建筑識圖,房產(chǎn)必看

1、目 錄一共有建筑面積的區(qū)分及分攤方法示例1二應(yīng)分攤共有建筑面積的優(yōu)先級2三共有建筑面積處理的一般原則3四. 共有建筑面積分攤計算的檢核3五、共有建筑面積分攤模型3六、房產(chǎn)面積計算過程與分攤示例5七、房產(chǎn)面積測算中預(yù)測面積與實測面積差異的處理28一共有建筑面積的區(qū)分及分攤方法示例一幢裙、塔樓相連的綜合樓（見圖6-1），其裙樓功能區(qū)為商業(yè)，塔樓功能區(qū)為住宅，G1G5均為應(yīng)分攤的共有建筑面積。其中G1為塔樓功能區(qū)專用的室外樓梯，G5為房屋天面上電梯間及電梯機房。G1G5的共有建筑面積可以有如下分攤組合：1）G1只服務(wù)于塔樓功能區(qū)，則僅在塔樓住宅部分分攤。2）G2只服務(wù)于裙樓功能區(qū)，則僅在裙樓商業(yè)部分

2、分攤。3）G2只服務(wù)于塔樓功能區(qū)，但G2通過裙樓功能區(qū)，則由塔樓住宅、裙樓商業(yè)兩部分按比例分攤。4）G3只服務(wù)于塔樓功能區(qū)，但G3通過裙樓功能區(qū)，則由塔樓住宅、裙樓商業(yè)兩部分按比例分攤。5）G3同時服務(wù)于裙樓功能區(qū)和塔樓功能區(qū)，則由塔樓住宅、裙樓商業(yè)兩部分按比例分攤。6）G4只服務(wù)于塔樓功能區(qū)，則僅在塔樓住宅部分分攤。7）G5為房屋天面上設(shè)備用房，則整幢分攤。 一幢房屋塔樓中樓層示意圖如圖6-2所示為，G1為僅服務(wù)本樓層的層內(nèi)過道、衛(wèi)生間、空調(diào)機房的共有建筑面積，G1僅服務(wù)于本層01、02兩部分，01、02兩部分為本層功能不同或權(quán)利人不同的專有面積，而01+02+G1相對整幢、塔樓功能區(qū)來說又

3、是使用面積。本層中核心筒及外墻的一半已作為功能區(qū)共有建筑面積在塔樓功能區(qū)內(nèi)進行分攤。G2為該幢建筑中整幢、功能區(qū)共有建筑面積分攤至本層的共有建筑面積。 裙、塔樓立剖面示意圖 塔樓樓層平面示意圖 上述兩圖分別表示了共有建筑面積整幢分攤、功能區(qū)分攤、層分攤的情況，無論層次多復(fù)雜的共有建筑面積，其分攤計算均可由以上說明推算而出。二應(yīng)分攤共有建筑面積的優(yōu)先級分攤共有建筑面積的優(yōu)先級按服務(wù)范圍由大到小、由整體到局部的順序依次遞減，即按照整幢、功能區(qū)間及功能區(qū)內(nèi)、層間及層內(nèi)、戶等逐級分攤，整幢共有面積優(yōu)先級最高，層內(nèi)多戶共有面積優(yōu)先級最低。按照應(yīng)分攤共有建筑面積的優(yōu)先級高低，優(yōu)先級低的共有建筑面積必須參與

4、分攤優(yōu)先級高的共有建筑面積。共有建筑面積的分攤，執(zhí)行按比例分攤的原則，由上而下依次進行，即先分攤幢共有建筑面積，然后分攤功能區(qū)間和功能區(qū)內(nèi)共有建筑面積，再分攤層間和層內(nèi)共有建筑面積，最后把共有建筑面積分攤至套或戶。三共有建筑面積處理的一般原則a）協(xié)議優(yōu)先原則有合法的分割文件或協(xié)議時，以協(xié)議為準進行分攤計算；無分割文件或協(xié)議時，一般根據(jù)房屋公共建筑面積的使用功能，按與公共面積相關(guān)的房屋的套內(nèi)（專有）建筑面積的比例進行分攤計算。分割文件或協(xié)議應(yīng)由公共建筑空間的所有相關(guān)權(quán)利人共同簽署，協(xié)議內(nèi)容不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不能視為有效的分割協(xié)議。協(xié)議對產(chǎn)權(quán)分割的部位和分割方式應(yīng)明確、一致且無異議

5、，必要時該分割協(xié)議還需經(jīng)公證。該協(xié)議應(yīng)作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的要件之一，在產(chǎn)權(quán)變更時告知受讓方。 b）自上而下原則按照應(yīng)分攤公用建筑面積的優(yōu)先級高低，自高至低逐級進行分攤計算，優(yōu)先級低的公用建筑面積參與分攤優(yōu)先級高的公用建筑面積。小范圍功能區(qū)間的公用建筑面積應(yīng)參與分攤大范圍功能區(qū)間的公用建筑面積，局部范圍的公用建筑面積應(yīng)承擔整體的公用建筑面積。 說明：可采用由下而上原則進行共有面積分攤計算數(shù)據(jù)的檢核。 c）按由大到小、由整體到局部劃分應(yīng)分攤公用建筑面積的優(yōu)先級按照這樣優(yōu)先級便于分攤計算時的有理有序，便于計算機公用建筑面積分攤計算程序的編制，也便于計算成果的檢查復(fù)核，同時也符合國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/

6、T 17986-2000）的相關(guān)原則。 d）向下兼容原則可以通過優(yōu)先級高的公用建筑空間再進入優(yōu)先級低的公用建筑空間，而不得先通過優(yōu)先級低的公用建筑空間再進入優(yōu)先級高的公用建筑空間。當電梯及前室為整幢公用時，連接公共出入口和電梯的走廊就應(yīng)作為整幢公用建筑面積在整幢進行分攤計算，而不能將其作為本層的公用建筑面積在層內(nèi)分攤計算。四. 共有建筑面積分攤計算的檢核共有建筑面積分攤計算后，本幢總建筑面積=房屋中各套（戶）房屋產(chǎn)權(quán)面積之和=本幢房屋中各套（戶）房屋套內(nèi)建筑面積之和+本幢房屋中各套（戶）分攤面積之和。其中，本幢房屋中各套（戶）分攤面積之和=本幢房屋中整幢共有建筑面積之和+各功能區(qū)房屋共有建筑面

