錦華世紀(jì)新城項目可行性研究報告.doc

1、錦華世紀(jì)新城可行性研究報告目 錄項目可行行研究報告大綱4第一章 總論4一、項目的背景4二、項目概況4第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析5一、項目開發(fā)經(jīng)營宏觀環(huán)境的分析5第三章 產(chǎn)品開發(fā)方案5一。 戶型選擇5二. 技術(shù)設(shè)備條件7技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo)9第四章融資方案9一、融資形式9二、資金來源選擇10三、融資方案分析11第五章、風(fēng)險方案12第六章、營銷方案14一、未來發(fā)展趨勢14二、房地產(chǎn)全程營銷策劃16第七章、經(jīng)濟分析20第八章、環(huán)境影響評價22一.項目建設(shè)對環(huán)境的影響22二.環(huán)境保護治理措施24第九章、 組織機構(gòu)與人力資源配置25一組織機構(gòu)設(shè)置25一.管理機構(gòu)組織方案及體系26二勞動定員29第十章

2、、項目進度安排30一.建設(shè)工期與進度安排30二.項目實施進度表30第十一章、 投資估算32一。建設(shè)投資估算32二。流動資金估算34三。投資估算表35第十二章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的分析37一。項目敏感性分析37二定性分析37第十三章 結(jié)論與建議40一結(jié)論40二建議40錦華世紀(jì)新城項目可行性研究報告大綱第一章 總論n 一、項目的背景：通過2009年的長沙市房產(chǎn)報告分析得出，長沙房產(chǎn)還有巨大的發(fā)展前途。基于打卦嶺村欲建第三代批發(fā)市場，黃興鎮(zhèn)初步規(guī)劃以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，5000畝現(xiàn)代市場群將要打造第三代批發(fā)市場黃興市場集群地初步規(guī)劃設(shè)在打卦嶺村，此處西連長沙武廣客運新站、東臨黃花國際機場，緊靠長沙繞

3、城高速(東南段)和長株高速。黃興市場集群區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，距黃花國際機場8公里、星沙10公里，與武廣新長沙站一河相隔,臨近已開工的地鐵2號線終點站，經(jīng)黃江公路、長沙繞城高速（東南段）、黃興大道進入城區(qū)十分方便.因此我公司決定在打卦嶺與雙橋村之間開發(fā)一個集商業(yè)街，住宅，酒店于一體項目錦華世紀(jì)新城。市政府規(guī)劃如此大的一個市場群,其必定也會在規(guī)劃中有相應(yīng)的社會服務(wù)配套設(shè)施，教育,醫(yī)療配套設(shè)施必定也會齊全.二、項目概況：n 1.地理位置：打卦嶺與雙橋村之間，北臨黃興大道。nnn 2。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo):占地80畝，建筑面積為18萬平米，臨湖而建，以商城樓為主，底層15層為商場，主要為商業(yè)休閑場所和購物商城

4、.商場上面為7棟獨立的小高層住宅，西南角兩棟連體式小高層為通程國際大酒店。住宅容積率為3。5.東西面為休閑娛樂為一體的小廣場。第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、項目開發(fā)經(jīng)營宏觀環(huán)境的分析n 打卦嶺村5000畝現(xiàn)代化市場集群必定帶動本地的經(jīng)濟發(fā)展，大量的人口涌入，并且基本都是做生意的人,從事服務(wù)行業(yè)。本處交通便利，北臨黃興大道，黃興大道站緊鄰錦華世紀(jì)新城。距黃花國際機場8公里、星沙10公里,與武廣新長沙站一河相隔，臨近已開工的地鐵2號線終點站，經(jīng)黃江公路、長沙繞城高速（東南段)、黃興大道進入城區(qū)十分方便。n第三章 產(chǎn)品開發(fā)方案n 一。 戶型選擇:本項目規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高

