上海明泉企業(yè)集團(tuán)信貸風(fēng)險評估的報告

1、上海明泉企業(yè)集團(tuán)（即王云關(guān)聯(lián)企業(yè)集團(tuán)）信貸風(fēng)險評估報告 中國建設(shè)銀行股份有限公司上海市分行二O一O年四月二十一日目 錄一、 集團(tuán)企業(yè)歷史沿革及概況二、 集團(tuán)企業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系三、 集團(tuán)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)四、 集團(tuán)企業(yè)涉及的主要行業(yè)及業(yè)務(wù)經(jīng)營情況分析五、 集團(tuán)企業(yè)財務(wù)狀況分析六、 集團(tuán)企業(yè)授信情況分析七、 集團(tuán)企業(yè)的其他重要事項八、 總結(jié)上海名泉企業(yè)（集團(tuán)）有限公司實際控制人為王云，出于謹(jǐn)慎性原則，及與客戶在我行的集團(tuán)授信口徑一致性原則，本報告將以王云關(guān)聯(lián)企業(yè)集團(tuán)為分析對象。一、集團(tuán)企業(yè)歷史沿革及概況（一）集團(tuán)歷史沿革王云關(guān)聯(lián)企業(yè)主要有：上海名泉企業(yè)（集團(tuán)）有限公司、上海隆源資產(chǎn)經(jīng)營有限公司、上海銀七星

2、名泉置業(yè)有限公司。1、上海明泉企業(yè)（集團(tuán)）有限公司歷史沿革l 上海明泉企業(yè)（集團(tuán)）有限公司，原名上海明泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于1994年12月29日，成立之初注冊資金1500萬元人民幣，股東結(jié)構(gòu)為：上海隆源實業(yè)發(fā)展有限公司（占比90%）和上海七寶房地產(chǎn)公司（占比10%）。l 1999年8月，自然人王云和上海明泉物業(yè)管理發(fā)展有限公司分別出資3000萬元、500萬元，對公司增資至5000萬元（原股東出資額不變）。增資后股東結(jié)構(gòu)為：王云（占比60%）、上海隆源實業(yè)發(fā)展有限公司（占比27%）、上海明泉物業(yè)管理發(fā)展有限公司（占比10%）、上海七寶房地產(chǎn)公司（占比3%）。l 2004年4月，上海明泉物

3、業(yè)管理發(fā)展有限公司和上海七寶房地產(chǎn)公司將其擁有的共13%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給上海隆源實業(yè)發(fā)展有限公司。轉(zhuǎn)讓后股東結(jié)構(gòu)為：王云（占比60%）、上海隆源實業(yè)發(fā)展有限公司（占比40%）。l 2004年10月，上海隆源實業(yè)發(fā)展有限公司將其擁有的40%股權(quán)（2000萬元）分別轉(zhuǎn)讓給自然人王云（1000萬元）和自然人李濤（1000萬元）。轉(zhuǎn)讓后股東結(jié)構(gòu)為：王云（占比80%）、李濤（占比20%）。l 2006年10月17日，根據(jù)股東會決議及修改后的章程規(guī)定，上海明泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司更名為上海明泉（集團(tuán)）有限公司，組織類別為私營有限責(zé)任公司，產(chǎn)權(quán)交易明晰。2、上海隆源資產(chǎn)經(jīng)營有限公司l 2002年5月，上海明泉企

4、業(yè)（集團(tuán)）有限公司和李濤（王云妻子）共同出資組建了上海隆源資產(chǎn)經(jīng)營有限公司。上海隆源資產(chǎn)經(jīng)營有限公司注冊資本3500萬元，股權(quán)結(jié)構(gòu)為：上海明泉企業(yè)（集團(tuán)）有限公司（占比90）、李濤（占比10）。l 2005年5月，上海明泉企業(yè)（集團(tuán)）有限公司將其所持的90股份全部轉(zhuǎn)讓給王云，同時李濤以實物對公司增資2300萬元，公司注冊資本達(dá)到5800萬元。股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資后，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：王云出資3150萬元（占比54.31）、李濤出資2650萬元（占比45.69）。公司組織類別為私營有限責(zé)任公司，產(chǎn)權(quán)交易明晰。3、上海銀七星名泉置業(yè)有限公司2008年2月，上海名泉企業(yè)（集團(tuán)）有限公司和上海大順北海道滑

