房地產(chǎn)項目開發(fā)管理程序手冊

1、青島房地產(chǎn)工程開發(fā)管理程序手冊編者按語：對于青島房地產(chǎn)工程的開發(fā)，編者按照自己的理解，在綜合整理以往工作資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合青島市政府部門要求的報建順序，對于一個具體房地產(chǎn)工程開發(fā)的具體過程進(jìn)行整理。在整理匯總過程中，具體一些事項不是非常詳盡或者說某些方面存在很大認(rèn)識上的失誤，望各位同行給予完善補充，在此先行謝過。 11目錄第一章：工程投資決策一、工程建議書二、可行性研究第二章：前期準(zhǔn)備階段一、工程立項二、土地預(yù)審三、工程選址、規(guī)劃設(shè)計條件下發(fā)四、勘探、設(shè)計隊伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地許可證下發(fā)五、辦理土地手續(xù)、領(lǐng)取工程開發(fā)手冊及其后續(xù)管理六、建筑方案設(shè)計、報審，建筑工程建筑方案審查意見書下

2、發(fā) 。七、施工圖設(shè)計審查，施工圖審查意見合格書，建筑工程規(guī)劃許可證辦理。八、規(guī)劃批后管理第三章：工程建設(shè)階段一、工程報建流程：二、工程實施三、工程信息管理四、工程綜合驗收管理第四章交付使用階段一、售后服務(wù)二、物業(yè)管理從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為四個階段（這里暫且不談銷售階段），即工程投資決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、工程建設(shè)階段、交付使用（售后服務(wù)）階段。第一章：工程投資決策階段房地產(chǎn)投資決策階段在整個工程開發(fā)方面具有戰(zhàn)略方面的意義，是對工程從經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益以及技術(shù)方面對工程的論證，為工程以后的發(fā)展方向確定了道路。在青島，投資決策階段建設(shè)單位的主要工作就

3、是編制可行性報告（或者編制工程建議書）。一般而言，小型工程編制工程建議書，取代可行性研究報告向政府報審。一、工程建議書1、工程建議書定義工程建議書是擬建工程的承辦單位，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合企業(yè)的既有資源，在經(jīng)過對市場供給、需求、消費者習(xí)慣等各種因素調(diào)查的基礎(chǔ)上，尋找市場投資機會，特撰寫此建議書，宏觀上對該工程建設(shè)的必要性以及可能性進(jìn)行了論述，上報青島市計劃委員會進(jìn)行選擇，一般為小型工程。2、工程建議書內(nèi)容工程名稱、承辦單位、工程負(fù)責(zé)人；工程的提出的目的、必要性和依據(jù)；工程的產(chǎn)品方案、市場需求、擬建生產(chǎn)規(guī)模、建設(shè)地點的初步設(shè)想；資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系和采用新技術(shù)的可能性簡單投資估算和資

4、金籌措方案資金償還能力預(yù)測；工程初步進(jìn)度計劃工程投資的經(jīng)濟效益和社會效益的初步估計。二、可行性研究1、可行性研究定義、目的及其內(nèi)容可行性研究是指對建設(shè)工程工程在做出是否投資的決策之前，現(xiàn)對于該工程相關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等所有方面進(jìn)行調(diào)查研究，對工程可能擬建的方案認(rèn)真地進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟分析論證，研究工程在技術(shù)上的先進(jìn)適用性、經(jīng)濟上的合理性、建設(shè)上的可能性，對工程建成后的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益等進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。據(jù)此提出工程是否該投資建設(shè)，以及選定最佳投資方案等結(jié)論性意見，為工程決策提供基礎(chǔ)。可行性研究的根本目的是實現(xiàn)工程決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高工程開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、

5、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有： (1) 工程簡況； (2) 開發(fā)工程用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置； (3) 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定； (4) 規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護(hù)。 (5) 資源供給及資本運作方案； (6) 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7) 工程開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究； (8) 開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃； (9) 工程經(jīng)濟及社會效益分析； (10) 結(jié)論及建議。2、可行性研究的工作階段1）投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資工程主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對投資工程或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。

6、投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對工程建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)工程 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析工程在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。3、可行性研究步驟可行性研究按 5 個步驟進(jìn)行： (1) 籌劃準(zhǔn)備：建設(shè)單位委托有咨詢公司編制報告，提供其各種基礎(chǔ)性資料、背景等資料。(2) 調(diào)查研究：市場、技術(shù)、經(jīng)濟方面進(jìn)行調(diào)查。(3) 方案選擇與優(yōu)化：各種建設(shè)

