萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)(完全版)

1、萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)2 范1目的：加強(qiáng)成木管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成木核算，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成木。適用于集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。3職責(zé)：集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并監(jiān)督執(zhí)行情況。集團(tuán)內(nèi)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)成木管理的要求，正確組織成木核算工作，建立成木核算責(zé)任制，完善成 本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成 本核算資料。4.方法和過(guò)程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如f：4.1.1根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本

2、核算對(duì)象。4.1.2設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用。4.1.3按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4.1.4將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)彖之間進(jìn)行分配。4.1.5編制項(xiàng)冃開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成木。4.1.6正確劃分已完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品z間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。4.1.7正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門(mén)劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可借:面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。4.1.8編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算

3、對(duì)象的成本情況。4.2成本核算對(duì)象的確定4.2.1成本核算對(duì)象的確定原則4.2.1.1滿足成本計(jì)算的需耍；4.2.1.2便丁成本費(fèi)用的歸集；4.2.1.3利于成本的及時(shí)結(jié)算；4.2.1.4適應(yīng)成木監(jiān)控的要求。4.2.2成本核算對(duì)象的確定方法齊公司可根據(jù)成本核算對(duì)象的確眾原則，并結(jié)合項(xiàng)冃實(shí)際情況，確眾具體成本核算對(duì)彖。4.2.2.1成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)冃，可以以各期（區(qū)）為成本核算對(duì)彖。4.2.2.2同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期（區(qū)戊ij分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。4.2.2.3同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成木核算對(duì)

4、象。4.2.2.4根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成 本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)冃服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)冃成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核 算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。4.3成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容 4.3.1成木費(fèi)用項(xiàng)口開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)r。成本項(xiàng)r一般包括下列八項(xiàng):4.3.1.1 土地獲得價(jià)款4.3.1.2開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)431.3主體建筑工程費(fèi)4.3.1.4主體安裝工程費(fèi)4.3.1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)4.3.1.6園林環(huán)境

5、工程費(fèi)4.3.1.7配套設(shè)施費(fèi)4.3.1.8開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4.3.2各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容4.3.2.1 土地獲得價(jià)款指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：a、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕 地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。b、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)h建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。c、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。d、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支岀，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。4.

6、3.2.2開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)z后、項(xiàng)冃開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。 主要包括以卜內(nèi)容：a、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)(1) 勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主耍有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，口照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、 復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。 設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。(3) 建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)b、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)(1

7、) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防 治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈星費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金 (或屮小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)h整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)fi報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。(2) 增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)c、“三通一平”費(fèi)：(1) 臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。(2) 臨時(shí)用屯：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鈾設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。 臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給

8、排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4) 場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。d、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(1) 臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(2) 臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。(3) 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。臨時(shí)i韋i板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。4.3.2.3主體建筑工程費(fèi)指項(xiàng)忖開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：a、基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。b、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括碗框架(含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ))、砌體、找平及抹灰、防水、垂直

9、運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、仲縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、 有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓)。c、門(mén)窗工程：主要包括單元門(mén)、入戶門(mén)、戶內(nèi)門(mén)、外墻門(mén)窗、防火門(mén)的費(fèi)用。d、公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋血、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。e、戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。4.3.2.4主體安裝工程費(fèi)a、室內(nèi)水暖氣屯管線設(shè)備費(fèi)；(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)(自來(lái)水/排水/直飲水/熱水)；(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)(地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片)；(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；(4) 室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟

10、及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開(kāi)關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋b、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；(2) 電梯及其安裝費(fèi)；(3) 發(fā)屯機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；(4) 消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；(5) 人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包拾密閉門(mén)、氣體過(guò)濾裝置等。c、弱電系統(tǒng)費(fèi)(1) 居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門(mén)磁、緊急按扭等；(2) 對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包拾水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；(4) 有線電視費(fèi)用：包括有線電

11、視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(5) 電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。4.3.2.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)a、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)(1) 室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主耍包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；(2) 雨污水系統(tǒng)費(fèi)用b、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用c、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站d、室外電氣及高低圧設(shè)備費(fèi)(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用;(2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；(3) 室外弱

12、電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用e、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)(1) 停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包扌舌露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；(4) 小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5) 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6) 電子公告屏費(fèi)用4.3.2.6園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：a、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；b、建筑小品：雕駛、水景、環(huán)丿血、假山等；c、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程

13、及補(bǔ)償費(fèi)等；d、圍墻建造費(fèi)：包扌舌永久性圍墻、圍欄及大門(mén)；e、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；f、室外背景音樂(lè)；g、室外零星設(shè)施：兒童游樂(lè)設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等。4.3.2.7配套設(shè)施費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作口留固定資產(chǎn)的公共配套 設(shè)施支出。主要包括以下兒類：a、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶?lè)園、自行車棚 等；b、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、

14、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；c、開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的人配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用；d、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門(mén)認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng) 性項(xiàng)口獨(dú)立核算。該成木項(xiàng)h下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科h進(jìn)行核算，如:a、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；b、業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；c、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；d、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；

