上海中海南苑企劃報(bào)告模板

1、上海中海南苑企劃報(bào)告前言市場分析產(chǎn)品定位有效客層劃分模式銷售主導(dǎo)策略價(jià)格定位及價(jià)格分期策略各階段深化的市場推廣策略代理公司市場組織及銷售管理本案針對性運(yùn)作流程公司簡介合作基本方案附:項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主要人員介紹售樓處操作規(guī)范售樓處工作制度推案計(jì)劃中海外在上海的歷史是輝煌的。西區(qū)和南區(qū)的戰(zhàn)無不勝是其信心 的源泉 , 可是這一次 , 中海面臨的是一場空前嚴(yán)峻的考驗(yàn) , 因?yàn)楹推?南苑項(xiàng)目和中海的其它項(xiàng)目有著巨大的差別。一 、 超 級 大 戰(zhàn) 場 的 競 爭 形 勢虹口區(qū)、 楊浦區(qū)交接處的大連路是東區(qū)最大的戰(zhàn)場之一 , 其中個(gè) 案的銷售競爭 , 特別是價(jià)格競爭明顯白熱化。區(qū)域傳統(tǒng) ”龍頭老大 同濟(jì)房產(chǎn)也不得

2、不以低調(diào)價(jià)格的姿態(tài)出現(xiàn) , 故本案的市場切入將是 一個(gè)需要細(xì)致研究的問題。二、 在上海幾乎最不接受高層的楊浦區(qū)造大高層 這是一個(gè)觀念改變的問題 , 發(fā)展商不能改變客戶的觀念 , 就只能被 客戶改變自己?？墒且酝膫€(gè)案都沒有做好 , 和平一期最后的傾銷 典型地說明了這一點(diǎn)。從理論上講 , 中海完全有實(shí)力去塑造區(qū)域觀 念 , 但實(shí)際上 , 對于這樣一塊極度陌生的土地 , 一個(gè)風(fēng)云變幻的市場 中海會一帆風(fēng)順嗎三、 80 萬套的電梯公寓房幾乎完全超出了這一區(qū)域的 ”法定 ”范 圍這樣的客層較難由經(jīng)驗(yàn)把握 , 或者說 , 這樣的客層尚需引導(dǎo) , 引導(dǎo)的 范圍涉及全市。這就是本案主力總價(jià)面臨的挑戰(zhàn) , 如

3、果沒有突破性的推廣策略前景并不樂觀我們建議 , 這樣特別的個(gè)案應(yīng)該與專業(yè)代理商一起探索。而選擇代 理商的條件將依次是代理?xiàng)钇謧€(gè)案經(jīng)歷、 品牌個(gè)案經(jīng)歷、 以及與 大型發(fā)展商合作的經(jīng)歷等。部分市場分析楊浦區(qū)房產(chǎn)市場特點(diǎn)1 、 熱 點(diǎn) 集 中 楊浦區(qū)借助黃興綠地效應(yīng) , 使環(huán)外規(guī)模樓盤成為一大熱點(diǎn) , 并注入 文化概念 , 吸引了楊浦環(huán)內(nèi)、 虹口、 浦東、 寶山等地客戶 , 個(gè)別 領(lǐng) 先 樓 盤 平 均 價(jià) 格 接 近 4800 元 /m2 。 根據(jù)上海市房產(chǎn)交易中心成交數(shù)據(jù) , 黃興花園、 文化佳園、 文化 花園、 三湘世紀(jì)花城的成交均價(jià)都已突破 4000 元 / m2, 其中文化 佳園的成交均價(jià)

