物業(yè)園區(qū)工程部日常工作流程

1、物業(yè)園區(qū)工程部日常工作流程 物業(yè)園區(qū)工程部日常工作流程(五) 一、工作安排流程 1、工程部各專業(yè)領(lǐng)班分別制定設(shè)備修理保養(yǎng)計(jì)劃,各專業(yè)設(shè)備修理保養(yǎng)計(jì)劃報(bào)工程主管統(tǒng)籌支配,形成公司設(shè)備正常修理保養(yǎng)計(jì)劃表。 2、工程部各專業(yè)領(lǐng)班根據(jù)設(shè)備正常修理保養(yǎng)計(jì)劃的要求,將設(shè)備修理保養(yǎng)任務(wù)分別落實(shí)到各工種,支配詳細(xì)修理保養(yǎng)人員,落實(shí)保養(yǎng)時(shí)間和措施。 3、各班組修理保養(yǎng)人員根據(jù)計(jì)劃支配的時(shí)間、內(nèi)容和要求,按時(shí)對(duì)所分管的設(shè)備進(jìn)行正常修理保養(yǎng)工作。每次修理保養(yǎng)前,對(duì)設(shè)備運(yùn)行記錄進(jìn)行檢查,預(yù)備好修理工具和器材,根據(jù)修理保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行調(diào)試、緊固、加油,保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 4、各專業(yè)班組每次對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常修理保養(yǎng)時(shí),均填寫設(shè)

2、備正常修理保養(yǎng)記錄。 5、各專業(yè)班組要專心做好設(shè)備正常修理保養(yǎng)的組織工作。每次比較重要的設(shè)備修理保養(yǎng)完成后,經(jīng)理要進(jìn)行檢查。 6、在工作安排的時(shí)間支配上,如因故障修理量大,影響到正常計(jì)劃修理時(shí)經(jīng)理有權(quán)先支配故障修理,后再將正常修理的項(xiàng)目補(bǔ)上。 二、人員調(diào)配流程 1、正常狀況下,按工程部的職位結(jié)構(gòu)圖及人員組織,負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范圍,完成自身的班組工作。 2、由于某些突發(fā)的因素,個(gè)別班組難以完成自身范圍的職責(zé),需班組之間協(xié)助,可相互調(diào)派人力、工具等。 3、各專業(yè)崗位技工應(yīng)聽(tīng)從工程部經(jīng)理依據(jù)工作狀況臨時(shí)的人力調(diào)配。 4、如技工本身要求調(diào)換班組,首先由本人提出申請(qǐng),寫明調(diào)出理由,經(jīng)本班組領(lǐng)班簽署意見(jiàn),報(bào)

3、工程部經(jīng)理打算。 5、工程部組織機(jī)構(gòu)的調(diào)整,應(yīng)申訴理由上報(bào)人力資源部,得到批準(zhǔn)后,即可實(shí)施。 三、日常報(bào)修流程 1、設(shè)備使用部門發(fā)覺(jué)設(shè)備故障或異常現(xiàn)象后,填寫報(bào)修送工程部值班室。特殊緊急的報(bào)修也可直接電話通知,事后再補(bǔ)報(bào)修單。 2、報(bào)修單一式三份,由報(bào)修部門填寫報(bào)修項(xiàng)目后一起交工程部。修理完成后,由工程部修理人員填寫完整,交報(bào)修部門驗(yàn)收簽字,"報(bào)修部門"聯(lián)由報(bào)修部門留存。"財(cái)務(wù)聯(lián)"和"工程部"聯(lián)由工程部收回。園區(qū)內(nèi)全部修理都應(yīng)有報(bào)修單。電話通知的報(bào)修應(yīng)準(zhǔn)時(shí)補(bǔ)填報(bào)修單。正常狀況下,報(bào)修單應(yīng)由報(bào)修部門經(jīng)理簽字、修理完成后應(yīng)有驗(yàn)收人簽字,這

4、樣才算有效的報(bào)修單。 3、工程部值班人員接到報(bào)修單或報(bào)修電話后,應(yīng)標(biāo)明時(shí)間,依據(jù)類別通知班組技工前往檢修。 4、檢修人員應(yīng)在接到報(bào)修通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢修。 5、不能立刻修復(fù)的故障應(yīng)馬上向上報(bào)告。屬配件原因立刻報(bào)告領(lǐng)班申領(lǐng)或申購(gòu);屬于技術(shù)或其他原因的應(yīng)報(bào)告主管。 6、屬于技術(shù)或其他原因未能立刻修復(fù)的故障,主管組織相關(guān)班組人員到現(xiàn)場(chǎng)查看,確認(rèn)工程部暫無(wú)法解決的,應(yīng)馬上采取臨時(shí)措施保證公司正常營(yíng)業(yè)不受影響;并聯(lián)系外協(xié)或廠家支持。 7、設(shè)備故障未能修復(fù),并可能對(duì)園區(qū)正常營(yíng)業(yè)造成影響的,應(yīng)報(bào)告公司總經(jīng)理,以便作出適當(dāng)支配。 8、設(shè)備故障修復(fù)后,經(jīng)報(bào)修部門試用驗(yàn)收,修理人具體填寫報(bào)修單中的修理項(xiàng)

