城市小區(qū)停車位權屬的法律問題研究

1、    城市小區(qū)停車位權屬的法律問題研究    許麗娟摘要城市小區(qū)停車位權屬及其收益歸屬問題日益成為小區(qū)矛盾的焦點。從法律法規(guī)層面對小區(qū)停車位存在的問題及成因進行科學分析，完善相關制度性立法，對解決小區(qū)車位權屬糾紛具有重要的意義。關鍵詞停車位；性質；權屬doi10.13939/ki.zgsc.2017.08.177目前，城市小區(qū)停車位權屬及其收益歸屬問題日益成為小區(qū)矛盾的焦點。從法律層面探尋小區(qū)停車位的權屬規(guī)定問題，有助于明確城市小區(qū)的車位權屬，塑造和諧健康的小區(qū)環(huán)境。1城市小區(qū)停車位權屬存在的問題小區(qū)停車位權屬問題不明，就無法準確區(qū)劃小區(qū)車位的性質，并

2、明確其歸屬權限。明確城市小區(qū)停車位權屬的問題，是解決城市小區(qū)車位矛盾的關鍵點和切入點。1.1專有、共有和約定之爭城市小區(qū)停車位主要有地下停車位、地下車庫、地面停車位、地面車庫、架空層車位、人防工程車位、樓頂層車位、機械車位等形式。對于這些停車位的權屬問題，在實際操作層面，因停車位的性質不一樣，按照物權法第74條規(guī)定，造成了車位的權屬劃分存在較大的爭議：一是小區(qū)的停車位均屬于小區(qū)整個建筑本身，車位應當歸開發(fā)商所有，開發(fā)商通過售賣實現(xiàn)小區(qū)業(yè)主對于車位的所有權；二是為了確保小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先使用，防止“天價車位”的出現(xiàn)，將小區(qū)車位全部定性為業(yè)主共有，開發(fā)商售賣時有明確權屬的情況下，可以通過權屬購買實現(xiàn)業(yè)

3、主共有；三是超越小區(qū)停車位的專有和共有之爭，便于實際操作，提出來可以由當事人（主要是開發(fā)商和業(yè)主）進行約定來界定小區(qū)車位的歸屬問題。1.2停車位性質：民用和國防之爭依據(jù)人民防空法第5條“誰投資、誰受益”的相關規(guī)定，車位是開發(fā)商投資建造的，權屬應歸開發(fā)商所有，開發(fā)商可通過售賣、租賃實現(xiàn)小區(qū)業(yè)主的所有和使用；但是人防工程又具有公共的性質，應歸國家所有?？梢?，小區(qū)內任何車位都存在戰(zhàn)時作為國家戰(zhàn)爭軍需資源被無償征用的可能。因此，小區(qū)停車位就兼具雙重屬性，既是民用又是軍用的。參照人民防空法對地下人防工程戰(zhàn)時歸國家所有，平時為經(jīng)濟建設和人民生活服務軍、民兩用的原則，小區(qū)不僅是地下停車位，甚至是所有停車位應

4、確保國家戰(zhàn)時優(yōu)先使用，其所有權應歸國家所有，開發(fā)商和業(yè)主只能取得車位的使用權。1.3新型停車位歸屬界定之爭小區(qū)新型停車位，主要是指新開發(fā)的樓房頂層車位和機械車位。對于新型停車位的性質，既是物權法規(guī)定范圍內的，又是物權界定比較模糊的部分。樓房頂層停車位是充分利用小區(qū)建筑的空間開發(fā)的停車位，作為整個建筑物的公共組成部分而存在歸業(yè)主共有；但是頂樓空間一般在開發(fā)商售賣時就把樓頂?shù)氖褂脵啵ㄒ蚬不顒有枰牟糠殖猓┳鳛闃I(yè)主專有讓渡給頂樓業(yè)主使用，造成了架空層車位的性質之爭。同時，機械車位因其具有流動性，無法進行不動產(chǎn)確權登記。因此，在權屬不明的情況下開發(fā)商和業(yè)主均不愿意冒風險采用該種車位。2小區(qū)停車位權

5、屬問題的成因圍繞小區(qū)停車位權屬的問題，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失或不甚明確，導致了各地法院判決案例五花八門。2.1停車位權屬的適用法規(guī)理解多元化物權法第74條第1款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要?！币环矫妫⒎ㄈ∠虻拿鞔_化，建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，意味著保護業(yè)主的權益優(yōu)先。另一方面，對開發(fā)商權益的一定限制，開發(fā)商無權自主決定用于停放汽車的車位、車庫的權益分配。而且，本條對開發(fā)商有一定的強制性。意味著只要小區(qū)業(yè)主未以明示的方式放棄權利，開發(fā)商就無權將建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車。另外，物權法第42條規(guī)定因公共利益需要，可以依