5、層住宅。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。n 錦華世紀(jì)新城項目利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢,以“中等收入階層”為主流消費群體,講求住宅產(chǎn)品的多樣化.n 戶型選擇：主力戶型以155平米三房為主占到百分之50，二房以90110平米為主n 根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求,故選擇了多種戶型,見下表戶 型 分 配 表戶 型 分 配 表樓型戶型格 式面積（）數(shù)量(套)1A三室兩廳一廚兩衛(wèi)一陽臺150。341802B兩室兩廳一廚兩衛(wèi)一陽臺110。261053C兩室兩廳一廚一衛(wèi)一陽臺100.69864D 兩室

6、一廳一廚一衛(wèi)一陽臺89.68755E 一室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺60。5260n二。 技術(shù)設(shè)備條件n 1) 室外n 1。外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。n 2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。n 2） 室內(nèi)：n 1.內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。n 2。頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。n 3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛.廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚.n 4。窗：戶外窗用彩鋁窗.n 5。門:分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。n 6.廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭)、抽油煙機。n 7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂,頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑

7、磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位.其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。n 8。樓梯間:墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。n 配套設(shè)備n 1.電梯:6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。n 2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。n 3。電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個.n 4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。n 5。給水：變頻式供水系統(tǒng),每戶獨立水表。n 6.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。n 4） 智能化系統(tǒng)：n 1。安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可

8、視對講防盜門、24小時、電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。n 2?！耙豢ㄍ?quot; 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、停車、消費“一卡通”。n 3。信息服務(wù)系統(tǒng)：局域網(wǎng)(可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等.n 5）人性化設(shè)施n 1.停車場：入口處有寬廣的地下停車場n 2.指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌,如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。n 3.座椅板凳:設(shè)在廣場、水邊,既綠化又方便使用。n 4.垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、商戶樓旁設(shè)置。n 5.廣場:商業(yè)游覽及社交游憩公共場所，附設(shè)小型游樂設(shè)施。技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo)附表：技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo)項 目單 位數(shù) 量居

9、住戶數(shù)戶996居住人數(shù)人3187戶均人口人3.2總建筑面積萬181.住宅建筑面積萬11。62。公建面積萬5.3住宅平均層數(shù)層20容積率3.5綠地率%45用 地 平 衡 表用 地 平 衡 表項 目單 位數(shù) 量規(guī)劃用地萬4.951.住宅用地萬2。162。公建用地萬1。563.道路用地萬1。064.公共綠地萬1.59其他用地萬0.41第四章 融資方案一、融資形式n 1)既有項目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進行的融資活動。n 2）新設(shè)項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動。二、資金來源選擇n 1）資本金籌措。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是30.資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金,也可以是實物、土地

10、使用權(quán)等,實物出資必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)評估作價，并在資本金中不能超過一定比例。另一種有效的資本金籌措形式是合作開發(fā)模式：以資金或土地使用權(quán)作價入股。n 2）債務(wù)資金籌措。債務(wù)資金籌措有信貸融資和債券融資兩種。債券償付方式有三種：償還,通常是到期一次償還本息；轉(zhuǎn)期，即用一種到期較晚的債券來替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說是以舊換新；轉(zhuǎn)換，即債券在有效期內(nèi),只需支付利息，債券持有人有權(quán)按照約定將債券轉(zhuǎn)化成公司的普通股?？赊D(zhuǎn)換債券的發(fā)行,不需要以項目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔(dān)保。n 3）預(yù)售或預(yù)租收入。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目可以通過預(yù)售和預(yù)租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過

11、程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項目進行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。但預(yù)售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費用）達到或超過地上物預(yù)計總投資的25以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。三、融資方案分析n 1)資金來源可靠性分析.資金來源可靠性分析主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng),即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實可靠.n 2)融資結(jié)構(gòu)分析。融資結(jié)構(gòu)分析主要分析項目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實現(xiàn)條件。n 3）融資成本分析.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融

