房地產(chǎn)策劃必須知道的建筑專(zhuān)業(yè)相關(guān)知識(shí)

1、銷(xiāo)售人員培訓(xùn)演示文稿（房地產(chǎn)策劃中涉及的建筑專(zhuān)業(yè)相關(guān)知識(shí)） 住宅建筑按照層數(shù)劃分為：1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為中高層；10層以上為高層。住宅建筑按照高度劃分為：公共建筑及綜合性建筑總高度超過(guò)24M者為高層（不包括高度超過(guò)24M的單層主體建筑）建筑高度超過(guò)100M時(shí)，不論住宅或公共建筑均為超高層。建筑密度（building density,building coverage）【概念】地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例?！菊f(shuō)明】建筑密度是反映建筑用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計(jì) 算公式為：建筑密度=建筑基地總面積/建筑用地總面 積建筑面積密度(total floor soac

2、e per hectare plot)【概念】每公頃建筑用地上容納的建筑物的總建筑面積?！菊f(shuō)明】建筑面積密度是反映建筑用地使用強(qiáng)度的主要指 標(biāo)。計(jì)算建筑物的總建筑面積時(shí)，通常不包括0 以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為： 建筑面積密度=總建筑面積/建筑用地面積（m2/hm2)容積率(plot ratio,floor area ratio)【概念】一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值?！菊f(shuō)明】容積率是衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。 容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為 1，地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍 數(shù)，即為容積率的值。容積率以公式表示如下：容 積率=總建筑

3、面積/建筑用地面積日照標(biāo)準(zhǔn)(insolation standard)【概念】根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居 住建筑正面向陽(yáng)房間在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日 照量，是編制居住區(qū)規(guī)劃確定居住建筑間距的主要 依據(jù)?！菊f(shuō)明】日照標(biāo)準(zhǔn)中的日照量包括日照時(shí)間和日照質(zhì)量?jī)蓚€(gè)標(biāo) 準(zhǔn)。日照時(shí)間是以住宅向陽(yáng)房間在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日 受到的日照時(shí)數(shù)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。日照質(zhì)量是指每小時(shí)室 內(nèi)地面和墻面陽(yáng)光照射面積累計(jì)的大小以及陽(yáng)光中紫 外線(xiàn)的效用高低。1993年7月，我國(guó)國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局 和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB5018093）對(duì)住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)已作了明確規(guī) 定；其中，規(guī)定日照標(biāo)準(zhǔn)日采用冬至

4、日和大寒日兩級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)相關(guān)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)住宅（residential buildings）：供家庭居住使 的建筑。套型（dwelling size）：按不同使用面積、居住空組 成的成套住宅類(lèi)型。居住空間（habitable space） ：系指臥室、起居室 （廳）的使用空間。臥室（bed room）：供居住者睡眠、休息的空間。起居室（廳）（living room）：供居住者會(huì)客、娛 樂(lè)、團(tuán)聚等活動(dòng)的空間。 廚房（kitchen）：供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。 衛(wèi)生間（bathroom）：供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動(dòng)的空間。 使用面積（usable area）：房間實(shí)際能使用的面積，

5、不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。 標(biāo)準(zhǔn)層（typical floor）：平面布置相同的住宅樓層。 層高(storey height):上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 室內(nèi)凈高(interior net storey height):樓面或地面至上部樓板底面之間的垂直距離。 陽(yáng)臺(tái) (balcony):供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。 平臺(tái) (terrace):供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 過(guò)道 (passage) 住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 壁柜 (cabinet):住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。 吊柜 (wall-hung c

6、upboard):住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。 躍層住宅 (duplex apartment): 套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 自然層數(shù) (natural storeys):按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。 中間層 (middle-floor):底層和最高住戶(hù)入口層之間的樓層。 單元式高層住宅(tall building of apartment):由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。 塔式高層住宅(apartment of tower building):以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 通廊式高層住宅( gallery tallbuilding of ap

7、artment): 以共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。 走廊 (gallery):住宅套外使用權(quán)的水平交通空間。 地下室 (basement):房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。 半地下室 (semi-basement):房間地面低于室外地面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2法定圖則指標(biāo)體系的名詞釋意：法定圖則指標(biāo)體系的名詞釋意： 地塊：按城市建設(shè)用地規(guī)劃與分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的城市用地分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)劃分的城市用地單元。 用地面積：指上述“地塊”的凈面積。 用地性質(zhì)：某一地塊按城市建設(shè)用地規(guī)劃與分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)劃分的土地利用的類(lèi)別。 綠地率：地塊內(nèi)各類(lèi)綠地面積的總和與

8、地塊用地面積的比率（%）。計(jì)算方法：綠地率=綠地面積總和地塊用地面積% ，綠地面積的計(jì)算包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地，但不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。圖則中所提綠地率均為下限，即須大于或等于。 綠化覆蓋率：地塊內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與地塊用地面積的比率（%）。計(jì)算方法：綠化覆蓋率=綠化種植物水平投影面積之和地塊用地面積% ，圖則中所提綠化覆蓋率均為下限，即須大于或等于。 居住戶(hù)數(shù)：地塊內(nèi)住宅中居住的總戶(hù)數(shù)。住宅是指供家庭居住使用的建筑物。圖則中所提居住戶(hù)數(shù)為允許提供的最大居住戶(hù)數(shù)，即須小于或等于。 居住人口：指在地塊內(nèi)的住宅和宿舍中居住的人口，不包括在旅館等其它建筑中

