租界－可研－工行－綜合06-7-3－－03

1、漢口中心城區(qū)（原租界）改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（啟動(dòng)區(qū)）武漢城市投資集團(tuán)有限公司武漢橋建集團(tuán)有限公司二六年七月目 錄第一部分 總論1一、項(xiàng)目建設(shè)背景1二、項(xiàng)目概況2三、建設(shè)單位概況3四、編制依據(jù)與研究范圍5第二部分 項(xiàng)目建設(shè)必要性7一、從歷史角度看，7二、從文化角度看7三、從城市發(fā)展的角度看8四、從構(gòu)建和諧社會(huì)的角度看8五、從經(jīng)濟(jì)價(jià)值的角度看8第三部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)分析9一、武漢市的自然經(jīng)濟(jì)環(huán)境與城市概況9二、武漢市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)潛力分析11三、 武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析13四 漢口中心城區(qū)（原租界）綜合改造項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析15五 項(xiàng)目發(fā)展定位18六 項(xiàng)目推廣策略和手段20第四部分 建

2、設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排22一、建設(shè)條件22二、工程進(jìn)度安排23第五部分 項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)24第六部分 工程設(shè)計(jì)26一、 建筑設(shè)計(jì)26二、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)26三、裝修26第七部分 交通、消防、環(huán)保27一、交通27二、消防27三、給排水功能要求28四、環(huán)境保護(hù)29第八部分 投資估算與資金籌措30一投資估算30二. 資金籌措31第九部分 收入估算32一、計(jì)算期估算32二、銷售（租賃）收入估算32第十部分 財(cái)務(wù)效益分析34一、現(xiàn)金流量分析34二、內(nèi)部收益率34三、靜態(tài)投資收益率分析35四、債務(wù)清償能力分析35第十一部分 結(jié)論與建議36一、結(jié)論36二、建議36附表1 啟動(dòng)區(qū) 總投資明細(xì)表附表2 啟動(dòng)區(qū) 資金

3、運(yùn)用籌措表附表3 啟動(dòng)區(qū) 損益表附表4 啟動(dòng)區(qū) 還本付息表附表5 啟動(dòng)區(qū) 全部投資現(xiàn)金流量表附表6 啟動(dòng)區(qū) 開(kāi)發(fā)進(jìn)度表 第一部分 總論一、項(xiàng)目建設(shè)背景改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場(chǎng)潛力和相對(duì)低廉的生產(chǎn)成本已使中國(guó)成為亞洲地區(qū)，乃至世界最具投資吸引力的國(guó)家之一。在2005年三月份閉幕的人代會(huì)上，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中正式提出了“中部崛起”的概念，這意味著中央政府將在政策、財(cái)政、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面將會(huì)向中部地區(qū)傾斜，刺激經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。地處腹地的中部六省面臨著一次全新的歷史發(fā)展機(jī)遇，武漢作為中部省會(huì)城市的龍頭，理應(yīng)走在快速發(fā)展的前列，盡早實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的騰飛?！笆濉逼?/p>

4、間，武漢市經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展勢(shì)頭，20012005年間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12以上，2005年武漢的地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2238億元，人均生產(chǎn)總值首次突破3000美元，達(dá)到3245美元。固定資產(chǎn)投資突破1000億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破了1000億元。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)良好發(fā)展，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。20012004年，武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了快速增長(zhǎng)局面，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。2000年，全市房地產(chǎn)投資僅為101億元，到2004年則達(dá)到了233億元，增長(zhǎng)了130，特別是近兩年，增長(zhǎng)率接近30%。市場(chǎng)供求平穩(wěn)增長(zhǎng)，2004年全市房屋竣工面積為702.29萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.9%。商品房銷售面積為658

5、.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.2%。2003、2004年房地產(chǎn)銷售價(jià)格年均增長(zhǎng)12左右，截止2005年年底，武漢住宅均價(jià)為3416元/平方米，比2004年均價(jià)增長(zhǎng)18%，仍然保持平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭。與全大中城市相比，武漢的房?jī)r(jià)總體偏低，預(yù)計(jì)近幾年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間。2002年2月底，湖北省提出了構(gòu)建“武漢城市圈”的設(shè)想，即以武漢市為中心，組建黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門8個(gè)周邊城市的“1+8”經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體。隨著這一構(gòu)想的逐步實(shí)施，將逐步壯大武漢區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步提升武漢作為中心城市的地位和作用，增強(qiáng)武漢市的輻射能力和影響力，促進(jìn)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。從武漢房地產(chǎn)的

