房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與融資

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與融資課程設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與融資 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院房地產(chǎn)系 2014年12月目錄1項(xiàng)目概況51.1概述51.2周邊配套51.3交通狀況52項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場分析62.1房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況62.2商品房施工、銷售情況62.3樓盤情況7東部板塊7中部板塊7西部板塊83項(xiàng)目投資與融資分析93.1項(xiàng)目投資估算及用款計(jì)劃93.2項(xiàng)目資金籌措與借款及利息分析94項(xiàng)目銷售收入分析105項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價105.1盈利能力分析105.2清償能力分析105.3資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析116項(xiàng)目不確定性分析126.1盈虧平衡點(diǎn)分析126.1.1盈虧平衡點(diǎn)數(shù)值求取126.1.2盈虧平

2、衡點(diǎn)分析126.2敏感性分析127主要結(jié)論148主要附表161項(xiàng)目概況1.1概述渝中區(qū)是重慶市政府駐地，是重慶的政治中心。全區(qū)水陸域面積23.71平方公里、其中陸地面積18.54平方公里，轄12個街道辦事處、78個社區(qū)居委會，常住人口63.9萬，日均流動人口30萬人次以上。全區(qū)常住人口為63.9萬人，占全市常住人口的2.18 %，地處長江、嘉陵江匯流處。渝中區(qū)東、南、北三面環(huán)水，西面通陸，為東西向狹長半島。渝中區(qū)東、南瀕臨長江，與南岸區(qū)水域相鄰；北面瀕臨嘉陵江，與江北區(qū)水域連界；西面與沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)接壤。2012年，渝中區(qū)城市道路鋪裝總面積為285.8萬平方米；排水管道總長度為1

3、92公里；公共廁所總數(shù)為180個；停車場總數(shù)為554個；停車泊位總數(shù)為49816個。至2012年底，渝中區(qū)普通中學(xué)14所，職業(yè)中學(xué)2所，小學(xué)32所。項(xiàng)目坐北朝南，背靠鵝嶺山脈面朝浩然長江。其交通主要由兩橋兩路組成，上接長江2路，下連菜袁路，左接菜園壩長江大橋，右臨嘉華大橋，為出行提供了最便利的交通，并且項(xiàng)目周邊具有重慶輕軌2號線大坪站以及將近20多個公交車站。項(xiàng)目地處成熟商業(yè)圈，緊鄰大坪商圈，購物便捷，自帶的3萬方商業(yè)，包含大型超市（重客?。?、社區(qū)醫(yī)療等各式各樣的生活配套，提供了最舒適齊備的生活配套。1.2周邊配套學(xué)校：渝中利奧幼兒園、黃沙溪實(shí)驗(yàn)小學(xué)、大坪小學(xué)、復(fù)旦中學(xué)、大坪中學(xué)、渝中群山老年

4、大學(xué)競地分校商場：重客隆超市、新世紀(jì)超市公園：鵝嶺公園、融僑公園醫(yī)院：大坪三院，重醫(yī)附一院(三甲)；紅樓醫(yī)院(二甲）銀行：農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行、光大銀行、興業(yè)銀行、招商銀行、建設(shè)銀行1.3交通狀況軌道交通：2號線大坪站其他交通情況：109（二郎步行街較場口）（肖家灣站）118（冉家壩石橋鋪）（肖家灣站）128（紅旗河溝石橋鋪）（肖家灣站）138（重慶北南方花園D區(qū)）（肖家灣站）268（中梁山朝天門）272,402（解放碑沙坪壩）（肖家灣站）403（兩路口廣廈城）411、412、413、416、418、421、421、436、462、463、466、476、811、815、818、871