7、積之和+各層房屋共有建筑面積之和。五、共有建筑面積分攤模型1）由上而下分攤計算模型按照國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定，共有建筑面積的分攤采取由上而下的分攤模式按比例分攤，按照幢分攤、功能區(qū)間分攤、功能區(qū)內(nèi)分攤、層間分攤、層內(nèi)分攤的順序由上而下進行共有建筑面積分攤（見圖6-3）。采用由上而下分攤計算的方法，首先分攤整幢的共有建筑面積，把它分攤至各功能區(qū)；功能區(qū)再把分到的分攤面積和功能區(qū)原來自身的共有建筑面積加在一起，再分攤至功能區(qū)各個層；然后再把功能區(qū)分到的分攤面積和層原來自身的共有建筑面積加在一起，最后分攤至各套或各戶。套內(nèi)建筑面積加上分攤面積，就得到了各套或各戶的產(chǎn)權(quán)面積。如各功能區(qū)內(nèi)各層的結(jié)構(gòu)相

8、同，共有建筑面積也相同，經(jīng)功能區(qū)分攤后可將共有建筑面積直接分攤至各套或各戶。圖6-3 由上而下分攤計算模型2）由下而上分攤計算模型實際工作中還可以采用由下而上的計算方法進行共有建筑面積的分攤計算，這種方法比采用自上而下的計算方法更簡單方便，計算更靈活，不易發(fā)生錯誤。采取由下而上的分攤模式即按層內(nèi)分攤、層間分攤、功能區(qū)內(nèi)分攤、功能區(qū)間分攤、幢分攤的順序進行共有建筑面積分攤(見圖6-4)。特別說明的是，由于采用自上而下的計算方法不符合測量規(guī)范規(guī)定，所以不能作為正式計算，這種方法一般用來正式測繪成果（一般為采用房產(chǎn)測繪軟件使用計算機自動分攤計算）的計算檢核之用。采用由下而上的計算方法的過程如下：首先

9、按照各層內(nèi)不同的共有建筑面積和套內(nèi)建筑面積進行分攤計算，得出層內(nèi)各套面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分攤面積）。再按照層間的共有建筑面積和各層面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分攤面積）進行分攤計算，得出層內(nèi)各套面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分攤面積+層間分攤面積）。再按照功能區(qū)共有建筑面積和功能區(qū)內(nèi)的各套面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分攤面積+層間分攤面積）進行分攤計算，得出功能區(qū)內(nèi)各套面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分攤面積+層間分攤面積+功能區(qū)內(nèi)分攤面積）。再按照功能區(qū)間的共有建筑面積和各功能區(qū)的各套面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分攤面積+層間分攤面積+功能區(qū)內(nèi)分攤面積）進行分攤計算，得出得出功能區(qū)內(nèi)各套面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分

10、攤面積+層間分攤面積+功能區(qū)內(nèi)分攤面積+功能區(qū)間分攤面積）。將幢共有建筑面積和各套面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分攤面積+層間分攤面積+功能區(qū)內(nèi)分攤面積+功能區(qū)間分攤面積）進行分攤計算，即得到各套的產(chǎn)權(quán)面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分攤面積+層間分攤面積+功能區(qū)內(nèi)分攤面積+功能區(qū)間分攤面積+幢分攤面積）。圖6-4 由下而上分攤計算模型 六、房產(chǎn)面積計算過程與分攤示例 1房產(chǎn)面積計算示例 1）房產(chǎn)面積計算過程 （1）面積計算準備 a. 測量資料檢查內(nèi)容 接受委托單位測繪申請并開始房產(chǎn)測繪作業(yè)時，應(yīng)收集、檢查、確認的資料主要內(nèi)容有：該項目相關(guān)的已有房產(chǎn)測繪資料，房屋調(diào)查表、房屋用地調(diào)查表，外業(yè)分幢、分層、分戶

11、測量數(shù)據(jù)資料，委托方提供的建筑施工圖（含平面、立面、剖面、戶型放大圖、墻身及節(jié)點大樣圖等）、結(jié)構(gòu)施工圖和工程建設(shè)過程中涉及建筑面積計算的建筑設(shè)計變更資料，該項目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建筑面積指標，委托方提供的房號編排和共有建筑面積分攤協(xié)議認定表，公安部門核定的門牌號碼證明，相關(guān)部門確認的建筑命名批復(fù)書（函）等。b. 測繪資料檢查步驟和注意事項 首先檢查各項資料是否齊全，特別是外業(yè)測繪數(shù)據(jù)有無遺漏、數(shù)據(jù)是否不一致，委托方提供的圖紙資料是否齊全和符合要求（是否為竣工圖，或是否經(jīng)相關(guān)部門核準）；其次重點檢查各種圖紙資料之間的邊長尺寸、功能名稱、圖形表示是否一致，不一致處需委托方提供設(shè)計單位的設(shè)計說

12、明，補充的設(shè)計說明和圖件必要時應(yīng)經(jīng)相關(guān)部門核準，檢查確認設(shè)計和實測墻體厚度、墻體抹灰層和外墻貼面的厚度的差異；然后詳細檢查外業(yè)實測測量數(shù)據(jù)，預(yù)測時圖紙設(shè)計的分層、分戶、公共建筑空間的墻體中線邊長尺寸與繪制房產(chǎn)分層圖是否一致；最后進行公共建筑確認，擬定本幢相應(yīng)部位的面積計算方案和共有建筑面積分攤方案。（2）圖斑面積計算進行圖斑面積時依據(jù)房屋面積計算規(guī)則，首先確認劃分的圖斑按水平投影哪些部分計算全部建筑面積，哪些部分計算一半建筑面積，哪些部分不計算建筑面積。面積計算方法主要包括實地量距法和坐標解析法兩種。a. 坐標解析法計算面積 利用采集的房角點的坐標值計算圖斑面積。b. 實地量距法計算面積 根據(jù)