15、e、球場(chǎng)；f、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；g、車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。4.3.2.8開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)h開(kāi)發(fā)直接和關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成木費(fèi)用性支以及項(xiàng)h營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。a、工程管理費(fèi)(1) 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；(2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；(3) 行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的行政費(fèi)(4) 施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)(5) 工程質(zhì)量監(jiān)客費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(6) 安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的安監(jiān)費(fèi)；(7) t程保險(xiǎn)

16、費(fèi)。b、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；(2) 銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(pán)(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主休內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；(5) 其他。c、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)冃開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額

17、。因借款 而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。d、物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投 入的物業(yè)管理費(fèi)用。4.329期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見(jiàn)萬(wàn) 科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范。三類期間費(fèi)用與“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范。4.4會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置4.4.1 “開(kāi)發(fā)成木”科1=1該科目核算產(chǎn)晶開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。成本管理軟件運(yùn)用成熟的單位，可以將

18、明細(xì)科目?jī)H設(shè)置到二級(jí)，即八項(xiàng)成本項(xiàng)目，三級(jí)、四級(jí)明細(xì)數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保 存。成本項(xiàng)目數(shù)據(jù)必須定期（月、季度）與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，并保持一致。在各級(jí)明細(xì)科冃下，應(yīng)按各成本核算對(duì)象設(shè)立核算項(xiàng)冃，成本核算對(duì)彖可分層次設(shè)立。為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對(duì)彖中，加設(shè)一條 “待分?jǐn)偝赡尽边M(jìn)行歸集。xx項(xiàng)目成本核算對(duì)象的具體設(shè)置參見(jiàn)下圖：住宅a商鋪a寫(xiě)字樓一在建一期-在建二期二擬開(kāi)發(fā)土地嚴(yán)待分?jǐn)偝杀卷?xiàng)h開(kāi)工前，所有成木均在成木核算對(duì)象“擬開(kāi)發(fā)土地”中核算；項(xiàng)h開(kāi)工后，將已開(kāi)工部分逐期自“擬開(kāi)發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建x期”。具體核

19、算要求詳見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)存貨核算規(guī)范。4.4.2 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目該科冃歸集和分配與項(xiàng)冃開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)冃營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。 這類費(fèi)用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。4.4.3 “預(yù)提費(fèi)用”科h核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的，應(yīng)由木受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費(fèi)用。4.4.3.1費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：至少每季度末預(yù)提一次；4.432費(fèi)用預(yù)提的范|韋i：對(duì)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實(shí)際支付金額核算成本；4.4.3.2費(fèi)用預(yù)提的金額：以成木管理軟件屮的動(dòng)態(tài)成

20、木總額減帳面已列入成木總額的差額計(jì)提。443.3核算方法：預(yù)捉時(shí)，借記“開(kāi)發(fā)成本一成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖冋。4.4.4 “待攤費(fèi)用”科冃按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。4.4.5 “完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的庫(kù)存實(shí)際成木。具休核算要求詳見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)存貨核算規(guī)范。房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級(jí)科日二級(jí)科日三級(jí)科日四級(jí)科1=1核算項(xiàng)h備注開(kāi)發(fā)成木土地獲得價(jià)款按前述明細(xì)各成木核算對(duì)象成本核算對(duì)彖 可分層次設(shè)立。開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按前述明細(xì)按而述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體建筑工程費(fèi)按前述明細(xì)按

21、前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體安裝工程費(fèi)按詢述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象園林環(huán)境工程費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)彖自一級(jí)科h 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成木預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱工程管理費(fèi)按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入 開(kāi)發(fā)成木營(yíng)銷費(fèi)用按詢述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱具體苑或棟或期以及配套 資產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、車庫(kù)及車位、 英他4.5成本費(fèi)用的歸集與分配4.5.1 土地獲得價(jià)款一般能分清成本核算對(duì)彖的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)彖中；如

22、杲分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地獲得價(jià) 款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙?計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有關(guān)分配方法如f：4.5.1.1按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到齊小區(qū)；再將分配到齊小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、 廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本，按房屋等 成本核算對(duì)彖的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)彖的的開(kāi)發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)彖的直接分配數(shù)加 間接

23、分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)彖應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸赡竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成木核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜?地面積，再乘以單位面積的土地成本來(lái)分配。4.5.1.2按建筑而積計(jì)征(或補(bǔ)償)時(shí)的分配方法：按成本核算對(duì)彖的建筑而積來(lái)分?jǐn)偂?.5.2開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通 過(guò)各成木項(xiàng)h下的“待分?jǐn)偝赡尽敝怂沩?xiàng)h進(jìn)行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成木核算對(duì)象：成本項(xiàng)

24、目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按可售而積分?jǐn)傊黧w建筑工程費(fèi)(1) 扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)偅?2) 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑而積，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅簧鐓^(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)?；若能區(qū)分可按占地面積分?jǐn)倛@林環(huán)境工程費(fèi)公享性強(qiáng)，按可售面積分?jǐn)?；公享性不?qiáng)并可區(qū)分，按占地而積分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)按可售面積分?jǐn)傊黧w安裝工程費(fèi)（1）扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?；?）根據(jù)造價(jià)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑|僑積和乘，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?4.5.3開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4.5.3.1應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在侮月（季）末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各 開(kāi)發(fā)項(xiàng)日的各成木核算對(duì)象。具體分配及核算方法參見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)