5、、873等環(huán)伺周邊。2項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場分析2.1房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況渝中區(qū)2009-2014上半年房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資狀況數(shù)據(jù)如下： 表2-1年份房地產(chǎn)投資（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）房地投資/固定資產(chǎn)投資200973.1151.548.25%2010105.4198.553.10%2011115.7250.146.26%2012152.4302.650.36%2013196.5274.471.61%2014（1-9）145.9216.967.27%圖2-1從數(shù)據(jù)上來看，2009-2012年，渝中區(qū)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重基本穩(wěn)定在50%，2013-2014年明顯較上兩年有所提升。

6、這和政府“提速推進(jìn)全域渝中建設(shè)”、“進(jìn)一步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施功能”、“加快完善都市核心功能，提升城市發(fā)展水平”等宏觀目標(biāo)是分不開的。估計(jì)2014年渝中區(qū)房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資有望達(dá)到65%。表2-22.2商品房施工、銷售情況年份商品房施工面積（萬M2）商品房銷售面積（萬M2）商品房銷售額(億元)住宅寫字樓商業(yè)營業(yè)合計(jì)住宅寫字樓商業(yè)營業(yè)合計(jì)住宅寫字樓商業(yè)營業(yè)合計(jì)2009540.569.0共計(jì)2.271.235.22010549.5488.4共計(jì)9.998.360.411.872.22011636.470.015.53.795.552.521.0813.4287.02012624.475.011.

7、614.7102.361.5316.6218.4596.62013276.3135.1196.9722.251.09.74.872.552.913.4116.6983.02014圖2-22009年到2013年，商品房施工面積、商品房銷售面積和商品房銷售額基本上是呈逐年遞增的趨勢。但2013年數(shù)據(jù)顯得有些特殊，20092012年商品房銷售面積/商品房施工面積分別為13.7%、17.89%、15.01%、16.38%，而2013年此比例僅為10.04%。對于為什么會出現(xiàn)這樣的情況，我們小組也沒有明確的答案。我沒也沒有花時間去查是否有金融、政策等方面的變更。還有一個問題就是銷售面積和施工面積之間的差

8、距比較大，因?yàn)閿?shù)據(jù)不全，我們沒有列銷售面積，即使開發(fā)建設(shè)期位3年，那么從這樣的數(shù)據(jù)來看，市場中商品房的存量還是蠻大的。2.3樓盤情況東部板塊朝天門、解放碑、望龍橋、南紀(jì)門、七星崗5個街道，區(qū)域面積3.7平方千米，是渝中區(qū)的開放門戶，地理位置十分優(yōu)越，處于嘉陵江與長江的交匯處。到2013年，區(qū)域內(nèi)商務(wù)樓宇面積達(dá)300萬平方米，其中空置面積40萬平方米，將新建420萬平方米，可改造150萬平方米。到2014年，在售住宅（包括新房、二手房）共16498套，均價7988元/。表2-3街道朝天門解放碑望龍橋南紀(jì)門七星崗套數(shù)11496301021141957均價（元/）996579478003722867

9、97中部板塊菜園壩、兩路口、上清寺、大溪溝4個街道，區(qū)域面積6.75平方千米，是渝中區(qū)的活力樞紐。到2013年，區(qū)域內(nèi)有商務(wù)樓宇近100萬平方米，其中空置面積30萬平方米，將新建270萬平方米，可改造60萬平方米。到2014年，在售住宅共2519套，均價6553元/表2-4街道菜園壩兩路口上清寺大溪溝套數(shù)4591276480304均價(元/)7083647463306328西部板塊表2-5化龍橋、大坪、石油路個街道，區(qū)域面積8.06平方千米，是渝中區(qū)的都是核心，2013年區(qū)域內(nèi)商務(wù)樓宇70萬平方米，其中空置面積1萬平方米，將新建面積380萬平方米，可改造面積25萬平方米。到2014年，在售商品

