高沙商業(yè)休閑步行街可行性研究報告

1、洞口縣高沙休閑步行街可行性研究報告工程咨詢資質(zhì)等級：乙 級 資格證書編號：工咨乙1023023001邵陽市城市規(guī)劃設計研究院二一年七月建設方： 洞口縣高沙鎮(zhèn)人民政府 洞口縣易旺食品投資 編制單位：邵陽市城市規(guī)劃設計研究院 目 錄第一部分 項目可行性研究報告1第一章 總 論1一、項目研究概論1二、研究工作編制依據(jù)1三、研究范圍與內(nèi)容1四、研究的主要結(jié)論2五、項目實施建議5第二章 項目背景和建設必要性6一、項目提出的背景6二、項目建設的必要性7第三章 建設規(guī)模規(guī)劃理念和技術標準8一、建設規(guī)模、規(guī)劃理念和規(guī)劃構(gòu)想8二、技術標準15第四章 建設條件15一、區(qū)域位置和自然條件15二、工程地質(zhì)條件16第五

2、章 投資估算及資金籌措17一、投資估算17二、資金籌措20第六章 實施方案21一、項目實施計劃進度21二、建設施工條件及施工進度的保證21三、施工進度安排21第七章 環(huán)境影響評價22一、自然環(huán)境22二、雨水和生活污水的排放22三、大氣污染22第八章 社會評價與經(jīng)濟評價23一、社會評價23二、國民經(jīng)濟評價25三、財務盈利能力指標分析29四、敏感性分析37五、經(jīng)濟評價結(jié)論38第九章 招標方案39第十章 結(jié)論與建議42第二部分 文件匯編43委 托 書43第三部分 圖 件44第一部分 項目可行性研究報告第一章 總 論一、項目研究概論1項目名稱：洞口縣高沙休閑步行街2項目承辦方：洞口縣高沙鎮(zhèn)人民政府洞口

3、縣易旺食品投資3可行性研究報告編制單位：邵陽市城市規(guī)劃設計研究院二、研究工作編制依據(jù)（1）、委托合同；（2）、洞口縣高沙鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃；（3）、建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（4）、2009年第14期洞口縣人民政府常務會議紀要三、研究范圍與內(nèi)容1研究范圍：本次研究范圍為洞口縣高沙休閑步行街項目。2研究內(nèi)容依據(jù)委托方要求，我院對洞口縣高沙休閑步行街項目的必要性、技術的可行性和經(jīng)濟的合理性進行綜合、客觀的分析論證，其研究內(nèi)容包括：（1）洞口縣高沙鎮(zhèn)社會經(jīng)濟現(xiàn)狀與規(guī)劃（2）洞口縣高沙鎮(zhèn)城市布局現(xiàn)狀及規(guī)劃（3）休閑步行街建設的形態(tài)、作用、規(guī)模和標準（4）建設條件的調(diào)查分析（5）工程的初步設計（6）工程量估

4、算（7）投資估算及資金籌措（8）工程實施方案及工期安排（9）經(jīng)濟評價（10）環(huán)境影響評價3、評價年限評價期定為2010年2011年。四、研究的主要結(jié)論（一）建設規(guī)模洞口縣易旺食品投資通過掛牌取得該項目土地使用權,統(tǒng)一完成市政基礎設施配套和休閑步行街的景觀建設,按規(guī)劃出讓該休閑步行街商業(yè)門面地基，高沙鎮(zhèn)人民政府通過嚴格的規(guī)劃管理措施對休閑步行街的建設進行管理，確保按規(guī)劃建設好高標準的的高沙休閑步行街。1、場地平整土石方工程：根據(jù)現(xiàn)狀，結(jié)合地形設計，整個項目區(qū)的土石方工程估算2萬立方米。2、路網(wǎng)工程：1）商業(yè)步行北街長90m，2）商業(yè)步行南街長80m，3)商業(yè)廣場3126平方米、商業(yè)廣場路長74m

5、；美食廣場約1820平方米;休閑廣場約3800平方米。4）消防路：長747m,3、停車位：地面21個小車車位； 4、房屋建筑工程：公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站（磚混結(jié)構(gòu)）100平方米5、市政管線及綠化工程排水管D500長1200米；給水管道D200長300米；D100長300米道路綠化：4000平方米（二）建設方案1、規(guī)劃布局休閑步行街主街寬度不小于16米，沿主街中軸線設置中央水景，兩旁鋪以綠化景觀設施。休閑步行街南端與中河街的連接因為場地高差大，考慮采用臺階形式；休閑步行街北端設休閑商業(yè)廣場，廣場面積3126平方米；休閑步行街中間部設美食廣場，面積1820平方米；休閑步行街南端臨蓼水河處設親水平臺，

6、面積約1800平方米。該項目東西兩面消防路將南京路與中河街連通，消防路寬度不小于5米。2、給水工程水源取自洞口縣高沙鎮(zhèn)自來水廠，由南京路城市主供水管引入給水區(qū)。供水管管徑為200，再沿次干道分開鋪設，沿線設置室外消火栓，間距不超過120M。3、排水工程采用雨污分流的排水方式，依照自然地形條件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向臨河道路，再設置污水截流管區(qū)，截流后引入污水處理系統(tǒng)。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。4、供電工程利用城市電網(wǎng)供電，條件十分優(yōu)越。5、電訊工程按規(guī)劃要求預埋電訊管道，進入地塊。6、路燈照明工程休閑步行街的路燈沿路布置具體位置見景觀平面布置圖，消防道路及停車場