7、方案比較、選擇。(4) 財務(wù)評價和經(jīng)濟評價：站在財務(wù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行投資估算、工程損益、盈虧分析、現(xiàn)金流量分析。(5) 編制可行性研究報告。 5 、編制可行性報告。第二章：前期準(zhǔn)備階段工程立項土地預(yù)審工程選址，規(guī)劃設(shè)計條件下發(fā)勘探、設(shè)計隊伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地許可證下發(fā)。辦理土地手續(xù)建筑方案設(shè)計、報審，建筑工程建筑方案審查意見書下發(fā)施工圖設(shè)計、審查，施工圖審查意見合格書，建筑工程規(guī)劃許可證、總包隊伍、監(jiān)理隊伍招標(biāo)。批后規(guī)劃管理一、工程立項：1、建設(shè)單位上報工程建議書（青島市發(fā)展計劃委員會），批準(zhǔn)立項（下達(dá)前期工作計劃），即立項。2、不過此項工作青島市已經(jīng)改變，一般在規(guī)劃選址后，上報規(guī)劃局審

8、批的可行性研究報告，辦理立項工作。二、土地預(yù)審：1、由青島市人民政府及其有關(guān)部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程，需要編制可行性研究報告或者工程建議書的工程，由所在區(qū)、市國土資源局負(fù)責(zé)受理；國有存量建設(shè)用地并準(zhǔn)備依照、拍、掛的出讓方式供地的工程可以不進(jìn)行預(yù)審。2、建設(shè)工程用地預(yù)審，由建設(shè)單位直接向國土資源局申請。提交下列資料：申請預(yù)審的文件工程建議書批復(fù)文件建設(shè)工程可行性報告。3、預(yù)審期限： 10 個工作日，特大型工程需要25 個工作日。三、工程選址、規(guī)劃設(shè)計條件下發(fā)：1、目前“工程選址、規(guī)劃設(shè)計條件下發(fā)”在實際工作中合為一起。2、測繪部門對規(guī)劃用地界限以及控制線坐標(biāo)點、用地面積進(jìn)行測繪。評審中心納入有形市場、

9、組織專家評審；規(guī)劃部門組織批前公示。2、規(guī)劃部門審核編制的可行性研究報告，核發(fā)選址意見書，同時下發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件。青島市規(guī)劃局確定選址用地范圍、審核實測的坐標(biāo)點、用地界限及用地面積；下發(fā)工程選址意見書同時下發(fā)規(guī)劃設(shè)計條件，作為建設(shè)單位委托設(shè)計、辦理有關(guān)土地手續(xù)的依據(jù)。3、上報資料：申請書以及規(guī)劃報建申請表大中型工程的可行性研究報告計劃部門的立項文件或下達(dá)的當(dāng)年前期工作計劃。設(shè)計環(huán)保、文物、國家安全等部門的工程，出具相關(guān)部門審查意見。青島市統(tǒng)一坐標(biāo)和高程系統(tǒng)的1：500 現(xiàn)狀地形圖 3 張（不小于用地界限外50M范圍）。其他說明建設(shè)工程性質(zhì)以及內(nèi)容材料。有效的土地權(quán)屬證明或土地使用協(xié)議（需

10、新征用地工程除外）。四、勘探、設(shè)計隊伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地許可證下發(fā)。1、結(jié)合規(guī)劃設(shè)計條件，進(jìn)行設(shè)計隊伍招標(biāo)，確定具有相應(yīng)資質(zhì)的隊伍，對于勘察單位做好招標(biāo)準(zhǔn)備，一旦規(guī)劃方 - 案通過，；樓座具體位置確定，馬上進(jìn)行招標(biāo)。2、青島規(guī)劃局審批建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計以及管線綜合方案（要求評審、公示的工程需要首先評審、公示并出具相關(guān)意見）（在這里過程中），審核用地界限以及面積，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。不需要新政建設(shè)用地或已經(jīng)取得土地權(quán)屬證明且不改變原用地性質(zhì)的工程，只審查方案，不核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；小型建設(shè)工程可以在提供建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件后，不再進(jìn)行規(guī)劃方案審批，直接進(jìn)行下一輪建筑方案涉及審批。