13、房屋水平投影的形狀分割成若干幾何圖形，由幾何圖形面積計算公式，即可計算出各類面積的數(shù)值。實際作業(yè)中多采用相關(guān)房產(chǎn)測繪軟件繪制分層平面示意圖，計算各部位面積。目前全國各地所使用的房產(chǎn)測繪軟件中，大部分是以具有強大圖形編輯處理功能的AutoCAD制圖軟件為底層平臺，結(jié)合不同數(shù)據(jù)庫進行測繪數(shù)據(jù)管理的專業(yè)房產(chǎn)測繪應(yīng)用軟件。 （3）產(chǎn)權(quán)單元套內(nèi)建筑面積計算，將本產(chǎn)權(quán)單元所包含的圖斑面積求和。 （4）功能區(qū)共有建筑面積計算，將本功能區(qū)所包含的共有圖斑面積求和。（5）層共有建筑面積計算，將本層所包含的共有圖斑面積求和。（6）幢共有建筑面積計算，將本幢所包含的共有圖斑面積求和。（7）由產(chǎn)權(quán)單元開始經(jīng)過層、功能

14、區(qū)、幢進行專有套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積的匯總計算，各級匯總面積將作為本級共有建筑面積分攤的基數(shù)。（8）匯總面積計算正確性檢核。（9）由幢開始經(jīng)過功能區(qū)間、功能區(qū)內(nèi)、層間、層最后到產(chǎn)權(quán)單元進行共有建筑面積的逐級分攤計算。（10）計算產(chǎn)權(quán)單元的建筑面積。(11) 建筑面積計算正確性檢核。注意：面積檢核中的幢建筑面積計算應(yīng)完整，包括主體結(jié)構(gòu)自然層建筑面積、輔助結(jié)構(gòu)建筑面積、地下室建筑面積、夾層類建筑面積、幢主墻體外專為本幢服務(wù)的建筑面積等。2）層、功能區(qū)、幢面積的計算 （1）層面積的計算 層建筑面積=層內(nèi)各套的建筑面積+本層內(nèi)共有共用的建筑面積 （2）功能區(qū)面積的計算 功能區(qū)建筑面積=功能區(qū)內(nèi)各層

15、的建筑面積+本功能區(qū)內(nèi)共有共用的建筑面積（3）幢面積的計算 幢建筑面積=幢內(nèi)各功能區(qū)的建筑面積+本幢內(nèi)由全幢分攤的幢共有建筑面積（4）建筑面積計算的檢核 幢建筑面積=幢內(nèi)各套的建筑面積之和+本幢內(nèi)全部共有建筑面積之和 3）房產(chǎn)面積內(nèi)業(yè)計算算例有一幢商住樓共6層，分為兩個功能區(qū)，其中1層為商業(yè)功能區(qū)，2-6層為住宅功能區(qū)。 根據(jù)共有建筑面積的分攤認定和分攤協(xié)議，1層樓梯1、樓梯2,1-6層半外墻，屋面樓梯1、樓梯2的面積為幢共有建筑面積，由全幢分攤；2-6層樓梯1、樓梯2的面積為住宅功能區(qū)共有建筑面積，由住宅功能區(qū)分攤。各層戶型組成、共有建筑面積分布、邊長尺寸標注見圖6-5。 本幢建筑外墻厚度為

16、0.24 m，陽臺均為不封閉的陽臺。陽臺為外尺寸，屋面樓梯為外尺寸；除各層外圍標注的是外尺寸外，其余尺寸均為中線尺寸。套與套之間，套與共有面積之間的墻均為共墻。（1）房屋邊長尺寸的檢核外輪廓邊長總長度：7.10+2.60+8.20+2.60+8.20+0.24=37.14 m 外輪廓邊長總寬度：14.00+0.24=14.24 m(2) 成套房屋的套內(nèi)建筑面積計算本幢房屋的套內(nèi)建筑面積根據(jù)國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，計算如下:商業(yè)部分共計4套（戶） 圖6-5 商住樓套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積計算圖 1層01#套內(nèi)建筑面積=108.63 m21層02#、03#、04#套內(nèi)建筑面積=124.0

17、3 m2商業(yè)套內(nèi)建筑面積=108.63+124.033=480.72 m2住宅部分共計40套（戶）2-6層01#套內(nèi)建筑面積=59.24 m22-6層02#、05#、06#套內(nèi)建筑面積=59.87 m22-6層03#、04#、07#、08#套內(nèi)建筑面積=57.45 m2住宅套內(nèi)建筑面積=59.245+59.8735+57.4545=2343.25 m2(3) 共有建筑面積的確定與計算根據(jù)房屋的設(shè)計結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能和相關(guān)協(xié)議文件確定共有建筑面積的歸屬，并計算如下：a. 整幢分攤共有建筑面積整幢分攤共有建筑面積=屋面層樓梯1、樓梯2面積+16層半外墻面積+1層樓梯1、樓梯2面積，即整幢共有建筑面積=

18、14.602+12.27+22.095+17.942=187.80 m2b. 住宅分攤共有建筑面積住宅分攤共有建筑面積=2-6層樓梯1、樓梯2面積=17.9425=179.40 m2(4) 幢、功能區(qū)各部分面積的匯總計算整幢套內(nèi)建筑面積=商業(yè)套內(nèi)建筑面積+住宅套內(nèi)建筑面積=480.72+2343.25=2823.97 m2幢內(nèi)全部共有建筑面積=整幢分攤共有建筑面積+住宅分攤共有建筑面積=187.80+179.40=367.20 m2整幢建筑面積=幢內(nèi)全部共有建筑面積+住宅套內(nèi)建筑面積=整幢套內(nèi)建筑面積=367.20+2823.97=3191.17 m2(5) 共有建筑面積的分攤本幢建筑內(nèi)有商業(yè)