7、的路燈在道路一側(cè)布置，路燈間距不超過40米。（三）投資估算本項目投資估算主要依據(jù)湖南省市政工程消耗量標準、湖南省園林綠化工程消耗量標準和湖南省建筑工程消耗量標準確定，工程總造價約為3609萬元。3經(jīng)濟評價（1）國民經(jīng)濟評價結(jié)果經(jīng)濟凈現(xiàn)值：ENPV=1024萬元經(jīng)濟內(nèi)部收益率：EIRR=26.1%效益費用比：EBCR=1.23投資回收期：EN=2年（2）財務分析結(jié)果財務凈現(xiàn)值：FNPV=341萬元財務內(nèi)部收益率：FIRR=19.7%動態(tài)投資回收期：FN=2年（3）貸款償還期為：2年經(jīng)濟分析結(jié)果表明，本項目社會效益、環(huán)境效益顯著，財務上可行，投資回收期短。五、項目實施建議本項目建設技術和物質(zhì)條件具

8、備，社會效益和環(huán)境效益顯著，經(jīng)濟上可行。建議做好前期準備工作，使該項目盡快付諸實施。第二章 項目背景和建設必要性一、項目提出的背景洞口縣位于湖南省西南部的資水上游，是我國著名的“雪峰蜜桔”之鄉(xiāng)，區(qū)域面積2200平方公里，轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一個管理區(qū)，565個村，總?cè)丝?3萬，洞口是蔡鍔將軍的出生地、革命老區(qū)縣，系全國500強產(chǎn)糧大縣、商品糧基地、農(nóng)村生態(tài)建設示范縣，全省柑橘和優(yōu)質(zhì)茶基地縣、重點林區(qū)縣、畜牧業(yè)五強縣、省級金融安全區(qū)。境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富、蘊藏礦產(chǎn)20余種，其中煤儲量1680萬噸，鐵礦儲量2.85億噸，錳探明儲量788萬噸。2009年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值65.29億元，增長12.7%;完成全社

9、會固定資產(chǎn)投資58.61億元，增長31%;完成財政收入2.66億元，增長13.2%;實現(xiàn)工業(yè)增加值14.32億元, 增長26.5%;新型工業(yè)化工作連續(xù)四年在全市考評中進入前三名。高沙鎮(zhèn)，位于縣境之南，東與黃橋鎮(zhèn)相臨，西與花園鄉(xiāng)接壤，南與武崗毗鄰。轄區(qū)面積41平方公里，人口約14萬。高沙古為沙洲，后因蓼水易道，地勢增高，故名高沙。高沙交通方便，物產(chǎn)豐富，商賈云集，生意興隆，歷為洞口、綏寧、武崗三縣木材、糧食、豬禽集散地。仔豬遠銷云南、貴州、廣東、廣西、江蘇、浙江等省市和港澳地區(qū)。隨著滬昆高速公路的通車和洞新高速公路的開工建設，洞口縣的區(qū)位優(yōu)勢更加突出，交通優(yōu)勢越來越強。高沙的交通優(yōu)勢也凸顯出來，

10、東面有洞新高速公路緊臨高沙城區(qū)穿過，且在高沙鎮(zhèn)設一出入口，南面有高速公路連接線，北面與縣城之間有一級公路相連，作為全國小城鎮(zhèn)建設試點鎮(zhèn)的高沙有著無限的發(fā)展空間。對于改善高沙鎮(zhèn)城市人口的生活居住環(huán)境條件，發(fā)展高沙經(jīng)濟和社會事業(yè)，高沙休閑步行街建設具有十分重要的意義。高沙素有“小南京”之稱，商業(yè)貿(mào)易活躍。自企業(yè)改制以來，原高沙酒廠的廠區(qū)長期閑置，易旺房地產(chǎn)開發(fā)易文仙先后投入調(diào)研經(jīng)費數(shù)十萬元，組織市場調(diào)查和休閑步行街建設考察，通過全面調(diào)查研究，不失時機地提出建設高沙休閑步行街的設想。商業(yè)步行街的歷史可以追溯到唐朝以前，從最早的賣貨郎沿街叫賣，到現(xiàn)在固定的商業(yè)步行街，形式幾經(jīng)易樣，日趨成熟。隨著消費理

11、念的轉(zhuǎn)變和商業(yè)模式的多樣化，商業(yè)步行街在全國各地迅速發(fā)展起來，已成為打造“城市名片”的形象工程。商業(yè)街在我國發(fā)展歷史悠久，所謂市口，一直是城鎮(zhèn)聚集的核心?，F(xiàn)代商業(yè)步行街迅速發(fā)展，特別是商業(yè)街的休閑功能，在旅游產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)生了巨大的影響。大周末實施以來，商業(yè)步行街成為城市休閑的重要場所，隨后“休閑步行街”高速發(fā)展，成為了都市休閑的主戰(zhàn)場之一。步行街這種商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)項目，可以很好的把旅游產(chǎn)業(yè)的休閑化發(fā)展與休閑升級的需求，與房地產(chǎn)的快速回收模式有效結(jié)合起來，具有快速引爆人氣，打造都市旅游品牌，形成高回報的可能性。我國商業(yè)街的歷史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古長安的東市、西市，清明上河圖描述

12、的宋代汴梁的繁華商業(yè)街。最早的商業(yè)街形式比較簡單，如百貨、超市等，后來才逐漸出現(xiàn)多樣化形態(tài)。可以說，歷史上的商業(yè)街是中國古代文化的聚集，城市，就是城池里的集市，就是商業(yè)聚集的街區(qū)。歷史的積淀，為今天的商業(yè)聚集形成了特色支撐，形成了老街、特色市場街、特色民俗街等。以休閑為目標定位的商業(yè)步行街，我們稱之為“休閑步行街”。其中，包括兩種類型：一種是以傳統(tǒng)商業(yè)為主要內(nèi)容，通過提升環(huán)境，調(diào)整消費業(yè)態(tài)形成的綜合性商業(yè)步行街；另一類，是以原有的風貌、文化、民俗等為基礎，以休閑消費為特色的步行街區(qū)。今天的休閑步行街，又在歷史積淀之上，形成現(xiàn)代消費模式，成為全新的休閑聚集區(qū)。這是一種升華和創(chuàng)新。高沙休閑步行街項