25、費(fèi)用核算規(guī)范4.532車位及車庫(kù)、其他配套設(shè)施及留作口用的固定資產(chǎn)，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。4.6成本核算工具成本管理軟件是成本核算的主要t：具，金蝶財(cái)務(wù)軟件是成本核算的輔助t具，其數(shù)據(jù)可由成本管理軟件引入。4.7成本報(bào)表成本報(bào)表是成本信息管理的中心，通過(guò)成本報(bào)表可動(dòng)態(tài)了解項(xiàng)目成本總體情況、與目標(biāo)成本的偏差情況、成本管理中存在的問(wèn) 題等信息。各公司都應(yīng)完整、詳細(xì)、動(dòng)態(tài)的編制成本報(bào)表。成本報(bào)表種類、編報(bào)時(shí)間及要求詳見(jiàn)結(jié)算報(bào)表格式及集團(tuán)成本審算中心的有關(guān)規(guī)定。4.8附則本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按國(guó)家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。關(guān)聯(lián)文件:財(cái)務(wù)管理部：萬(wàn)科集團(tuán)會(huì)計(jì)管理及核算規(guī)范(vkcwo3-

26、o3)萬(wàn)科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范(vkcw03-04)萬(wàn)科集團(tuán)存貨核算規(guī)范(vkcw03-06)附：“開(kāi)發(fā)成本”科目編號(hào)一覽表科目名稱編號(hào)開(kāi)發(fā)成本5001土地獲得價(jià)款5001.01政府地價(jià)及市政配套費(fèi)5001.01.01合作款項(xiàng)5001.01.02紅線外市政設(shè)施費(fèi)5001.01.03拆遷補(bǔ)償費(fèi)5001.01.04開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)5001.02勘察設(shè)計(jì)費(fèi)5001.02.01勘察丈量費(fèi)5001.02.01.01規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)5001.02.01.02建筑研究用房5001.02.01.03報(bào)批報(bào)建費(fèi)5001.02.02政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)5001.02.02.01增容費(fèi)5001.02.02.02三通一平費(fèi)5001.0

27、2.03臨時(shí)道路5001.02.03.01臨時(shí)用電5001.02.03.02臨時(shí)用水5001.02.03.03場(chǎng)地平整費(fèi)5001.02.03.04臨時(shí)設(shè)施費(fèi)5001.02.04臨時(shí)圍墻5001.02.04.01臨時(shí)辦公室5001.02.04.02臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)5001.02.04.03臨時(shí)圍板5001.02.04.04主體建筑t程費(fèi)5001.03基礎(chǔ)工程5001.03.01上方5001.03.01.01護(hù)壁（坡）5001.03.01.02基礎(chǔ)5001.03.01.03降水5001.03.01.04結(jié)構(gòu)及粗裝修工程5001.03.02混凝土框架5001.03.02.01砌體5001.03.02.

28、02找平及抹灰5001.03.02.03防水5001.03.02.04英他5001.03.02.05門(mén)窗工程5001.03.03單元門(mén)5001.03.03.01入戶門(mén)5001.03.03.02防火門(mén)5001.03.03.03戶內(nèi)門(mén)5001.03.03.04窗、陽(yáng)臺(tái)門(mén)5001.03.03.05公共部位精裝修5001.03.04大堂精裝修5001.03.04.01樓梯間精裝修5001.03.04.02屋面精裝修5001.03.04.03外立面精裝修5001.03.04.04電梯廳精裝修5001.03.04.05單元入口精裝修5001.03.04.06建筑外保溫5001.03.04.07欄桿5001

29、.03.04.085001.03.04.09室內(nèi)裝修5001.03.05廚房精裝修5001.03.05.01衛(wèi)生間精裝修5001.03.05.02廳房精裝修5001.03.05.03陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、地面精裝修5001.03.05.04主體安裝t程費(fèi)5001.04室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)5001.04.01室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)5001.04.01.01室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)5001.04.01.02室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)5001.04.01.03室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)5001.04.01.04室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)5001.04.02通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費(fèi)5001.04.02.01電梯及其安裝費(fèi)5001.04.02.02消防系統(tǒng)及其安裝費(fèi)5001.04.02.03弱電系統(tǒng)費(fèi)5001.04.03居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用5001.04.03.01寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用5001.04.03.02有線電視費(fèi)用5001.04.03.03三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用5001.04.03.04對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用5001.04.03.05電話系統(tǒng)費(fèi)用5001.04.03.06社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)5001.05室外給排水系統(tǒng)費(fèi)5001.05.01室外給水系統(tǒng)5001.05.01.01雨污水系統(tǒng)5001.05.01.02中水（含室內(nèi)）系統(tǒng)5001.05.01.03室外采暖系統(tǒng)費(fèi)5001.05.02管道系統(tǒng)5001