19、、住宅兩個不同功能區(qū)，分攤計算時采用二級分攤方法對共有建筑面積進行分攤計算。由于商業(yè)功能區(qū)內(nèi)沒有其他可供分攤的共有建筑面積，經(jīng)第一級分攤后得到的幢共有建筑面積分攤系數(shù)與商業(yè)共有建筑面積的分攤系數(shù)相同。住宅功能區(qū)通過第一級分攤得到的共有建筑面積再加上住宅功能區(qū)內(nèi)分攤共有建筑面積，除以住宅套內(nèi)建筑面積，即通過第二級分攤得到住宅共有建筑面積的分攤系數(shù)。a. 第一級分攤幢共有建筑面積的分攤系數(shù)=整幢分攤共有建筑面積/(整幢套內(nèi)建筑面積+住宅分攤共有建筑面積)=187.80/(2823.97+179.40)=0.062530b. 第二級分攤住宅共有建筑面積的分攤系數(shù)=住宅分攤共有建筑面積(1+0.062

20、530)/住宅套內(nèi)建筑面積+0.062530=179.40(1+0.062530)/ 2343.25+0.062530=0.143878或，住宅共有建筑面積的分攤系數(shù)=住宅分攤共有建筑面積(1+0.062530)+ 住宅套內(nèi)建筑面積0.062530/住宅套內(nèi)建筑面積=179.40(1+0.062530) +2343.250.062530/ 2343.25=337.14/2343.25=0.143877因取位造成的湊整誤差，分攤系數(shù)小數(shù)點后第6位有微小差異，這對計算結(jié)果無影響。（6）計算各套房屋的分攤面積1層01#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積幢共有建筑面積的分攤系數(shù)=108.630.062530

21、=6.79 m21層02#、03#、04#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積幢共有建筑面積的分攤系數(shù)=124.030.062530=7.76 m22-6層01#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積住宅共有建筑面積的分攤系數(shù)=59.240.143878=8.52 m22-6層02#、05#、06#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積住宅共有建筑面積的分攤系數(shù) =59.870.143878=8.61 m22-6層03#、04#、07#、08#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積住宅共有建筑面積的分攤系數(shù) =57.450.143878=8.27 m2（7）計算各套房屋的產(chǎn)權(quán)面積1層01#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有面積=1

22、08.63+6.79=115.42 m21層02#、03#、04#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有面積=124.03+7.76=131.79 m22-6層01#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有面積=59.24+8.52=67.76 m22-6層02#、05#、06#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有面積=59.87+8.61=68.48 m22-6層03#、04#、07#、08#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有面積=57.45+8.27=65.72 m2另外，計算各套房屋的產(chǎn)權(quán)面積時，也可按產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積（1+共有建筑面積的分攤系數(shù)）進行計算。 如1層01#產(chǎn)權(quán)面積=108.63

23、（1+0.062530）=115.42 m2，2-6層01#產(chǎn)權(quán)面積=59.24（1+0.143878）=67.76 m2.（8）分攤計算的檢核 全幢各套（戶）產(chǎn)權(quán)面積之和為3191.19 m2，幢面積為3191.17 m2，相差0.02 m2，這屬于共有建筑面積分攤計算時因取位造成的湊整誤差，成果檢核無誤，分攤計算與產(chǎn)權(quán)面積計算正確。2共有建筑面積分攤示例1）單一功能建筑分攤有一幢住宅樓，全幢共6層。幢內(nèi)1-6層半外墻、電梯間，天面電梯間屬于幢共有建筑面積。各層戶型組成、共有建筑面積分布、邊長尺寸標注見6-6。本幢建筑外墻厚度為0.20 m，陽臺均為不封閉的陽臺。陽臺為外尺寸，屋面電梯間為外

24、尺寸；除各層外圍標注的是外尺寸外，其余尺寸均為中線尺寸。套與套之間，套與共有面積之間的墻均為共墻。 (1) 房屋邊長尺寸的檢核 1層外輪廓邊長總長度：7.202+2.202+0.20=19.00 m 1層外輪廓邊長總寬度：7.60+1.20+1.40+6.20+0.80+0.20=17.40 m 圖6-6 單一功能建筑套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積計算圖2-6層外輪廓邊長總長度：1.202+7.6+1.40+6.20+2.30+0.20=20.10 m 2-6層外輪廓邊長總寬度：2.202+1.502+5.702+0.20=19.00 m(2) 成套房屋的套內(nèi)建筑面積計算本幢房屋的套內(nèi)建筑面積根據(jù)

25、國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，計算如下:住宅部分共計24套（戶）1層01#、02#套內(nèi)建筑面積S01、S02=69.21 m21層03#、04#套內(nèi)建筑面積S03、S04=59.37 m22-6層01#、02#套內(nèi)建筑面積S01、S02=75.50 m22-6層03#、04#套內(nèi)建筑面積S03、S04=65.74 m2住宅套內(nèi)建筑面積=69.212+59.372+75.5025+65.7425=1669.56 m2整幢套內(nèi)建筑面積=住宅套內(nèi)建筑面積=1669.56 m2 (3) 共有建筑面積的確定與計算根據(jù)房屋的設(shè)計結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能和相關(guān)協(xié)議文件確定共有建筑面積的歸屬，并計算如下：整幢分攤共有