13、目位于高沙老城區(qū)商業(yè)次中心區(qū)，緊臨高沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，休閑步行街北接南京路，南至中河街，濱臨蓼水河，主街全長300余米。二、項目建設的必要性1：高沙城區(qū)商業(yè)街的現(xiàn)狀分析：1） 高沙老城區(qū)的主要商業(yè)街道有：長裕街、云峰路、蓼湄路、南京路等。其中除長裕街外均為城區(qū)對外交通的主干道，商業(yè)貿(mào)易活動的開展，極大地阻礙了對外公路交通的暢通，尤其是云峰路、蓼湄路的車道經(jīng)常被攤販擠占。人民群眾的生命安全受到嚴重的威脅；汽車噪聲和尾氣的排放，嚴重污染城市環(huán)境。2） 高沙鎮(zhèn)現(xiàn)有的商業(yè)街道沿線缺乏綠地和必要的休息場所；沿街建筑均為私人店鋪，都是零星分散建設而成的，空間利用不合理，且功能分區(qū)不明確。縱觀高沙

14、所有的商業(yè)街道，基本上無系統(tǒng)性景觀設計，不夠新穎、不夠合理、或缺乏人行道、或人行道地面鋪裝材料耐久性差，質(zhì)量低陋；更談不上為殘疾人、老人、兒童推車等提供方便的無障礙設計了。實際上，高沙鎮(zhèn)現(xiàn)有的商業(yè)街道根本就不具備商業(yè)街道的基本功能。3） 建筑裝修及廣告牌的設計不協(xié)調(diào)，招牌覆蓋建筑物的臨街面，缺乏美感，形成的是紊亂的都市景觀；公共設施簡陋、匱乏。通過市場調(diào)查研究得出的結(jié)論：建設休閑步行街可以緩解高沙鎮(zhèn)老城區(qū)的交通阻塞問題，可以營造高沙城市街道新景觀，給市民提供專門的休閑步行街，提供更寬松和舒適的休閑、購物環(huán)境，以商業(yè)、美食、休閑為主，兼顧多種需求，提供一流的休閑場所。第三章 建設規(guī)模、規(guī)劃理念和

15、規(guī)劃構(gòu)想一、建設規(guī)模（一）建設規(guī)模洞口縣易旺食品投資通過掛牌取得該項目土地使用權,統(tǒng)一完成市政基礎設施配套和休閑步行街的景觀建設,按規(guī)劃出讓該休閑步行街商業(yè)門面地基，高沙鎮(zhèn)人民政府通過嚴格的規(guī)劃管理措施對休閑步行街的建設進行管理，確保按規(guī)劃建設好高標準的的高沙休閑步行街。1、場地平整土石方工程：根據(jù)現(xiàn)狀，結(jié)合地形設計，整個項目區(qū)的土石方工程估算2萬立方米。2、路網(wǎng)工程：1）商業(yè)步行北街長90m,寬度16m2）商業(yè)步行南街長80m,寬度16m3)商業(yè)廣場3126平方米；商業(yè)廣場路長74m,寬度12m;美食廣場1820平方米;4）消防路東面：長280m, 寬度5m；面積1400平方米西面：長310

16、m, 寬度5m；面積1650平方米中部：長92m, 寬度8m；面積736平方米 長65m, 寬度4m；面積260平方米3、停車位：地面21個小車車位；面積760平方米4、房屋建筑工程：公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站100平方米5、市政管線及綠化工程排水管D500長1200米；給水管道D200長300米；D100長300米道路綠化：4000平方米6、中央水景及綠化工程（二）規(guī)劃理念、空間布局1規(guī)劃理念： 正如哥本哈根的從工作出發(fā)1962年改建成的第一條步行街斯特勒格街開始。多年來，一貫奉行以減少城市中心的交通，改善使用者的環(huán)境為目標。今天，我們可以看到，從以汽車為主導變成以人為主導后，這種更親切的新型城市

17、中心表達出了一種良好的開放性。在這個過程中變得更漂亮，更少污染和更少噪聲。 在設計構(gòu)想中，將城市街道視為城市最重要的開敞空間。重視人、建筑、環(huán)境三者之間的聯(lián)系。運用點、線、面和動靜相結(jié)合的設計手法，根據(jù)步行街自身的環(huán)境和條件而制造的商業(yè)業(yè)態(tài)混合策劃，結(jié)合城市的商業(yè)文化，建設一條集購物、休閑、娛樂、美食、文化、商務、運動為一體的綜合性步行街。休閑步行街的旅游吸引物系統(tǒng)不是獨立的，內(nèi)向的，而是和城市文化、城市商業(yè)、城市景觀和資源緊密聯(lián)系，相互融合的。通過商業(yè)載體的主題化、趣味化等手法，可以創(chuàng)造新的旅游吸引物；通過商業(yè)街區(qū)的建筑處理、業(yè)態(tài)重組等手法，可以將分散的商業(yè)積聚成吸引物，也可將分散的吸引物集

