買方接收不符合交付條件的房屋,逾期交房的違約責(zé)任怎么算？

1、導(dǎo)讀：買賣合同中，標(biāo)的物交付前毀損、滅失風(fēng)險由賣方承擔(dān)，交付后毀損、滅失風(fēng)險由買方承擔(dān)，房屋買賣也是一樣的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付前由出賣人承擔(dān)，交付使用 后由買受人承擔(dān)。由于房屋是特殊的商品，根據(jù)法律的規(guī)定，房屋需要竣工驗(yàn)收合格后才能向買方交付使用，所以，賣方交付房屋時，應(yīng)當(dāng)向買方同時提供證明房屋經(jīng)驗(yàn)收合格的證明文件，否則買方有權(quán)拒收該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責(zé)任由賣方承擔(dān)， 反之符合交房條件的，由買方 承擔(dān)違約責(zé)任。正常情況下，房屋具備交付時，對于房屋的交付形式，實(shí)務(wù)中常見的有領(lǐng)取鑰匙、發(fā)送交房通知、入伙通知等等，履行完這些手續(xù)，賣方已履行交付的義務(wù)。但是，實(shí)務(wù)中有個爭議的 問

2、題是，房屋并未經(jīng)過竣工驗(yàn)收， 在并不具備交付使用的情況下，賣方將房屋交由買方占有用使用，這種情況下是否已經(jīng)向買方交付房屋？根據(jù)最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十一條的規(guī)定：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。根據(jù)上述法律條文的規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定外，如果賣方將房屋實(shí)際交由買方占有的，即視為已經(jīng)向買方交付使用，即使該房屋仍未經(jīng)過竣工驗(yàn)收。這種情況多發(fā)生在開發(fā)商因各種原因，不能按合同約向買方交房，為了避免更大的損失，在房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收的情況下，向買方交付使用，買方亦同意接收房屋。此時買方誤認(rèn)為未經(jīng)驗(yàn)收， 不符合交房的條件， 即使已經(jīng)接收占有房

3、屋的，仍視為逾期交房的期間，但實(shí)際上并不是這樣的，未經(jīng)驗(yàn)收合格交付房屋的，屬于瑕疵交付，根據(jù)上述法律的規(guī)定，視為已經(jīng)向買方交房，此后賣方不再承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。為了更好的閱讀和理解上述法律知識要點(diǎn)，筆者分享一篇相關(guān)的實(shí)務(wù)案例，并對案例的內(nèi)容 進(jìn)行了相應(yīng)的整理和匯編，案例中觀點(diǎn)僅供學(xué)習(xí)交流所用!案情簡介2014 年 10 月 15 日，原告與被告簽訂了商品房買賣合同 ，約定原告購買由被告開發(fā)的 位于某地的房屋一套， 購房款為 528478 元，原告已經(jīng)按照合同約定履行了付款義務(wù)。 根據(jù) 商品房買賣合同第八條規(guī)定，該商品房應(yīng)在 2015 年 12 月 31 日前驗(yàn)收合格并交付原 告使用。201

4、5 年 12 月 25 日，被告向原告發(fā)出收樓通知書 ，通知原告所購的房屋已符合交房條 件，并要求原告去辦理收樓手續(xù)。當(dāng)原告驗(yàn)收房屋時，發(fā)現(xiàn) 2 號樓并未達(dá)到交付條件，比 如電梯施工尚未完成，供水、供電和供氣設(shè)施均不具備使用條件。 為此，原告和其他業(yè)主多 次與被告交涉，并于 2016 年 3 月 15 日向被告發(fā)出催告函 ，要求被告盡快將房屋驗(yàn)收 手續(xù)辦理完畢。被告于 2016 年 3 月 29 日做出的關(guān)于 2 號樓部分買受人所反映問題的復(fù)函中明確認(rèn)可“截止 2015 年 12 月 31 日，尚未取得政府相關(guān)部門的對商品房驗(yàn)收合格的手續(xù)?！蓖瑫r 承諾“該樓在尚未達(dá)到雙方簽訂的 商品房買賣合同

5、 第八條之約定之前， 物業(yè)公司不收取 買受人的物業(yè)管理費(fèi)?！焙笥捎诒桓娌粩啻叽?，原告無奈于 2016 年 4 月 14 日接收該商品 房，并向某物業(yè)服務(wù)有限公司預(yù)付了 3 個月的物業(yè)管理費(fèi)共計 452.6 元，該公司在 2016 年 12 月底通知業(yè)主自 2017 年 1 月 1 日起開始收繳物業(yè)費(fèi)， 現(xiàn)已實(shí)際扣減了原告已預(yù)付的 3 個月物業(yè)管理。 但直至起訴之日，該商品房仍未經(jīng)驗(yàn)收合格，致使原告至今不能入住和取得房屋所有權(quán)證。 被告的行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約， 原告有權(quán)要求被告繼續(xù)履行交付合格的房屋和辦理房屋所有權(quán) 證的義務(wù)，并承擔(dān)支付違約金的法律責(zé)任。3 個月物業(yè)管理費(fèi)。為同時， 根據(jù)相關(guān)法律規(guī)