26、建筑面積=1-6層電梯間面積+屋面層電梯間面積+16層半外墻面積=39.86+36.225+39.48+9.06+10.425=321.60 m2(4) 幢、功能區(qū)各部分面積的匯總計算整幢建筑面積=整幢分攤共有建筑面積+整幢套內(nèi)建筑面積=321.60+1669.56=1991.16 m2(5) 共有建筑面積的分攤本幢建筑內(nèi)只有住宅一個功能區(qū)，屬單一功能建筑，可采用整體分攤方法對共有建筑面積進行分攤計算，直接得到幢共有建筑面積的分攤系數(shù)。經(jīng)整體分攤后得到的幢共有建筑面積分攤系數(shù)即為住宅功能區(qū)共有建筑面積的分攤系數(shù)。幢共有建筑面積的分攤系數(shù)=整幢分攤共有建筑面積/整幢套內(nèi)建筑面積=321.60/1

27、669.56=0.192626（6）計算各套房屋的分攤面積1層01#、02#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積幢共有建筑面積的分攤系數(shù)=69.210.192626=13.33 m21層03#、04#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積幢共有建筑面積的分攤系數(shù)=59.370.192626=11.44 m22-6層01#、02#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積住宅共有建筑面積的分攤系數(shù)=75.500.192626=14.54 m22-6層03#、04#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積住宅共有建筑面積的分攤系數(shù)=65.740.192626=12.66 m2（7）計算各套房屋的產(chǎn)權(quán)面積1層01#、02#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面

28、積+分攤的共有面積=69.21+13.33=82.54 m21層03#、04#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有面積=59.37+11.44=70.81 m22-6層01#、02#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積（1+共有建筑面積的分攤系數(shù)）=75.50（1+0.192626）=90.04 m22-6層03#、04#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積（1+共有建筑面積的分攤系數(shù)）=65.74（1+0.192626）=78.40 m2（8）分攤計算的檢核 全幢各套（戶）產(chǎn)權(quán)面積之和為1991.10 m2，幢面積為1991.16 m2，相差0.06 m2，屬計算湊整誤差，成果檢核無誤，分攤計算與產(chǎn)權(quán)面積計算正確。 2）

29、商業(yè)辦公樓有一幢商業(yè)辦公樓，全幢共25層，分為兩個功能區(qū)，其中1-4層為商業(yè)功能區(qū)，5-25層為辦公功能區(qū)。本幢建筑各層平面結(jié)構(gòu)基本相同，且1-4層核心筒均向商業(yè)開門使用。根據(jù)共有建筑面積的分攤認定和分攤協(xié)議，幢內(nèi)的1層門廳、1-25層核心筒、1-25層電井、1-25層水井、1-25層半外墻、天面核心筒面積屬全幢共有面積，由全幢分攤；1-4層商業(yè)樓梯、1-4層電梯、1-4層電井面積為商業(yè)功能區(qū)共有面積，由商業(yè)功能區(qū)分攤；1-4層衛(wèi)生間面積為商業(yè)功能區(qū)內(nèi)各層共有面積，由商業(yè)功能區(qū)各層進行層內(nèi)分攤；1層辦公大堂為辦公功能區(qū)共有面積，由辦公功能區(qū)進行分攤；5-25層衛(wèi)生間、過道面積為辦公功能區(qū)內(nèi)各層

30、共有面積，由辦公功能區(qū)各層進行層內(nèi)分攤。各層戶型組成、共有建筑面積分布、邊長尺寸標注見圖6-7、圖6-8。本幢建筑外墻厚度為0.20 m，陽臺均為不封閉的陽臺。陽臺為外尺寸，屋面樓梯為外尺寸；除各層外圍標注的是外尺寸外，其余尺寸均為中線尺寸。套與套之間，套與共有面積之間的墻均為共墻。(1) 房屋邊長尺寸的檢核 1屋外輪廓邊長總長度：8.60+7.45+6.35+7.90+2.65+2.85+3.90+4.30+1.00+0.20=45.20 m 1屋外輪廓邊長總寬度：26.00+1.50+0.20=27.70 m2-4屋外輪廓邊長總長度：44.00+1.00+0.20=45.20 m 2-4屋

31、外輪廓邊長總寬度：26.00+1.50+0.20=27.70 m5-25屋外輪廓邊長總寬度：8.602+8.80+1.50+0.20=27.70 m5-25屋外輪廓邊長總長度：26.50+17.50+1.00+0.20=45.20 m 圖6-7 商業(yè)辦公樓1-4層套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積計算圖 圖6-8 商業(yè)辦公樓5-25、屋面層套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積計算圖(2) 成套房屋的套內(nèi)建筑面積計算本幢房屋的套內(nèi)建筑面積根據(jù)國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，計算如下: 商業(yè)部分共計4套（戶）1層01#套內(nèi)建筑面積S01=714.31 m22-4層01#套內(nèi)建筑面積S01 =862.27 m2商業(yè)套

32、內(nèi)建筑面積=714.31+862.273=3301.12 m2辦公部分共計42套（戶）5-25層01#套內(nèi)建筑面積S01=563.97 m25-25層02#套內(nèi)建筑面積S02=354.60 m2辦公套內(nèi)建筑面積=563.9721+354.6021=19289.97 m2(3) 共有建筑面積的確定與計算根據(jù)房屋的設(shè)計結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能和相關(guān)協(xié)議文件確定共有建筑面積的歸屬，并計算如下：a. 整幢分攤共有建筑面積 整幢分攤共有建筑面積=1層門廳面積+125層核心筒面積+125層電井面積+125層水井面積+125層半外墻面積+天面核心筒面積 =29.18+124.51+143.9124+6.6325+7.

