《商業(yè)計劃書可行性報告模板》某房地產(chǎn)開發(fā)項目

1、某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告某市某房地產(chǎn)有限公司xx年xx月 可行性研究報告 某市某房地產(chǎn)有限公司 二oo五年八月 某某房地產(chǎn)有限公司 法定代表人： 地 址：電 話：傳 真： 郵 編：項目負責人： 報告編寫人員： 目 錄 總論·4一、項目基本情況·4二、開發(fā)單位基本情況·4三、可行性研究報告編制的依據(jù)·5 四、研究的結(jié)論·6五、營銷競爭力·9六、項目建設(shè)條件·10七、項目設(shè)計方案·10 八、物業(yè)管理·11九、投資估算與資金籌措 ·12十、財務(wù)評價·13十一、國民經(jīng)濟評價·1

2、4 總 論 概 述 項目名稱：“某”房地產(chǎn)開發(fā)項目 開發(fā)單位：某某房地產(chǎn)有限公司 法定代表人： 項目負責人： 建設(shè)地點：某某區(qū) 電 話： 郵 編：一、項目基本情況 某位于某市某區(qū)某，項目用地某園大街西側(cè)，鋼鐵路北側(cè)。項目占地135.7畝（90552平方米），規(guī)劃容積率為1.48，建筑密度24.3%；總建筑面積133887平方米，其中別墅8100平方米，小高層17986平方米，多層103014平方米，沿街商業(yè)用房3380平方米及會所幼兒園1780平方米，小區(qū)正門為12000平方米的綠化廣場。一期已開發(fā)面積及正在開發(fā)面積為65128平方米，2004年6月2日取得預銷售許可證20143.31平方米（

3、136套），其中非住宅建筑面積1497.82平方米，可銷售面積18645.49平方米，已銷售134套計18238.98平方米；2005年5月25日取得預銷售許可證24165.62平方米（189套），其中非住宅建筑面積1479.42平方米，可銷售面積22686.2平方米，已銷售121套計14894.2平方米；銷售金額6744萬元，現(xiàn)平均價為2350元/平方米?，F(xiàn)全面進入一期小高層及二期的開發(fā)。 根據(jù)地塊條件、開發(fā)商實力、擁有資源以及對某市場狀況的評估，某的開發(fā)定位為“某最適宜居住社區(qū)”，將建成某環(huán)境最好、檔次最高、物業(yè)最完善的新型社區(qū)。 二、開發(fā)單位基本情況 某某房地產(chǎn)有限公司成立于2001年，

4、屬合作制企業(yè)，具有房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì)。是近年來某房地產(chǎn)行業(yè)的新銳?？偣灸壳跋略O(shè)二個分公司，集團公司主要業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)、物業(yè)管理、商品混凝土、外貿(mào)商貿(mào)等，在某市房地產(chǎn)行業(yè)中名列前茅。公司現(xiàn)有職工60多人，其中技術(shù)人員占75%，董事長從事房地產(chǎn)工作十余年，對房地產(chǎn)行業(yè)相當熟悉。 幾年來，公司總計綜合開發(fā)面積達50萬平方米以上，為某市及周邊城市的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)作出了貢獻。公司在某先后開發(fā)了錦明南苑、溪南新村、某、長江大廈、新聯(lián)家園等一大批商品住宅和別墅群，銷售率在同期市場均名列前茅；2002年及2003年公司在市六合區(qū)成功開發(fā)百合園一、二期，現(xiàn)均已銷售完畢，并創(chuàng)下當?shù)赝谧≌N售量、銷