10、住宅共9643套，均價8162元/街道化龍橋大坪石油路套數(shù)161752962730均價（元/）9824735473103項(xiàng)目投資與融資分析3.1項(xiàng)目投資估算及用款計(jì)劃表3-1投資估算：取得土地費(fèi)用為75739萬元，前期工程費(fèi)為1300萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為5800萬元，建筑安裝工程費(fèi)為2739元/平方米，公共配套設(shè)施費(fèi)為1200萬元，管理費(fèi)應(yīng)為前五項(xiàng)直接費(fèi)用的4%。開發(fā)期間接稅費(fèi)：城市建設(shè)配套費(fèi)按290元/平方米征收，人防異地建設(shè)費(fèi)取45元/平方米，工程監(jiān)理費(fèi)取建安工程費(fèi)的1%，其他稅費(fèi)按建安工程費(fèi)的2%估算。不可預(yù)見費(fèi)按前述費(fèi)用的8%估算，銷售費(fèi)用按照售價的5%計(jì)算。項(xiàng)目投資估算及用款計(jì)劃表序號

11、項(xiàng)目金額第1期第2期第3期1土地費(fèi)用75739757392前期工程130013003建設(shè)費(fèi)用47195707921238188784開發(fā)稅費(fèi)61221058268123835管理費(fèi)用4969859217619346銷售費(fèi)用11071553654137不可預(yù)見費(fèi)108261871474142148財(cái)務(wù)費(fèi)用1250090003500以上合計(jì)1697238790545372363233.2項(xiàng)目資金籌措與借款及利息分析表3-2項(xiàng)目資本金60000萬元，來源于開發(fā)商自有資金，占項(xiàng)目總投資35%；從銀行貸款70000萬元，貸款利率為10%，占項(xiàng)目總投資的41%。還款在第2年和第3年，還款方式為等本償還，利

12、息照付；其他投資資金按需要在銷售收入中提取。用款計(jì)劃與資金籌措表序號項(xiàng)目合計(jì)第1期第2期第3期1總投資1697238790545372363231.1開發(fā)建設(shè)投資1572238790536372328231.2建設(shè)期利息125000900035002資金籌措1696008790545372363232.1資本金60000329052709502.2銀行貸款70000550001500002.3銷售收入再投入3960003277表3-436323還本付息估算表序號項(xiàng)目合計(jì)第1期第2期第3期1長期借款償還82500044000385001.1年初借款本息累計(jì)057500350001.2本年借款70

13、000550001500001.3本年應(yīng)計(jì)利息125002500650035001.4本年還本70000035000350001.5本年付息125000900035004項(xiàng)目銷售收入分析表4-1銷售期為2年，2016年1月至2017年12月。比較與該項(xiàng)目類似房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)交易狀況調(diào)整、市場情況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整得出該項(xiàng)目住宅部分的預(yù)期價格為18739元/平方米，車庫售價為150739元/個；第1年銷售60%，第2年銷售40%。商業(yè)物業(yè)售價38739元/平方米，第1年銷售55%，第2年銷售45%。銷售收入及銷售費(fèi)用表序號項(xiàng)目合計(jì)第1期第2期第3期1銷售收入220730.80128564.692

14、166.221.1住宅銷售收入127425.2076455.1250970.081.2商鋪銷售收入77478042612.934865.11.3車庫銷售收入15827.609496.5576331.0382銷售環(huán)節(jié)稅費(fèi)17658.46010285.177373.297注：銷售環(huán)節(jié)稅費(fèi)按銷售價格的8%計(jì)算5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價5.1盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入22730.8萬元，可獲利潤16811.67萬元，扣除所得稅4202.917萬元，公益金630.437萬元，盈余公積金1260.875萬元后，還有10717.44萬元的利潤可供分配。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金及附加10285.2萬元，土地增值稅893

15、.48萬元，所得稅4202.917萬元，合計(jì)繳納稅金15199.6萬元。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率，所得稅前為32.68%，所得稅后為24.71%，預(yù)期內(nèi)可接受的基準(zhǔn)收益率為12%時項(xiàng)目凈現(xiàn)值稅前為19612.16萬元，稅后為11930.32萬元；投資回收期1.78年。資本金財(cái)務(wù)投資內(nèi)部收益率為62.30%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為14984.75萬元 商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100% =16811.67/157233=10.69%商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100% =12608.75/60000=21.01%5.2清償能力分析表5-1按項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，房地產(chǎn)投資借款從第2