5、目和耗用材料項(xiàng)目,由驗(yàn)收人簽字。"報(bào)修部門"聯(lián)由報(bào)修部門留存。"財(cái)務(wù)聯(lián)"和"工程部"聯(lián)由工程部收回,其中"財(cái)務(wù)聯(lián)"每月匯總后轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部。 9、重大設(shè)備故障未處理完畢當(dāng)班檢修人員不得下班,應(yīng)協(xié)同接班的人員共同修復(fù)。 四、日常巡查檢修流程 1、當(dāng)班人員交接班前后應(yīng)對(duì)所屬范圍的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行細(xì)致的巡查。 2、發(fā)覺(jué)異常隨時(shí)檢修,不能修復(fù)的報(bào)告經(jīng)理并準(zhǔn)時(shí)采取措施保證正常的營(yíng)業(yè)不受影響。 3、巡查過(guò)程中發(fā)覺(jué)的故障修復(fù)后應(yīng)要求設(shè)備所屬部門補(bǔ)填報(bào)修單,并按日常報(bào)修的程序處理耗用材料等。 4、每班至少進(jìn)行二次巡查,重點(diǎn)部位至少進(jìn)行三次

6、巡查,并專心做好巡查記錄。 6、巡查內(nèi)容還包括對(duì)各部門節(jié)能降耗狀況的監(jiān)督。 五、預(yù)防性檢修程序 1、全部設(shè)施制定預(yù)防性檢修計(jì)劃,按設(shè)備類別定人、定期、定項(xiàng)目、定質(zhì)量要求進(jìn)行。 2、預(yù)防性檢修責(zé)任人按計(jì)劃的時(shí)間、項(xiàng)目和質(zhì)量要求專心實(shí)施,并做好記錄。 3、檢修時(shí),設(shè)備的操作人員應(yīng)在場(chǎng)協(xié)助,便于更好地了解設(shè)備構(gòu)造和性能。 4、預(yù)防性檢修中的材料耗用以補(bǔ)填報(bào)修單的方式處理。 六、設(shè)備翻新、改造及增加項(xiàng)目的處理流程 1、工程部依據(jù)設(shè)備使用要求確定是否需要翻新或改造設(shè)備,并制定出具體的可行性方案報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 2、經(jīng)批準(zhǔn)后,工程部即組織人力、物力在盡可能不影響營(yíng)業(yè)的狀況下按方案實(shí)施。 3、增加設(shè)備的項(xiàng)目由

7、需要增加設(shè)備的部門先填寫申報(bào)表,交工程部進(jìn)行可行性和成本的初步預(yù)算后送總經(jīng)理審批。批準(zhǔn)后即由工程部進(jìn)行申購(gòu)、安裝,然后交付使用。 七、需對(duì)外協(xié)作的項(xiàng)目實(shí)施程序 1、限于技術(shù)能力或人力、工具等原因,工程部不能勝任的設(shè)備故障或項(xiàng)目等,為需采用承包給外單位或由外單位協(xié)助的范圍。主要有: (1)設(shè)備損壞部件需要采用特別加工如車、船、施工器才等。 (2)新增土木裝修工程中較大規(guī)模的項(xiàng)目。 (3)需要特別工藝或裝備進(jìn)行施工的項(xiàng)目等。 2、確定采用外協(xié)的項(xiàng)目,由工程部擬出申請(qǐng)報(bào)告(附列成本預(yù)算、對(duì)園區(qū)正常營(yíng)業(yè)的影響范圍、可行性分析等),報(bào)總經(jīng)理審批。 4、擬承包單位依據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容及要求作出具體方案(附列材料及

8、價(jià)格清單、質(zhì)量工期承諾等),與工程部擬出的經(jīng)過(guò)初步洽談的合同條款樣本一起報(bào)總經(jīng)理審批。 5、項(xiàng)目方案及合同樣本通過(guò)審批后,由工程部代表公司與施工單位簽定正式合同。 6、工程部負(fù)責(zé)監(jiān)督施工質(zhì)量、工期,負(fù)責(zé)按合同要求進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 7、外協(xié)項(xiàng)目竣工通過(guò)驗(yàn)收合格后,按園區(qū)財(cái)務(wù)支出程序由承包單位與財(cái)務(wù)部進(jìn)行結(jié)算。 8、需要外協(xié)的項(xiàng)目中涉及金額教小、或有緊急的需要的,按園區(qū)物品選購(gòu)程序處理。 八、物品選購(gòu)流程 1、由各班組依據(jù)修理保養(yǎng)需要,填寫"物料申購(gòu)表",經(jīng)工程部主管審核后,報(bào)財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)部檢查倉(cāng)庫(kù),如無(wú)此庫(kù)存,財(cái)務(wù)審批后轉(zhuǎn)選購(gòu)部選購(gòu)。 2、工程所需物資,原則上均由選購(gòu)部統(tǒng)一購(gòu)買