33、6125+14.69+14.5424+134.91=4462.09 m2.b. 商業(yè)功能區(qū)分攤共有建筑面積商業(yè)功能區(qū)分攤共有建筑面積=1-4層商業(yè)樓梯面積+1-4層商業(yè)電梯面積+1-4層商業(yè)電井面積 =34.274+36.804+29.784+9.484=441.32 m2c. 商業(yè)各層分攤共有建筑面積商業(yè)各層分攤共有建筑面積=1層商業(yè)衛(wèi)生間+2-4層商業(yè)衛(wèi)生間=41.91+51.843=197.43 m2d. 辦公功能區(qū)分攤共有建筑面積辦公功能區(qū)分攤共有建筑面積=1層辦公大堂面積=147.96 m2e. 辦公各層分攤共有建筑面積辦公各層分攤共有建筑面積=525層辦公衛(wèi)生間+525層辦公過道=

34、51.8421+54.0421=2223.48 m2(4)幢、功能區(qū)各部分面積的匯總計算整幢套內(nèi)建筑面積=商業(yè)套內(nèi)建筑面積+辦公套內(nèi)建筑面積=3301.12+19289.97=22591.09 m2幢內(nèi)全部共有建筑面積=整幢分攤共有建筑面積+商業(yè)分攤共有建筑面積+商業(yè)功能區(qū)分攤共有建筑面積+辦公分攤共有建筑面積+辦公各層分攤共有建筑面積=4462.09+638.75+2371.44=7472.28 m2整幢建筑面積=幢內(nèi)全部共有建筑面積+整幢套內(nèi)建筑面積=7472.28+22591.09=30063.37 m2(5) 共有建筑面積的分攤本幢建筑內(nèi)有商業(yè)、辦公兩個不同功能區(qū)，其中商業(yè)、辦公功能區(qū)

35、內(nèi)的各層還有層內(nèi)共有的衛(wèi)生間、過道等面積，本幢采用三級分攤方法對共有建筑面積進行分攤計算。首先按第一級分攤得到幢共有建筑面積分攤系數(shù)，按住宅、辦公功能區(qū)內(nèi)的自有建筑面積依比例將全幢共有建筑面積分攤至住宅、辦公功能區(qū)；再將通過第一級分攤得到的共有建筑面積分別加上住宅、辦公功能區(qū)內(nèi)分攤的共有建筑面積，分別進行第二級分攤得到住宅、辦公功能區(qū)共有建筑面積的分攤系數(shù)，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層；最后將通過第二級分攤得到的共有建筑面積加上住宅、辦公各層的層內(nèi)共有建筑面積，按住宅、辦公各層內(nèi)的各套房屋的套內(nèi)建筑面積依比例分攤至各套。a. 第一級分攤幢共有建筑面積的分攤系數(shù)=整幢分攤共有建筑面積/(

36、整幢套內(nèi)建筑面積+商業(yè)分攤共有建筑面積+14層商業(yè)各層分攤共有建筑面積+辦公分攤共有建筑面積+525層辦公各層分攤共有建筑面積)=4462.09/(22591.09+441.32+197.43+147.96+2223.48)=0.174292b. 第二級分攤商業(yè)功能區(qū)共有建筑面積的分攤系數(shù)=商業(yè)分攤共有建筑面積(1+0.174292)/ （商業(yè)套內(nèi)建筑面積+14層商業(yè)各層分攤共有建筑面積） +0.174292=441.32(1+0.174292)/ 714.31+2586.81+197.43+0.174292=0.148130+0.174292=0.322422辦公功能區(qū)共有建筑面積的分攤系數(shù)

37、=辦分攤共有建筑面積(1+0.174292)/ 辦公套內(nèi)建筑面積+5-25層辦公各層分攤共有建筑面積 +0.174292=147.96(1+0.174292)/ 19289.97+2223.48+0.174292=173.75/21513.45+0.174292=0.182368c. 第三級分攤1層商業(yè)共有建筑面積的分攤系數(shù)=1層分攤共有建筑面積(1+0.322422)/1層商業(yè)套內(nèi)建筑面積+0.322422=41.91(1+0.322422)/714.31+0.322422=0.4000112-4層各層商業(yè)共有建筑面積的分攤系數(shù)=各層分攤共有建筑面積(1+0.322422)/各層商業(yè)套內(nèi)建筑

38、面積+0.322422=51.84(1+0.322422)/862.27+0.322422=0.4019275-25層各層辦公共有建筑面積的分攤系數(shù)=各層分攤共有建筑面積(1+0.182368)/各層辦公套內(nèi)建筑面積+ 0.182368=(51.84+54.04)(1+0.182368)/ (563.97+354.60)+ 0.182368=0.136287+0.182368=0.318655 （6）計算各套房屋的分攤面積1層01#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積1層商業(yè)共有建筑面積的分攤系數(shù)=714.310.400011=285.73 m22-4層01#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積2-4層各層商

39、業(yè)共有建筑面積的分攤系數(shù) =862.270.401927=346.57 m25-25層01#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積5-25層各層辦公共有建筑面積的分攤系數(shù) =563.970.318655=179.71 m25-25層02#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積5-25層各層辦公共有建筑面積的分攤系數(shù) =354.600.318655=113.00 m2（7）計算各套房屋的產(chǎn)權(quán)面積1層01#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有面積=714.31+285.73=1000.04 m22-4層01#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有面積=862.27+346.57=1208.84 m25-25層01#產(chǎn)權(quán)面積

40、=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有面積=563.97+179.71=743.68 m25-25層02#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有面積=354.60+113.00=467.60 m2（8）分攤計算的檢核 全幢各套（戶）產(chǎn)權(quán)面積之和為30063.44 m2 ，幢面積為30063.37 m2 ，相差0.07 m2，這屬于共有建筑面積分攤計算時因取位造成的湊整誤差，成果檢核無誤，分攤計算與產(chǎn)權(quán)面積計算正確。3）多功能綜合樓有一幢多功能綜合樓，全幢共29層，地下1層，地上28層，分為地下室、商業(yè)、住宅三個功能區(qū)，其中-1層為地下車庫、1-4層為商業(yè)功能區(qū)、5-28層為住宅功能區(qū)。本項目1-4層核心筒均不