16、年開始每年35000萬元等額償還本金。利息按年計(jì)算，3年一共付息12500萬元。從表中可以看出償債備付率和利息備付率都是比較理想的，總體來說項(xiàng)目的償債能力還是可以的。還本付息估算表序號項(xiàng)目第1期第2期第3期合計(jì)（萬元）1長期借款償還04400038500825001.1年初借款本息累計(jì)057500350001.2本年借款55000150000700001.3本年應(yīng)計(jì)利息250065003500125001.4本年還本03500035000700001.5本年付息090003500125001.6年末借款本息累計(jì)575003500002還本付息資金來源60811.6753504.04114315

17、.72.1資本金2.2可利用的銷售收入60811.6753504.043借款償還期24償債備付率1.381.395利息備付率2.875.295.3資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期的累計(jì)盈余資金均大于零，說明各期的資金來源與運(yùn)用是平衡有余的。資產(chǎn)負(fù)債率每年均在降低，第一年為62.6%，第二年為32.3%。因此從總體上看，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)還是合理的。6項(xiàng)目不確定性分析6.1盈虧平衡點(diǎn)分析6.1.1盈虧平衡點(diǎn)數(shù)值求取影響本項(xiàng)目稅前利潤的幾個主要因素分別是總投資額（總成本費(fèi)用）、商品住宅銷售價格、商品房銷售率等。上述因素向不利方向變動，達(dá)到項(xiàng)目稅前利潤為零時的點(diǎn)，即為盈

18、虧平衡點(diǎn)，也叫項(xiàng)目盈虧平 衡時的臨界點(diǎn)。這是靜態(tài)的不確定性分析。表6-1令稅前利潤=銷售收入-總成本費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅=0，通過利潤表可計(jì)算：盈虧平衡表項(xiàng)目不確定性因素總投資額（萬元）商品住宅銷售價格（元/平方米）商品房銷售率（%）正常情況（稅前利潤為31816萬元時）16972318739100%因素盈虧平衡點(diǎn)變化百分比 18.75%-11.47%-11.46%因素盈虧平衡點(diǎn)值2015461658988.53%稅前利潤0006.1.2盈虧平衡點(diǎn)分析綜上所述，當(dāng)項(xiàng)目的總投資增加18.75%時，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn) 。咨詢?nèi)藛T由于堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則，在初始分析時就對投資額及價格的不利因素進(jìn)行

19、了充分的考慮，所以，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的總投資額增加不會超過10%，商品住宅平均銷售單價不會低于16000元/平方米，商品房銷售率不會低于90%，因此，可以肯定，該項(xiàng)目有盈無虧。6.2敏感性分析敏感性分析是財(cái)務(wù)分析的重要內(nèi)容，通過敏感性分析，投資者可以發(fā)現(xiàn)影響項(xiàng)目重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的因素，從而可以更好的掌控整個項(xiàng)目。從本項(xiàng)目情況來看，影響項(xiàng)目盈利能力的主要因素有建安造價和銷售價格，下表給出了以上兩個因素變化±5%、±10%、±15%、±20%時，經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的變化。比較表中的敏感度系數(shù)可以看出，相比建安造價，該項(xiàng)目的盈利能力對銷售價格更為敏感；敏感性分析