12、資成本包括資金籌集費(承諾費、手續(xù)費、擔(dān)保費、代理費等）和資金占用費(利息），一般通過計算債務(wù)資金的綜合利率，來判斷債務(wù)融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費同樣包括承諾費、手續(xù)費、擔(dān)保費、代理費等費用，但其資金占用費則需要按機會成本原則計算，當(dāng)機會成本難以計算時,可參照銀行存款利率進行計算。n 4）融資風(fēng)險分析。融資風(fēng)險分析通常需要分析的風(fēng)險因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險、利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險。資金供應(yīng)風(fēng)險是指融資方案在實施過程中，可能出現(xiàn)資金不落實，導(dǎo)致開發(fā)周期拖長、成本增加、原收益目標(biāo)難以實現(xiàn)的風(fēng)險。利率風(fēng)險則指融資方案采用浮動利率計息時，貸款利率的可能變動給項目帶來的風(fēng)險和損失。匯率風(fēng)險是指

13、國際金融市場外匯交易結(jié)算產(chǎn)生的風(fēng)險，包括人民幣對外幣的比價變動風(fēng)險和外幣之間比價變動的風(fēng)險，利用外資數(shù)額較大的項目必須估測匯率變動對項目造成的風(fēng)險和損失。第五章 風(fēng)險方案n 是的，大部分消費者頭腦中與房產(chǎn)有關(guān)的保險,也許就是這種被強制購買的還貸保證保險，也可以成為住房的抵押貸款綜合保險.但是對于它有什么功能，保障了誰的利益，似乎并不在消費者考慮的范圍之內(nèi)。n 于它的投反正不管你愿意不愿意，這種保險都得買。至保技巧，可能消費者最耳熟能詳?shù)木褪牵禾崆斑€貸別忘了去退這種住房抵押貸款綜合保險。n 那么當(dāng)你拿幾年甚至幾十年的積蓄購置房產(chǎn)時，有沒有想過住房抵押貸款綜合險有什么功能，自己的房產(chǎn)可能面臨哪些風(fēng)

14、險，怎樣才能全面的規(guī)避這些風(fēng)險呢？還貸越快 保額越小從保監(jiān)會的數(shù)據(jù)我們可以看到，目前消費者給房產(chǎn)上保險的意識嚴(yán)重缺乏,家財險的投保率僅為15。這與壽險、養(yǎng)老險等形成鮮明的對比。n 一方面是消費者對房產(chǎn)的保障不足，另一方面卻是房地產(chǎn)愈來愈熱，同時消費者最為熟悉的住房抵押貸款綜合保險，在收取保費的方式、保額的大小等方面都不盡合理。n 華泰財產(chǎn)保險公司的常務(wù)副總經(jīng)理張嘉麟解釋，住房抵押貸款綜合險首先保障的是銀行的利益，并且它的保額是根據(jù)貸款金額的大小，并不是通常意義上投保的金額越高、保額也越高。這就意味著，你還貸的速度越快，你的保額越小。n 聽起來似乎有些不可思議，但我們從住房抵押貸款綜合險的具體功

15、能中，可以看出它只是一款保證消費者有能力支付貸款的保險,大都采取將抵押物財產(chǎn)保險與貸款信用保險合二為一的形式。n 也就是說,住房抵押貸款綜合險有兩個功能.一是財產(chǎn)損失保險，當(dāng)?shù)盅旱姆慨a(chǎn)出現(xiàn)規(guī)定范圍內(nèi)的財產(chǎn)損失，例如火災(zāi)、暴風(fēng)雨、坍塌等，保險公司將承擔(dān)該損失;另一項是還貸保證責(zé)任險,當(dāng)購房人因人身意外或失業(yè)，以致無法償還購房貸款時,由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息.n 第六章 營銷方案n 由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈,相應(yīng)的營銷策劃也十分火

16、暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道.對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。 一、未來發(fā)展趨勢 n 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用.因此應(yīng)注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值,進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時廣告意識要超前,推廣手段整

17、合性強,利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟持續(xù)放緩，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位；消費者經(jīng)過長期的廣告浸yin,偶然性、沖動性購買行為減弱,理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求,尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇,大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點；針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設(shè)計時代”開始回歸,發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā),對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計將更