11、3、上報資料：申請書以及規(guī)劃報建申請表選址意見書（包含規(guī)劃設(shè)計條件）以及附圖（含控制線）相關(guān)部門審查意見有效的土地權(quán)屬證明規(guī)劃設(shè)計合同鑒審?fù)ㄖ獣ㄇ鄭u市規(guī)劃處審核、出具）上報三個規(guī)劃方案，每個規(guī)劃設(shè)計方案2 套資料：設(shè)計說明書、規(guī)劃總平面圖、豎向設(shè)計各兩份，管線綜合說明圖3份，環(huán)境設(shè)計圖可以單獨申報（目前青島市的住宅工程都需要專家評審、社會公示，需要專家出具專家評審意見書（含專家名單）、規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)核準(zhǔn)書、社會公示意見書。）與報審圖紙相應(yīng)的電子數(shù)據(jù)文件。4、設(shè)計單位招標(biāo)25 天；資料齊全規(guī)劃審批時限14 天。五、辦理土地手續(xù)、領(lǐng)取工程開發(fā)手冊及其后續(xù)管理。1、 土地使用權(quán)的取得。 1）、開發(fā)商

12、獲取土地使用權(quán)的主要方式3）4）5）6）7）、通過行政劃撥方式取得；、舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)；、轉(zhuǎn)讓取得；、出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；、聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得；、通過司法裁決取得；、通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。 2）、出讓方式的定義、出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。按照中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。按照青島市青島市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工程供地工作的意見（青政法200524 號）明確說明：對屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商業(yè)住宅

13、等經(jīng)營性招商引資工程用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；工業(yè)用地要創(chuàng)造條件逐步實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。、協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。、招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。、拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓

14、”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。目前已經(jīng)在青島施行。 3）、土地取得以及登記資料、程序、依照招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得成交確認(rèn)書，然后簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，根據(jù)合同約定繳納土地出讓金；開發(fā)商取得國有土地使用權(quán)出讓合同后，到規(guī)劃局辦理選址等規(guī)劃手續(xù)，到青島市國土資源局和房屋管理局辦理土地證登記手續(xù)。、登計時應(yīng)提交以下資料：提交證

15、件(一)青島市房地產(chǎn)登記申請書(原件 )；(二)身份證明 (復(fù)印件 )；(三)土地權(quán)屬證明：a以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：(1) 市政府批準(zhǔn)用地文件（原件）；(2) 土地使用權(quán)出讓合同書 ( 原件 )；(3) 核定用地圖（原件）；(4) 繳付出讓金、契稅發(fā)票 (復(fù)印件 )和收款部門出具的繳清證明（原件）；b以劃撥方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：(1) 市政府批準(zhǔn)用地文件 (原件 )；(2) 核定用地圖（原件）；c根據(jù)有關(guān)文件確權(quán)的，應(yīng)按文件規(guī)定提交有關(guān)資料(原件 )。d地上建筑物如已登記的，應(yīng)提交房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證；地上建筑物未登記的，按新建房屋所有權(quán)初始登記要求提供證件。、土地登記程

16、序辦理（一）土地登記申請；（二）地籍調(diào)查；（三）權(quán)屬審核；（四）注冊登記；（五）核發(fā)或者更換、注銷土地證書。2、征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證。城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。目前在青島市拆遷工作由青島市房地產(chǎn)開發(fā)管理局拆遷管理處負(fù)責(zé)。1）、拆遷方式：、政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷或者招商引資中政府承諾。、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。、拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。目

17、前在青島拆遷工作基本上屬于政府負(fù)責(zé)。2）、拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；(3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)工程進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)工程的前期工作階段。3）、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料：、申領(lǐng)拆遷許可證申請表；、建設(shè)工程批準(zhǔn)文件；、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；、拆遷年度計劃；、工程拆遷計劃以及拆遷方案（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆

18、遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預(yù)算資金額度。）；、拆遷方案、規(guī)劃方案的公示意見；、拆遷補償安置資金證明、安置房屋證明材料； 、補償安置意向簽約資料3、土地證辦理付清土地與款，國土資源局辦理土地證。4、領(lǐng)取房地產(chǎn)工程開發(fā)手冊：1）、拿到國有土地使用權(quán)證后， 10 日內(nèi)必須到房地產(chǎn)開發(fā)管理局工程管理處領(lǐng)取工程手冊以及建立檔案：開發(fā)工程權(quán)證；工程建設(shè)條件意見書土地批文、立項批復(fù)。、建筑工程規(guī)劃許可證；規(guī)劃總平面圖、管網(wǎng)綜合圖、單體方案建筑平面圖；工程資本金繳納憑證。2）、開工前驗核階段：施工許可證；工程資本金支付簽證；3）、預(yù)售前驗核階段：預(yù)售許可證