9、,由于實(shí)際難度較大,工程技術(shù)人員可協(xié)助,但不得自行選購(gòu)。 3、工程部要協(xié)助選購(gòu)部進(jìn)行多方案擇優(yōu),防止選購(gòu)質(zhì)次價(jià)高,性能低劣的產(chǎn)品。 4、對(duì)大宗用品或長(zhǎng)期需用的物資,應(yīng)與信譽(yù)好的供應(yīng)商,形成長(zhǎng)期的協(xié)作關(guān)系。 5、全部?jī)?yōu)待、折扣、贈(zèng)送、回扣均歸公司全部。 6、無(wú)論是自提還是送貨,均需要經(jīng)倉(cāng)庫(kù)驗(yàn)收。 7、驗(yàn)收合格的物資要依據(jù)發(fā)票上寫明的物品名稱、型號(hào)、規(guī)格、單位、單價(jià)、數(shù)量和金額填寫物品入庫(kù)單。 九、物品的領(lǐng)用、報(bào)廢流流程 1、工程部全部物品的領(lǐng)用均由指定的人經(jīng)手直接從倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取。其他人不得隨便領(lǐng)用。 領(lǐng)取人對(duì)物品的去向在出庫(kù)時(shí)登記并負(fù)責(zé)。 2、各班組將需要領(lǐng)用物品的計(jì)劃和報(bào)告交主管簽字后由領(lǐng)用人到倉(cāng)

10、庫(kù)領(lǐng)取。 3、對(duì)有一定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物品,應(yīng)以舊更新。 4、物品由于正常損耗或遭受特別事故等原因丟失其利用價(jià)值,不得連續(xù)使用時(shí),應(yīng)進(jìn)行審查鑒定,經(jīng)批準(zhǔn)后方可作報(bào)廢處理。 5、報(bào)廢物資需進(jìn)庫(kù),統(tǒng)一進(jìn)行回收處理,收入應(yīng)歸財(cái)務(wù)入賬,不得自行處理。 十、重大設(shè)備保養(yǎng)流程 1、園區(qū)重大設(shè)備應(yīng)有專人、定時(shí)進(jìn)行日常保養(yǎng),經(jīng)理應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng),負(fù)責(zé)檢查。 2、園區(qū)技工難以勝任的保養(yǎng)、修理項(xiàng)目,應(yīng)由工程部上報(bào)園區(qū)管理層,委托專業(yè)公司進(jìn)行。 3、專業(yè)公司保養(yǎng)、修理過(guò)程中,技工應(yīng)跟班,漸漸轉(zhuǎn)變成本部門修理保養(yǎng)。 4、保養(yǎng)人員應(yīng)具體記錄每次修理保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等具體材料,經(jīng)工程部經(jīng)理審讀,

11、存檔。 十一、檔案管理工作流程 1、檔案是匯合和積累設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的最基本工作,是供應(yīng)分析研究設(shè)備在使用期的改進(jìn),探索管理和檢修規(guī)律,增加對(duì)設(shè)備的熟悉和了解,提高修理和管理水平的有力措施。 因此園區(qū)的各種大型設(shè)備、關(guān)鍵性設(shè)備、技術(shù)性較復(fù)雜性的設(shè)備均應(yīng)建立設(shè)備登記卡,應(yīng)將設(shè)備的名稱、作用、安裝地點(diǎn)、廠家、型號(hào)、名牌數(shù)據(jù)、設(shè)備附件、估計(jì)使用年限、易損件名稱規(guī)格及修理要求,記錄好修理、保養(yǎng)、故障的記錄。 為使檔案成為活的資料,要不斷豐富檔案的內(nèi)容,使之成為公司的重要財(cái)寶,檔案管理作業(yè)程序可依如下10個(gè)步驟: 1點(diǎn)數(shù); 2登記; 3整理; 4分類; 5立案; 6編目; 7典藏; 8防護(hù); 9應(yīng)用; 10定期清理。 十二、費(fèi)用的掌握流程 1、工程部編制設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及能源消耗的年度計(jì)劃。 2、財(cái)務(wù)部應(yīng)依據(jù)上年度的實(shí)際費(fèi)用狀況,考慮物價(jià)上漲的因素,審批核準(zhǔn)。 3、按季度進(jìn)行計(jì)劃費(fèi)用及實(shí)際費(fèi)用的比較,無(wú)論是少支出或是多支出,工程部均應(yīng)書