不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查流程（精編版）

1、一、 外業(yè)目的提交符合質(zhì)量要求的電子圖（包括幢基線圖和宗地圖），界址簽章表和“辦理不動產(chǎn)測繪報告需提供材料”里規(guī)定的復(fù)印件 . 注意事項：1、每幢樓均需要標注樓號、樓層數(shù)、樓層結(jié)構(gòu)；2、計算占地面積的幢基線需要用白線圍起來（方便內(nèi)業(yè)入庫），3、與宗地相鄰的道路均要測其中線（防止小區(qū)宗地占壓道路紅線）， 并在土地證復(fù)印件上標注現(xiàn)路名和四至狀況。二、 基本概念1、地籍記載土地的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量、價值、利用等基本狀況的圖簿冊及數(shù)據(jù)。2、地籍調(diào)查針對每宗地的權(quán)屬、界址、位置、面積、用途等進行的土地調(diào)查。3、界址線宗地的邊界線。4、界址點土地權(quán)屬界址線的轉(zhuǎn)折點。5、宗地土地權(quán)屬界址線封閉的地塊或空

2、間。6、宗地圖描述一宗地位置、界址點線和與相鄰宗地關(guān)系等要素的地籍圖， 是土地證書和宗地檔案的附圖。7、占地面積特指房屋地表底層外圍水平投影面積，包括地表底層的陽臺、柱廊、門廊、室外樓梯等水平投影面積。通俗的說，樓房的占地面積指地表底層的建筑面積（包括計算全面積和半面積的所有建筑面積）。8、分攤土地面積（1） ）小區(qū)：分攤土地面積 =（建筑面積 / 總建筑面積） * 占地面積。（2） ）自建房：分攤土地面積 =（建筑面積 / 總建筑面積） * 宗地面積。三、 控制測量控制網(wǎng)分為首級控制網(wǎng)和圖根控制網(wǎng)，各等級控制網(wǎng)的布設(shè)應(yīng)遵循“從整體到局部、分級布網(wǎng)”的原則。平面控制網(wǎng)的基本精度應(yīng)符合下面規(guī)定：

3、四等網(wǎng)或 e 級網(wǎng)中最弱邊相對中誤差不得超過1/45000 。四等網(wǎng)或 e 級以下網(wǎng)最弱點相對于起算點的點位中誤差不得超過± 5cm。1、首級控制網(wǎng)：首級控制網(wǎng)可直接采用當(dāng)?shù)匾延械膰叶?、三、四等三角點和 國家 b、c、d、e 級 gps點作為首級平面控制網(wǎng)點，但應(yīng)檢查其精度。2、圖根控制網(wǎng)：利用首級控制點求取參數(shù)后，可采用rtk控制點測量方法布設(shè)圖根點。保證每一個圖根點至少與兩個相鄰圖根點通視（一個用來定向，一個用來檢查）。為保證 rtk測量精度，應(yīng)進行有效檢核。檢核方法有兩種：每個圖根點均應(yīng)有兩次獨立的觀測結(jié)果，兩次測量結(jié)果的平面 坐標較差不得大于± 3cm、高程的較差

4、不得大于±5cm，在限差內(nèi)取平均值作為圖根點的平面坐標和高程。在測量界址點和測繪幢基線時采用全站儀對相鄰rtk圖根點進行邊長檢查，其檢測邊長的水平距離的相對誤差不得大于1/3 000。當(dāng) rtk信號不好時，需采用圖根導(dǎo)線測量方法時，導(dǎo)線網(wǎng)宜布設(shè)成附合單導(dǎo)線、閉合單導(dǎo)線或結(jié)點導(dǎo)線網(wǎng)，其主要技術(shù)參數(shù)見下表。一級1.21201218± 24n0.221/5 000二級0.7701± 40n0.221/3 000圖根導(dǎo)線測量技術(shù)指標等級附合導(dǎo)線平均邊長測回數(shù)測回差方位角閉合坐標閉合差導(dǎo)線全長相長度 (km)(m)dj2dj6( )差( )（ m）對閉合差具體流程為：找已有

5、控制點求七參數(shù)測量rtk做圖根控制點全站儀附合導(dǎo)線引點四、 宗地界址點測量界址點主要采用全站儀極坐標法測量，觀測時應(yīng)做測站檢查， 檢查點可以是定向點、鄰近控制點和已測設(shè)的界址點。界址點精度要求見下表。級別界址點相對于鄰近控制點的點位誤差，相鄰界址點間距誤差(cm)中誤差允許誤差一±5.0±10.0二±7.5±15.0三±10.0±20.0注1：土地使用權(quán)明顯界址點精度不低于一級，隱蔽界址點精度不低于二級。注2：土地所有權(quán)界址點可選擇一、二、三級精度。已用的宗地界址點測量方法主要有三種：（1） ）當(dāng)該宗地有 80 坐標或可轉(zhuǎn)換為80 坐

6、標的其他坐標時，則直接利用該 80 坐標生成宗地圖。（2） ）當(dāng)該宗地沒有80 坐標但業(yè)主和四鄰可以明確指界的，則利用開發(fā)商和四鄰的指界結(jié)果生成宗地圖。（3） 當(dāng)沒有該宗地80 坐標并且開發(fā)商不能明確指界的，則測量與小區(qū)相鄰的道路中線，根據(jù)道路紅線和土地證的邊長形狀推出宗地 范圍，但開發(fā)商需要簽訂“確認不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查結(jié)果承諾書”。注：以上幾種方法均需在“不動產(chǎn)測量報告”中注明五、 幢基線測量幢基線使用全站儀的極坐標法觀測得到。測量內(nèi)容主要包括房屋的幢基線（用于確定房屋的位置和計算房屋的占地面積）、房屋的外部輪廓（如帶有裙樓的主樓的外部輪廓）。幢基線測量精度要求參考宗地界址點測量精度要求。1