18、加重視。競爭手段將會全方位、多元化,如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地.在未來的發(fā)展過程中，將進一步追求境界(如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近）;追求潔凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀臺等）等等,不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求；不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求；不僅對樓盤的品牌有要求,可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注.在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格、吸引客源？如何根

19、據(jù)目標(biāo)消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標(biāo)消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應(yīng)“個人置業(yè)時代"的新趨勢?這些都迫使開發(fā)商需要進行系統(tǒng)的全程營銷策劃。文檔為個人收集整理，來源于網(wǎng)絡(luò)個人收集整理，勿做商業(yè)用途n 二、房地產(chǎn)全程營銷策劃 n 一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場

20、調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等.根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查,如圍繞消費者的生活形態(tài),圍繞區(qū)域的樓盤情況,圍繞促銷策略等等。 n 二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價格制定上,有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品

21、組合:丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當(dāng)重要.如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷. n 三是塑造差異.差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中,應(yīng)在不同層面塑造差異,如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。 n 四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形

22、象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力,從炒概念到炒設(shè)計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等,在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌.當(dāng)然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn),單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因

23、此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素,賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。 n 總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計好，有較大的休閑活動空間；間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理；交通、購物方便,使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標(biāo)消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心,在銷售策略、廣告策略投其所好,促成他們購買，同時根據(jù)目標(biāo)消費群的特性,配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強更直接.一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形

24、式的廣告，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費群體的消費心理和行為,關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。 n n 由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性,如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等.隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈,相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴,因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道.對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客,其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模

25、式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。 第七章 經(jīng)濟分析n 就錦華世紀(jì)新城的經(jīng)濟分析,可以從一下幾個方面來闡述。n 從長沙經(jīng)濟方面來說，今年以來，全市上下以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為著力點，大力推進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，全市經(jīng)濟在高平臺上保持了平穩(wěn)較快發(fā)展,實現(xiàn)了速度、效益與結(jié)構(gòu)改善的良性互動,呈現(xiàn)出發(fā)展加速、效益提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善的良好局面.初步測算，16月，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1951.8億元,同比增長15。0%，為近六個季度來的最高增速。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值79。7億元，同比增長6。2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1003.1億元，同比

26、增長21.6；第三產(chǎn)業(yè)增加值869.0億元，同比增長9。4.經(jīng)濟的增長說明人們的生活好了，購買能力強了,購房的欲望就更加強烈。nnnn 從需求、供給方面來講,作為消費品的中國房地產(chǎn)市場的需求是非常堅挺的。從消費者支付能力來看，隨著經(jīng)濟的增長，人們的收入也不斷增長，支付能力也是在不斷增強的。從消費者的支付意愿來看，中國社會文化決定了對于消費者對于自由住房的推崇和熱愛，使得消費者普遍具有購房意愿;保障性住房市場的缺失，使得住房產(chǎn)品缺乏替代品;長期以來對于房價未來上漲的預(yù)期也促使越來越多的人及時行動，迅速購房。更重要的是，在中國快速城市化的大時代背景下，即便進城的農(nóng)民工有一大部分自己不買房，畢業(yè)的大

27、學(xué)生、從城鎮(zhèn)向城市、小城市到大城市的空間流動也使得城市住房產(chǎn)品消費者人數(shù)不斷增加，這必將推動者住房市場需求的增加.n 從錦華世紀(jì)新城環(huán)境和條件來講，基于打卦嶺村欲建第三代批發(fā)市場，黃興鎮(zhèn)初步規(guī)劃以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),5000畝現(xiàn)代市場群將要打造第三代批發(fā)市場黃興市場集群地初步規(guī)劃設(shè)在打卦嶺村，此處西連長沙武廣客運新站、東臨黃花國際機場，緊靠長沙繞城高速（東南段)和長株高速。黃興市場集群區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，距黃花國際機場8公里、星沙10公里，與武廣新長沙站一河相隔，臨近已開工的地鐵2號線終點站,經(jīng)黃江公路、長沙繞城高速（東南段）、黃興大道進入城區(qū)十分方便。因此我公司決定在打卦嶺與雙橋村之間開發(fā)一