5、售單價、銷售率多項最高指標。公司在某開發(fā)的某別墅區(qū)，已于2002年4月份全面竣工交付，并創(chuàng)下100%銷售率，成為某近年來別墅開發(fā)中的一個奇跡，也是本地業(yè)界評價最高的別墅項目：環(huán)境最好、物業(yè)管理服務(wù)最好、售價最高、房產(chǎn)增值最快最明顯。而公司于2003年度在某市開發(fā)的萊茵半島項目也取得了巨大成功，現(xiàn)已銷售93%。萊茵半島的開發(fā)定位為“某市市頂級居住社區(qū)”，擁有全市唯一水主題環(huán)境，是某市目前環(huán)境最好、檔次最高的別墅區(qū)。 集團公司下屬的某某及某兩家物業(yè)管理公司自成立來也均成為當?shù)刂钠放莆飿I(yè)管理公司?，F(xiàn)成功管理某某別墅區(qū)、某太湖花園小區(qū)、蓮蓉園小區(qū)、百合苑小區(qū)。為房產(chǎn)公司做好品牌提升工作。 據(jù)統(tǒng)計2

6、004年12月末公司總資產(chǎn)16668萬元，較2003年增加4349萬元，；所有者權(quán)益6649萬元，比2003年增加1079萬元。資產(chǎn)負債率為60%，流動比率為162%，速動比率為109%，凈利潤1078萬元。 目前公司基本帳戶在濱湖區(qū)信用社，近幾年被工行評為a+級企業(yè)，甲類客戶。到2005年8月公司共有借款4650萬元，濱湖區(qū)信用社3000萬元用于新聯(lián)花園的開發(fā)，工行1650萬元用于某開發(fā)，至今公司未發(fā)生逾期及欠息現(xiàn)象，信譽良好。 三、可行性研究報告編制的依據(jù)（一）、本可行性研究報告的編制依據(jù) 1、某區(qū)計立項報告。2、國有土地使用證。3、項目規(guī)劃紅線圖。 4、某南海建筑設(shè)計院設(shè)計“某”總體戶型

7、設(shè)計。 （國家計劃委員會計資1993530號關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評估方法與參數(shù)的通知及建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）。） 5、投資項目可行性研究指南。 6、中華人民共和國建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法。 （二）、某的區(qū)域政策環(huán)境是建立在新的行政中心及居住中心的基礎(chǔ)上，項目的實施，是打造企業(yè)品牌，增強企業(yè)綜合實力的需要 。某某房地產(chǎn)公司作為本次項目的開發(fā)企業(yè)。將會通過本次項目的開發(fā)，創(chuàng)建標志性工程，對提升企業(yè)在某當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的知名度，打造“某”品牌，具有重大意義。項目的實施得到了政府的政策支持，且拆遷對象為少量民宅，矛盾較小，拆遷成本不大，投資回報較好，這將大大增強企業(yè)的綜合實力，為某某

8、房地產(chǎn)公司參與房地產(chǎn)市場競爭提供有利條件。四、研究的結(jié)論 1、“某”房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃總用地面積約135.7畝，其中一期用地92。2畝，建設(shè)面積76000平方米;公建面積2000平方米、配套1380平方米;已竣工面積47142平方米，已銷售面積33133.18平方米，正在開發(fā)及將開發(fā)面積86745平方米，需投入資金8000萬元，項目建設(shè)期約為二年。 2、由于本項目是某招商引資項目，是某鎮(zhèn)政府重點工程。建成后將成為展示某乃至某區(qū)文明形象的一個窗口。鎮(zhèn)政府對該項目極為重視，給予規(guī)費的多項免繳等優(yōu)惠政策，所以房屋開發(fā)成本較低，經(jīng)濟效益預期比較理想。據(jù)初步測算，本項目稅后利潤為 7823萬元。項目盈利