7、、測量方法測量房屋以勒腳以上墻角為準；房屋附屬設(shè)施測量：柱廊以柱外圍為準、門廊以柱或圍護物外圍為準，獨立柱的門廊以頂蓋投影為準、挑廊以外輪廓投影為準、室外樓梯以外圍水平投影為準。2、需要測量內(nèi)容落地陽臺；與房屋相連的永久性的室外樓梯；房屋間永久性的架空通廊；有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗；玻璃幕墻等作為房屋外墻的；依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層, 有圍護結(jié)構(gòu)的，其高度在 2.20m以上的部位；與房屋相連有上蓋走廊、檐廊。3、不需測量內(nèi)容突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階等；房屋之間無上蓋的架空通廊。4、外業(yè)檢核外業(yè)測好后，需要內(nèi)業(yè)畫出幢基線圖，然后拿著打印好的

8、幢基線去外業(yè)檢查，重點檢查有無漏測、測錯的情況，核對樓層數(shù)及樓號是否正確。主要流程為 : 外業(yè)測量 內(nèi)業(yè)成圖 外業(yè)檢查 內(nèi)業(yè)修改六、 特殊情況處理方法1、小區(qū)內(nèi)封閉的院落（如別墅）需要測量封閉圍墻，且院落內(nèi)的房屋占用封閉圍墻的所有土地面積（即同自建房的占地面積分攤方 法），但范圍需要小區(qū)開發(fā)商認可或已有單獨土地證書。2、當(dāng)一幢樓有超界情況時，整幢樓都不能出不動產(chǎn)測量報告，但宗地內(nèi)的其他不超界樓幢可以正常辦理。3、當(dāng)一幢樓跨越同一個法人的多個宗地時，則默認該樓坐落在占地面積多的一塊宗地內(nèi)。當(dāng)同一個法人的多個宗地相連，并且無法分清，則當(dāng)成一塊宗地處理，但使用期限就低不就高。4、當(dāng)實測宗地面積小于土

9、地證面積時，與局方、開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商出具“面積不符承諾書”，并簽字蓋章，按實測面積來。5、當(dāng)實測宗地面積大于土地證面積時，由局方出具解決意見，并與開發(fā)商協(xié)商，出具相關(guān)證明。參考資料：不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）（國土資源部）土地利用現(xiàn)狀分類（ gb/t21010-2007）地籍調(diào)查規(guī)程（ td/t1001-2012）房產(chǎn)測量規(guī)范（ gb/ t17986.1-2000 ）辦理不動產(chǎn)測繪報告需提供材料小區(qū)：組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，代理人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，土地證復(fù)印件，竣工驗收報告（有竣工日期的一頁復(fù)印即可），界址簽章表，承諾書（四鄰不簽字時才需要

10、）、面積不符承諾書（面積與土地證面積有異議時）。單位：組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法人身份證復(fù)印件及聯(lián) 系方式，代理人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，土地證復(fù)印件，房產(chǎn)證， 竣工驗收報告（有竣工日期的一頁復(fù)印即可），界址簽章表，承諾 書（四鄰不簽字時才需要）、面積不符承諾書（面積與土地證面積 有異議時）。自建房：權(quán)利人及共有人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，土地證復(fù)印件，房產(chǎn)證， 界址簽章表，承諾書（四鄰不簽字時才需要）、面積不符承諾書（面積與土地證面積有異議時）。辦土地證：組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，代理人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，國土資源局測繪隊提供的宗地 8

11、0 坐標，規(guī)劃許可證，界址簽章表，承諾書（四鄰不簽字時才需要）、面積不符承諾書（面積與土地證面積有異議時）。確認不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查結(jié)果承諾書某某某國土資源局、某某某不動產(chǎn)登記局：本單位（人）所持有的某國用（）第號土地使用權(quán)證，因歷史原因，所登記的地籍調(diào)查成果無界址點坐標。目前，因原因需要換發(fā)不動產(chǎn)證書，由于原因，在確認本宗地界址點坐標時，四鄰無法再次到場指界，本次權(quán)籍調(diào)查過程中，在基本符合原土地證面積、尺寸及原地籍調(diào)查結(jié)果的情況下，現(xiàn)申請由本人進行單方指界。如因本次單方指界的調(diào)查結(jié)果與他人發(fā)生糾紛，同意按雙方認可邊界進行重新定界、測量，并承擔(dān)所有相應(yīng)費用。此過程中，本單位（人）負責(zé)承擔(dān)此過程中引發(fā)的一切法律責(zé)任及后果。特此保證承諾人：年月日確認不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查面積不符承諾書某某某國土資源局、某某某不動產(chǎn)登記局：本單位（人）所持有的某國用（）第號土地使用權(quán)證和長國用（）第號土地使用權(quán)證， 因歷史原因，所登記的地籍調(diào)查成果無界址點坐標。為順利換發(fā)不動產(chǎn)證書，現(xiàn)結(jié)合原土地證和現(xiàn)場指界結(jié)果生成該宗地圖， 原土地證面積之和為75326.07平方米，生成的該宗地圖面積之和為 74014.14平方米，比原土地證少2311.93平方米，其中不