6、定和被告的承諾， 商品房在竣工驗(yàn)收合格前， 物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由作為開 發(fā)商的被告承擔(dān)，被告依法應(yīng)賠償原告某物業(yè)服務(wù)有限公司收取的 維護(hù)原告的合法權(quán)益，特向法院提起訴訟。原告向法院提出訴訟請求：被告按商品房買賣合同約定支付逾期交房違約金 50733.89 元（528478 元× 0.2 × 4天0違約金從2015年12月31日暫計至2017年4月25日， 之后計至被告將驗(yàn)收合格的房屋交付原告之日止） ；被告按商品房買賣合同約定為原告 辦理房屋所有權(quán)證。 3 、被告賠償原告 3 個月物業(yè)管理費(fèi) 452.6 元。被告房地產(chǎn)公司答辯稱：原告于 2016 年4 月 14 日已接收了涉案房

7、屋，原告無權(quán)要求被告 承擔(dān)實(shí)際交付之日起至具備合同約定交付條件之日止的違約金。 雖然雙方簽訂的 商品房買 賣合同第八條約定，被告應(yīng)在 2015 年 12 月 31 日前將驗(yàn)收合格的涉案房屋交付原告使 用，但原告已在 2016 年 4 月 14 日對涉案房屋進(jìn)行了驗(yàn)收，滿意后接收了該房屋，即原告 在房屋尚不具備合同約定交付條件的情形下實(shí)際接收了房屋，視為對合同變更， 是原告對其原有權(quán)利的放棄。判決要點(diǎn)法院審理認(rèn)為：根據(jù)合同約定，被告應(yīng)在 2015 年 12 月 31 日前將符合合同約定的交房條 件的房屋交付原告使用。但是，在合同履行過程中，該地區(qū)于2015 年 10 月 4 日發(fā)生了特大臺風(fēng)“彩

8、虹”，對于該臺風(fēng)的發(fā)生，被告不能預(yù)見、不能避免并不能克服。故被告據(jù)此主 張交房時間應(yīng)予延長，法院予以采納。但被告辯稱房屋的交房時間應(yīng)延長五個月， 缺乏事實(shí)依據(jù)， 法院不予采納。 綜合考慮臺風(fēng) “彩 虹”對建筑工程行業(yè)造成的影響及原告的合法權(quán)益，法院酌情確定交房時間可延長一個月， 即被告應(yīng)于 2016 年 1 月 31 日前將符合合同約定的交房條件的房屋交付原告使用。但被告 于 2016 年 4 月 14 日才將房屋交付原告使用，顯然已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此， 原告請求被告支付逾期交房違約金，符合合同約定和法律規(guī)定，法院予以支持。對于原告請求收房之后的逾期交房違約金，原告收房時房屋尚未符

9、合合同約定的交付條件， 原告本可以此為由拒絕接收房屋， 但原告已自愿接收房屋。 根據(jù)最高人民法院 關(guān)于審理商 品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第十一條第一款 “對房屋的轉(zhuǎn)移占有， 視 為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 ”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定原告收房之日被告即履行 了交付房屋的義務(wù)。 被告在房屋尚未符合合同約定的交房條件的情況下向原告交房， 屬于瑕 疵交房，而不屬于逾期交房，因此， 原告請求被告支付收房之后的逾期交房違約金，法院不 予支持。如原告認(rèn)為涉案房屋不具備交付條件造成其損害的，可另行主張權(quán)利。被告應(yīng)在原告收房之日（ 2016 年 4 月 14 日）后 360 日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的 資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案， 為原告辦理房屋權(quán)屬證書， 但被告未能提供證據(jù)證實(shí)其已履行了 該義務(wù)， 且原告至 2017 年 10 月 18 日止尚未取得房屋權(quán)屬證書， 被告的行為已構(gòu)成違約， 因此，原告請求被告為其辦理房屋權(quán)屬證書，符合合同約定和法律規(guī)定，法院予以支持。判決結(jié)果綜上，法院判決： 被告房地產(chǎn)公司須于判決生效之日起十日內(nèi)支付逾期交房違約金 7821.47 元給原告李某強(qiáng)； 被告房地產(chǎn)公司須于判決生效之日起三十日內(nèi)為原告李某強(qiáng)辦理房屋權(quán)屬 證書。案例評析該案中，房屋不符合交房條