18、合成核心吸引物；通過街區(qū)景觀處理、城市文化具象、城市景觀微縮等手法，可將城市其他景觀文化等元素“借用”進休閑步行街；通過城市節(jié)慶、商業(yè)節(jié)慶等活動的組織與梳理，并組織原住民參與，可以形成動態(tài)的、永不落幕的旅游休閑吸引物系統(tǒng)。 游憩方式的設計主要體現(xiàn)在：商業(yè)形態(tài)的趣味化、主題化、體驗性與參與性設計，商業(yè)配置的全程游憩化設計，以及商業(yè)行為的游樂化設計等方面。 不同的休閑步行街，其室內(nèi)景觀和室外景觀的配比是不同的，景觀基礎和性質(zhì)也是不同的，微觀店面景觀要與宏觀整體景觀相互協(xié)調(diào)呼應?？偨Y(jié)起來，城市步行街的景觀首先是商業(yè)型景觀，并可運用情趣化、情景化商業(yè)景觀，消費型景觀以及公共空間的設計理念，因地制宜進行

19、打造。2空間布局：高沙休閑步行街可規(guī)劃形成四區(qū)、二軸、二節(jié)點及多個景觀點的空間組織結(jié)構(gòu)。四個景觀點區(qū)：根據(jù)建筑特點和功能不同，分成四個景觀點區(qū)商業(yè)購物區(qū)，以商業(yè)購物為主營造一種全方位的傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的商業(yè)街氛圍；美食區(qū)：設在休閑步行街的中間部位，著力提升高沙飲食品位，鴻揚飲食文化休閑娛樂區(qū)：設置在項目的南端，二期臨蓼水河修建沿河風光帶，依水建設休閑健身廣場。以休閑娛樂促進群眾的交流，提高群眾的身體健康水平，營造一種高品質(zhì)的生活氛圍。居住區(qū)：營造生態(tài)型的居住環(huán)境。二軸：一主軸和一輔軸一主軸由商業(yè)廣場、北步行街、美食廣場、南步行街和親水平臺組成。一輔軸：穿越商業(yè)廣場的廣場路一節(jié)點及多個景觀點：

20、以南京路入口處商業(yè)廣場為重要景觀節(jié)點進行設計。根據(jù)街道沿線特點和不同要求可規(guī)劃多種景觀點來豐富商業(yè)街景觀。3、規(guī)劃設計構(gòu)想1）道路交通和停車場規(guī)劃： 地面設置交通綬沖區(qū)，在環(huán)形消防道旁設置地面停車位。2）道路空間的劃分： 根據(jù)功能性可將步行街空間劃分為兩種性質(zhì)，交通空間和休閑空間。在步行街中軸線中央水景區(qū)域設置休息，停留，觀賞等功能的空間。在休閑空間兩側(cè)靠近店面的通道為交通空間。為購物的人們提供過往通道，還可以利用其支路引伸出一些步行空間，既有效的擴大了街道空間又豐富了空間形式。3）道路景觀設計 建立與空間布局相適宜的城市景觀。依據(jù)功能分區(qū)不同，對步行街道景觀包括節(jié)點處，綠化，鋪地設計照明等進

21、行全方位的規(guī)劃設計。街道的綠化設計均應適應步行街的特征和需要，確保環(huán)境的保護，景觀效果上的文化內(nèi)涵及通行的安全性。通過縱橫兩方面的統(tǒng)一，高度不同的綠色廣場，街道分層立體相連，步行街的沿線，構(gòu)成新型的都市森林。步行街的綠化以盆栽、喬木、灌木、花草為主。其優(yōu)點可根據(jù)需要隨時調(diào)整布局形式，隨季節(jié)變化更換品種，創(chuàng)造一個四季如春的景象。設置更多的街道開放空間，加強休閑娛樂服務內(nèi)容，為市民提供休息、交流場地。在步行街中設計優(yōu)良的中心公共聚集空間或廣場是極其重要的方面。廣場的形狀、大小有意變化，有充分的公共座位、室外餐座與表演空間，是人們最愛和停留的場所。提供一些專為兒童、老年人、青年人等不同群體服務的場所

22、。休閑步行街將會增添更多的生機和活力。地面鋪裝采用堅固性好、耐磨、色彩鮮艷、易清理且最適宜步行的地面鋪裝。充分考慮無障礙設計，包括盲道、坡道等供老弱傷殘者使傷用。照明系統(tǒng)總體上分室外照明、道路照明、路燈等的功能照明和霓虹燈、泛光照明等設計照明。注重亮化的整體效果，體現(xiàn)商業(yè)性街道引發(fā)亮麗的特征。商業(yè)購物的高峰往往是傍晚，所以要重點突出夜間照明效果。4）道路公共設施規(guī)劃：統(tǒng)一規(guī)劃設計街道公共設施的設置位置、色彩及形式。采用共同的建筑語言寓功能、藝術為一體，形成美觀有序的步行環(huán)境。5）市政基礎設施規(guī)劃：先地下后地上的原則，搞好基礎設施建設，綜合規(guī)劃設計給排水及電力通訊，管網(wǎng)入地敷設，沿街低壓電纜通訊

23、線路及廣告招牌線路作到線路隱蔽，規(guī)范，整潔。21世紀是強調(diào)人，強調(diào)人與自然融合，強調(diào)文化，強調(diào)發(fā)展的世紀。步行街作為城市社會、經(jīng)濟、人文、空間的物化反映。其形態(tài)的演進反映了城市發(fā)展變動的歷史。其內(nèi)在結(jié)構(gòu)又反映著城市形態(tài)的本質(zhì)。雖然在許多商業(yè)開發(fā)和城市改建中使用休閑步行街這一詞匯，但很多情況下它所表示的是一個步行環(huán)境，而不僅僅是商業(yè)，一條休閑步行街無論是改建或是新建，保持或造出的“街”的形態(tài)是很重要的。街道有兩種和形式直接關聯(lián)的特性。那就是，街道在任何時候既是道路又是場所。正如森巴尼特所說：“公共開放空間設計的基本元素是認識到街道作為公共開放空間的構(gòu)架的重要性?！毙蓍e步行街的建設涉及到許多因素和

