房地產(chǎn)銷售回款管理辦法

1、房地產(chǎn)銷售回款及結(jié)算管期理辦法第一章 總則第一條 為加強(qiáng)股份有限公司所屬各房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售回款及結(jié)算業(yè)務(wù)的管理工作，規(guī)范房地產(chǎn)收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制操作程序，降低財務(wù)風(fēng)險，特制定本辦法。第二條 公司各利潤中心（目前為區(qū)域總部）負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售、結(jié)算及回款的管理，督促、協(xié)調(diào)相關(guān)責(zé)任部門具體實(shí)施。第三條 公司營銷策劃部、營銷代理公司是銷售回款的直接責(zé)任機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)認(rèn)購、簽約銷售欠款催收、按揭資料收集及審核，按揭款項(xiàng)的下發(fā)。第四條 公司財務(wù)部在利潤中心負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下，對本單位房地產(chǎn)銷售收款及結(jié)算內(nèi)部控制的建立建全及組織實(shí)施負(fù)責(zé)，對營銷部門負(fù)責(zé)的銷售、銀行按揭回款工作情況進(jìn)行監(jiān)督，

2、并對購書、合同、相關(guān)優(yōu)惠政策等單據(jù)的審批情況進(jìn)行審核。財務(wù)應(yīng)參與對按揭銀行的后評估，評估意見作為按揭銀行分配的參考依據(jù)。第五條 公司財務(wù)部門負(fù)責(zé)銷售收款及結(jié)算具體實(shí)施，每周向營銷策劃部門提供定金、合同收款、銀行按揭款項(xiàng)實(shí)際到帳情況信息，營銷策劃部門也應(yīng)統(tǒng)計(jì)除銀行按揭款之外其他款項(xiàng)的際收取情況，并定期與財務(wù)部門核對，建立部門之間業(yè)務(wù)核對關(guān)系。第六條 營銷策劃部門每周要對簽約銷售額至少進(jìn)行以下進(jìn)行三個方面工作：（一）是否超過了合同收款期限；（二）逾期欠款原因分析；（三）對逾期欠款催收（擬）已采取的相關(guān)措施。營銷部門將分析反饋回財務(wù)部門后，財務(wù)部對逾期欠款的客戶進(jìn)行檢查，并對逾期欠款原1的合理性，逾

3、期欠款催收措施的恰當(dāng)性進(jìn)行分析評估，每周通過辦公信息平臺公布，供相關(guān)領(lǐng)查閱和監(jiān)督，營銷策劃部門應(yīng)對以下內(nèi)容按約定期限及逾期時間的長短建立分級預(yù)警機(jī)制：1、客戶定購后按期簽約的情況。2、首付款交付并按規(guī)定的時間提交按揭資料的情況。3、按揭資料交齊且工程已符合銀行下款條件的按揭款回款情況4、一次性付款款項(xiàng)交付情況。5、與客戶約定的其他情況。以上分級預(yù)警機(jī)制的預(yù)警級別按以下標(biāo)準(zhǔn)劃分：1、至約定期限前2天設(shè)為一級預(yù)警，應(yīng)及時提醒客戶按期履約。2、至約定期限客戶沒有按期履約設(shè)為二級預(yù)警，應(yīng)催促客戶履約。3、逾期5 天的客戶設(shè)為三級預(yù)警，發(fā)書面函件至客戶并告知其將要承擔(dān)的違約責(zé)任。4、逾期10 天的客戶設(shè)

4、為四級預(yù)警，要及時書面上報至公司法務(wù)部處理。以上分級預(yù)警機(jī)制營銷部門可以根據(jù)市場變化進(jìn)行階段性調(diào)整，并和相關(guān)部門協(xié)商確定后報董事長批準(zhǔn)實(shí)施。第二章 銷售收款準(zhǔn)備工作第七條 在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售開盤前，營銷策劃部門應(yīng)將擬推出銷售街區(qū)并經(jīng)董事長核準(zhǔn)的銷售窗口表（項(xiàng)目、幢號、房號、建筑面積、已售面積、尚余面積、批準(zhǔn)單價、合同單價、合同總價等信息、）優(yōu)惠政策等相關(guān)材料交財務(wù)部。財務(wù)部門簽收后及時按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求編制銷售信息明細(xì)表，將樓盤銷售信息明細(xì)表導(dǎo)入務(wù)開票系統(tǒng)，經(jīng)測試可正常打印發(fā)票。財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)預(yù)計(jì)銷售情況，向稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)購一定數(shù)額的發(fā)票，并做好后續(xù)領(lǐng)購及保管2作。第八條 在每一新項(xiàng)目進(jìn)行開盤銷售的前