4、高達(dá) 4800 元/ m2, 是楊浦環(huán)外熱銷樓盤中房價(jià)最 高的。 楊浦環(huán)內(nèi)樓盤大部分見縫插針 , 規(guī)模較小 , 以同濟(jì)綠園為代表 , 售價(jià) 不斷 提 升 , 使 喜歡 地 段 、 講 究 鄰 里 品 質(zhì)的客 戶 得 到滿 足。 環(huán)內(nèi)交易量居前的樓盤 , 成交價(jià)主要集中在 4000-4400 元 / m2, 如星 惠佳苑、 上海大花園、 華升新苑、 現(xiàn)代星洲城等。其中江浦路 上 的星惠 佳苑價(jià)格 略低 , 為 4000 元 / m2, 當(dāng)前 已全部 售完。2 、 比 價(jià) 較 低 與虹口相比 , 楊浦房產(chǎn)歷來價(jià)格較低 , 具有價(jià)格優(yōu)勢 , 能承接部分虹 口區(qū)、 黃浦區(qū)、 浦東新區(qū)的客戶。楊浦區(qū)環(huán)內(nèi)

5、樓盤價(jià)格與虹口區(qū) 環(huán)外部分樓盤售價(jià)相當(dāng)。因此 , 外區(qū)特別是虹口區(qū)的房價(jià)走勢對楊 浦區(qū)樓盤價(jià)格影響較大。 預(yù)計(jì)虹口區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤受到北外灘、 四川路、 多倫路等地區(qū)的高檔 樓盤的推出影響 , 價(jià)格將有所上揚(yáng) , 打破當(dāng)前與環(huán)外樓盤價(jià)格差不 大的格局。而與虹口交界的楊浦區(qū)部分樓盤價(jià)格將受到拉動。同時(shí) , 一部分高端客戶流向外區(qū)。塑造品牌樓盤、 注入更多的文 化 理 念, 才能留 住 這部 分 客戶。3 、 環(huán)內(nèi) 缺 乏品 牌樓盤除環(huán)外主打綠地、 文化品牌的大盤之外 , 環(huán)內(nèi)僅同濟(jì)綠園依托著 名高校 , 受到熱烈追捧 , 但宣傳力度不強(qiáng) , 減少了想象空間和價(jià)格空 間。 這樣 , 更使楊浦區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤缺

6、乏與相臨的虹口區(qū)樓盤相競爭。4 、 大 型 企 業(yè) 員 工 購 房 比 例 較 大 楊浦區(qū)及周邊區(qū)域有許多大型企業(yè)、 單位, 如上海卷煙廠、 寶山 鋼鐵廠、 上海貝爾公司、 新華醫(yī)院以及許多知名大學(xué) , 其中的人 員素質(zhì)、 收入均較高 , 外加最近新的貨幣式分房政策即將出臺 , 利 好明顯。 據(jù)相關(guān)樓盤的成交客戶統(tǒng)計(jì) , 大型企業(yè)員工購房集中于三房 , 講究 舒適度 , 并對房屋使用有不同要求 , 個(gè)性化上與職業(yè)特點(diǎn)相一致。 因此 , 部分樓盤針對這些客戶推出優(yōu)惠方案 , 東方名園也在各大企 業(yè)進(jìn)行巡回推展, 取得良好效果, 并建立了密切的聯(lián)系 。5 、 后 續(xù) 樓 盤 乘 勢 而 上 受到房產(chǎn)行情火爆的啟發(fā) , 后續(xù)供應(yīng)主要有三個(gè)重點(diǎn) : 沿江板塊 , 形 成濱江居住區(qū) , 由于配套、 環(huán)境等原因 , 預(yù)計(jì)售價(jià) 4000-5000 元 /m2, 估計(jì)有極少數(shù)頂級豪宅供應(yīng) ; 環(huán)外板塊 , 依托工人新村和五角場 , 以 中檔住宅為主 ; 環(huán)內(nèi)后續(xù)樓盤供應(yīng)較集中 , 主要受到同濟(jì)綠園熱銷 的影響 , 在控江路、 鞍山路等推出中等規(guī)模的樓盤 , 定價(jià) 5200 元 / 平 方 米 左 右 , 已 相 繼 動 工 。二、周邊樓盤對比