6、發(fā)展歷程里看，經(jīng)歷了從城區(qū)郊區(qū)回歸城區(qū)的發(fā)展歷程，自從上世紀(jì)九十年度初期房地產(chǎn)熱開(kāi)始，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中于老城區(qū)；到九十年代末期，以常青花園、百步亭花園為代表的大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開(kāi)始逐步向城郊結(jié)合部擴(kuò)展，其他開(kāi)發(fā)商也順勢(shì)而上，后湖片區(qū)、沌口開(kāi)發(fā)區(qū)、東湖開(kāi)發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)以及盤龍城開(kāi)發(fā)區(qū)等均成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，但由于遠(yuǎn)城區(qū)由于交通、商業(yè)、教育、金融等大配套還存在一定空白點(diǎn)，生活不便，房屋空置率比較高；反觀老城區(qū)則由于近幾年武漢市大規(guī)模的市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市面貌得到極大的改觀，交通、綠化、環(huán)保等均有長(zhǎng)足的進(jìn)步，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)又逐步回歸城區(qū)，尤其以世貿(mào)濱江、香港瑞安以及和計(jì)黃埔在老城區(qū)高調(diào)竟拍土地為代表，這些跡

7、象表明，開(kāi)發(fā)老城區(qū)的春天已經(jīng)來(lái)臨。二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：漢口中心城區(qū)（原租界）綜合改造項(xiàng)目項(xiàng)目地址：南起江漢路、北至一元路路，東臨長(zhǎng)江，西達(dá)中山大道，包括原英、法、俄三國(guó)原租界，涵蓋了原租界區(qū)的大部分區(qū)域。占地面積：1600畝；其中一期啟動(dòng)區(qū)130畝。總建筑面積：465萬(wàn)平方米，其中一期啟動(dòng)區(qū)280000平方米容積率：4.36，其中一期啟動(dòng)區(qū)3.23.建設(shè)內(nèi)容：對(duì)于列入國(guó)家及省市重點(diǎn)保護(hù)的歷史建筑予以保護(hù)、維修，實(shí)現(xiàn)整舊如舊，還原歷史舊貌；對(duì)于現(xiàn)有現(xiàn)代高層建筑予以整治，使其與周邊歷史建筑相協(xié)調(diào)；對(duì)于無(wú)保留價(jià)值的近現(xiàn)代建筑予以拆除，騰退出的土地進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，建設(shè)住宅、商業(yè)及配套設(shè)施。建設(shè)單位：武

8、漢市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司武漢橋建集團(tuán)有限公司投資與收益概況 該項(xiàng)目總投資200余億元，其中一期啟動(dòng)區(qū)投資17.8億，預(yù)期收入21.39億元，稅前利潤(rùn)3.59億元。三、建設(shè)單位概況項(xiàng)目建設(shè)單位為：武漢城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司及其全資子公司：武漢橋建集團(tuán)有限公司。武漢城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司法定地址：武漢市晴川街解放一村8號(hào)（430050）法人代表：吳長(zhǎng)均注冊(cè)資本：33億元企業(yè)概況：武漢市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司是從事城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)的正局級(jí)市屬國(guó)有獨(dú)資公司(企業(yè)化運(yùn)作)。公司下轄水務(wù)、燃?xì)鉄崃?、軌道交通、房產(chǎn)、路橋等十個(gè)（集團(tuán)）公司和相關(guān)單位，總產(chǎn)總額達(dá)165億元

9、。經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域涉及給排水、污水處理、燃?xì)鉄崃?、軌道交通、城市道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及市屬公房管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)，成為武漢市最大的市屬國(guó)有控股公司和城市建設(shè)領(lǐng)域的骨干企業(yè)。作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資主體，承擔(dān)著市政府下達(dá)的城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)，負(fù)責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)及相關(guān)開(kāi)發(fā)，負(fù)責(zé)所屬企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)及國(guó)有資產(chǎn)保值增值。武漢橋建集團(tuán)有限公司法定地址：武漢市臺(tái)北路102號(hào)（430015）法人代表：鄭小華注冊(cè)資本：3.995億元武漢橋建集團(tuán)有限公司，前身是武漢橋梁建設(shè)公司，成立于1990年，曾參與投資修建了武漢長(zhǎng)江二橋，1996年整體改制為武漢橋建集團(tuán)有限公司。公司原隸屬于

