房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制及防范分析

1、    房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制及防范分析    【摘要】對于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估占據(jù)著非常關(guān)鍵的作用，能夠直接影響到后期的發(fā)展，然而，評(píng)估工作中存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患會(huì)直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，影響到企業(yè)的形象。因此，在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中，評(píng)估工作存在的風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。鑒于此，本文就房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制及防范展開探討，以期為相關(guān)工作起到參考作用。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估;金融風(fēng)險(xiǎn);社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)1、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的主要構(gòu)成1.1房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果涉及到各方面的利益，因此國家對房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)制定了一系列法律法規(guī)來進(jìn)行規(guī)范。為了約束房地產(chǎn)

2、估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的行為，制定了違法違規(guī)懲處的條款?？偨Y(jié)起來，針對房地產(chǎn)評(píng)估師的違紀(jì)行為，估價(jià)師需面臨三種處罰：民事上的處罰、行政上的處罰以及刑事上的處罰。比如房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定中，第二十六條規(guī)定：在估價(jià)過程中，由于估價(jià)師失誤給相關(guān)利益主體在經(jīng)濟(jì)上造成損失的，由房地產(chǎn)評(píng)估師所在單位給予當(dāng)事人相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。事后，所在單位可以追償。第二十八條規(guī)定：由于房地產(chǎn)估價(jià)師與委托人相互配合或者有意做虛假估價(jià)報(bào)告，而導(dǎo)致的特大損失，由房地產(chǎn)估價(jià)師注冊主管部門對有關(guān)當(dāng)事人發(fā)出警告并沒收其非法所得，同時(shí)，吊銷房地產(chǎn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)資格證書和房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證，視情節(jié)嚴(yán)重程度，構(gòu)成刑事犯罪的，由司法機(jī)關(guān)

3、對相關(guān)人員依法追究其刑事責(zé)任。1.2金融風(fēng)險(xiǎn)“房地產(chǎn)抵押估價(jià)”這一業(yè)務(wù)類型在房地產(chǎn)估價(jià)中有著越來越重要的作用，在整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中，其影響程度也在逐漸加深。在評(píng)估工作的實(shí)踐中，為了能夠獲得更高的貸款額度，客戶通常會(huì)要求房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值高于實(shí)際市場價(jià)值，而評(píng)估機(jī)構(gòu)為了在激烈的市場競爭中獲得更多的業(yè)務(wù)往往會(huì)盡可能滿足客戶的要求。這樣就會(huì)產(chǎn)生不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，大量的過高估值的金融抵押貸款給金融機(jī)構(gòu)帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)這種風(fēng)險(xiǎn)被掩蓋起來，如果房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)下跌，使得貸款人的房產(chǎn)市場價(jià)值低于銀行的貸款余額時(shí)，出于理性的考慮貸款人會(huì)停止還貸，而任由銀行處置房產(chǎn)。這樣就會(huì)引發(fā)金融風(fēng)

4、險(xiǎn)，對維持“宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定”構(gòu)成威脅。為了確保行業(yè)的健康發(fā)展，很多房地產(chǎn)的評(píng)估法則是由業(yè)內(nèi)所制定的，但每個(gè)地區(qū)又有其特殊性，因此這個(gè)行業(yè)規(guī)范沒有辦法適用于全國，這使得不同地區(qū)有著不同的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，而不同的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也將難免會(huì)產(chǎn)生分歧和沖突，阻礙的地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，這個(gè)行業(yè)的發(fā)展也一直受限于法律、法規(guī)的不健全，雖然目前已經(jīng)有成文中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律，但這個(gè)是針對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)所頒布的，與房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律條文少之又少，造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)在評(píng)估投資項(xiàng)目時(shí)很多環(huán)節(jié)缺少法律依據(jù)和保障。市場化的規(guī)范化是需要一定的過程和時(shí)間的，

5、對于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚的國家來說，能形成規(guī)范的市場化管理還需要很長的路要走，房地產(chǎn)對項(xiàng)目評(píng)估方面環(huán)境不規(guī)范主要表現(xiàn)在下述幾個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)評(píng)估需要跟很多政府部門進(jìn)行業(yè)務(wù)上的溝通。因此很多評(píng)估部門用一些非法的手段跟政府部門進(jìn)行接洽，從而能夠拿到更好的業(yè)務(wù)和賺取更多的利益。（2）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，這直接使得房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)需要快速的擴(kuò)充，大家都在分一個(gè)蛋糕，使得各個(gè)部門出現(xiàn)了不良競爭，惡化市場環(huán)境。房地產(chǎn)對項(xiàng)目的評(píng)估是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，涉及到許多的環(huán)節(jié)，而且房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和參數(shù)的合理性對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估有著極為重要參考作用，這個(gè)報(bào)告中的許多數(shù)據(jù)都是憑借個(gè)人的主觀判斷出來的，做出的

6、項(xiàng)目測評(píng)報(bào)告一本是給銀行看，成本會(huì)較真實(shí)成本低的多，一本是給政府看會(huì)把收益點(diǎn)報(bào)的很高，這樣做出的報(bào)告科學(xué)性和真實(shí)性會(huì)大打折扣，參考意義值得懷疑。3、房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對控制措施3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)查工作房地產(chǎn)評(píng)估基于房地產(chǎn)市場行情，如不能掌握準(zhǔn)確、齊全的房地產(chǎn)信息，必然無法對房地產(chǎn)進(jìn)行客觀、精準(zhǔn)的評(píng)估。因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)一定要有專人對房地產(chǎn)市場進(jìn)行長期、廣泛、深入的調(diào)查，收集全面的價(jià)格信息資料，建立完整的信息庫為房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)，保證評(píng)估所采用的信息數(shù)據(jù)全面、真實(shí)。3.2加強(qiáng)評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)修養(yǎng)房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)中，評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和職業(yè)道德也是重要的影響因素之一，在應(yīng)對房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)時(shí)

7、應(yīng)著重考慮。在日常的工作中，應(yīng)定期對評(píng)估人員進(jìn)行教育和培訓(xùn)，也可采取邀請業(yè)內(nèi)成功人士進(jìn)行授課或與其他行業(yè)企業(yè)進(jìn)行交流的方式，逐步提升評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)能力和水平，不斷提升評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)以及企業(yè)在行業(yè)市場中的競爭力。此外，還應(yīng)該進(jìn)一步的加強(qiáng)對估價(jià)人員的職業(yè)道德教育，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)估價(jià)人員的職業(yè)道德意識(shí)，確保估價(jià)人員客觀、公正地開展房地產(chǎn)評(píng)估工作。3.3緊跟房地產(chǎn)市場行情完善評(píng)估體系評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該做好相關(guān)信息資料的收集與分析，特別是涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)國家政策動(dòng)態(tài)，結(jié)合實(shí)際情況對房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測分析。以及時(shí)地掌握最新的行情，并調(diào)整自身房地產(chǎn)評(píng)估工作的業(yè)務(wù)方法，確保房地產(chǎn)評(píng)估工作的預(yù)見性與準(zhǔn)確性。結(jié)語：房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)，兩者的發(fā)展存在相偎相依的關(guān)系，息息相關(guān)共同進(jìn)步和發(fā)展。在進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的工作中，既要做到正視評(píng)估工作的作用，也要合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，使房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)風(fēng)清氣正。參考文獻(xiàn)：1朱思寧.我國房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的企業(yè)規(guī)范化發(fā)展研究d.重慶理工大學(xué)，2015.2蔡攀.房地產(chǎn)評(píng)估方法比較研究d.蘇州大學(xué)，20