9、居住的人口。宿舍是指供學(xué)生或單身職工集體居住而不配置獨(dú)立廚房的建筑物。圖則中所提居住人口數(shù)量為允許居住的最大人口數(shù)量，即須小于或等于。 建筑退線(xiàn)：地塊內(nèi)建筑物垂直投影外輪廓線(xiàn)必須后退于地塊邊界的距離限值。圖則中所提建筑退線(xiàn)均為最小距離限值，即須大于或等于。 建筑限高：地塊內(nèi)所有建筑物室外地坪起到其計(jì)算最高點(diǎn)不得超過(guò)的最大高度限值。有關(guān)建筑物高度的計(jì)算方法遵照呼和浩特市城市規(guī)劃管理手冊(cè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 建筑層數(shù)：建筑物按樓板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù)。計(jì)算方法遵照呼和浩特市城市規(guī)劃管理手冊(cè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。圖則中所提層數(shù)一般為上限值，即須小于或等于。特殊情況下可定控制區(qū)間。 公共開(kāi)放空間：指地塊內(nèi)符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)

10、與準(zhǔn)則表5.4.1的規(guī)定，能夠全天開(kāi)放供公眾使用的空間。公共開(kāi)放空間的補(bǔ)償辦法參照呼和浩特市城市規(guī)劃管理手冊(cè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 配建停車(chē)位：地塊內(nèi)必須建設(shè)的與建設(shè)項(xiàng)目相配套的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位數(shù)。圖則所提配建停車(chē)位數(shù)量為下限，即須大于或等于。 社會(huì)公共停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）：指對(duì)社會(huì)開(kāi)放的露天停車(chē)場(chǎng)地或停車(chē)庫(kù)。 轉(zhuǎn)彎半徑：又稱(chēng)道路平曲線(xiàn)半徑，指道路平面線(xiàn)形中路線(xiàn)轉(zhuǎn)向處圓曲線(xiàn)的半徑。 轉(zhuǎn)角半徑：在平面交叉口處為保證右轉(zhuǎn)車(chē)輛能按一定速度順利轉(zhuǎn)彎，將轉(zhuǎn)角處緣石做成圓曲線(xiàn)的半徑。 道路紅線(xiàn)：城市道路及居住區(qū)內(nèi)道路用地的規(guī)劃控制線(xiàn)。 禁止開(kāi)口路段：地塊周邊不準(zhǔn)直接向城市道路開(kāi)設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口的路段。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算技術(shù)經(jīng)濟(jì)

11、指標(biāo)計(jì)算住宅設(shè)計(jì)應(yīng)計(jì)算下列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：各功能空間使用面積（m2）；套內(nèi)使用面積（m2套）；住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積（m2）；住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積（m2）；住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)（）；套型建筑面積（m2套）；套型陽(yáng)臺(tái)面積（m2套）。住宅設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：各功能空間使用面積等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和； 套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和； 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積等于本層各套型內(nèi)使用面積之和； 住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積，按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線(xiàn)所圍合的水平投影面積計(jì)算，當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時(shí)，按保溫層外表面計(jì)算。標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面

12、積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積；套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)；套型陽(yáng)臺(tái)面積等于套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影凈面積之和。套內(nèi)使用面積計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：套內(nèi)使用面積計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐 廳、過(guò)廳、過(guò)道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和；躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；煙囪、通風(fēng)道、管井等均不計(jì)入使用面積；室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計(jì)算，有復(fù)合保溫層，按復(fù)合保溫層表面尺寸計(jì)算；利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，頂板下表面與樓面的凈高低于1.20m的空間不計(jì)算使用面積；凈高在1.20m2.10m的空間按1/2計(jì)算使用

13、面積；凈高超過(guò)2.10m的空間全部計(jì)入使用面積；坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，需計(jì)算建筑總面積時(shí)，利用標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)反求。陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。房屋建筑知識(shí)房屋建筑從不同的角度可以進(jìn)行不同的分類(lèi)按建筑物使用性質(zhì)分類(lèi)居住建筑公共建筑工業(yè)建筑農(nóng)業(yè)建筑居住建筑和公共建筑通常又被稱(chēng)為民用建筑。按建筑物（住宅）的層數(shù)分類(lèi)低層建筑：13層多層建筑：46層中高層建筑：79層高層建筑：10層以上建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。磚木結(jié)構(gòu)描述：這類(lèi)建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚

14、、木做成。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。特點(diǎn)：層數(shù)較低，一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅，20世紀(jì)5060年代建造的民用房屋和簡(jiǎn)易房屋，大多為這種結(jié)構(gòu)。按建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)磚混結(jié)構(gòu)描述：這類(lèi)建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。特點(diǎn)：建造層數(shù)一般在6層以下，造價(jià)較低，但抗震性能較差，開(kāi)間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制。所以，這類(lèi)建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)描述：承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。特點(diǎn)：結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)抗震性能好，耐用年限較長(zhǎng)。鋼結(jié)構(gòu)描述：主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。特點(diǎn)