10、市建委，2002年劃歸市城投公司，成為其全資子公司。下屬有7家子公司，經(jīng)營(yíng)范圍涉及物業(yè)管理、建材、印刷、信息等多個(gè)領(lǐng)域。公司近5年累計(jì)納稅8,669萬(wàn)元，平均年納稅額為1,733萬(wàn)元。公司目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)有兩大塊，一是市政基礎(chǔ)設(shè)施代建，一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。（一）市政基礎(chǔ)設(shè)施代建業(yè)務(wù)主要為武漢市道路改造工程和世行貸款武漢城市交通設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。3年來(lái)，完成了解放大道、中山大道、建設(shè)大道、發(fā)展大道、沿江大道、漢陽(yáng)大道、黃浦大街、青年路、常青路、新華路等數(shù)十條主干道的道路黑色化改造和桿線入地、道路排水等綜合整治工程，建設(shè)了循禮門下穿通道、香港路立交橋、武廣地下通道、武漢劇院地下通道、水果湖地下通道等世行貸款

11、項(xiàng)目?，F(xiàn)正在實(shí)施中環(huán)線北段道路工程，西起額頭灣，經(jīng)過(guò)古田二路、常青路、姑嫂樹(shù)路、止于三金潭立交，全長(zhǎng)15.4公里，含新墩立交、常青立交、姑嫂樹(shù)立交、盤龍立交、三金潭立交等五座立交，預(yù)計(jì)投資12億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，公司已累計(jì)完成市政基礎(chǔ)設(shè)施投資23億余元。預(yù)計(jì)20066投資7億元。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)先后開(kāi)發(fā)了漢正街中心商城、澎湖公寓、南湖都市桃源、銀湖水印桃源、橋建慈惠桃源等樓盤，累計(jì)投資近20億元，并獲得了業(yè)內(nèi)和市民的好評(píng)，初步樹(shù)立了橋建品牌的良好形象。四、編制依據(jù)與研究范圍（一）編制依據(jù)依據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項(xiàng)目的具體情況，該可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有： 國(guó)家發(fā)改委

12、與建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 武漢市文物保護(hù)實(shí)施辦法 武漢歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃 武漢市城市總體規(guī)劃(1996-2020年) 武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃 武漢市規(guī)劃設(shè)計(jì)院武漢歷史文化名稱.一元片區(qū)保護(hù)規(guī)劃（2002年11月份實(shí)施并獲得國(guó)家建設(shè)部二等獎(jiǎng)）； 武漢市發(fā)改委報(bào)國(guó)家發(fā)改委申請(qǐng)歷史建筑保護(hù)基金的漢口近代租界風(fēng)貌街區(qū)保護(hù)項(xiàng)目規(guī)劃（保護(hù)內(nèi)容和方案取得國(guó)家發(fā)改委的認(rèn)可）； 本公司向政府勘測(cè)設(shè)計(jì)院即規(guī)劃部門購(gòu)買的用地現(xiàn)狀圖及規(guī)劃路網(wǎng)圖等 武漢城投集團(tuán)隧道公司提供的隧道詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)與拆遷紅線圖等； 本公司對(duì)租界區(qū)的重點(diǎn)調(diào)查及本公司策劃小組對(duì)項(xiàng)目未來(lái)規(guī)劃的概念構(gòu)想；本公司房

13、地產(chǎn)投資及城市基礎(chǔ)設(shè)施投資管理的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)； 天津及上海舊城改造經(jīng)驗(yàn)借鑒。（二）研究范圍該可行性研究范圍包括：總論；項(xiàng)目建設(shè)必要性研究；項(xiàng)目市場(chǎng)分析；建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排；項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)； 工程設(shè)計(jì)； 消防、環(huán)保和衛(wèi)生；投資估算與資金籌措； 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算； 財(cái)務(wù)效益分析；結(jié)論和建議等。在此基礎(chǔ)上，考慮項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。第二部分 項(xiàng)目建設(shè)必要性一、從歷史角度看，自1861年，英、德、俄、法、日等殖民主義國(guó)家紛紛在漢口設(shè)立租界，于江漢關(guān)附近扎堆，形成了所謂的“租界區(qū)”，帝國(guó)主義的侵略迫使