9、能力較好，在建設(shè)資金落實并實現(xiàn)預期建設(shè)和銷售的情況下，經(jīng)財務(wù)評價是可行的。 3、本項目的實施地點處于某園大街西側(cè)，鋼鐵路以北，道路通暢、環(huán)境優(yōu)美。周邊已經(jīng)興建的和規(guī)劃中的學校、醫(yī)院、商業(yè)等配套設(shè)施齊全，是理想的大型住宅區(qū)建設(shè)區(qū)域?？偲矫娌季趾侠怼⑿路f、有創(chuàng)意?？倛D布置符合城市總體規(guī)劃的要求，項目建設(shè)的外部條件和技術(shù)方案是可行的。 （一）、主要經(jīng)濟技術(shù)指標 1 、建筑面積133887平米 2 、建筑容積率 1.48 3 、建筑密度 24.3% 4 、綠化率 54%5 、項目總投資 1.55億元。已投入資金7500萬元，需投入資金8000萬元。其資金來源：1、自籌資金2500萬元；2、銀行貸款25

10、00萬元；3、其余為預售房款。 6 、銷售收入30158萬元 7 、營業(yè)利潤 12675萬元 8 、所得稅4182萬元 9 、稅后利潤 8493萬元 （二）、現(xiàn)階段某某銷售分析某隸屬某市某區(qū)，位于某市西部，與常州武進市接壤，離某市區(qū)20公里，新長鐵路在鎮(zhèn)東穿過，是全國著名的淡水珍珠養(yǎng)殖地和水蜜桃盛產(chǎn)地，全鎮(zhèn)總面積26.74平方公里，耕地16129畝，現(xiàn)轄有8個行政村、1個居委，2003年年末全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?4000人，其中常住人口25700人，流動人口5300人，通勤人口3000人（主要是某中學的教師與學生）。某是較早開始農(nóng)村工業(yè)化進程的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)現(xiàn)有機械、冶金、建材、紡織、化工、輕工、電子七個

11、門類，其中尤以拉鏈及轎車附件生產(chǎn)企業(yè)為龍頭，產(chǎn)品經(jīng)銷全國和世界各地。根據(jù)某的城鎮(zhèn)規(guī)劃，現(xiàn)鎮(zhèn)北已建成的第一工業(yè)園區(qū)占地260畝，引入32家，已有18家企業(yè)進駐園區(qū)正式運行。第二工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃面積800畝，園內(nèi)路、電、水、郵電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已全面完成。另由區(qū)政府批準的規(guī)劃面積為 2000畝的表面技術(shù)處理中心工業(yè)園也已建成。在2005年某已完成某主干道某園大街與新312國道的連通，以及1.2公里洛楊路延伸段和與之相連的2.7公里楓楊路建設(shè)，并將在2006年完成與盛岸西路連接的府前路、1.61公里位于某工業(yè)園區(qū)內(nèi)的園中路園區(qū)段、2.5公里洛胡路建設(shè)，并開始啟動312國道商貿(mào)市場建設(shè)。某經(jīng)濟社會平衡發(fā)

12、展，社會公用設(shè)施和工業(yè)設(shè)施投資基礎(chǔ)配套完善，現(xiàn)已擁有1.5萬噸級太湖水增壓站、萬噸級綜合污水處理廠，總投資達1500萬元 ，日處理污水1萬噸、35千伏的變電所兩座、萬門程控電話、寬帶信息傳輸網(wǎng)保障鄉(xiāng)鎮(zhèn)信息生活的現(xiàn)代化。同時，鎮(zhèn)上醫(yī)療衛(wèi)生及社會福利機構(gòu)齊全，省錫山高級中學師資雄厚，地方全日制小學、幼兒園分別通過了省實驗學校驗收。鎮(zhèn)內(nèi)文化娛樂活動也有優(yōu)雅去處，由某公司建設(shè)的12000平米楊墅園廣場成為某的最大休閑廣場。某當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，在2003年由某公司開發(fā)建設(shè)的某住宅小區(qū)的進入，如今已經(jīng)得到巨大發(fā)展，目前鎮(zhèn)中心房價已達到均價2000元/平米以上。而由某公司開發(fā)建設(shè)的某住宅小區(qū)，以其優(yōu)越的地理