19、；工程資本金支付簽證。4）、綜合驗收階段：配套設(shè)施專業(yè)管理部門驗收合格證明；工程資本金支付簽證。六、建筑方案設(shè)計、報審，建筑工程建筑方案審查意見書下發(fā)。1、根據(jù)規(guī)劃方案審查意見書提出的意見，進(jìn)行建筑方案設(shè)計，需要根據(jù)意見書調(diào)整的一兵在建筑方案中調(diào)整，上報青島市規(guī)劃局窗口，建筑方案包括外裝飾、環(huán)境設(shè)計方案，當(dāng)然這兩項可以單獨上報。要求的評審的工程需要先評審、公示并出具相關(guān)意見。需要征求環(huán)保、消防、排水部門審查意見的，一并提出。2、報審資料：申請書；工程勘察設(shè)計合同鑒審?fù)ㄖ獣ńㄎO(shè)計管理處審核、出具）；計劃部門的理想文件，大中型工程需要批準(zhǔn)的可行性研究報告；選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件通知書

20、以及附圖、規(guī)劃控制線圖；有效的土地權(quán)屬證明；建設(shè)工程規(guī)劃方案審查意見書及附圖。須要進(jìn)行建筑設(shè)計方案招標(biāo)、專家評審、社會公示的工程，出具招標(biāo)意見書、專家評審意見書（含專家名單）；方案設(shè)計文件兩份：設(shè)計說明書、總平面圖、豎向設(shè)計圖、管線綜合圖、建筑平面圖、建筑里面圖、彩色效果圖、環(huán)境設(shè)計圖、外裝飾材料樣品和色標(biāo)；重新修改報審的方案設(shè)計，須附前一次審查意見以及附圖。3、建筑工程建筑方案通過后，下發(fā)建筑方案審查意見書。4、申報期限：建筑設(shè)計方案審批需要15 日；方案設(shè)計有投資人自己控制。七、施工圖設(shè)計審查，施工圖審查意見合格書，建筑工程規(guī)劃許可證辦理。1、建設(shè)單位上報青島市建委審圖辦進(jìn)行施工圖審查，下

21、發(fā)施工圖審查合格書，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2、申請書以及規(guī)劃報建申請表、計劃部門下達(dá)的立項批復(fù)文件或者批準(zhǔn)的當(dāng)年計劃；、選址意見書（含規(guī)劃設(shè)計條件）及附圖（含控制線）；、土地權(quán)屬材料及確界圖；、工程勘察設(shè)計合同鑒審?fù)ㄖ獣?；、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政排水等部門施工圖審查意見；、批準(zhǔn)的建筑方案審查意見以及附圖；施工圖設(shè)計文件及圖紙三套（建筑），環(huán)境設(shè)計圖三套醫(yī)籍外裝飾設(shè)計圖紙、材料樣品、色標(biāo)及效果圖（可另行單獨申報，重要建筑含量化設(shè)計）；、與報審圖紙相符的電子文件：A、設(shè)計說明書（附審批規(guī)劃控制技術(shù)指標(biāo)）；B、總平面圖（含環(huán)境設(shè)計）；C、建筑平面圖（首層、標(biāo)準(zhǔn)層）；D、建筑立面圖（含正、背、兩

22、側(cè)立面）； E、建筑剖面圖（含地下室）；F、建筑效果圖。以上文件前5 項為 DWG文件，后一項為JPG文件；重新修改報審的施工圖設(shè)計，須提交前一次審查意見。3、審批期限：規(guī)劃局規(guī)定為15 天，但是比較難以完成，一般為30天。4、總包隊伍、監(jiān)理隊伍規(guī)劃許可證下發(fā)以后，馬上進(jìn)行招標(biāo)，招標(biāo)按照青島招標(biāo)辦程序辦理。八、規(guī)劃批后管理1、批后管理工作由青島市駐區(qū)分局具體負(fù)責(zé)實施，市規(guī)劃局法規(guī)監(jiān)察處進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)，市規(guī)劃局各業(yè)務(wù)處按照分工參與。2、驗線前的管理：青島市規(guī)劃局向建設(shè)單位下發(fā)建筑工程許可證時，驗線后一并下發(fā)青島市建筑工程規(guī)劃批后管理跟蹤表（每個單體兩份），告知建設(shè)單位青島市規(guī)劃局批后管理的要求和