20、如下表：表6-2表6-2敏感性分析表全部投資（所得稅后）序號項(xiàng)目變動幅度（%）內(nèi)部收益率臨界點(diǎn)0基本方案0%24.42%1建安工程造價20%18.63%43.13%15%20.07%10%21.15%5%22.96%0%24.42%-5%25.87%-10%27.34%-15%28.80%-20%30.27%2銷售價格20%47.81%-10.28%15%42.04%10%36.22%5%30.35%0%24.42%-5%18.42%-10%12.35%-15%6.19%-20%-0.06%通過比較臨界點(diǎn)（臨界點(diǎn)就是在投資者預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率下，允許各變化因素向不利方向發(fā)展的最大限度）可知

21、，該項(xiàng)目允許建安造價向不利的方向變化比銷售價格的要大很多，建安造價的臨界點(diǎn)為43.13%，而銷售價格的臨界點(diǎn)只有-10.28%。因此如果企業(yè)想控制項(xiàng)目的盈利能力，控制銷售價格比控制建安造價效果更好。7主要結(jié)論本項(xiàng)目規(guī)模比較大，總投資達(dá)17個億，；整個項(xiàng)目共為政府交稅1.7個億。項(xiàng)目建成后，將為該片區(qū)新引進(jìn)不少人口，有利于促進(jìn)該區(qū)的建設(shè)。項(xiàng)目本身盈利能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為24.71%，投資回收期為2.6年，投資利潤率為20.24%，資本金凈利潤率為39.77%，資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為62.30%，從臨界點(diǎn)分析看，項(xiàng)目具有一定潛力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。表7-1考慮到項(xiàng)目投資部分資金來源是預(yù)售

22、房款，為防范風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)營銷工作，做好收房資金回收的組織工作。項(xiàng)目評價綜合指標(biāo)見下表。項(xiàng)目評價綜合指標(biāo)序號名稱單位數(shù)據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模1總建筑面積平方米1467501.1計(jì)容建筑面積平方米1100001.11住宅建筑面積平方米850001.12商業(yè)建筑面積平方米200001.13公共配套面積平方米50001.2車庫建筑面積平方米367502容積率3.63綠地率%40項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1開發(fā)產(chǎn)品投資萬元169723開發(fā)建設(shè)投資萬元157223財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元125002資金籌措萬元169600資本金萬元60000銀行貸款萬元70000預(yù)售房款再投入萬元396003預(yù)售收入萬元220730.84銷售環(huán)節(jié)稅費(fèi)萬元

23、17658.465總成本費(fèi)用萬元1697236土地增值稅萬元1534.0067利潤總額萬元31815.718所得稅萬元7953.9279稅后利潤萬元23861.78財(cái)務(wù)評價指標(biāo)1投資利潤率%20.24%2資本金凈利潤率%39.77%3資本金內(nèi)部收益率%62.30%4資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元15197.055投資內(nèi)部收益率（稅前）%32.68%6投資內(nèi)部收益率（稅后）%24.71%7投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元19612.168投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元11930.329資本金動態(tài)投資回收期年1.7810投資動態(tài)回收期（稅前）年2.44530411投資動態(tài)回收期（稅后）年2.63130912長期借款償

24、還期年28主要附表續(xù)表8-1項(xiàng)目投資估算及用款計(jì)劃表序號項(xiàng)目金額（萬元）第1期第2期第3期1土地費(fèi)用75739757392前期工程130013003建設(shè)費(fèi)用47195707921238188784開發(fā)稅費(fèi)61221058268123835管理費(fèi)用4969859217619346銷售費(fèi)用11071553654137不可預(yù)見費(fèi)108261871474142148財(cái)務(wù)費(fèi)用1250090003500合計(jì)169723879054537236323續(xù)表8-2用款計(jì)劃與資金籌措表序號項(xiàng)目第1期第2期第3期合計(jì)（萬元）1總投資8790545372363231697231.1開發(fā)建設(shè)投資879053637232