5、雪有限公司分別出資500萬元組建了上海銀七星名泉置業(yè)有限公司，公司注冊資本1000萬元。（二）集團(tuán)概況1、上海明泉（集團(tuán)）有限公司成立于1994年12月29日，由上海市工商行政管理局批準(zhǔn)注冊，注冊號：31。公司注冊資本：人民幣伍仟萬元。法定代表人：王云。公司類型：有限責(zé)任公司（國內(nèi)合資）。住所：上海市閔行區(qū)金匯南路88號，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，室內(nèi)外裝潢，水電安裝，建材銷售，實業(yè)投資。公司為國家建設(shè)部壹級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，是上海市房地產(chǎn)十大民營企業(yè)之一，上海市房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會常務(wù)理事單位，并先后被評為“上海房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)”、“中國房地產(chǎn)企業(yè)200強(qiáng)”。公司堅持以“凝聚東方神韻，構(gòu)筑人居經(jīng)

6、典”為企業(yè)使命，逐步確立了“東方神韻”地產(chǎn)文化理念，不斷加大品牌建設(shè)力度，已形成了清晰的品牌定位和價值導(dǎo)向，并打造出具有相當(dāng)社會知名度的“明泉”地產(chǎn)品牌。公司開發(fā)的項目包括：明泉花園別墅、明泉大酒店、錦繡江南家園，重慶星河城等，其中“錦繡江南家園”曾榮獲“全國新世紀(jì)人居經(jīng)典綜合大獎”、“上海市十大典型新都市住宅樓盤”、2004年“上海最受歡迎樓盤綜合金獎”等多項榮譽(yù)。目前正在開發(fā)“明泉江南苑二期”等項目。2008年，公司實現(xiàn)銷售收入5480萬元、凈利潤356萬元；2009年，公司實現(xiàn)銷售收入9642萬元、凈利潤為932萬元，經(jīng)營狀況較好。2、上海隆源資產(chǎn)經(jīng)營有限公司成立于2002年5月，注冊資

7、金5800萬元，實際控制人為王云。公司主營建筑材料的批發(fā)，屬于建材批發(fā)行業(yè)。公司90%的產(chǎn)品銷售給上海名泉企業(yè)（集團(tuán)）有限公司及其下屬公司。公司2008年實現(xiàn)銷售收入2593萬元、凈利潤1456萬元；2009年實現(xiàn)銷售收入3289萬元、凈利潤2013萬元，經(jīng)營狀況較好，財務(wù)結(jié)構(gòu)較合理。3、上海銀七星名泉置業(yè)有限公司成立于2008年2月，注冊資金1000萬元，上海名泉企業(yè)（集團(tuán)）有限公司和上海大順北海道滑雪有限公司各持股50%，實際控制人為王云。公司是為開發(fā)建設(shè)銀七星室內(nèi)滑雪場裙樓改建工程項目而成立的項目公司。二、集團(tuán)企業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系 （一）集團(tuán)關(guān)系樹80% 王 云 54.31%上海隆源資產(chǎn)經(jīng)營有限

8、公司上海明泉企業(yè)（集團(tuán)）有限公司上海銀七星名泉置業(yè)有限公司李 濤 50%20% 45.69%重慶盛聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司 50%上海浩元實業(yè)有限公司90%上海明浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%連云港名泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%（二）集團(tuán)實際控制人集團(tuán)實際控制人為王云。王云，男，1964年出生，MBA。1994年創(chuàng)立公司至今，有多年企業(yè)管理經(jīng)驗?，F(xiàn)任上海市四川商會會長。曾榮獲上海市實事功臣，首屆上海房地產(chǎn)優(yōu)秀青年企業(yè)家，上海房地產(chǎn)界“十大企業(yè)家”等榮譽(yù)。先后主持開發(fā)過明泉花園別墅、明泉大酒店、錦繡江南家園等項目。其經(jīng)營穩(wěn)健，在同行業(yè)和社會上具有較高知名度和聲譽(yù)。三、集團(tuán)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)王云所投資的企業(yè)均依