28、個集商業(yè)街,住宅，酒店于一體項目錦華世紀(jì)新城。市政府規(guī)劃如此大的一個市場群，其必定也會在規(guī)劃中有相應(yīng)的社會服務(wù)配套設(shè)施，教育，醫(yī)療配套設(shè)施必定也會齊全。n 從錦華世紀(jì)新城本身來講，我們的建筑物色彩鮮艷,設(shè)計個性，結(jié)構(gòu)簡約。有普通住房適合大部分人群，也有獨立別墅，適合高檔消費人群。小區(qū)內(nèi)部有生態(tài)溪谷，環(huán)境優(yōu)美，整體展現(xiàn)的是一個既富有西班牙風(fēng)情又獨具新都市主義特色的大型人文社區(qū)，各方面綜合在一起，我們的房地產(chǎn)是適合大部分消費者的。購屋本身就是一種投資,長沙經(jīng)濟的持續(xù)增長會刺激長沙放假的穩(wěn)定增加，這樣來說，購買我們的錦華世紀(jì)新城房產(chǎn)是符合社會發(fā)展的需要的。n 總的來說,錦華世紀(jì)新城帶給大家的是滿足,

29、安逸，經(jīng)濟的生活。讓我們期待錦華世紀(jì)新城給我們帶來的驚喜。第八章 環(huán)境影響評價一.項目建設(shè)對環(huán)境的影響1。施工期污染源(1）施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?施工場地噪聲主要是施工機械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲,各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲,各階段的車輛類型及聲級見表.本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。（2）施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及

30、堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。（4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2。施工期環(huán)境影響分析（1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，(

31、4）施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料.2.施工期環(huán)境影響分析(1）施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，二.環(huán)境保護治理措施通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：現(xiàn)場施工中,建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛,減少尾

32、氣污染,施工道路經(jīng)常保持清潔,濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染,同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口,盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求;施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到”三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工,同時交付使用；建筑垃圾及時清理,文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。第九章 組織機構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項

33、目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時,我們對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。一組織機構(gòu)設(shè)置本公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機構(gòu)，經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu)。最高權(quán)力機構(gòu)是董事會，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制，董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人，對股東大會負責(zé).總經(jīng)理受董事會任聘,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理, 負責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動。高級職員由董事會商議任聘.監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表8人組成.對公司的財務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督.組織機構(gòu)圖：董事會監(jiān)理會總經(jīng)理專家委員會行政副總 運營副總 銷售副總

34、辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 一。管理機構(gòu)組織方案及體系n 二.勞動者大概數(shù)量及技能要求辦公室:1、負責(zé)公司文檔管理：可對公司的文檔進行分類管理。2、負責(zé)內(nèi)部員工管理：對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理。人事部:負責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核,晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作.財務(wù)部:負責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等,保證工程進度和各項資金使用計劃.保安部：負責(zé)巡察報告、物資保護、停車場管理工作.采購部：負責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采

35、購工作。工程部：一.工程前期準(zhǔn)備1。 技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙.2)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4）編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃。5）對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。2。 物資準(zhǔn)備3。 現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4。 其它準(zhǔn)備:A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。B 辦理開工報告。C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。D 組織設(shè)計交底.E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。二.現(xiàn)場工程管理1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、 “三通一平” C 其他的

36、工作(臨建、占路,占地的辦理）2。 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作.E 做好工程決算及項目移交。營銷部：負責(zé)商品房的銷售和管理；作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。售后服務(wù)部：負責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部:負責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達命令，只是參謀作用。這一組織形式

37、既能及時指揮，統(tǒng)一命令，又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長，但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機構(gòu)進行適應(yīng)性分析知:組建方案符合公司法和國家有關(guān)規(guī)定的要求,執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力,組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責(zé)任。二勞動定員部 門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合 計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財務(wù)部36153615運營管理其中：保安部 采購部 工程部5

