.39 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）0.27 0.30 0.31 注：資料來源于保利地產(chǎn)2011年財務(wù)報告b.杜邦財務(wù)分析體系分析杜邦財務(wù)分析體系又叫杜邦系統(tǒng)，是利用各個財務(wù)指標(biāo)間的內(nèi)在關(guān)系，對企業(yè)綜合經(jīng)營理財及經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行系統(tǒng)分析評價的方法。其最初由美國

49、杜邦公司創(chuàng)立并成功運(yùn)用而得名。該分析法以凈資產(chǎn)收益率為中心，將凈資產(chǎn)收益率分解為其他財務(wù)指標(biāo)，通過分析各分解指標(biāo)的變動對凈資產(chǎn)收益率的影響來揭示企業(yè)獲利及其變動原因。下面是對保利地產(chǎn)的杜邦分析，如圖4-1所示:從圖4-1杜邦分析可以看出，影響凈資產(chǎn)收益率18.52%的因素有總資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)。權(quán)益乘數(shù)主要與負(fù)債比率有關(guān)，負(fù)債比率越大，權(quán)益乘數(shù)越高，說明企業(yè)有較高的負(fù)債程度，不但給企業(yè)帶來較大的財務(wù)杠桿利益，而且也帶來風(fēng)險。在2011年，保利地產(chǎn)的權(quán)益乘數(shù)為4.64，相對于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的權(quán)益乘數(shù)2.95高，所以保利地產(chǎn)的財務(wù)杠桿對凈資產(chǎn)收益率的貢獻(xiàn)相對于行業(yè)平均水平較大。相較于同行業(yè)來

50、說，保利地產(chǎn)已經(jīng)充分利用財務(wù)杠桿的利益，給企業(yè)帶來了一定的利潤，利于企業(yè)的發(fā)展。影響資產(chǎn)收益率的另一個因素是資產(chǎn)凈利率也較低。結(jié)合上面的財務(wù)比率分析，在影響資產(chǎn)凈利率的兩個因素中，公司銷售凈利率較好，但是公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻不高，僅為每年0.27次，較差的資產(chǎn)運(yùn)營能力是影響公司資產(chǎn)凈利率偏低的主要原因。在影響銷售凈利率的各要素中，銷售毛利率37.2%低于同行業(yè)水平，主要是因為銷售成本及稅金很高，占了主營業(yè)務(wù)收入的73.59%，其中營業(yè)成本占了62.80%，保利地產(chǎn)由于物價的上升，營業(yè)成本隨之上漲，保利地產(chǎn)應(yīng)該實行相應(yīng)的對策來減少營業(yè)成本，來提高毛利率，從而達(dá)到利潤最大化。在2011年保利地產(chǎn)的資產(chǎn)

51、周轉(zhuǎn)率較差，造成了公司的總資產(chǎn)收益率低。在運(yùn)用資金固定的情況下，周轉(zhuǎn)越快就會給企業(yè)帶來越多的利潤，提高企業(yè)的利潤率;相反，公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的速度比較慢，造成資金收益率的下降。保利地產(chǎn)的杜邦分析和財務(wù)比較比率分析的結(jié)果相一致，保利地產(chǎn)融資以負(fù)債融資為主。要想提高保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率需要提高保利的總資產(chǎn)凈利率，其中要求減少銷售成本及稅金，以及期間的費(fèi)用，從而提高保利地產(chǎn)的毛利率。雖然保利地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)中負(fù)債融資占了較大的一部分，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平，但是過高的負(fù)債融資，增大了財務(wù)風(fēng)險，和償債壓力，在一定程度上，保利地產(chǎn)可以增加一定的股權(quán)融資，減少期間的財務(wù)費(fèi)用和財務(wù)成本，增加企業(yè)的凈利潤

52、率。凈資產(chǎn)收益率18.52%權(quán)益乘數(shù) 4.54營業(yè)凈利潤15.66%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率27.10%銷售收入資產(chǎn)總額銷售收入100%銷售成本及稅金 73.59%期間費(fèi)用率 5.09%其他利潤率 -0.04%所得稅率 5.75%少數(shù)股東權(quán)益 15.66%營業(yè)費(fèi)用率 2.66%管理費(fèi)用率 1.60%財務(wù)費(fèi)用率 0.83%總資產(chǎn)凈利率 3.86%資產(chǎn)減值損失 0.11%營業(yè)成本 62.80%營業(yè)稅金及附加 10.79%圖4-14.2.2其它影響因素分析a.行業(yè)的特殊性受傳統(tǒng)思想的影響，人們都希望有一個自己的家，自己的房子。所以國家出臺了各種宏觀政策來遏制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是市場對房子的需求還是很大的。保利

53、地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)，房地產(chǎn)需要大量的資金，而且房地產(chǎn)項目持續(xù)時間長，需要大量資金投入，企業(yè)自身沒有這么大量的資金，只能融資來解決項目投入前期的資金需求，從而求得日后的回報。b.銀行貸款的短期快速性。銀行貸款是保利地產(chǎn)負(fù)債融資的一大組成部分。這是因為銀行貸款具有快速性和短期性，可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)短期快速發(fā)展。房地產(chǎn)上市公司通常以未來現(xiàn)金流作為擔(dān)保和以項目所開發(fā)土地作抵押的方式來獲得銀行的融資。但是未來現(xiàn)金流量回流，土地?fù)?dān)保價值，以及自有資金量等多種因素會限制從銀行融得資金的數(shù)量。加入房地產(chǎn)企業(yè)能一直告訴發(fā)展固然是好，但是一旦出現(xiàn)什么不利情況，企業(yè)將面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。5.負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化建議

54、5.1合理規(guī)劃長期負(fù)債和短期負(fù)債的比例，降低財務(wù)風(fēng)險保利地產(chǎn)的流動負(fù)債占負(fù)債的64.46%，占得比例較高。企業(yè)的償債能力公國流動比率來反映，而流動比率主要反映的是企業(yè)短期償債能力，流動比率的理論最佳值是2。對于我國的房地產(chǎn)上市公司而言，一方面，要降低短期負(fù)債的融資比例，可以提升企業(yè)的償債能力。因為即使企業(yè)在短期償債能力較強(qiáng)的情況下，提高短期負(fù)債的比例，風(fēng)險依然較大。抵御和防范市場風(fēng)險的能力不能單純通過短期償債能力來衡量，短期負(fù)債比例過高，公司承受的財務(wù)風(fēng)險也就越大，流動資金對于公司的正常運(yùn)營有著極其重要的作用，一旦公司面臨償還大額的短期債務(wù)，而公司卻難以在短時間內(nèi)償還，房地產(chǎn)公司的資金回籠周期

55、較長，資金鏈出現(xiàn)問題，將面臨破產(chǎn)的境地。另一方面，對房地產(chǎn)上市公司而言提高長期負(fù)債的比例，可以使資金更加穩(wěn)定。長期負(fù)債不僅融資期限較長，而且給公司帶來的財務(wù)風(fēng)險較小。房地產(chǎn)上市公司的項目周期較長，資金的占用時間長，如果通過長期負(fù)債來融資，以保證公司充足的項目資金，直至項目完工出售收回資金，公司便可償還這部分債務(wù)。因此長期負(fù)債可以保證房地產(chǎn)上市公司平穩(wěn)有序的運(yùn)行，同時降低了財務(wù)風(fēng)險。5.2重視股權(quán)融資保利地產(chǎn)是國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)。2012年中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告中國房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)榜單出爐，保利房地產(chǎn)股份有限公司榜上有名。保利地產(chǎn)能取