9、法設(shè)立，制定有規(guī)范的公司章程，具有科學(xué)的公司組織架構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)。王云對各企業(yè)的經(jīng)營、財務(wù)控制能力很強(qiáng)，權(quán)力制衡機(jī)制實施效果較好。各公司均設(shè)董事會和監(jiān)事會。四、集團(tuán)企業(yè)涉及的主要行業(yè)及業(yè)務(wù)經(jīng)營情況分析集團(tuán)在國內(nèi)投資的企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，具體分為兩大板塊：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和建筑材料經(jīng)營（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營核心企業(yè)為上海明泉企業(yè)(集團(tuán))有限公司等。目前集團(tuán)正在開發(fā)“明泉江南苑二期”、銀七星室內(nèi)滑雪場裙樓改建等項目。1、明泉江南苑二期（1）項目概況項目位于上海閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)59號地塊，虹泉路以南、蒲匯塘以北、虹莘路以西、外環(huán)線以東，占地面積54094平方米。項目總建筑面積64734平方米，其中：地

10、上建筑面積44734平方米（含可售面積42480平方米、公建配套2254平方米）、地下建筑面積20000平方米，主要建設(shè)內(nèi)容為：聯(lián)排住宅172套（地上建筑面積35655平方米、地下建筑面積14800平方米）、多層公寓2幢共72套（地上建筑面積6825平方米、地下建筑面積5200平方米）。其他主要建筑技術(shù)指標(biāo)為：容積率0.8、建筑密度26.9%、綠地率35%、集中綠地率15%、機(jī)動車泊位244輛。（2）項目進(jìn)度l 2003年9月27日，上海市閔行區(qū)房屋土地管理局與上海明泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定了上海市國有土地使用權(quán)出讓合同滬房地閔字（2003）出讓合同第191號。l 2005年11月1日，項目取

11、得建設(shè)工程規(guī)劃許可證滬閔地（2005）12051102E01568號，批復(fù)項目總用地面積83399平方米，其中，建設(shè)用地68675平方米（一期14061平方米、二期54614平方米）；規(guī)劃道路14724平方米。l 2006年5月19日，簽訂補(bǔ)充合同滬房地閔字（2006）出讓合同補(bǔ)字第13號。l 2006年9月26日，項目取得上海市房地產(chǎn)權(quán)證滬房地閔字（2006）050380號，宗地面積68585平方米，使用期限2003年9月27日至2073年9月26日止。l 2008年4月9日，項目取得上海市發(fā)展改革委關(guān)于閔行區(qū)明泉江南苑二期商品住宅項目可行性研究報告的批復(fù)滬發(fā)改城（2008）107號。批復(fù)二

12、期項目占地面積約54094平方米，總建筑面積64775平方米（含地下建筑面積20000平方米）。項目總投資估算53606萬元。l 2008年6月27日，項目取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證滬閔建（2008）12080627F01494號，建設(shè)規(guī)模64734平方米。l 2008年7月14日，項目取得建筑工程施工許可證0801MH0026D01-3171519。（3）項目投資估算據(jù)初步測算，項目總投資47550.25萬元，主要包括：土地費用17564.94萬元、前期費用1665.70萬元、工程費用23857.63萬元項目單位成本按開發(fā)面積（64734萬平方米）單價為7345.48元/平方米，按可售面積（42