13、位置及完善的配套管理，現(xiàn)領(lǐng)跑整個某房地產(chǎn)市場。某住宅小區(qū)位于鎮(zhèn)中心道路某園大街西側(cè)，某娛樂城北面，靠近省錫山高級中學，地理位置優(yōu)越，城市配套齊全，交通便利。小區(qū)總占地面積90522平米，總建筑面積133887平米，規(guī)劃布局合理，戶型設(shè)計超前，配套設(shè)施齊全。主要消費對象為某的私營業(yè)主、政府機關(guān)、工業(yè)園區(qū)內(nèi)員工、省錫中的教職員工、因建設(shè)工業(yè)園區(qū)而拆遷需安置的行政村村民以及某及周邊地區(qū)的購房客戶。目前利好消息不斷：1、由于某工業(yè)區(qū)的投入發(fā)展，目前某北區(qū)的洪湖村、東安莊村、鎮(zhèn)北村、蘭溪村四個村將于2006年3月前拆遷完成，故拆遷村民的具有巨大購房潛力；2、洛社重點開放園區(qū)的總體規(guī)劃；3、市政公共設(shè)施的

14、規(guī)劃；4、某公司豐富的開發(fā)經(jīng)驗及資金實力；5、房地產(chǎn)市場的回暖。（三）、 某現(xiàn)有樓盤的布置情況： 目前某還無有規(guī)模小區(qū)。城市建設(shè)落后。 （四）、消費對象分析 本次開發(fā)的“某”位于某中心，處于某園大街西側(cè)，依據(jù)消費層次和目的的差異，消費對象主要集中為： （1） 現(xiàn)在或者將來在某或經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工作的高級管理人員； （2） 對生活質(zhì)量要求較高的成功人士，包括國營、集體企業(yè)和民營企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人和企業(yè)主； （3） 某、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的高級公務(wù)員。 （4） 重視后代教育，受名校（省錫中學、某中心小學、某中心幼兒園）影響，希望小孩就近讀書的高收入人士。 說明： 隨著住房制度的改革，貨幣分房已成為現(xiàn)實。政府公務(wù)員以

15、及收入較為穩(wěn)定的企事業(yè)單位職工，均需向社會購買住宅。本次開發(fā)的“某”位置優(yōu)越、設(shè)計新穎、價格合理、銷售措施靈活，將會成為這批消費對象的首要選擇。 隨著民營經(jīng)濟的發(fā)展，私營業(yè)主的實力和隊伍不斷壯大，個人消費理念逐步改變，對個人住房質(zhì)量要求不斷提高。本次項目針對這類消費群體的特點，規(guī)劃中也設(shè)計了一些高檔次、低密度、環(huán)境指標好的大面積洋房和別墅，吸引其進入小區(qū)進行安家置業(yè)。 （五）、競爭能力分析 在某目前的房地產(chǎn)業(yè)還未成熟的情況下，憑借我公司的開發(fā)經(jīng)驗及技術(shù)力量在本項目來看，競爭優(yōu)勢還是比較明顯。 1、區(qū)域優(yōu)勢。 某項目地處某鎮(zhèn)中心，鎮(zhèn)中心廣場、省錫中近在咫尺，代表著某的發(fā)展方向及高檔次的市政配套將

16、在周邊展開建設(shè)，加上幾項大規(guī)模的外資項目即將在工業(yè)園區(qū)實施，使本項目具備了可觀的升值潛力。 2、規(guī)模優(yōu)勢。 某占地135畝，是目前某目前成片開發(fā)的最大住宅項目。大規(guī)模的成片開發(fā)，有利于降低平均成本，有利于建設(shè)齊全的、高檔次的配套設(shè)施，也有利于高質(zhì)量環(huán)境的營造。 3、品牌、實力優(yōu)勢。 公司在多年的開發(fā)過程中，堅持精品意識，所開發(fā)的項目深受市場追捧，銷售暢旺。公司在項目開發(fā)上資金投入有可靠保障，能保障項目開發(fā)順利進行，可有效避免一些開發(fā)商容易出現(xiàn)的資金短缺、進展緩慢、甚至停工的不良結(jié)果。 4、價格、成本優(yōu)勢。 本次項目作為某招商引資重點項目，享受相關(guān)優(yōu)惠政策，土地成本上具備明顯優(yōu)勢，對項目的順利實