25、8231572231.2建設(shè)期利息090003500125002資金籌措8790545372363231696002.1資本金32905270950600002.2銀行貸款55000150000700002.3銷售收入再投入032773632339600續(xù)表8-3銷售收入及銷售費(fèi)用表序號項(xiàng)目第1期第2期第3期合計(jì)（萬元）1銷售收入0128564.692166.22220730.81.1住宅銷售收入076455.1250970.08127425.21.2商鋪銷售收入042612.934865.1774781.3車庫銷售收入09496.5576331.03815827.62銷售環(huán)節(jié)稅費(fèi)010285

26、.177373.29717658.46續(xù)表8-4土地增值稅估算表序號項(xiàng)目計(jì)算結(jié)果(萬元)1銷售收入來自表31220730.82扣除項(xiàng)目以下5項(xiàng)之和215617.42.1土地費(fèi)用來自表31757392.2開發(fā)成本來自表3165442.812.3開發(fā)費(fèi)用來自表3128540.812.4銷售稅費(fèi)來自表4117658.462.5其他費(fèi)用（2.1+2.2）X 20%28236.363增值額（1）-（2）5113.3534增值率（3）/（2）0.0237155增值稅率（4）50%30%6土地增值稅（3）X（5）1534.0067調(diào)整增值額（3）+利息17613.358調(diào)整增值率（7）/（2）-利息0.08

27、16889調(diào)整增值稅率（8）50%30%10調(diào)整土地增值稅（7）X（9）5284.006續(xù)表8-5利潤表序號項(xiàng)目第1期第2期第3期合計(jì)（萬元）1經(jīng)營收入0128564.692166.222207311.1住宅銷售收入076455.1250970.081274251.2商鋪銷售收入042612.934865.1774781.3車庫銷售收入09496.5576331.03815827.62開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營成本0100574.369148.361697232.1商品房開發(fā)成本091574.2665648.361572232.2財(cái)務(wù)費(fèi)用090003500125003銷售環(huán)節(jié)稅費(fèi)010285.177373.

28、29717658.54土地增值稅0893.4812640.52471534.015利潤總額016811.6715004.0431815.76彌補(bǔ)以前年度虧損00007所得稅04202.9173751.017953.938稅后利潤012608.7511253.0323861.8公益金0630.4376562.65151193.09法定盈余公積金01260.8751125.3032386.18任意盈余公積金00009年初未分配利潤000010年末未分配利潤010717.449565.07520282.5投資利潤率=20.23%資本凈凈利潤率=39.77%續(xù)表8-6項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目第1

29、期第2期第3期合計(jì)（萬元）1現(xiàn)金流入0128564.692166.22220730.81.1銷售收入0128564.692166.22220730.82現(xiàn)金流出87905.2355735.9446704.74190468.62.1開發(fā)建設(shè)投資87905.2336371.8132822.85157222.62.2銷售稅費(fèi)010285.177373.29717658.462.3調(diào)整土地增值稅03203.5652296.5925500.1572.4調(diào)整所得稅05875.3974211.99310087.393稅后凈現(xiàn)金流量-87905.272828.6445461.4830262.17累計(jì)稅后凈現(xiàn)金

30、流量-87905.2-15076.630384.894稅前凈現(xiàn)金流量-87905.278704.0449673.4740349.56累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量-87905.2-9201.1940472.28 稅前 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 32.68% 24.71%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 19612.16 11930.32動態(tài)投資回收期（年） 2.4 2.6基準(zhǔn)收益率=12%續(xù)表8-7項(xiàng)目投資資本金現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目第1期第2期第3期合計(jì)（萬元）1現(xiàn)金流入0128564.692166.22220730.81.1銷售收入0128564.692166.22220730.82現(xiàn)金流出32905.2380753.3783087.69196746.32.1資本金32905.2327094.770600002.2銷售收入用于建設(shè)投資0-5722.9632822.8527099.892.3銷售環(huán)節(jié)稅費(fèi)010285.177373.29717658.462.4土地增值稅0893.4812640.52471534.0062.5所得稅04202.9173751.017953.9272.6借款本金償還03500035000700002.7借款利息支付090003500125003凈現(xiàn)金流量-3290