13、480萬平方米）為11193.56元/平方米。（4）項目銷售進(jìn)度2009年10月，項目公寓房開盤，銷售均價2.5萬元/平方米，目前已基本銷售完畢（除部分保留房）。2009年12月起，部分聯(lián)排住宅對外銷售，銷售價格5萬元/平方米起，銷售情況良好。剩余聯(lián)排住宅計劃于2010年5月對外銷售，預(yù)計銷售均價7萬元/平方米起。預(yù)計項目共可實現(xiàn)銷售收入約20億元。2、銀七星室內(nèi)滑雪場裙樓改建項目項目位于閔行新城標(biāo)志性的七莘路商業(yè)景觀大道，總用地面積48860平方米，總建筑面積95895平方米。項目建設(shè)內(nèi)容為：商業(yè)裙房5層，主要功能為商業(yè)和娛樂設(shè)施；兩棟高層各26層，為小戶型辦公樓。（二）建筑材料批發(fā)核心企業(yè)

14、為上海隆源資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，該公司90%產(chǎn)品供應(yīng)給上海名泉企業(yè)（集團(tuán)）有限公司及其下屬公司。五、集團(tuán)企業(yè)財務(wù)狀況分析說明：王云關(guān)聯(lián)企業(yè)無合并報表，以下將對集團(tuán)主要企業(yè)報表進(jìn)行分析。（一）上海明泉企業(yè)（集團(tuán)）有限公司1、公司近年財務(wù)狀況（單位：萬元）項目2007年2008年2009年總資產(chǎn)6811275709125543總負(fù)債280333536484266資產(chǎn)負(fù)債率41.1646.71%67.12%銷售收入4443254809643凈利潤155373569322、財務(wù)指標(biāo)分析（根據(jù)2009年底數(shù)據(jù)）指標(biāo)名稱指標(biāo)值盈利能力凈資產(chǎn)收益率5.31%總資產(chǎn)報酬率3.39%銷售（營業(yè)）利潤率49.62%凈

15、利潤率22.82%資產(chǎn)凈利率2.16%息稅前利潤率35.9%成長能力利潤增長率540.63%總資產(chǎn)增長率69.45%銷售（營業(yè)）增長率75.96%營運能力資本積累率5.49%應(yīng)收賬款增長率85.77%應(yīng)付賬款增長率-1.35%預(yù)收賬款增長率100%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率557.09%應(yīng)收帳款平均周轉(zhuǎn)天數(shù)65.5195存貨周轉(zhuǎn)率8.98%存貨平均周轉(zhuǎn)天數(shù)4064.8102流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率10.11%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率9.45%修正的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率7.41%營業(yè)收入/固定資產(chǎn)凈值18.3842存貨與經(jīng)營成本比率1389.74%存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)4009.1279固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1842.26%銷售收入存貨比484.89%短

16、期償債能力速動比率1.3343流動比率2.1671利息保障倍數(shù)6.5618負(fù)債覆蓋率0.0991經(jīng)營現(xiàn)金流動負(fù)債比率6.25%修正的流動比率546.37%貨幣資金留存率51.18%金融債務(wù)負(fù)擔(dān)5275317.79利息保障倍數(shù)556.18%長期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率66.84%長期資產(chǎn)合適率1089.66%權(quán)益負(fù)債率201.53%或有負(fù)債率0%銀行負(fù)債資產(chǎn)比23.07%銀行債務(wù)覆蓋比11.85%（二）上海隆源資產(chǎn)經(jīng)營有限公司 1、公司近年財務(wù)狀況（單位：萬元）項目2007年2008年2009年總資產(chǎn)139582626720189總負(fù)債6623174759765資產(chǎn)負(fù)債率47.4566.53%48.3

17、7%銷售收入248325943289凈利潤1599145620312、財務(wù)指標(biāo)分析（根據(jù)2009年底數(shù)據(jù)）盈利能力總資產(chǎn)報酬率11.6%凈資產(chǎn)收益率21.14%銷售（營業(yè)）利潤率84.81%息稅前利潤率85.82%凈利潤率64.69%資產(chǎn)凈利率8.75%營業(yè)（主營業(yè)務(wù)）毛利潤率89.86%成長能力利潤增長率38.92%銷售（營業(yè)）增長率24.63%總資產(chǎn)增長率-23.14%應(yīng)收帳款增長率10.77%應(yīng)收帳款同比增長率10.77%資本積累率18.56%營運能力應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率1500.41%應(yīng)收賬款平均周轉(zhuǎn)天數(shù)24.3266存貨周轉(zhuǎn)率100%存貨平均周轉(zhuǎn)天數(shù)365流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率33.05%總資產(chǎn)周