17、施和贏利提供了條件。由于本次項目受到了政府的政策扶持，故投資回報會比較可靠。在定價策略上可采取低價滲透的辦法，盡快占領(lǐng)某房地產(chǎn)市場。 5、質(zhì)量優(yōu)勢。 本次項目由南海建筑設(shè)計院設(shè)計，整體結(jié)構(gòu)合理、新穎。另外，某某具備10余年的施工、開發(fā)經(jīng)驗，對工程質(zhì)量控制、把握的技術(shù)過硬。在建設(shè)施工過程中，一直堅持把質(zhì)量作為贏得市場的法寶，內(nèi)部形成嚴密的質(zhì)量保證體系。過硬的質(zhì)量，將會成為開發(fā)市場的銳利武器。 五、 營銷競爭力 （一）、價格策略 由于不同消費群體的消費需求和消費層次差異較大，營銷環(huán)境也不盡相同，這就要求企業(yè)針對不同的消費群體不同的市場定價策略。銷售價格的確定，應(yīng)綜合考慮商品的形象、地位、競爭者的價

18、格等因素，以及市場占有率、收益率等。同時要配合其他市場策略。針對不同的消費群體采取不同的價格策略。對于具有穩(wěn)定收入的工薪階層，可以幫助其與多家銀行進行接洽，最大比例提供購房按揭服務(wù)，并可采取分期付款的方式刺激超前消費?？傊?，企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場環(huán)境，采取靈活的價格策略，以達到市場最大化的目標。 （二）、促銷策略 在促銷策略上，改變過去房地產(chǎn)企業(yè)普遍的狂轟濫炸式、為促銷而叫賣的廣告宣傳模式，將大部分廣告投入用于啟動服務(wù)工程上來，做一些細致入微的服務(wù)工作，進一步提高服務(wù)質(zhì)量，不斷增加企業(yè)的服務(wù)內(nèi)涵，形成自身的服務(wù)特色，給消費者以耳目一新的感覺，加強和消費者的感情溝通與交流，建立良好的社會形象。 （三）、

19、廣告策略 在宣傳項目和產(chǎn)品的同時，充分重視企業(yè)形象的宣傳。例如，項目首先在開盤前通過以新聞的形式報導開發(fā)企業(yè)對社會的貢獻，開發(fā)的思路和重大決策，建成后產(chǎn)品對市容市貌的影響，開盤前對產(chǎn)品的規(guī)模、性能、配套設(shè)施集中做產(chǎn)品性能廣告，引起客戶的關(guān)注和重視。爾后根據(jù)銷售及建設(shè)的進度重點做好售后服務(wù)工作。適時的增加宣傳力度，創(chuàng)造整體的轟動效應(yīng)，確保銷售工作的完成。 六、 項目建設(shè)條件 （一）、 項目地理位置 項目用地某園大街西側(cè)，鋼鐵路以東。（二）、 項目實施地的自然環(huán)境 本項目實施所在地處于某地處省某，處于中國經(jīng)濟發(fā)達的長江三角洲中部，北靠長江，南瀕中國第三大淡水湖太湖；西離183公里，東距上海128公