41、向商業(yè)開門使用，1層商業(yè)各戶內(nèi)均有獨立使用的衛(wèi)生間，1層商業(yè)樓梯、電梯、觀光電梯及商業(yè)門廳均不向1層商業(yè)開門使用。根據(jù)共有建筑面積的分攤認定和分攤協(xié)議，幢內(nèi)的-1層核心筒、消防控制室、水泵房、配電房、半外墻，1-4層半外墻、核心筒，5-28層半外墻，天面核心筒面積屬全幢共有面積，由全幢分攤；1-4層商業(yè)門廳、商業(yè)樓梯、商業(yè)電梯、商業(yè)觀光電梯面積為2-4層商業(yè)功能區(qū)共有面積，1層商業(yè)樓梯、商業(yè)電梯、商業(yè)觀光電梯由1-4層商業(yè)功能區(qū)分攤，1層商業(yè)門廳、2-4層商業(yè)樓梯、商業(yè)電梯、商業(yè)觀光電梯由2-4層商業(yè)分攤；1-4層配電間、衛(wèi)生間、開水間面積為商業(yè)功能區(qū)內(nèi)各層共有面積，由商業(yè)功能區(qū)各層進行層內(nèi)分

42、攤；1層住宅門廳、5-28層核心筒面積為住宅功能區(qū)共有面積，由住宅功能區(qū)進行分攤。-1層通風機房面積為地下室功能區(qū)內(nèi)共有面積，由地下室功能區(qū)進行分攤。各層戶型組成、共有建筑面積分布、邊長尺寸標注見圖6-9、圖6-10。本幢建筑-1層外墻厚度為0.50 m，其余各層外墻厚度為0.20 m；本幢陽臺均為不封閉的陽臺，陽臺為外尺寸，屋面樓梯為外尺寸；除各層外圍標注的是外尺寸外，其余尺寸均為中線尺寸。套與套之間，套與共有面積之間的墻均為共墻。(1) 房屋邊長尺寸的檢核-1屋外輪廓邊長總長度：60.42+0.40=60.92 m -1屋外輪廓邊長總寬度：17.85+8.88+13.63+10.05+0.

43、50=50.91 m 1屋外輪廓邊長總寬度：12.70+15.50+0.20=28.40 m, 11.80+0.20=12.00 m 4.00+8.40+2.50+0.20=15.10 m, 2-4屋外輪廓邊長總寬度：11.80+0.20=12.00 m, 4.00+10.90+0.20=15.10 m5-28屋外輪廓邊長總長度：11.302+2.402+10.20+0.20=37.80 m5-28屋外輪廓邊長總寬度：1.20+7.00+7.30+9.70+0.20=25.40 m(2) 成套房屋的套內(nèi)建筑面積計算本幢房屋的套內(nèi)建筑面積根據(jù)國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，計算如下: 地下室部分

44、共計1套（戶） -1層01#套內(nèi)建筑面積=2399.01 m2商業(yè)部分共計9套（戶）1層01#套內(nèi)建筑面積=124.42,1層02#套內(nèi)建筑面積=236.91 m21層03#套內(nèi)建筑面積=240.02,1層04#套內(nèi)建筑面積=217.60 m21層05#套內(nèi)建筑面積=139.13,1層06#套內(nèi)建筑面積=152.83 m22-4層01#套內(nèi)建筑面積=1184.28 m2商業(yè)套內(nèi)建筑面積=124.42+236.91+240.02+217.60+139.13+152.83+1184.283=4663.75 m2住宅部分共計96套（戶）5-28層01#套內(nèi)建筑面積=160.69,5-28層02#套內(nèi)

45、建筑面積=155.82 m25-28層03#、04#套內(nèi)建筑面積=87.05 m2住宅套內(nèi)建筑面積=160.6924+155.8224+87.05224=11774.64 m2圖6-9 商業(yè)辦公樓-1層、1-4層套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積計算圖圖6-10 商業(yè)辦公樓5-28、屋面層套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積計算圖(3) 共有建筑面積的確定與計算根據(jù)房屋的設(shè)計結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能和相關(guān)協(xié)議文件確定共有建筑面積的歸屬，并計算如下：a. 整幢分攤共有建筑面積整幢分攤共有建筑面積=-1層核心筒面積+ -1層消防控制室面積+ -1層水泵房面積+ -1層配電房面積+ -1層半外墻面積+128層半外墻面積+14層

46、核心筒面積+天面核心筒面積=81.86+55.38+19.70+52.00+53.13+19.804+18.4024+86.76+76.963+74.4624+39.96=1140.47 m2b. 地下室功能區(qū)分攤共有建筑面積地下室功能區(qū)分攤共有建筑面積=-1層層內(nèi)分共有建筑面積=-1層通風機房面積=28.72+34.45=63.17 m2c. 商業(yè)功能區(qū)分攤共有建筑面積商業(yè)功能區(qū)分攤共有建筑面積=1層商業(yè)樓梯面積、1層商業(yè)電梯面積、1層商業(yè)觀光電梯面積=31.20+29.56+33.60+6.75+5.42=106.53 m2功能區(qū)內(nèi)層間分攤共有建筑面積=2-4層商業(yè)樓梯面積+2-4層商業(yè)電

47、梯面積+2-4層商業(yè)觀光電梯面積+1層商業(yè)門廳面積=31.203+48.823+33.603+6.753+5.413+23.54+34.41=435.29 m2d. 商業(yè)各層分攤共有建筑面積商業(yè)各層分攤共有建筑面積=1層配電間+24層衛(wèi)生間+24層配電間+24層開水間=11.50+48.073+7.503+2.403=185.41 m2e. 住宅功能區(qū)分攤共有建筑面積住宅功能區(qū)分攤共有建筑面積=1層住宅門廳面積+528層核心筒面積=71.34+74.4624=1858.38 m2(4) 幢、功能區(qū)各部分面積的匯總計算整幢套內(nèi)建筑面積=地下室套內(nèi)建筑面積+商業(yè)套內(nèi)建筑面積+住宅套內(nèi)建筑面積=23