24、領域。其建設規(guī)模功能形態(tài)逐漸大型化、多樣化、立體化、綜合化。要創(chuàng)造一個以人為本、舒適、宜人的步行街商業(yè)系統(tǒng)，既要滿足人們觀賞審美的要求，又要滿足人們社會生活中各種服務的需要，而且通過休閑步行街的建設，體現(xiàn)城市風貌和個性。（三）規(guī)劃構(gòu)想1、規(guī)劃布局休閑步行街主街寬度不小于16米，沿街中軸線設置中央水景，兩旁鋪以綠化景觀設施。休閑步行街南端與中河街的連接因為場地高差大，考慮采用臺階形式；北端設休閑商業(yè)廣場，廣場面積3126平方米；休閑步行街中間部設美食廣場，面積約1820平方米；休閑步行街南端臨蓼水河處設親水平臺，面積約1800平方米。該項目東西兩面消防路將南京路與中河街連通，消防路寬度不小于5米

25、。2、給水工程水源取自洞口縣高沙鎮(zhèn)自來水廠，由南京路城市主供水管引入給水區(qū)。供水管管徑為200，再沿次干道分開鋪設，沿線設置室外消火栓，間距不超過120M。3、排水工程采用雨污分流的排水方式，依照自然地形條件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向臨河道路，再設置污水截流管區(qū)，截流后引入污水處理系統(tǒng)。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道或溝渠。4、供電工程利用城市電網(wǎng)供電，條件十分優(yōu)越。5、電訊工程按規(guī)劃要求預埋電訊管道，進入地塊。6、路燈照明工程休閑步行街的路燈沿路中線布置、消防道路及停車場的路燈在道路一側(cè)布置，路燈間距不超過40米。二、技術標準：房屋建筑工程按國家相應的房屋建筑設計規(guī)范

26、，市政工程和園林綠化工程按國家相應的市政工程和園林綠化設計規(guī)范，工程量計算依據(jù)為湖南省2006消耗量標準，材料價格按現(xiàn)行市場價格，取費標準執(zhí)行湖南省造價總站的相關規(guī)定。第四章 建設條件一、區(qū)域位置和自然條件洞口縣位于湖南省西南部，地處東徑1100 9，1100 57，北緯26 051，27 028，屬丘陵地形，海拔高程約在305330m之間。洞口縣地處亞熱帶，其東南屬中亞熱帶季風濕潤氣候，而西北部的雪峰山區(qū)屬典型的山地氣候。年平均氣溫為16攝氏度，年平均日照1523.5小時，無霜期291天，年降雨1482.5mm，水源豐富，土地類型多樣，適宜經(jīng)濟作物和農(nóng)作物生長，自然條件優(yōu)越。高沙鎮(zhèn)位于縣境南

27、側(cè)，城區(qū)距離縣城17公里，東北與石江、黃橋交界，東南與武崗市的荊竹、彎頭橋接壤，西與花園相連，北與洞口鎮(zhèn)、竹市鎮(zhèn)交界。高沙屬丘陵地形，平均海拔280米，蓼水河由西往東穿越而過，境內(nèi)全長22公里，在雙江口注入赧水。二、工程地質(zhì)條件洞口縣處在四級構(gòu)造單元湘中（漣邵）洼凹的西部，屬于三級構(gòu)造湘桂洼陷的一部分。西與江南洼隆之雪峰洼凸相連，東與湘桂洼陷之湘贛洼原相連。分布有第二、第三兩個構(gòu)造層，第二構(gòu)造層由震旦系至二迭系組成，屬地臺型淺海相沉積，第三構(gòu)造層由下侏羅系組成，僅分布在石江至高沙一帶，屬內(nèi)陸湖泊相沉積。洞口縣基本以第二構(gòu)造層為主，洞口縣城地層由盆泥系砂巖、頁巖及砂巖組成。厚度13842024m

28、，無明顯不良物理地質(zhì)現(xiàn)象，地震基本列度為6度。第五章 投資估算及資金籌措一、投資估算: 工程總投資3609萬元1、場地平整土石方工程：24萬元整個項目區(qū)的土石方工程估算2萬立方米。12元/立方米*20000立方米=24萬元2、道路廣場工程：216萬元1）商業(yè)步行北街長90m,寬度16m2）商業(yè)步行南街長80m,寬度16m3)商業(yè)廣場3126平方米商業(yè)廣場路長74m,寬度12m;美食廣場1820平方米4）消防路東面：長280m, 寬度5m；面積1400平方米西面：長310m, 寬度5m；面積1550平方米中部：長92m, 寬度8m；面積736平方米 長65m, 寬度4m；面積260平方米3、停車

29、位：11.4萬元地面21個小車車位；面積760平方米4、房屋建筑工程：8萬元公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站100平方米5、綠化工程：60萬元中央水景工程：571.4萬元6、市政管線：27萬元排水管D500長1200米；給水管道D200長300米；D100長300米7、工程建設其他費用:2337萬元1）土地成本: 2300萬元2）建設單位管理費用、工程監(jiān)理費用、招標投標管理費用等按照有關編制規(guī)定計算見附表。3）貸款利息：按照年貸款利率9.6%進行計算得192萬元。工程造價估算表序號項 目 名 稱長*寬面積（平方米）單價（元/平方米）合價備注(萬元)道路、廣場工程216 1商業(yè)北街90*1614401802

30、5.922商業(yè)南街80*16128018023.043商業(yè)廣場312618056.2684商業(yè)廣場路74*1288818015.9845美食廣場182018032.766東消防路280*51400100147西消防路310*5155010015.58中部消防路99610010.0 停車位11.49地面車位76015011.410建筑工程81112公共廁所10080081314綠化工程消防路綠化40001506015地下管線150018027單價180元/M16水景中央水景571.415場地土石方200001224單價12元/立方米總計918 高沙休閑步行街投資估算匯總表 單位：萬元序號費 用