6、照法律程序征收個人的房屋及其他不動產(chǎn)，中國人民防空法對地下人防工程在戰(zhàn)時的使用方面，也作出可無償征用的規(guī)定。這造成了小車位的權利的歸屬理解分歧。2.2停車位的上位法和地方法規(guī)銜接錯位關于小區(qū)停車位的權屬的規(guī)定主要集中在物權法第74條，其關鍵點在于規(guī)定建筑區(qū)劃內的停車位首先滿足業(yè)主需要，歸屬問題可約定，小區(qū)公共部分的停車位屬業(yè)主共有。作為上位法的物權法，并沒有明確小區(qū)車位的權屬問題，只是在確保業(yè)主需要的前提下，僅僅明確了小區(qū)建筑的公共部分停車位為業(yè)主共有，強調權屬問題的解決方式可以通過約定實現(xiàn)，并未對權屬問題有明確的規(guī)定。這造成了地方性法規(guī)按照小區(qū)停車位的自己定性，出臺約定的指導性意見，形成了約

7、定的多元向度，法院判決也是各有千秋。例如，深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車建設及處分管理辦法（草案）中，就將配建停車位的權屬劃歸全體業(yè)主，而增設停車位的權屬則為開發(fā)商所有。2.3法律法規(guī)滯后于小區(qū)停車位發(fā)展需要小區(qū)新型停車位的出現(xiàn)，缺少立法的定性和指導性法規(guī)保護。因新事物的出現(xiàn)尚需研判，物權法尚未對新型停車位的物權、產(chǎn)權進行明確的定性，導致了地方性法規(guī)立法因不能無上位法依據(jù)，又不能擅自定性，導致了地方性法規(guī)暫時無法對新型停車位及時作出立法。這造成了城市小區(qū)停車位的立法滯后、法規(guī)內容多樣、法院判案結果有可能大相徑庭。3小區(qū)停車位歸屬權問題的完善立法建議停車位的產(chǎn)權歸屬，可謂眾說紛紜。這一涉及社會、法律兩

8、個層面的問題，引起了政府、學界和民眾的廣泛關注。小區(qū)停車位所有糾紛的重點在于小區(qū)車位歸屬權與使用權不明確，實現(xiàn)小區(qū)停車位的權屬問題科學劃分，筆者認為可從以下3個方面入手進行立法。3.1增強小區(qū)停車位定性的可操作性城市小區(qū)停車位的性質和權屬問題緊密相關，車位性質在某種程度上決定了車位的權屬。小區(qū)停車位的性質多元化、復雜化傾向越來越明顯，小區(qū)新型停車位的出現(xiàn)，更加強化了這一趨勢。如何確保業(yè)主在正常使用車位的原則下，化繁為簡、清晰明確、精準到位對小區(qū)停車位進行性質劃分，進而明確其權屬約定，可考慮將小區(qū)停車位定性為建筑區(qū)劃內和建筑區(qū)劃外兩類，建筑區(qū)劃內的由開發(fā)商負責投資管理，業(yè)主通過不高于成本價50%

9、，通過約定合同購買實現(xiàn)權屬；建筑區(qū)劃外的停車位，由全體業(yè)主共有，委托物業(yè)公司或者業(yè)主委員會負責管理其成本和收益。3.2立法確保業(yè)主全面掌握停車位信息城市小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商之間對于小區(qū)停車位信息存在不對稱，為便于業(yè)主對于車位權屬情況的科學決策，可通過立法建立小區(qū)停車位信息公開制度，確保業(yè)主在全面掌握小區(qū)停車位基本信息的情況下，作出科學的判斷和理性的選擇。通過對業(yè)主公開小區(qū)建筑規(guī)劃附圖，定時公布小區(qū)車位售賣、租賃的使用情況，使開發(fā)商和業(yè)主之間實現(xiàn)對小區(qū)停車位的信息共有，實現(xiàn)小區(qū)停車位權屬的讓渡和分割。3.3明確將小區(qū)停車位納入政府不動產(chǎn)登記城市小區(qū)停車位種類較多，且在不斷拓展停車的范圍，創(chuàng)造新型停車平臺，在客觀上要求必須明確界定車位的產(chǎn)權、物權、物役權。將城市小區(qū)所有類型的停車位均納入不動產(chǎn)登記中來，對其產(chǎn)權歸屬進行不動產(chǎn)登記，特別是對機械性停車位等新型車位建立靈活的可申請撤銷的不動產(chǎn)登記制度，能夠促進城市小區(qū)停車位的健康良性發(fā)展，優(yōu)先滿足小區(qū)居民的停車使用，緩解車位矛盾之爭。