一次性付款購房流程

1、一次性付款購房流程1、判斷開發(fā)商的實力及樓盤的合法性業(yè)內(nèi)專家分析說， 國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步， 許多開發(fā)商的實力和經(jīng)驗可能會比較有限， 您在買房時， 在考察開發(fā)商實力的同時，更要判斷出您所要購買的項目的合法性。綜合起來，您要看七證： (1) 是開發(fā) 商的營業(yè)執(zhí)照， (2) 是國有土地使用證， (3) 是建設(shè)規(guī)劃許可證， (4) 是建設(shè)開工許可證， (5) 是預(yù)售許可證， (6) 是銷售許可證， (7) 是銀行按揭協(xié)議書。看這些證件，一是為了了解項目的合法性，更是要留意開發(fā)商已付了多少地價款，這從有多少面積已 被批準(zhǔn)規(guī)劃及準(zhǔn)許預(yù)售上就可以看出來。一個小區(qū)的面積少則十幾萬平方米，多則幾十萬平方米，

2、大部分 開發(fā)商都是采取滾動開發(fā)，先做第一期，資金逐步回籠后再分階段開發(fā)后續(xù)工程。有些開發(fā)商的土地款是 一次性付清，有些開發(fā)商則是分期付清土地款。由此，可以判斷出開發(fā)商的資金實力，以及他們對作好項 目的決心。這 7 個證件中，第 2 至第 6 個證件被稱為“五證”，要注意這五證的用地范圍、建設(shè)單位及銷售單位 是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋?，F(xiàn)在有的開發(fā)商領(lǐng)取的是臨 時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，因而，在其領(lǐng)取的商品房預(yù)(銷) 售許可證的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，有的甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，您要著重審查您所 購買的房

3、屋是否包含在預(yù) ( 銷) 售范圍內(nèi)。2、選擇適合自己的那一套房屋選擇自己的房屋，一定要考慮周到。在選擇好是住塔樓還是住板樓，是選擇TOWNH 0USE1別墅等品質(zhì)的住宅類型之后，接下來，就是挑選某一套具體的房屋了。首先要從小區(qū)的整體規(guī)劃入手，對整個項目有個通盤考慮。一般來講，能占據(jù)最多小區(qū)綠化的樓盤位 置最好，因為綠化不僅是賞心悅目的景觀，它對隔離噪音、粉塵，制造良好的小氣候，比如濕度、溫度等 十分有效。在北京，冷季多刮西北風(fēng)，暖季多刮東南風(fēng)。因此，專家建議，如果您選擇的樓座西北向有建 筑物，東南有大片景觀最為理想，因為北京冬春干燥，多沙的氣流會被減弱，而夏季則涼風(fēng)習(xí)習(xí)，不會有 憋悶的感覺，可

4、以使小區(qū)域形成良好的微循環(huán)，提高居住舒適度。從這個角度來講，一個占據(jù)上述區(qū)位的 樓座，其最“黃金”的戶型也應(yīng)位于東南角上，既占據(jù)陽光、景觀，又享有優(yōu)良小氣候。其次的朝向是純 南，然后依次是西南、東北、純東、純西、西北、純北。3、考察施工現(xiàn)場根據(jù)一些“過來人”的經(jīng)驗， 您在作出了購買決定之后， 如果是期房， 您一定要不定期地去現(xiàn)場考察。 在查看房屋的內(nèi)部時， 您要對房屋的建筑面積、 使用面積的大小， 房屋的建筑質(zhì)量， 裝修標(biāo)準(zhǔn)， 裝修質(zhì)量， 房屋的附屬設(shè)施是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞，以及內(nèi)部設(shè)計 是否合理等方面進行仔細(xì)地考察。此外，在對房屋外部進行查看時，要

5、注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。買房經(jīng)驗豐富的人士還要對戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種公共配套設(shè)施的設(shè)置等情況進行 了解。對一些無法實地考察到的情況，要向售樓人員了解，同時，也要多方面打聽相關(guān)的信息。小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別【發(fā)布日期】2010-5-29【作者】【來源】大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進入二級市場時，無需繳 納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)，它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地 使用權(quán)。通俗的解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時要補繳土地出讓金 的叫“小產(chǎn)權(quán)”。房產(chǎn)權(quán)本來