23、程序；法規(guī)檢查處依據(jù)審批圖紙監(jiān)制公示牌，表明共識建筑的建設(shè)單位、周邊用地性質(zhì)、現(xiàn)狀和詳規(guī)以及工程位置、層數(shù)、面積、間距、高度、綠地率等主要審批技術(shù)指標(biāo)、監(jiān)督舉報電話，法規(guī)檢查處統(tǒng)一監(jiān)制和監(jiān)督使用，建設(shè)單位在查驗灰線前，將公示牌立在現(xiàn)場醒目位置，規(guī)劃驗收合格后方可撤離；（青島有此規(guī)定，但是沒有實施）青島市勘查測繪研究院依據(jù)審批圖紙進(jìn)行防線，并將主要數(shù)據(jù)標(biāo)注在跟蹤表上，加蓋測繪部門公章。上述工作完畢后，對具備驗線條件的工程，建設(shè)單位持跟蹤表、市施工許可證項工程所在區(qū)分局提出驗線申請。3、驗線管理：駐區(qū)分局在接到建設(shè)單位驗線申請3 個月內(nèi)，一舉運轉(zhuǎn)檔案查驗灰線，對符合規(guī)劃審批要求的工程，驗線經(jīng)辦人應(yīng)

24、在驗線通知單上簽字批準(zhǔn)開工建設(shè)，并將驗線結(jié)果填寫跟蹤表，驗線后 3 個工作日，分局將驗線通知單加蓋公章后（復(fù)印件）報局法規(guī)監(jiān)察處。4、跟蹤管理：建設(shè)工程開工后，區(qū)分局對工程開槽、基礎(chǔ)、柱以及 0.00 層的施工監(jiān)督管理，確保工程的位置、內(nèi)部分隔、 0.00 層等按照查驗的灰線以及審批圖紙施工。區(qū)分局應(yīng)該組織好建設(shè)工程的跟蹤管理監(jiān)察工作。對首層、標(biāo)準(zhǔn)層、平面變化層、頂層、總高度、以及外墻裝飾材料和色彩等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)察管理，并將檢查結(jié)果如實填寫跟蹤表法規(guī)監(jiān)察處應(yīng)對駐區(qū)分局實施批后管理進(jìn)行復(fù)核、抽查，范圍不低于工程總量的30%。抽查情況一并填入跟蹤表。5、規(guī)劃驗收管理：詳細(xì)見綜合驗收章第三章：工程

25、建設(shè)階段一、工程報建流程：建委行政大廳繳納規(guī)費費用核算費用繳納城建檔案、質(zhì)量監(jiān)督、安全報建施工許可證1、費用核算 :1) 、提交資料 : 建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件及加蓋公章的復(fù)印件兩份；建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及加蓋公章的復(fù)印件四份；房地產(chǎn)權(quán)證原件及加蓋公章的復(fù)印件兩份；施工中標(biāo)書原件三份及加蓋公章的的復(fù)印件一份；監(jiān)理中標(biāo)原件三份；施工合同原件一份及復(fù)印協(xié)議部分一份（加蓋公章）；監(jiān)理合同一份以及復(fù)印協(xié)議一份（加蓋公章）。2）辦理程序：審核資料；計算費用；出具征收通知書、繳款書；交款單位持征收通知書、繳款書到銀行辦理交款手續(xù)；交款單位將蓋有銀行收訖章的單據(jù)返回大廳窗口；出具費用繳納證明，辦理其他手續(xù)

26、。、費用繳納：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費元平方 M；防空地下室易地建設(shè)費：新建十層（含十層）以上或基礎(chǔ)開挖深度超過三 M（含三 M）以上的民用建筑防空地下室元平方 M，其他建筑面積元平方 M，經(jīng)濟適用房減半交納。白蟻預(yù)防工程費：按照建筑面積（十層以下）元平方 M。工程質(zhì)量監(jiān)督費：按照建安工作量（中標(biāo)價）的 0.7 工程定額測定費：按照建安工作量（中標(biāo)價）的 0.9 建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金：按照建安工作量（中標(biāo)價）的 206%新型墻體材料專項基金：8 元/ 平方 M散裝水泥專項基金： 2 元/ 平方 M。3、城建檔案、質(zhì)量監(jiān)督、安全報監(jiān)1）、城建檔案辦理竣工檔案登記表青島市建設(shè)工程竣工檔案移交合同書一式兩份