48、99.01+4663.75+11774.64=18837.40 m2幢內(nèi)全部共有建筑面積=整幢分攤共有建筑面積+地下室分攤共有建筑面積+商業(yè)功能區(qū)內(nèi)分攤共有建筑面積+商業(yè)各層間分攤共有建筑面積+商業(yè)各層內(nèi)分攤共有建筑面積+住宅分攤共有建筑面積=1140.47+63.17+106.53+435.29+185.41+1858.38=3789.25 m2整幢建筑面積=幢內(nèi)全部共有建筑面積+整幢套內(nèi)建筑面積=18837.40+3789.25=22626.65 m2(5) 共有建筑面積的分攤本幢建筑內(nèi)有地下室、商業(yè)、辦公共三個不同功能區(qū)，其中地下室、商業(yè)功能區(qū)內(nèi)的各層還有層內(nèi)共有的通風機房、配電間、開水

49、間、衛(wèi)生間等面積，本幢采用三級分攤的多級分攤方法對共有建筑面積進行分攤計算。首先按第一級分攤得到幢共有建筑面積分攤系數(shù)，按地下室、商業(yè)、住宅功能區(qū)內(nèi)的自有建筑面積依比例將全幢共有建筑面積分攤至地下室、商業(yè)、住宅功能區(qū)；再將通過第一級分攤得到的共有建筑面積分別加上地下室、商業(yè)、住宅功能區(qū)內(nèi)分攤的共有建筑面積，分別進行第二級分攤得到地下室、商業(yè)、住宅功能區(qū)共有建筑面積的分攤系數(shù)，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層；最后將通過第二級分攤得到的共有建筑面積加上商業(yè)各層的層內(nèi)共有建筑面積，按商業(yè)各層內(nèi)的各套房屋的套內(nèi)建筑面積依比例分攤至各套。a. 第一級分攤幢共有建筑面積的分攤系數(shù)=整幢分攤共有建筑面

50、積/(整幢套內(nèi)建筑面積+地下室分攤共有建筑面積+商業(yè)功能區(qū)分攤共有建筑面積+商業(yè)功能區(qū)內(nèi)層間分攤共有建筑面積+商業(yè)各層分攤共有建筑面積+住宅分攤共有建筑面積)=1140.47/(18837.40+63.17+106.53+435.29+185.41+1858.38)=0.053079b. 第二級分攤地下室功能區(qū)共有建筑面積的分攤系數(shù)=地下室分攤共有建筑面積(1+0.053079)/ 地下室套內(nèi)建筑面積+ 0.053079=63.17(1+0.053079)/2399.01+ 0.053079=0.027729+0.053079=0.080808商業(yè)功能區(qū)共有建筑面積的分攤系數(shù)=商業(yè)分攤共有建筑

51、面積(1+0.053079)/（商業(yè)套內(nèi)建筑面積+商業(yè)功能區(qū)內(nèi)層間分攤共有建筑面積+商業(yè)各層內(nèi)分攤共有建筑面積）+ 0.053079=106.53(1+0.053079)/（4663.75+435.29+185.41）+ 0.053079 =0.021229+0.053079=0.074308商業(yè)功能區(qū)內(nèi)層間分攤共有建筑面積=商業(yè)層間分攤共有建筑面積(1+0.074308)/（2-4層商業(yè)套內(nèi)建筑面積+2-4層商業(yè)各層內(nèi)分攤共有建筑面積）+0.074308=435.29(1+0.074308)/（1184.283+173.91）+ 0.074308=0.125454+0.074308=0.19

52、9762住宅功能區(qū)共有建筑面積的分攤系數(shù)=住宅分攤共有建筑面積(1+0.053079)/ 住宅套內(nèi)建筑面積+0.053079=1858.38(1+0.053079)/11774.64+0.053079=0.166206+0.053079=0.219285 經(jīng)過第二級分攤計算，求出地下室、住宅功能區(qū)共有建筑面積的分攤系數(shù)后，即可按該分攤系數(shù)分別得到地下室、住宅功能區(qū)內(nèi)各套房屋的分攤面積。b. 第三級分攤1層商業(yè)共有建筑面積的分攤系數(shù)=層內(nèi)分攤共有建筑面積(1+0.074308)/層內(nèi)商業(yè)套內(nèi)建筑面積+ 0.074308=11.50(1+0.074308)/1110.91+ 0.074308=0.

53、0854292-4層各層商業(yè)共有建筑面積的分攤系數(shù)=各層分攤共有建筑面積(1+0.199762)/各層商業(yè)套內(nèi)建筑面積+ 0.199762=57.97(1+0.199762)/1184.28+ 0.199762=0.258490（6）計算各套房屋的分攤面積-1層01#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積地下室功能區(qū)共有建筑面積的分攤系數(shù)=2399.010.080808=193.86 m21層01#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積1層商業(yè)共有建筑面積的分攤系數(shù)=124.420.085429=10.63 m21層02#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積1層商業(yè)共有建筑面積的分攤系數(shù)=236.910.085429=2

54、0.24 m21層03#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積1層商業(yè)共有建筑面積的分攤系數(shù)=240.020.085429=20.50 m21層04#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積1層商業(yè)共有建筑面積的分攤系數(shù)=217.600.085429=18.59 m21層05#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積1層商業(yè)共有建筑面積的分攤系數(shù)=139.130.085429=11.89 m21層06#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積1層商業(yè)共有建筑面積的分攤系數(shù)=152.830.085429=13.06 m22-4層01#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積2-4層各層商業(yè)共有建筑面積的分攤系數(shù)=1184.280.258490=306.12 m25-28層01#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積住宅功能區(qū)共有建筑面積的分攤系數(shù)=160.690.219285=35.24 m25-28層02#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積住宅功能區(qū)共有建筑面積的分攤系數(shù)=155.820.219285=34.17 m25-28層03#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積住宅功能區(qū)共有建筑面積的分攤系數(shù)=87.050.21