20、里，是省省轄的沿海城市，華東地區(qū)重要的交通樞紐。七、項目設(shè)計方案 （一）、總體結(jié)構(gòu)和布局 規(guī)劃采用居住區(qū)組團院落三級模式，形成“兩心、兩軸、一帶、十六組團”的總體布局結(jié)構(gòu)。兩心為東西兩片區(qū)的社區(qū)中心；兩軸為南北的硬質(zhì)景觀軸和東西向社區(qū)內(nèi)部的軟質(zhì)景觀軸。 中心區(qū)為別墅區(qū)，分為兩大板塊，通過中心綠地的連接和帶狀綠地的滲透，形成舒適、宜人的居住環(huán)境?；▓@洋房及多層區(qū)，臨近中心綠地地塊設(shè)置花園洋房，獨特的建筑造型、豐富的立體綠化、開敞的空間環(huán)境與中心綠地形成中央泛景觀區(qū)域。圍繞中央泛景觀區(qū)域設(shè)置多層住宅組團。 （二）、系統(tǒng)設(shè)計 1、綠地景觀系統(tǒng) 公共綠地呈網(wǎng)狀分布，與步行系統(tǒng)結(jié)合，提高綠地的使用率和感

21、知性，真正做到家在綠樹掩映中。 2、道路交通系統(tǒng) 出入口 社區(qū)主出入口位于鋼鐵路，面向規(guī)劃路設(shè)置次出入口。 車行 東片區(qū)采用主干路加組團環(huán)路的組織方式，做到各組團互不干擾，保證了別墅區(qū)的安全與安靜。西片區(qū)采用主干環(huán)路加外圍支路的組織方式，即方便了整體交通，同時各組團又相對獨立。 人行 采用主軸發(fā)散的方式，圍繞中心綠地及帶狀綠地設(shè)置社區(qū)步行系統(tǒng)。 停車 別墅區(qū)及花園洋房區(qū)采用停車入戶或建筑底層停車的停車方式，車位按1：1設(shè)置；多層住宅區(qū)機動車停車近期采用地面停車，停車位沿組團外圍布置，車位按1：0.5考慮。3、公建配套系統(tǒng) 原則:合理安排公建配套設(shè)施，方便居民日常生活。將規(guī)模大、吸引人流多的公共

22、建筑沿某園大街布置，對規(guī)模小的基層服務(wù)設(shè)施分散布置于社區(qū)內(nèi)部。營業(yè)性公建可以結(jié)合當?shù)厣虡I(yè)網(wǎng)點統(tǒng)一考慮，非營業(yè)性公建結(jié)合中心綠地和步行系統(tǒng)設(shè)置。 沿某園大街設(shè)置商鋪，成為城市片區(qū)配套的一部分。 沿中央綠化帶設(shè)置會所，會所內(nèi)設(shè)置一3班幼兒園，方便居民使用。 會所南側(cè)設(shè)有露天游泳池，豐富居民的生活。 八、 物業(yè)管理 隨著人民生活水平的不斷提高，對居住區(qū)質(zhì)量的要求也越來越高，這就為物業(yè)管理市場帶來發(fā)展的極好機會和廣闊前景。良好的物業(yè)管理帶來的居住質(zhì)量的改善，使花錢買服務(wù)越來越成為人們的共識。同時，良好的物業(yè)管理還將成為房屋的銷售起著積極的促進作用。 某某房地產(chǎn)有限公司一向高度關(guān)注、重視物業(yè)管理在地產(chǎn)開

23、發(fā)中的巨大作用。公司全資下屬企業(yè)某某物業(yè)管理有限公司，在成立之初就巨資聘請深圳名牌物業(yè)管理企業(yè)天安物業(yè)作全程顧問，高起點、高標準建設(shè)，在某地區(qū)已經(jīng)有相當?shù)闹群兔雷u度，是近年某物管行業(yè)的一支新銳力量。該物管企業(yè)在目前管理的某某別墅區(qū)及某第一個國家安居工程小區(qū)“太湖花園”的管理服務(wù)已成為某地區(qū)的行業(yè)樣板。 現(xiàn)初步計劃本項目建成后，聘請某某物業(yè)作為物業(yè)管理顧問。管理服務(wù)水平將力爭更加有所提高，力創(chuàng)某市地區(qū)的物管示范樣板住宅區(qū)。 區(qū)域內(nèi)全部采用封閉式的物業(yè)管理和采取各種行之有效的智能化措施，從而保障居民正常的生活秩序和人身財產(chǎn)安全，保證區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生，切實解決住戶生活上和經(jīng)營者及辦公行管人員的后顧