38、1020210571035銷售管理其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部215220362757 合計3152261119第十章 項目進度安排一.建設(shè)工期與進度安排1。工期:從2011年2月2014年5月,共計3年3個月.2。 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。二。項目實施進度表 2011. 2-2014.5 項目實施進度計劃表時 間任務(wù)2011年2月至2012年11月2012年12月至2013年11月2013年12月至5月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度45678910111212345678910111212345

39、6可行性研究項目審批規(guī)劃設(shè)計主體工程一期主體工程二期綠化工程為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性。本項目工程開發(fā)建設(shè)進度計劃安排，如下表所示第十一章 投資估算工程建設(shè)投資估算內(nèi)容：總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、綠化等;小區(qū)內(nèi)全部土建和建筑物外立面裝修；土地出讓金按200元/平方米計；投資估算經(jīng)估算,本項目建設(shè)投資總計為575320。86萬元(含土地費用83900萬元,前期費53850萬元,基礎(chǔ)設(shè)施費135540萬元，建筑安裝工程費用為261560萬元， 不可預(yù)見費27400萬元)。用款

40、計劃項目建設(shè)資金為自籌資金和銀行貸款，自籌資金共計10000萬元,銀行貸款共17000萬元。建設(shè)期第一年投入17163萬元，自籌資金10000萬元；第二年投入26941萬元，全部來自銷售收入,第三年的建設(shè)資金全部來自銷售收入。一.建設(shè)投資估算n （一)根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量  本建設(shè)項目總占地面積80畝，建筑面積為18萬平米,臨湖而建，以商城樓為主，底層1-5層為商場，主要為商業(yè)休閑場所和購物商城。商場上面為7棟獨立的小高層住宅，西南角兩棟連體式小高層為通程國際大酒店。住宅容積率為3。5。東西面為休閑娛樂為一體的小廣場.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本投資概算的

41、具體內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)項目費用成本由開發(fā)直接費和間接費兩大部分組成。具體構(gòu)成如下：開發(fā)直接費該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)拆遷安置費主要分為：a. 居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。b。 房屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2800平方米共計56萬人 民幣.c。 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2計算,共計65。36萬人民幣。土地批租費:主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400萬人民幣。城市建設(shè)配套費：城市建設(shè)配套費是因政府投資進行城市基礎(chǔ)設(shè)施房屋

42、開發(fā)費:包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費.開發(fā)間接費管理費:包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育費、勞動保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失、報廢損失及其他管理費用。管理費可按項目投資或前述4項直接費用的一個百分比計算，一般為13%。銷售費用：包括銷售人員工資、資金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務(wù)費及銷售許可證申領(lǐng)費.財務(wù)費:指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用,主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。其他費

43、用：包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費、招標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、開發(fā)管理費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用.不可預(yù)見費：根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度,以上述各項費用的37%估算。稅費：包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（總投資額的30%以下)、市政支管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施費、綠化建設(shè)費、建材發(fā)展基金、勞?；稹⑸⒀b水泥保證金、人防設(shè)施建設(shè)費。二。流動資金估算序號項目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計算期201120012201320141流動資產(chǎn)11197.620908。

44、837886.21542531。1應(yīng)收賬款012545.318943。161701。41.2存貨5467。86272。6411365.915425.31。2.1原材料2733.94390。857956。19255。21.2.2在產(chǎn)品1640.34627.2641136。591542。53三。投資估算表 總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額(萬元)1土地開發(fā)費40820.562建筑工程費536010。703安裝工程費20560。484其他投資費20700.865項目管理費1240.206不可遇見費1860。317建設(shè)期利息9460。568總投資148280.67開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表序號項目費用名稱 金額（萬元）1土地開發(fā)費40820。562建設(shè)工程費74180。18建筑工程費53610.70安裝工程費20560。483其他投資費20700。864項目管理費1240。205不可預(yù)見費1860.316建設(shè)期利息9460.567項目投資總額14820.67第十二章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的分析為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量,有必要對錦華世紀(jì)新城項目投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。一。項目敏感性分析表敏感性分析表序號不確定因素變化率()內(nèi)部收益率（