5、期，應(yīng)由財務(wù)部門牽頭對銷售業(yè)務(wù)員、收款員、相關(guān)人員進(jìn)行收款、結(jié)算方面的業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，以便銷售業(yè)務(wù)員、收款員、相關(guān)人員能夠熟悉收及結(jié)算流程。收款員應(yīng)具有實(shí)際收款工作經(jīng)能驗(yàn)夠，熟練使用POS機(jī)及稅務(wù)開票系統(tǒng)并，掌握銀行票據(jù)結(jié)算的基礎(chǔ)知識。第九條 收款員及開票員的辦公場所應(yīng)安裝錄像監(jiān)控設(shè)備，采取必要的安全保衛(wèi)措施，以避免和客戶發(fā)生不必要的糾紛。第十條 在新樓盤開盤前五天，營銷部門應(yīng)通知公司財務(wù)部做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，否則由于財務(wù)準(zhǔn)備工作不足，對公司產(chǎn)生的損失由營銷部門承擔(dān)全部責(zé)任。第三章 收款、結(jié)算人員崗位職責(zé)第十一條 財務(wù)部門設(shè)置開票員、收款員、收入會計(jì)銷售收款及結(jié)算崗位，建立內(nèi)部控制及稽核機(jī)制，并由

6、公司出納兼職辦理票據(jù)交存銀行業(yè)POS務(wù)及機(jī)刷卡收取款項(xiàng)進(jìn)帳的逐筆核對工作。在非集中收款日，開票員和收款員的工作可由一人承擔(dān)。第十二條 崗位工作職責(zé)（一）開票員工作職責(zé)1、從票據(jù)保管人處領(lǐng)取地產(chǎn)公司銷售發(fā)票，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求開具銷售發(fā)票。2、發(fā)票應(yīng)按順序號依次使用，所有聯(lián)次一次填開，不得涂改。對于填錯的發(fā)票應(yīng)全份保留并加蓋“作廢”印戳，不得撕毀。33、每日編制、上報發(fā)票開具情況報表。4、將當(dāng)天的收款信息錄入銷售明ERP源系統(tǒng)。5、上級交辦的其他事項(xiàng)。（二）收款員工作職責(zé)1、現(xiàn)金收款：房款、定金。2、票據(jù)收款：本票、支票。3、POS機(jī)收款：客戶刷卡后核對款項(xiàng)金額與信用卡簽名，每POS日完機(jī)成結(jié)賬

7、。4、負(fù)責(zé)去各銀行繳存當(dāng)日收取現(xiàn)金。5、向客戶解釋各項(xiàng)款項(xiàng)收取結(jié)算方面、財務(wù)方面問題，并將相關(guān)信息及時反饋至公司財務(wù)部。6、每日按時編制、上報收款日報表。7、應(yīng)付案場的突發(fā)事件。8、上級交辦的其他事項(xiàng)。（三）收入會計(jì)工作職責(zé)1、核對收款員上報的收款日報表、開票員上報的發(fā)票開具情況日報表。2、審核收款員、開票員移交的各種銷售及收款原始單據(jù)并編制銷售報表3、根據(jù)收款員、開票員移交的資料，在財務(wù)用友帳務(wù)系統(tǒng)制作相關(guān)會計(jì)憑證。4、按國家稅收法律、法規(guī)的的要求進(jìn)行稅款的納稅申報及銷售發(fā)票申購、管理工作。5、定期與出納核對銷售收入款項(xiàng)到帳情況。6、負(fù)責(zé)對銀行對賬單的核對并對出納編制的銀行存款余額調(diào)節(jié)表進(jìn)行

8、審核。7、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售收款、結(jié)算相關(guān)資料的收集、裝訂及檔案管理。48、定期將按揭貸款到賬情況錄ERP入明源銷售系統(tǒng)，及時反饋至營銷部門、營銷代理公司。（四）財務(wù)經(jīng)理工作職責(zé)1、公司財務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)銷售收款及結(jié)算整體工作的組織及協(xié)調(diào)，安排本公司財務(wù)人員與營銷部門信息溝通及反饋。2、對收入會計(jì)上報的所有銷售資料及報表進(jìn)行最終審核。3、對逾期欠款的分析及催收的監(jiān)控。4、負(fù)責(zé)對開票員、收款員、收入會計(jì)的工作監(jiān)督及考核工作。5、審核銀行對賬單并對銀行存款余額調(diào)節(jié)表進(jìn)行最終簽字確認(rèn)。第四章現(xiàn)金收款流程第十三條收款員在收款前至少應(yīng)對以下方面對經(jīng)公司營銷部門簽字確認(rèn)的合認(rèn)同購等書單、據(jù)進(jìn)行審核：有無涂改、大小寫