27、委托書2）、質(zhì)量監(jiān)督建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記表按照單體工程申報一式一份；兩個以上單體工程，報建需要的施工中標(biāo)文件、監(jiān)理中標(biāo)文件、施工圖審查意見原件放一號樓，其他單體資料放加蓋建設(shè)單位公章的復(fù)印件；地質(zhì)勘查報告遠(yuǎn)見、施工圖審查意見書以及經(jīng)審查加蓋圖章的全套圖紙（原件）3）、安全報監(jiān)：由施工單位自己負(fù)責(zé)。4、辦理施工許可證1）、許可條件：已經(jīng)辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)并取得土地使用權(quán)證；取得建筑規(guī)劃許可證；拆遷進(jìn)度符合施工要求；確定施工單位；有滿足使用需要的施工圖紙以及技術(shù)資料；有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；建設(shè)資金已經(jīng)落實；2）、辦理程序：按照規(guī)定繳納政府貴妃并且已經(jīng)辦理質(zhì)量監(jiān)督和安全報監(jiān)手續(xù)；辦理

28、銀行保函；網(wǎng)上申報合格回復(fù)；大廳人員審核，核對繳納相關(guān)費用；工程處審查材料并察看現(xiàn)場，批準(zhǔn)后返回大廳，由大廳發(fā)放建設(shè)工程施工許可證。5、申報時間： 20 天。二、工程實施1、合同管理：1）、總承包合同管理；2）、勘察、設(shè)計合同管理；3）、建設(shè)物資采購合同管理；上述具體見以后編寫工程合同管理條例。2、工程實施過程管理工程實施階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產(chǎn)活動；同時對于工程以后使用配套的具體辦理。1) 、施工過程管理：、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；、施工場地平整，達(dá)到施工條件；、施工通道疏通，滿足施工運輸條件；、施工圖紙

29、及施工資料準(zhǔn)備；、材料和設(shè)備的準(zhǔn)備督促管理；、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理、確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進(jìn)行現(xiàn)場交驗；、組織圖紙會審、設(shè)計交底；、工程進(jìn)度、質(zhì)量、投資投資控制管理；、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；）、配套報建管理、正式用水、用電的申請報裝管理；、天然氣（燃?xì)猓⒉膳纳暾垐笱b管理；、有線電視、電話等通訊設(shè)施的申請報裝管理；、雨、污水的市政接口申請管理。三、工程信息管理建設(shè)工程工程的實施過程中產(chǎn)生大量的信息，這些信息按照一定的規(guī)律產(chǎn)生、轉(zhuǎn)換、變化和被使用，并被傳送到必需的單位，而形成工程實施過程中的信息流。）、信息分類：反映工程基本信息情況的信息：主要在各種合同、計劃文件、設(shè)計文件中；工

30、程進(jìn)展中的信息：實際投資、質(zhì)量、進(jìn)度信息等，它主要在工程月報、重大事件報告、質(zhì)量報告等各種報告之中；各種政策、法律法規(guī)、指令方面的信息；其他信息：市場狀況、氣候變化狀況、外匯波動、社會動態(tài)、周邊社會治安等。）、工程信息收集環(huán)節(jié)：建設(shè)工程工程信息的收集：包括四新技術(shù)等所有與工程相關(guān)的信息；工程信息的加工、整理；工程信息的存儲。四、工程綜合驗收管理、單體工程竣前檢查A、工程竣前檢查申報1)、建設(shè)工程完成設(shè)計文件及合同約定的各項內(nèi)容后，施工單位進(jìn)行自評，并提出工程竣工報告。2)、對于委托監(jiān)理的工程，監(jiān)理單位對工程進(jìn)行質(zhì)量評估，并提出工程質(zhì)量評估報告。3) 、質(zhì)監(jiān)工程師對工程技術(shù)資料和實體質(zhì)量進(jìn)行了檢

