上海市金山項目分析報

1、上海市山項目分析報告目錄二、市場分析 4一、總論1.1 項目簡介項目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽南路以西、龍源路以南、板橋東路以北。 土地面積 142868 平方米，土地用途為居住。項目地塊所處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)， 西北面臨近區(qū)政府、 西面臨近中央大道， 附近市政、 生活和商業(yè)配套都在完善之中。東面是山陽居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場和商場。 南面集中了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個中高檔樓盤。1.1.2 項目規(guī)劃總體要求項目占地面積 142868 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為 70 年，規(guī)劃容積率為1.1

2、, 其中多層 1.4, 非獨(dú)立式低密度住宅 0.7, 建筑密度多層 30%，非獨(dú)立式低密度住宅 25%，綠化率 40%。 機(jī)動車泊位按 0.7 個 / 戶配置。1.1.3 項目建筑面積指標(biāo)項目總建筑面積 180184.8 平方米，住宅部分 155654.8 平方米，其中多層 124523.8 平方米，別墅 31131 平方米；車位部分 23030 平方米，配套 1500 平方米。1.2 編制依據(jù)本報告根據(jù)目前可獲取的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和金山區(qū)有關(guān)規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評估，為項目投資提供科學(xué)的決策依據(jù)。此外，本報告編制依據(jù)還有：1、上海市國有土地使用權(quán)出讓

3、合同。2、上海市土地資源管理局號土地出讓公告。3、上海市規(guī)劃管理局城市設(shè)計管理技術(shù)規(guī)定關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)和土地利用條件和要求1.3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積總建筑面積142868m180184.8 m2其中：住宅155654.8 m2多層124523.8 m 2疊加/ 聯(lián)排別墅31131 m2車位23030 m2配套15002 m容積率1.1建筑密度30%綠化率40%機(jī)動車停車泊位940 個1.4 結(jié)論本項目在目前市場行情下，總投資 555,889,936.72 元，銷售收入 658,784,392 元，稅 后利潤 44,221,695 元，投資收益率為 8.0%。從敏感度分析來

4、看，本項目風(fēng)險性較大。故本項目從經(jīng)濟(jì)上不可行、市場分析2.1 宏觀環(huán)境分析2.1.1 城市概況金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心和長三角都市圈樞紐地帶。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青 浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積 586平方公里，轄 14個鎮(zhèn)、 1 個街道，現(xiàn)有人口 55萬金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。滬杭鐵路金山支線 直達(dá)金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運(yùn)航線。黃浦江支流貫 穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動脈。到 2005 年，金山將形成“三縱兩橫”五條高速公路和 “六縱六橫”區(qū)域干線公路網(wǎng)

5、架。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海 的橋頭堡。嘉金高速建成通車后，金山北出上海的時間將大大縮短。2004年 1-3 季度金山區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 99.51 億元，按可比價格計算比去年同期增 長 26.1%，增速比去年同期高出 7.3 個百分點(diǎn)，預(yù)計全年增長將超過 24%。結(jié)合 2003 年發(fā) 展情況來看，金山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始步入高速增長期。2004年 1-9 月份金山區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資 75.91 億元，同比增長 68.1%。1-9 月房地產(chǎn)投資完成 74375 萬元，同比增長 32.0%，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的 9.8%,繼續(xù) 保持高速穩(wěn)定增長的勢頭。其原因主要是房

6、地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢頭，從今年 1-9 月統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，新開工項目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢仍較為樂觀。 但由于受宏觀調(diào)控的影響下半年開始增幅逐月下降。2.1.3 居民生活水平2003 年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入 18500 元，比上年增長 8.0 ；農(nóng)民人均收入 4832 元，比上年增長 9.5 。年末居民儲蓄存款 76.7 億元，比上年增長 17.7 。農(nóng)村養(yǎng)老保險 投保率 93.18 。2.2 、房地產(chǎn)市場分析2.2.1 房地產(chǎn)市場綜述2004年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷勢頭。 1-9 月份，全區(qū)房地產(chǎn) 開發(fā)投資完成 7.44 億元，同比增長 32.