31、名 稱投資額估算說明1建安工程9181.1場地土石方工程241.2房屋建筑工程81.3道路、廣場工程2161.4停車位111.5綠化工程601.6中央水景571.41.7地下管網(wǎng)272工程建設其他費用2337 2.1土地費用23002.2建設單位管理費用8.0 1*0.9%2.3勘察設計費用15 1*1.6%2.4工程監(jiān)理費14 1*1.5%3預備費163 (1+2)*5%4建設期貸款利息192.0 5總投資3609 二、資金籌措本項目工程投資估算總額為3609萬元。資金來源：1、自籌資金309萬元，2、已付土地款資金2300萬元3、爭取銀行貸款1000萬元。第六章 實施方案一、項目實施計劃進

32、度12010年7月完成建設項目可行性研究工作；22010年9月完成控制性詳細規(guī)劃設計報批工作；32010年10月完成初步設計文件，報送審批；42010年11月完成施工圖設計；52010年12月開工建設；62011年5月開始銷售地基；72011年12月完成鋪面銷售任務。二、建設施工條件及施工進度的保證1施工條件和特點1）建設用地范圍內(nèi)的拆遷工程基本完成，道路交通便利，水電設施齊全，施工條件基本具備。2土石方量較小，場地平整工作易于展開。3地勢平坦，交通便利。三、施工進度安排1為確保本項目工程的順利完成，必須集中力量，應抓住控制進度的關鍵性重點工程，實施重點控制。2項目施工應全部采用招標投標制和承

33、包合同管理制。3加強施工管理，本項目應實行全過程的項目管理制。4本項目工程地下設施，應按照各管線專業(yè)的規(guī)劃統(tǒng)一安排，有計劃地組織施工。第七章 環(huán)境影響評價一、自然環(huán)境本項目用地位于高沙鎮(zhèn)老城區(qū)，屬于原高沙酒廠生產(chǎn)廠區(qū)范圍，地形北高南低，呈長條形，長約300米，寬度60米100米不等，北接南京路，南臨蓼水河，西面有高沙糧站的庫房，東面為居民區(qū)。由于企業(yè)改制，到處是殘磚斷瓦，地塊內(nèi)無綠地，自然條件較差。二、雨水和生活污水的排放本項目規(guī)劃中采用了雨、污分流排水體制，雨水由管道收集后直接排入河道，不需進行任何處理，采用重力式自流排水形式；污水主要排向臨河道路，再設置污水截流管區(qū)，截流后引入規(guī)劃的污水處

34、理系統(tǒng)處理。本休閑步行街規(guī)劃項目內(nèi)僅設商業(yè)、美食、與住宅，沒有污染源，環(huán)境狀況良好。三、大氣污染本項目區(qū)內(nèi)限制機動車進入從而限制了汽車尾氣的排放，有利于提高城市環(huán)境質(zhì)量。美食區(qū)內(nèi)限制燃料的使用，采用環(huán)保型鍋爐及環(huán)保型燃料，確保休閑步行街的空氣質(zhì)量達到居住區(qū)合格第八章 社會評價與經(jīng)濟評價本項目的經(jīng)濟評價以國家發(fā)改委、建設部發(fā)改投資（2006）1325號建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)，按照效益和費用計算范圍對應一致和有無對比法原則，進行經(jīng)濟評價。一、社會評價1、社會效益1）步行街起源于歐洲，它是一種古老而廣泛使用的交通方式，也是一座城市或街區(qū)歷史進程的產(chǎn)物、更新演變的積淀。步行街的出現(xiàn)實質(zhì)上是一場“步

35、行者的革命”，倡導的是人在城市空間中的主導地位，并通過對環(huán)境的更新，重新審定了歷史悠久的商業(yè)街在現(xiàn)代化城市中的巨大價值。在近代商業(yè)出現(xiàn)以前，鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)商業(yè)活動的發(fā)展多為自然發(fā)展，以集市場開始，然后逐步發(fā)展成商業(yè)街，以至商業(yè)區(qū)的模式。步行街的研究和建設已由單一的解決功能而轉(zhuǎn)向?qū)Ω邔哟紊系娜诵詮蜌w和環(huán)境價值的重視。而現(xiàn)代休閑步行街力求構(gòu)建一個安全、舒適、輕松、高效的購物環(huán)境與休閑理念，并對保護和延續(xù)城市歷史文化資源注入新的活力。2）步行街是城市意象的重疊，是城市發(fā)展更迭的新思維，是維系城市發(fā)展和居民消費的紐帶，是現(xiàn)代城市商業(yè)發(fā)展的新古典主義，為社會個階層民眾提供了互相交流的機會以及休閑、娛樂、購物

36、的場所，為多種文化的共存、交融、發(fā)展創(chuàng)造了條件，也為城市帶來了新的商業(yè)生機與消費活力。2、環(huán)境效益步行街建設本身就是對整體沿街及街道環(huán)境的再創(chuàng)造，是立體化、多方位的道路景觀設計。步行街抑制了車輛，降低了噪聲、廢氣的污染程度，凈化了環(huán)境，街道上增添了人性化的服務設施，創(chuàng)造出一切以人為本的服務理念和和諧優(yōu)美的都市環(huán)境，同時也對該區(qū)域內(nèi)或周邊的古建筑和歷史文化風貌起到良好的保護和更新作用。本項目實施后，可以美化環(huán)境，改善區(qū)域內(nèi)基礎設施狀況和投資環(huán)境，有利于加快區(qū)域內(nèi)城市的市政建設的步伐。建成的休閑廣場不但可以美化城市環(huán)境，供市民健身、休閑、娛樂，綠化還可凈化空氣、降低噪聲、粉塵。3、經(jīng)濟效益隨著環(huán)境