18、轉(zhuǎn)率13.52%銷售收入存貨比0%存貨與經(jīng)營成本比率0%固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率25.16%預(yù)付款周轉(zhuǎn)天數(shù)3517.6832應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)2967.1864預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)0營業(yè)收入/固定資產(chǎn)凈值25.41%應(yīng)付款增長率-44.46%修正的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率12.18%短期償債能力速動比率1.5982流動比率1.5982利息保障倍數(shù)4.6353負(fù)債覆蓋率0.2956金融債務(wù)負(fù)擔(dān)5814597.61修正的流動比率159.82%貨幣資金留存率49.93%現(xiàn)金流動負(fù)債比率71.57%長期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率48.37%長期資產(chǎn)適合率118.09%權(quán)益負(fù)債率93.68%或有負(fù)債率0%銀行負(fù)債資產(chǎn)比35.41%銀行債務(wù)

19、覆蓋比41.19%成本費用比經(jīng)營成本比例10.14%利息費用比例18.52%負(fù)債結(jié)構(gòu)比率流動負(fù)債率42.14%資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比率貨幣資金資產(chǎn)比10.18%規(guī)模營業(yè)收入31404596.9貨幣資金流動負(fù)債比率49.93%銷售收入考慮預(yù)收賬款31404596.9六、集團(tuán)企業(yè)授信情況分析（一）我行授信情況截止2009年底，集團(tuán)在我行額度授信24800萬元，其中：上海明泉企業(yè)（集團(tuán)）有限公司23000萬元，均為房地產(chǎn)開發(fā)貸款，用于“明泉江南苑二期”項目；上海隆源資產(chǎn)經(jīng)營有限公司1800萬元。貸款均為正常。集團(tuán)在我行信用評級為A+。上海明泉企業(yè)（集團(tuán)）有限公司在我行信用評級為AA-，風(fēng)險限額為63668萬元；

20、上海隆源資產(chǎn)經(jīng)營有限公司在我行信用評級為a，風(fēng)險限額為1320萬元。（二）我行授信風(fēng)險評價1、上海明泉企業(yè)（集團(tuán)）有限公司房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在風(fēng)險：（1）項目完工風(fēng)險；（2）因銷售滯緩影響本息償還的風(fēng)險；（3）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作風(fēng)險。風(fēng)險評價：（1）貸款發(fā)放前我行要求借款人出具資金缺口（含工程款和利息）不能及時到位由借款人及時補(bǔ)足和超投資部分由借款人自籌解決的承諾函。目前，項目已基本全面竣工，并已取得大產(chǎn)證。（2）我行在與借款人簽訂房地產(chǎn)開發(fā)借款合同時，約定強(qiáng)制降價銷售條款，并約定強(qiáng)制降價銷售條款至我行貸款全部償清后方失效。強(qiáng)制降價銷售約定，一旦發(fā)生因銷售回籠滯緩而影響正常還貸的情況，同意按我行要求及時調(diào)整銷售價格、銷售策略、加大銷售力度，包括委托我行按照足以還款的價格削價銷售，確保銀行貸款安全，直至我行貸款全部償清后方失效。此外，要求借款人承諾在貸款期間貸款先于自籌資金歸還，非經(jīng)我行同意，不得分紅及進(jìn)行凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。（3）放款前必須辦妥抵押、保險事宜。項目先采用土地使用權(quán)抵押、符合在建工程抵押條件后再追加為土地使用權(quán)和在建工程抵押的擔(dān)保方式，貸款按工程進(jìn)度及客戶需求逐筆發(fā)放，抵押率控制在65%。我行對項目實行全封閉操作。與借款人簽定資金監(jiān)管協(xié)議，要求借款人在我行開立項目專用帳戶，由我行對項目資金使用、銀行貸款支用、銷售回籠資金