9、金額是否正確一致，房款總價的計(jì)算是否正確，銷售價格與經(jīng)事長或授權(quán)人核準(zhǔn)的銷售窗口表進(jìn)行核對，相關(guān)優(yōu)惠政策是否符合公司文件的規(guī)定，特殊折扣否取得董事長或授權(quán)人批準(zhǔn)。第十四條收到的現(xiàn)金必須經(jīng)驗(yàn)鈔機(jī)清點(diǎn)兩次以且上用，手摸看辨別真?zhèn)渭扒妩c(diǎn)數(shù)收量到。的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)天存入銀行，所有現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)應(yīng)在監(jiān)控錄像下進(jìn)行。將現(xiàn)金送存銀行時，應(yīng)向行政部提出派車申請，若現(xiàn)金金20額萬超以過上，須通知保安人員隨從，注意保密，確保資金安全。行政部門應(yīng)重點(diǎn)保證財務(wù)去銀行解現(xiàn)用車申請，否則將承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。休息日及特殊事項(xiàng)當(dāng)天收到的大額現(xiàn)金無法存入銀行時，應(yīng)報財務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)，必要時財務(wù)理應(yīng)協(xié)調(diào)物業(yè)公司人員加強(qiáng)保衛(wèi)工作。第十五條收取款項(xiàng)

10、時，當(dāng)出現(xiàn)實(shí)際付款人與認(rèn)購單、合同上的購房人名稱不一致時，應(yīng)要求5實(shí)際付款人填寫委托付款承諾書，由付款人簽字確認(rèn)或加蓋單位公章。當(dāng)認(rèn)購單、合同上的購人名稱發(fā)生變更時，必須符合公司的相關(guān)審批規(guī)定。第十六條POS機(jī)刷卡收款成功，在當(dāng)天結(jié)帳之前，沒有特別事項(xiàng)嚴(yán)禁使用撤消項(xiàng)操作，撤消項(xiàng)操作密碼由收入會計(jì)設(shè)置，特別事項(xiàng)收銀員報收入會計(jì)，財務(wù)經(jīng)理書面審核確認(rèn)。公司出納應(yīng)根據(jù)銀行進(jìn)帳單POS、機(jī)刷卡存根聯(lián)及銀聯(lián)網(wǎng)上結(jié)算明細(xì)，對銷售進(jìn)帳的款項(xiàng)拆分至每筆POS刷卡明細(xì)，編制銀聯(lián)卡對賬明細(xì)表并負(fù)責(zé)銀行存款余額調(diào)節(jié)表的上編報制收，入會計(jì)處審核。第十七條收款員將當(dāng)天的收到的銀行票據(jù)情況登入票據(jù)收發(fā)并記在錄當(dāng)本天，移交

11、至財務(wù)部銀行出納，由銀行出納當(dāng)天辦理資金進(jìn)帳手續(xù)。票據(jù)移交時接，收人在票據(jù)收發(fā)記錄本中應(yīng)有簽字記如錄有，特殊情況當(dāng)天不能存入銀行的，需經(jīng)子公司財務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)不能進(jìn)帳的票據(jù)當(dāng)日通知營銷部門與客戶聯(lián)系，追款責(zé)任至入為止。第五章定金及房款退付第十八條 涉及房屋銷售的所有退款，必須由退款人提出申請，營銷策劃部門按公司規(guī)定的程序辦理批準(zhǔn)退款手續(xù)。（一）涉及房屋銷售的所有退款必須到公司財務(wù)部辦理。（二）當(dāng)客戶退定金及房款時，收入會計(jì)應(yīng)檢查客戶是否已簽退房協(xié)議，退房會簽單是否董事長或授權(quán)人簽字確認(rèn)，并將開具的發(fā)票收回與存根聯(lián)核對無誤后方可辦理付款手續(xù)。（三） 營銷策劃部門提供的退房會簽單應(yīng)包含（不限于）