37、質(zhì)量的改善，步行街建設使廢棄閑置的舊廠區(qū)變成繁華的商業(yè)購物區(qū)，周圍的商業(yè)老街從原來單純的商業(yè)零售拓展而融合為步行街的一部分，功能提升為綜合購物、休閑、娛樂一體化的全方位經(jīng)營服務；隨著居住環(huán)境和人們生活質(zhì)量的不斷提高，行人被步行街所吸引，形成了以瀏覽、散步、購物為主要形式的商業(yè)場所，從而增加了消費，促進了臨街商業(yè)形態(tài)的發(fā)展和更新，成為城市新的經(jīng)濟增長點。本項目實施后，將從根本上改變目前高沙鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)交通堵塞和擁擠的被動局面，為高沙經(jīng)濟社會的發(fā)展、高沙城市品位的提升和人民群眾的生命財產(chǎn)安全發(fā)揮積極作用。本項目實施后，將使高沙鎮(zhèn)區(qū)主城區(qū)交通通行能力大大提高，車流更為順暢，從很大程度上解決高沙鎮(zhèn)商業(yè)

38、中心區(qū)交通堵塞和擁擠的被動局面，有利于社會的正常持續(xù)發(fā)展。節(jié)約汽車運輸成本，節(jié)約客貨在途時間及減少交通事故費用、貨損費用。本項目實施后，使高沙鎮(zhèn)休閑步行街周圍的鋪面及房地產(chǎn)價值得到提升，有利于提高群眾的生活水平和店鋪等不動產(chǎn)的經(jīng)營收入?？傊?，該工程的實施，將極大改善區(qū)域環(huán)境、基礎設施狀況和投資環(huán)境，對加快高沙的城市建設和洞口縣社會經(jīng)濟的發(fā)展起到積極的推動作用。該項目作為經(jīng)濟評價，應考慮到社會、環(huán)境等多方面的效益，但由于情況復雜，涉及面廣，難以用貨幣形式全面反映。二、國民經(jīng)濟評價（一）經(jīng)濟評價參數(shù)的確定1社會折現(xiàn)率根據(jù)建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)的有關規(guī)定，本項目經(jīng)濟評價社會折現(xiàn)率取定為8%。2評

39、價年限評價基準年定為2010年，評價末年為2011年。（二）經(jīng)濟效益計算：1工程費用包括工程投資、年運行費用和流動資金。工程投資：根據(jù)投資概算，本工程總投資為3609萬元，靜態(tài)投資為3417萬元。工程運行管理費：不計算工程年運行管理費指維持工程正常運行每年所需支付的費用，包括工程維護費、材料、燃料動力費、工資及福利、其它費用等。1）工程維護費考慮本項目的實際情況，在評價期內(nèi)不計算工程維護費用。2）工資及福利：工資及福利包括管理單位人員標準工資、附加性工資津貼、職工福利及獎勵工資。3）其它費用：其它費用以上兩項以外的行政管理費等其它費用。本項目暫時不計算。2、費用和效益調(diào)整本項目評價期的費用支出

40、包括項目建設的投資以及建成后的費用（年運行費及流動資金）支出。根據(jù)國民經(jīng)濟評價的要求應分別調(diào)整為經(jīng)濟費用。1）、項目建設投資費用的調(diào)整：項目經(jīng)濟費用是在項目投資估算基礎上,調(diào)整主要材料價格，人工工資和土地價格，不含建筑安裝工程費用的稅金、其它費用的供電費、預留費中的價差、稅金及物價上漲費等轉(zhuǎn)移支付費用后所得的費用。A、影子工資：影子工資體現(xiàn)了國家和社會為建設項目使用財力而付出的代價，影子工資由換算系數(shù)體現(xiàn)。建設項目經(jīng)濟評參數(shù)指出：項目評價中可根據(jù)項目所在地區(qū)勞動的項目，影子工資換算系數(shù)可大于1。根據(jù)本項目及我縣具體情況，本項目人工影子工資價格換算系數(shù)為1。B、主要材料的影子價格的調(diào)整：影子價格

41、在主要生產(chǎn)要素及項目投入物、產(chǎn)出物以及市場偏差很嚴重時才加以調(diào)整，在市場機制已經(jīng)發(fā)育比較完善的情況下，可以將市場價格等同于影子價格，作為投資項目國民經(jīng)濟評價的計算價格，本項目中主要材料價格不存上嚴重偏差，均以市場價格進行計算。C、土地的影子價格：國民經(jīng)濟評價的土地費用是以土地影子價格衡量的，土地的影子價格是土地不被本項目占用時所能創(chuàng)造的凈效益。根據(jù)調(diào)查本項目所占用土地按市場掛牌價格計算。出本項目土地總價（影子價）為2300萬元。經(jīng)濟建設費用的調(diào)整結(jié)果見附表建設期經(jīng)濟費用調(diào)整表項目單位財務費用（萬元）經(jīng)濟費用（萬元）稅金萬元1720貸款利息萬元19202）、年運行費用調(diào)整因年運行費計算以工程投資

42、為基礎，故只需隨投資的調(diào)整而調(diào)整，本項目年運行費用計算。3）、流動資金調(diào)整流動資金調(diào)整隨年運行費調(diào)整，因流動資金較少，本次不再對工程流動資金作調(diào)整，也不計算流動資金。3、效益調(diào)整：效益計算過程中各實物指標價格均采用現(xiàn)行估算價格。本次效益調(diào)整系數(shù)按1.0考慮。評價采用的基本參數(shù)1）以工程開工的第一年年初為起點，工程效益和費用均按年末發(fā)生和結(jié)算。2）社會折現(xiàn)率8%。（三）費用的計算根據(jù)工程投資估算額和各年度工程費用情況，總投資額3609萬元，（四）國民經(jīng)濟評價指標分析本項目國民經(jīng)濟評價指標，主要分析項目的經(jīng)濟凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、效益費用比和投資回收期等。具體數(shù)據(jù)如下：經(jīng)濟凈現(xiàn)值：ENPV=1024