7、0%。商品房施工面積 145.36 萬平方米，增長 55.6%； 商品房竣工面積 56.24 萬平方米， 同比增長 72.7%；商品房銷售額 9.37 億元，增長 112.8%， 至 9 月底，空置房面積 5.63 萬平方米，同比下降 51.5 % 。2.2.2 板塊特征根據(jù)一手市場樓盤供應(yīng)情況來看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、 楓涇板塊。石化板塊該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。 2004 年市場供應(yīng)量共計 32.18 萬平方米，共 2773 套，已銷售 13.75 萬平方米，共計 1319套，去化率為 47.5%。市 場主要房型為 100m2左右的二房

8、和 120-140 m2 的三房。該板塊內(nèi)市場價格在 3500-4500 元/ 平方米，均價在 4000元/ 平方米左右。朱涇板塊該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地， 房地產(chǎn)市場興起的最早。 2004 年市場供應(yīng)量共計 25 萬平方米，共 2492 套，已售 7.81 萬平方米，共 740 套，去化率為 30%。市場主要房型為 90 m2的二房和 110-130 m2 的三房。該板塊的市場價格在 3000-4200 元/ 平方米，均價在 3500 元/ 平方米左右。楓涇板塊該板塊隨著上海市 “一城九鎮(zhèn)” 計劃的提出而備受關(guān)注。 2004年市場供應(yīng)量共計 63.43 萬平方米，共 5770 套，已銷售

9、 23.48 萬平方米，共計 2215套，去化率為 38%。該板塊的 市場均價在 3000元/ 平方米左右。2.2.3 未來發(fā)展趨勢由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對較低。據(jù) 2003 年 物業(yè)統(tǒng)計年報數(shù)據(jù)顯示， 2003年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積 399 萬平方米，人均住房面 積 18.6 平方米。 據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計， 目前全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為 23.67 平方 米。其中東部地區(qū)為 25.06 平方米；中部地區(qū) 21.99 平方米；西部地區(qū) 23.05 平方米。而 金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國的平均水平比還相差 5.07 平方米，和東部地區(qū)比還相差

10、6.44 平方米。甚至和西部比還相差 4.45 平方米。這說明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長趨勢。2001 年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為 5.4 億元，增長 36.2%；2002年投資總額為 7.7 億元，增 長 42.6%； 2003 年投資總額為 10.5 億元，增長 36.4%。這說明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。再從橫向比較看， 2003 年上海市十個郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為 30.45 億元，而金山區(qū) 為 10.5 億元，相差 20 億元；最高的閔行區(qū) 61.1 億元，相差 59.6 億元。說明金山區(qū)房地 產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。從

11、上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢是好的良好。三、項目周邊環(huán)境3.1 項目周邊環(huán)境分析3.1.1 周邊環(huán)境項目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃 的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設(shè)中的山陽居住區(qū)，南面是聚集了藍(lán)堡愛琴海、金 海岸花園、海上明珠園等多個樓盤的中高檔居住區(qū)。本項目交通便捷。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達(dá)市區(qū)；北面臨近的金山大 道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過附近；南面有連接金山 石化與上海火車站的鐵路線；南面杭州灣距離本項目車程在 10 分鐘之內(nèi)。本項目周邊生活配套完善。規(guī)劃中的中央大道將

12、建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的 蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購購物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場和商業(yè)配套。蒙 山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。3.1.2 SWOT 分析Strengthn? 地理位置得天獨(dú)厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府n? 交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成 n? 周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善Weakn? 北面是一片尚未開發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺n? 地塊中間有一個污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項目形象Opportunityn? 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景 n? 金山區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂

13、觀Threatn? 周邊競爭性項目較多，本項目面臨銷售壓力n? 宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù)，可能對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響3.2 競爭性樓盤分析項目周邊地區(qū)聚集了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花 園以及山鑫聯(lián)城花園等多個項目。其中，與本項目可比性較強(qiáng)的有藍(lán)堡愛琴海、金海岸花 園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。周邊競爭性樓盤列表名稱 地址 物業(yè)類型 面積 戶戶（型m面2）積（元 日開期盤銷售情況藍(lán)堡愛琴海杭州灣大道 / 衛(wèi)清路獨(dú)立 / 聯(lián)排別墅184175-195/303-4674800Jun-04售完金海岸花園杭州灣大 / 龍勝路多層 / 小高層180000136

14、6101-111/143-1444200Jul-04剩 50 套大三房海上明珠園杭州灣大道 / 隆安路多層 / 小高層 / 高層10000077492/1304000Aug-04超過 60%三島龍洲苑蒙山路 / 板橋路多層 / 小高層180000858104/113/1284200Aug-0450%棕櫚灣花園蒙山路 / 衛(wèi)清路多層 / 小高102/125-1554100Aug-04基本售完藍(lán)堡愛琴海是一中檔別墅項目，該案總戶數(shù) 184戶，戶型面積 175-407 平米，由獨(dú)棟 和聯(lián)體別墅組成， 容積率 0.7, 2004年 6月 28日開盤，銷售狀況較好， 僅余一套聯(lián)

15、體別墅。金海岸花園由 10 幢小高層和 30 幢多層組成，內(nèi)部配有 1 萬平米的會所、 1 萬平米的中庭 花園、2 千平米的人工湖。銷售狀況尚可，目前剩下的都是大三房，特別是復(fù)式單元，而 有著觀景賣點(diǎn)，售價較高的小高層也有剩余。海上明珠園靠近海邊，路況好，但缺乏公交 線路和商業(yè)配套，小區(qū)建筑布局錯落有致，設(shè)計上利用車庫的高度造就錯層樓中樓房型， 動靜分離，私密性強(qiáng)，是石化地區(qū)不多得在售多層房源，房型為98 平米的二房和 130平米的三房。三島龍洲苑此次推出共約 400套小高層，每戶面積在 96-181 平米之間，得房率 85-90%，周邊商業(yè)配套較完善，目前售價 4200元/ 平方米，沿河景觀

16、房在 4500元/平方米 左右。棕櫚灣花園采用北美風(fēng)格，規(guī)劃、設(shè)計、建筑起點(diǎn)均較高，對面就是樂購購物中心， 采用凈高 3 米的層高，目前已經(jīng)基本售完。四、項目定位4.1 總體定位引領(lǐng)住宅時尚、開創(chuàng)新生活模式定位詮釋：n? 嶄新生活模式 擺脫目前許多個案片面的“隨大溜”、“形式主義”的誤區(qū)，在開發(fā)中強(qiáng)調(diào)物業(yè)內(nèi)涵 的同時，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生活態(tài)度和方式。 以完備的設(shè)施和功能配套及營銷理念相互融合，給目標(biāo)客戶展現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚健 康的生活方式。n? 引領(lǐng)市場發(fā)展 本案位于山陽鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂“生逢其時”。另外小 區(qū)的產(chǎn)品是與國際大

17、都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人性品位，并與環(huán) 境有機(jī)的共融。同時內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團(tuán)主題景觀，節(jié)點(diǎn)小品等組成多 方位景觀系統(tǒng)。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。n? 緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū) 針對目標(biāo)客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。戶型緊湊但科學(xué)合理（總價相對較低）， 建筑風(fēng)格簡樸但大氣，精心于細(xì)部設(shè)計的推敲，從房型、外觀、觀景設(shè)計、組團(tuán)綠化、公建配套等，都將體現(xiàn)本案中低價樓盤高檔化社區(qū)形象通過建筑各項要素與個人生活有機(jī)結(jié)合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項要 素進(jìn)行生動、全面的訴求。以此完成以小見大、提高推廣立意的目的。強(qiáng)調(diào)本案產(chǎn)品理