6、是不分大小， 只有一種定義，但由于我國的一些特色，形成了社會上一些約定成俗的說法,對“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”在不同情況下有不同解釋：第一種解釋：發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā) 展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的，相對講發(fā)展商的大，購房人的小。第二種解釋：國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)。購房人 要注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的房產(chǎn)實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可 證，國土房管局也不會給予備案。第三種解釋：買的房再轉(zhuǎn)讓時不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時要補繳土地出讓金的叫 “小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋普通

7、商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房，經(jīng)濟適用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房，對這個區(qū)別購房 人可從合同第一條土地使用權(quán)的取得形式中加以確認(rèn)。我們在這里所說的小產(chǎn)權(quán)正是第二種解釋中的小產(chǎn)權(quán)房屋，這樣的房子沒有國家的土地使用證和預(yù)售 許可證，國土房管局也不予以備案，換言之，這樣的小產(chǎn)權(quán)房子是國家所不認(rèn)可的，購買此類房屋的權(quán)益 也將是不受國家法律所保護的。國土部等14部委研究制訂方案小產(chǎn)權(quán)房等待救贖【發(fā)布日期】2010-6-2【作者】【來源】小產(chǎn)權(quán)房成為輿論的焦點似乎是個必然，一方面是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的日漸催生；另一方面則是城市居民面對高房價“鋌而走險”，小產(chǎn)權(quán)房的前途究竟如何？隨著14部委的高規(guī)格聯(lián)合調(diào)查以及楊宋鎮(zhèn)梭草村

8、等公之于眾的項目即將面對的命運，在地下默默發(fā)展了十多年的小產(chǎn)權(quán)房再次被推到了輿論的風(fēng)口浪尖 上。價格的誘惑據(jù)國土部門不完全統(tǒng)計，目前全國小產(chǎn)權(quán)房面積已達66億平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，北京已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會超過1000萬平方米。從2007年起，有關(guān)解決小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)逐漸出臺，但還是阻擋不了小產(chǎn)權(quán)房的熱銷。“越是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，人口越聚集，小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)之間房價的差距越大， 就越有人買?！敝袊鐣茖W(xué)院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立博士說。調(diào)查顯示，一般小產(chǎn)權(quán)項目的均價僅為大產(chǎn)權(quán)商品房售價的40%左右。如果你有 80萬元， 可以在二環(huán)內(nèi)買到 20平方米的房子 ;如果運氣好，可以在

9、五環(huán)內(nèi)買到40平方米的房子，或六環(huán)內(nèi)買到 45 平方米的房子。而在五環(huán)外的小產(chǎn)權(quán)房項目，這筆錢則可以買到近 100 平方米的房子。利益鏈驅(qū)使基層政府和小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商之間的利益鏈也是小產(chǎn)權(quán)項目屢禁不止的原因之一?！按蠖鄶?shù)小產(chǎn)權(quán)房都 是以新農(nóng)村建設(shè)'、舊村改造'等名義，由鄉(xiāng)政府或村委會主導(dǎo)開發(fā)，所獲利益歸集體所有?！币?立說，在城市郊區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展中，現(xiàn)行普遍的開發(fā)方式是，由政府向農(nóng)民低價征地，然后高價賣給開發(fā) 商，成為政府的財政收入和官員的尋租所得，開發(fā)商建成房屋再以更高的價格出售。但小產(chǎn)權(quán)房則有所不同。雖然建筑成本與商品房相差無幾，但建造小產(chǎn)權(quán)房房屋的土地沒有繳納土地 出讓金