43、萬元經(jīng)濟內(nèi)部收益率：EIRR=26.1%效益費用比：EBCR=1.23投資回收期：EN=2年計算結(jié)果表明：內(nèi)部收益率（26.1%基準收益率(8%)，國民經(jīng)濟評價可行。三、財務盈利能力指標分析（一）財務費用:192萬元（二）財務收入: 4620萬元1.銷售收入4620萬元1)商業(yè)鋪面銷售收入4557萬元根據(jù)高沙的實際情況，預測高沙休閑步行街將發(fā)展成為高沙城鎮(zhèn)的休閑、購物商業(yè)中心，商業(yè)價值將大大增值，據(jù)調(diào)查結(jié)果分析得出高沙休閑步行街區(qū)鋪面地價每平方米4500元至8000元?，F(xiàn)按相對較低的價格每平方米4857元計算銷售收入4858元/平方米*9511平方米=4620萬元2、稅費估算：1）營業(yè)稅：46

44、20萬元*3%=139萬元2）城市建設維護稅：136萬元*5%=6.95萬元3）教育費附加：164萬元*3%=4.17萬元（三）財務分析指標的計算根據(jù)本項目全部投資財務費用和收益分析結(jié)果計算的財務盈利能力指標如下（財務基準利率取8%）：財務凈現(xiàn)值：FNPV=341萬元財務內(nèi)部收益率：FIRR=19.7%動態(tài)投資回收期：FN=2年分析結(jié)果表明：本項目財務內(nèi)部收益率大于基準收益率，項目財務評價是可行的。（四）借款償還能力分析本項目按實際貸款額進行借款償還能力分析。貸款償還原則上除必須從收入中支付的費用外，其余收入均用于貸款的償還。貸款利息率以9.6%年息計算。根據(jù)建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)的規(guī)定，

45、利息按下列方法計算：建設期每年應計利息=（年初借款累計-本年還本付息/2×年利率；營運期每年應計利息=（年初借款累計-本年還本付息/2×年利率；還清年份應計利息=年初借款累計/2×年利率。分析結(jié)果表明：貸款償還期為2年。1、投資使用與資金籌措計劃表 單位: 萬元序號項目2010年2011年合計1投資330030936092資金籌措330030936093資本金2300023004借款1000010002、銷售收入、稅金與附加費等費用估算單位: 萬元序號項目2010年2011年合計1銷售收入0462046202銷售稅金及附加149.69149.7 2.1營業(yè)稅013

46、8.6139 2.2城市維護稅06.936.9 2.3教育費附加04.1584.2 2.4所得稅003、總成本費用估算表 單位: 萬元序號項目2010年2011年合計1建設成本330030936092財務費用 96 961923銷售稅金及附加0149.7149.7 4運行費用0005合計3396554.73950.74、借款還本付息計劃表 單位: 萬元序號項目2010年2011年合計1年末借款本息累計100010001.1借款本金100001.2本年應計利息96961922本年還本付息96961922.1本年還本0100010002.2本年付息96961925、財務現(xiàn)金流量表 單位: 萬元折現(xiàn)

47、率i=8%0.08年度費用利 潤折現(xiàn)系數(shù)費用折現(xiàn)值利潤折現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量201033960.9259 3144 -3144 -3144 2011554.74620.00 0.8573 476 3961 3485 341 3950.7 4620.00 3620.0 3960.9 341 財務內(nèi)部收益率為 i=19.7%財務凈現(xiàn)值為341萬元（i=8%）動態(tài)投資回收期為2年（包括建設期在內(nèi)）6、國民經(jīng)濟效益費用表 單位: 萬元表10-4折現(xiàn)率8%0.08單位：萬元年度費用效益折現(xiàn)系數(shù)費用折現(xiàn)值效益折現(xiàn)值凈現(xiàn)值20103300.00 0.9259 3056 0 -3056 2011458

48、.70 4620.000.8573 393 3961 512 合計3758.70 4620 3449 3961 1024 經(jīng)濟內(nèi)部收益率為：26.1%國民經(jīng)濟凈現(xiàn)值為1024萬元動態(tài)投資回收期（含建設期）為2年7、財務評價敏感性分析表評價指標變動因素FIRR（%）FBCRFNPV（萬元）N（年）正常情況19.7%1.173412效益下降5%12.9%1.111432費用上升5%13.22%1.1116028、費用上升5%時財務現(xiàn)金流量表 單位: 萬元折現(xiàn)率i=8%0.08年度費用利 潤折現(xiàn)系數(shù)費用折現(xiàn)值利潤折現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量201035660.9259 3302 -3302 -33

49、02 20115824620.00 0.8573 499 3961 3462 160 4148.0 4620.00 3800.8 3960.9 160 財務內(nèi)部收益率為 i=13.22%財務凈現(xiàn)值為160萬元（i=8%）9、收入下降5%時財務現(xiàn)金流量表 單位: 萬元折現(xiàn)率i=8%0.08年度費用利 潤折現(xiàn)系數(shù)費用折現(xiàn)值利潤折現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量201033960.9259 3144 -3144 -3144 2011554.74389.00 0.8573 476 3763 3287 143 3950.7 4389.00 3620.0 3762.9 143 財務內(nèi)部收益率為 i=12.9%財務凈現(xiàn)值為143萬元（i=8%）10、收入上升10%時財務現(xiàn)金流量表 單位: 萬元