31、查。4)、建設(shè)單位請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門對工程進(jìn)行檢查，并取得上述部門的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件。5)、建設(shè)單位填報 "工程竣工前檢查申報表 " ，質(zhì)監(jiān)工程師在 " 工程竣工前檢查申報表 " 上填寫是否同意進(jìn)行竣前檢查意見。質(zhì)監(jiān)工程師整理匯總質(zhì)量監(jiān)督技術(shù)檔案有關(guān)資料，單位工程監(jiān)督明細(xì)表"經(jīng)監(jiān)督科長簽字后，連同 " 工程竣工前檢查申報表" 、市檢測站及本站設(shè)備科出具的"報驗通知單"一并報站辦公室。6)、質(zhì)監(jiān)機構(gòu)受理工程竣前檢查后，質(zhì)監(jiān)機構(gòu)負(fù)責(zé)人在" 工程竣工前檢查申報表"上簽署進(jìn)行竣

32、前檢查的人員名單意見。b、對工程進(jìn)行竣前檢查質(zhì)監(jiān)機構(gòu)派出的竣前檢查人員按照有關(guān)規(guī)定對工程進(jìn)行竣工前檢查，如工程具備竣工驗收條件，可通知建設(shè)單位，同意建設(shè)單位按照有關(guān)規(guī)定組織有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收。 質(zhì)監(jiān)機構(gòu)竣前檢查人員簽署的工程質(zhì)量整改通知書。施工單位提交的工程質(zhì)量整改報告、單位工程觀感質(zhì)量評定表等一并歸入監(jiān)督檔案，工程竣前檢查結(jié)果在站辦公室登記后，工程監(jiān)督檔案轉(zhuǎn)站備案室。、消防驗收管理、申辦范圍凡在我市行政區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴建和內(nèi)部裝修的工業(yè)與民用建筑（構(gòu)筑）工程竣工后，均應(yīng)申辦建筑工程消防驗收。、所需資料建筑工程竣工圖及初驗有關(guān)資料；建筑消防設(shè)施技術(shù)檢測合格報告；自動消防設(shè)施技術(shù)檔案。、申

33、辦程序（ 1）建筑工程竣工后，建設(shè)單位領(lǐng)取并填報建筑工程消防驗收申報表，連同竣工圖紙和建筑消防設(shè)施有關(guān)檢測、初驗等技術(shù)資料，向公安消防機構(gòu)報審；（2）公安消防機構(gòu)從收到驗收申請（材料齊全）之日起，在5 個工作日內(nèi)按照國家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防驗收，并在消防驗收后3 個工作日之內(nèi)簽發(fā)建筑工程消防驗收意見書。、規(guī)劃驗收管理、工程單體竣工后，建設(shè)單位應(yīng)委托青島市勘察測繪研究院進(jìn)行竣工圖測繪，測繪結(jié)果出 具后，提出驗收申請并填寫建筑工程規(guī)劃單體驗收申請表，法規(guī)監(jiān)察處應(yīng)在三個工作日 內(nèi)組織原審批部門、駐區(qū)分局進(jìn)行單體規(guī)劃竣工驗收。按要求填寫跟蹤表。、對具備規(guī)劃管理驗收條件的工程，建設(shè)單位應(yīng)拆除臨時建筑，持

34、質(zhì)檢、消防部門的驗收 合格證明提出規(guī)劃管理驗收申請，法規(guī)監(jiān)察處應(yīng)在三個工作日內(nèi)會駐區(qū)分局進(jìn)行規(guī)劃管理驗 收。 、法規(guī)監(jiān)察處主持現(xiàn)場規(guī)劃管理驗收工作，參加驗收的部門依據(jù)青島市城市規(guī)劃條例 第三十五條和青島市城市建筑規(guī)劃管理辦法第二十四條之規(guī)定對工程進(jìn)行規(guī)劃管理驗收 。驗收合格的工程，法規(guī)監(jiān)察處在三個工作日內(nèi)填寫跟蹤表后與有關(guān)資料一并報局領(lǐng)導(dǎo)審批，青島市勘察測繪研究院根據(jù)規(guī)劃驗收情況及時調(diào)整基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)；對驗 收不合格的工 程，法規(guī)監(jiān)察處應(yīng)在兩個工作日內(nèi)出具青島市建筑工程規(guī)劃驗收整改通知書，責(zé)令建設(shè)單位整改，整改后進(jìn)行復(fù)驗。、跟蹤表經(jīng)局領(lǐng)導(dǎo)審批合格后，信息處向建設(shè)單位核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗收合格證，跟蹤表由局檔案室歸檔。4、綜合驗收備案A、建設(shè)單位組織實施工程竣工驗收1)、建設(shè)單位對符合竣工驗收條件的工