10、和配套稅費，繞過了層層審批關(guān)口，在銷售時也沒有繳納相關(guān)稅費。除去這幾塊費用，商品住房價 格可以壓低 70%左右，負(fù)責(zé)開發(fā)的村委會依然有著相當(dāng)不錯的利潤。難以舉起的“屠刀”可以說， 小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)是完全處于監(jiān)管之外的。 目前我國農(nóng)村土地的開發(fā)建設(shè)沒有完善的法律規(guī)定， 小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)根本談不上立項、規(guī)劃。所以市場出現(xiàn)了一方面警示鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)有風(fēng)險，一方面產(chǎn)銷 兩旺的怪象，而且依然有很多正規(guī)的開發(fā)商和房屋中介參與交易，且少有干預(yù)。即使是這次14 部委督察，在很多人看來，“一案一處理”也耐人尋味。對于 14 部委正在研究的治理政策，估計如何處理和善后這 種小產(chǎn)權(quán)房成了一個大難題。上海易居房地產(chǎn)研究院

11、綜合研究部部長楊紅旭撰文稱， 14 部委小產(chǎn)權(quán)房整治處理領(lǐng)導(dǎo)小組將要出臺的 政策，主導(dǎo)思路是讓小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方補交土地款和相關(guān)稅費，從而在法律上認(rèn)可這些房屋。但現(xiàn)在很 多小產(chǎn)權(quán)項目已經(jīng)銷售完了，開發(fā)商掙完錢就沒影了，這些土地出讓金由誰來補交?如果由購房人來承擔(dān)，一是土地出讓金的數(shù)目不小，二也會被指“不公平”。如果由當(dāng)?shù)卮逦瘯沓觯逦瘯膩砟敲炊噘Y金 ? 如懷柔的水岸江南項目，就將面臨開發(fā)商人間蒸發(fā)、村委會無力賠償?shù)木车?。湘江偉業(yè) （北京 ）投資有限公司董事長方明理認(rèn)為，之所以小產(chǎn)權(quán)房這么火，就是因為大家認(rèn)同了“法 不責(zé)眾”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅處處長文林峰認(rèn)為，如果有小產(chǎn)權(quán)房未

12、及時發(fā)現(xiàn)，應(yīng)追究 相關(guān)責(zé)任人的失職責(zé)任，“大規(guī)模轟轟烈烈地建房子，誰會不知道! ” 觀點交鋒 國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤表示，對全國小產(chǎn)權(quán)房的處理，要等到小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺后一 并處理，目前國土部等 14 部委正在研究制訂小產(chǎn)權(quán)房清理整治政策方案。觀點一不必驚惶，就等著交錢了楊紅旭表示，對于違法占有耕地建成的小產(chǎn)權(quán)房等情況惡劣的，極有可能施以嚴(yán)厲的處罰措施。對于 絕大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主而言，不必驚惶，就等著交錢了 （ 土地款和相關(guān)稅費 ） ，“不會超過 2020年”。觀點二不認(rèn)同小產(chǎn)權(quán)房能合法入市文林峰和方明理則并不認(rèn)同小產(chǎn)權(quán)房能合法入市。文林峰說："應(yīng)該分不同情況分別進行處理

13、，小產(chǎn) 權(quán)房最多可以部分轉(zhuǎn)為保障性住房。方明理提出的辦法是：已經(jīng)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房分情況，分別由政府、開 發(fā)商等收購，作為政府、開發(fā)商持有物業(yè)，向社會公眾出租使用。政策發(fā)布2007年6月原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險提示，提醒購房者以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度 的規(guī)定。2007年12月國務(wù)院常務(wù)辦公會明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。2008年7月國土部下發(fā)通知，要求盡快落實農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式 的產(chǎn)權(quán)證明。2009年9月國土部下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知，再次向地方政府重申，堅決叫 停各類小產(chǎn)權(quán)房。2010年5月國土部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤表示，對于各地發(fā)現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房問題，將采取“一案一處理”的方式。對于全國小產(chǎn)權(quán)房的處理，要等到小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺后一并處理。紅線圖3 紅線圖是規(guī)劃局確定的項目 建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門正式確定的項 目建筑的總用地面積的示意圖， 其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可 使用土地的邊界圖。建筑紅線一般為建筑物的占地界限，用實紅線表示，二層以上有陽臺用虛紅線表示，表示底層不占用地。也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理 中，控制城市道