24、之憂，把本小區(qū)建成花園式的管理有序的住宅小區(qū)和經(jīng)營場所。 化、標準化、規(guī)范化，確保工程質(zhì)量。在建設(shè)過程中要按基本建設(shè)有關(guān)程序輸手續(xù)，項目要進行招投標，以保證合理的工程造價，要實行工程監(jiān)理，以保證工程的質(zhì)量與安全。 九、 投資估算與資金籌措 （一）、估算編制依據(jù) 1、省建筑工程綜合預算定額（1997）； 2、省建筑安裝工程費用定額（1997）； 3、某市工程造價信息（2002）； 4、中華人民共和國建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價方法； 5、開發(fā)商提供的相關(guān)項目資料。 （二）、估算編制說明 1、土地費用：按照192元/平米計算。2、 前期工程費：按照50元/平米估算。 3、 建安工程費：住宅用戶按

25、570元/平米估算。 4、 配套工程費：按245元/平米估算。其中：綠化費按30元/ 平米計算；道路按20元/平米計算；消防設(shè)施按10元/ 平米估算；供電和給排水按120元/平米估算，公用照明按10元/ 平米估算，排污、公廁等其他配套費用按55元/平米估算。 5、 不可預見費用按開發(fā)成本的3（約28元/平米）計取。 6、 管理費用：按20元/平米估算。 7、 銷售費用：按25元/平米估算。 8、 財務(wù)費用：根據(jù)銀行同期年利率5.04（約25元/平米）計算。 （三）、投資估算 經(jīng)初步測算，“某”房地產(chǎn)項目總投資為15500萬元，其中土地費用2580萬元，前期工程費669萬元，建安工程費7631萬

26、元，配套設(shè)施費3280萬元，不可預見費375萬元，管理費用268萬元，銷售費用335萬元，財務(wù)費用335萬元。 （四）、 資金籌措 經(jīng)初步測算，本項目資金來源主要由以下幾個方面籌集： 1、根據(jù)國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本令制度的通知（國發(fā)199635號）的精神，本項目自籌資金2500萬元。主要以土地形式投入，開發(fā)單位應(yīng)盡快做好土地評估工作和相關(guān)手續(xù)。 2、申請銀行貸款2500萬元。 3、其余資金在項目開發(fā)過程之中將預收售房款作為項目建設(shè)資金。 十、 財務(wù)評價 （一）、銷售收入估算 “某”房地產(chǎn)項目建筑面積133887平方米，其中住宅用房建筑面積 132107平米，公建建筑面積1780平米

27、。 一期已銷售面積33133.18平方米（255戶），銷售金額6744萬元，現(xiàn)平均價為2350元/平方米，已銷售中某本地占47%、周邊占9%、市區(qū)占28%、外地占16%。 經(jīng)測算，“某”房地產(chǎn)開發(fā)項目一期及二期的營業(yè)收入為30158萬元。（二）、營業(yè)稅金及附加 根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅金暫行條例等有關(guān)規(guī)定，“某”項目銷售適用營業(yè)稅率為5，城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅額的5，綜合基金0.5。 經(jīng)測算，本項目中的營業(yè)稅金為1507萬元，城市維護建設(shè)稅及教育費附加為166萬元，土地增值稅及印花稅為310萬元。累計營業(yè)稅金及附加等為1983萬元。 （三）、開發(fā)成本與費用計算 “某”房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)成本與費用及稅金為17483萬元。（四）、盈利能力分析 “某”房地產(chǎn)開發(fā)項目營業(yè)利潤