12、以下內(nèi)容：1、按公司相關(guān)規(guī)定，已履行完備的審批手續(xù)；62、物業(yè)公司確認(rèn)已結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用（適用于已交房；情況）3、工程部確認(rèn)房屋完損情況（適用于已交房。情況）第六章交房及發(fā)票的開具第十九條 開票員與收款員崗位分別設(shè)置時，二人在同一地點(diǎn)辦公，當(dāng)收款員款項(xiàng)收取后，將POS機(jī)刷卡等收款單據(jù)移交至開票開員票，員根據(jù)相關(guān)要求進(jìn)行發(fā)票的開開具票，員開好發(fā)票經(jīng)收款員核對無誤后，由收款員加蓋發(fā)票專用章交至客戶。開票員開具發(fā)票時注意以下事項(xiàng)（一）開具發(fā)票時，應(yīng)查看購房人身份證原件，以便將相關(guān)信息錄入開票系統(tǒng)。（二）當(dāng)客戶直接將購房資金存入公司帳戶時，開票員應(yīng)取得公司財務(wù)部收入會計(jì)確認(rèn)后可開具相應(yīng)發(fā)票。（三）開具銷售

13、發(fā)票（辦理產(chǎn)權(quán)證使用）前，應(yīng)確認(rèn)所有房款均已收齊并收回前期開具的有預(yù)收款、定金發(fā)票。（四）開票員應(yīng)將發(fā)票的記帳聯(lián)及存根聯(lián)妥善保管，定期移交至收入會計(jì)。在交房前五天，營銷部門應(yīng)通知財務(wù)部門，財務(wù)部門應(yīng)向營銷部門提供客戶欠款明細(xì)表，未交齊房款的客戶不得交房，在辦理交房手續(xù)的前一天，財務(wù)部門應(yīng)對支票、按揭等未達(dá)帳款次確認(rèn)，并將相關(guān)情況及時反饋至營銷部門。第二十條銷售收款、結(jié)算的簡要控制流程如下：7雙方核對（明源系統(tǒng)）銀行對帳單財務(wù)經(jīng)理收入憑證、所有業(yè)務(wù)資料各類單據(jù)銀行進(jìn)帳單開票員收入會計(jì)出納營銷部門銀聯(lián)卡對賬明細(xì)表發(fā)票收據(jù)聯(lián)收款單據(jù)申請交款客戶收款員發(fā)票收據(jù)聯(lián)第七章按揭款項(xiàng)結(jié)算第二十一條公司營銷策劃

14、部是銷售按揭回款的直接責(zé)任機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)認(rèn)購、簽約、銷售欠款催收、按揭資料收集及審核，提交銷售日報、銷售情況報表。公司營銷策劃部設(shè)置銀行按揭專員崗位，負(fù)責(zé)對銀行按揭工作人員、客戶、銷售代理公司間的溝通與協(xié)調(diào)，并對客戶提供的按揭資料情況及款項(xiàng)下放工作進(jìn)行信息歸集、整理，定期編相關(guān)報表。第二十二條在按揭銀行的選取方財面務(wù)，人員要對各家銀行服務(wù)質(zhì)量和工作效率作出評價，在選取按揭銀行時，相關(guān)部門要參考財務(wù)部門的意見。第二十三條出納收到銀行出具的客戶按揭款進(jìn)賬單通知，當(dāng)日移交給收入會計(jì)，收入會計(jì)8收到按揭客戶的按揭款進(jìn)賬單時，查找客戶合同檔案，核對合同中列示按揭款項(xiàng)金額是否與銀進(jìn)賬單金額一致。第二十四條

15、收入會計(jì)應(yīng)及時將相關(guān)信息錄入明源銷售營系銷統(tǒng)部，門負(fù)責(zé)逐筆核每一客戶按揭款項(xiàng)的下放情況。對逾期于按揭回款事項(xiàng)，營銷部門按揭專員必須向銷代公司業(yè)務(wù)人員、客戶、銀行按揭人查清原因（，擬）已采取的相關(guān)措施，并追究相關(guān)人員責(zé)任。第二十五條營銷部、財務(wù)部在辦理營銷代理公司傭金款項(xiàng)結(jié)算時，應(yīng)扣除未全額收款（包括按揭未回款）的銷售回款，督促代理公司向業(yè)主及時催收余款（包。括按揭款）第八章房屋差價款項(xiàng)結(jié)算第二十六條在房屋交付后營，銷部門及向財務(wù)部提供經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)測量的房屋面積表和補(bǔ)退款差價明細(xì)表，并按公司規(guī)定的程序向公司提出退補(bǔ)款申請，同時書面通知業(yè)主約定時間辦理財務(wù)部對退款金額核對無誤憑后批，準(zhǔn)后的補(bǔ)退款差價明細(xì)表向客戶辦理補(bǔ)同退時款收，回定金及預(yù)付款發(fā)票，向客戶開具全額房款發(fā)票。第九章 銷售報表上報規(guī)定第二十七條各公司財務(wù)銷售報表統(tǒng)一使用股份有限公司下發(fā)的表樣，待明源銷售系統(tǒng)完善后將取消