18、念 的領(lǐng)先性和公司實力的雄厚性。4.2 產(chǎn)品定位項目周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。這代表了城市住宅未來發(fā)展的趨勢， 小高層和高層在樓盤品質(zhì)和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價稍高。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時，則往往限制小高層和高 層住宅的發(fā)展。周邊別墅僅有藍(lán)堡愛琴海，以獨(dú)立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場需求來看，去化較快。結(jié)合本項目規(guī)劃要求，本項目宜以多層為主，輔以少量疊加和聯(lián)排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率， 實現(xiàn)利潤最大化。4.3 客戶定位通過對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項目的特點(diǎn)，本項目客戶定位如下：? 客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔；? 客

19、戶年齡跨度較大， 25-50 歲的為主力范圍；? 客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房；? 客戶接受的主力總價在 35 萬 -50 萬左右；? 房屋單戶面積需求在 85130m2 之間居多；? 客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員 工、在金山石化工作和生活的外地人等等；? 目標(biāo)客戶對金山石化的生存依賴度較高；4.4 價格定位本項目采用市場比較法定價，選取相類似項目作為參照，比較本項目和參照項目的優(yōu) 劣，進(jìn)行價格修正，從而得出本項目相對于市場在售項目的參考價格。根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項目多 層部分參照項目物業(yè)位置

20、15%1.10.1651.10.1651.10.165外部環(huán)境25%1.10.2751.20.31.10.275社區(qū)環(huán)境10%10.110.10.90.09發(fā)展規(guī)劃20%0.90.1810.20.90.18房型設(shè)計10%0.90.0910.110.1生活配套15%1.20.181.20.1810.15主題提煉5%10.051.10.0551.20.06合計100%/1.04/1.1/1.02通過上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項目多層部分的市場參考價在3818-4038 元/平方米之間，取其均值 3900元/ 平方米。比較項目ABC比較系數(shù)1.041.11.02比較價格4200420

21、04000市場參考價格403838183922對于別墅部分，本項目與藍(lán)堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項目定位，故售 價調(diào)低 200元/ 平方米。因此，本項目別墅的市場參考價定位在 4600元/ 平方米。五、財務(wù)效益5.1 銷售收入測算u? 根據(jù)前面的定價，多層按照 3900元/ 平方米，別墅按照 4600元/ 平方米測算； u? 車庫地上部分按照 24000元/ 個計算，地下部分按照 36000元/平方米計算； u? 計算建筑面積按照 157155 平方米計算。銷售收入估算表多層485,642,976124,5243,900別墅143,202,41631,1314,600小計628,84

22、5,392155,655二、車位部分地下車位23,030,00023,0301,00035m2/ 個地上車位6,909,0009,8707003 5m2/ 個小計29,939,000三、合計658,784,392根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個項目銷售收入共計 658,784,392 元5.2 建設(shè)投資估算投資估算表一、土地費(fèi)用211,042,1611,343157,1551、土地出讓費(fèi)182,156,7001,275142,86885萬/ 畝，215 畝2、契稅5,464,7013、土地使用金10,000,760142,86870 年， 1 元/ 年 /m24、帶征地費(fèi)用13,420,000

23、22萬/ 畝，61 畝二、前期費(fèi)用69,148,200440157,1551、前期規(guī)費(fèi)52,175,460332157,1552、前期工程費(fèi)用13,043,86583157,1553、其他前期費(fèi)用3,928,87525157,155三、建安工程172,870,5001,100157,1551、土建與裝修125,724,000800157,1552、設(shè)備及安裝工程47,146,500300157,155四、公共基礎(chǔ)配套費(fèi)1,885,86012157,155五、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)54,689,940348157,155六、后期成本5,343,27034157,155小計514,979,931七、間接費(fèi)用40,910,0061