14、漢口成為國(guó)際商埠城市。其范圍南起江漢路、北至黃埔路，東臨長(zhǎng)江，西達(dá)中山大道，沿江線長(zhǎng)3600米，總面積22平方公里；設(shè)立租界的國(guó)別之多位居全國(guó)第二，面積之廣位居全國(guó)第三，與上海、天津并稱舊中國(guó)三大租界。一百多年過(guò)去了，帝國(guó)主義的侵略已成為歷史，原租界區(qū)是武漢近代歷史的載體，也是武漢作為國(guó)家歷史文化名城的重要代表，進(jìn)行綜合整治，還原歷史舊貌，能重溫城市的豐厚歷史底蘊(yùn)。二、從文化角度看 原租界區(qū)匯集了巴洛克式、古典式、折衷式、斯拉夫式等風(fēng)格各異的西方優(yōu)秀歷史建筑，如匯豐銀行舊址、花旗銀行舊址、巴公房子、天主教堂等；還有諸如上海村、咸安坊、同興里等中西合璧的優(yōu)秀民族建筑。作為世界建筑文化的組成部分，

15、原租界區(qū)的歷史建筑是人類文明發(fā)展的重要?dú)v史見(jiàn)證，具有極高的文化價(jià)值和藝術(shù)價(jià)值，應(yīng)予充分保護(hù)、挖掘，并合理利用。對(duì)其進(jìn)行保護(hù)開(kāi)發(fā)后，就能使人們充分領(lǐng)略世界建筑文化，了解其風(fēng)格和特點(diǎn)，增加武漢作為國(guó)際都市的文化深度。三、從城市發(fā)展的角度看 歲月流逝，斗轉(zhuǎn)星移，原租界區(qū)已經(jīng)成為市民生活、企事業(yè)單位辦公的場(chǎng)所，大部分建筑物年久失修，甚至遭到人為的損壞，繁華不再，失去了往日的風(fēng)采，甚至有的里弄已被整體拆除，或者成了危房， 隨著武漢社會(huì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城區(qū)面貌日新月異，日益老化的原租界區(qū)已經(jīng)落伍，不利于城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。如若再不進(jìn)行搶救性整治維修，這一打著特定歷史時(shí)期烙印、代表當(dāng)時(shí)

16、最高建筑水平，反映中西方文化融合、有著重要?dú)v史文化價(jià)值的建筑群將會(huì)在不久的將來(lái)在人類的視野中消失。四、從構(gòu)建和諧社會(huì)的角度看 由于歷史原因，改區(qū)域內(nèi)的居民狀況已經(jīng)極大邊緣化，收入水平不高的弱勢(shì)人群。從社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度考慮，應(yīng)改善區(qū)域內(nèi)居民的居住條件，完善生活配套設(shè)施，增加綠化和生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。五、從經(jīng)濟(jì)價(jià)值的角度看 該區(qū)域的歷史建筑均位于寸土寸金的黃金地帶，但由于歷史原因及計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，相當(dāng)部分僅用于行政辦公，加之區(qū)域內(nèi)小環(huán)境差，亂搭亂蓋現(xiàn)象普遍，影響整體形象，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值被極大的隱藏，沒(méi)有體現(xiàn)中心老城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。進(jìn)行綜合改造后，整體環(huán)境將極大改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施配套

17、將會(huì)更加完備，歷史文化特色將會(huì)進(jìn)一步彰顯，促進(jìn)寫字樓、酒店、高檔住宅以及商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的重新發(fā)現(xiàn)和回歸。第三部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)分析一、武漢市的自然經(jīng)濟(jì)環(huán)境與城市概況武漢市是湖北省省會(huì)、華中地區(qū)的最大城市，也是中國(guó)重要的中心城市，華中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。世界的三大河長(zhǎng)江及其最大支流漢水在市內(nèi)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽(yáng)和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，故武漢素有“江城”的美譽(yù)。全市現(xiàn)轄江岸、江漢、礄口、漢陽(yáng)、武昌、青山等13個(gè)區(qū)，3個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)；面積8494.41平方公里，人口785.9萬(wàn)，其中城區(qū)人口484.7萬(wàn)。武漢位于長(zhǎng)江中游，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，平均無(wú)霜期約

18、211272天。武漢交通十分發(fā)達(dá)，是京廣鐵路大動(dòng)脈與長(zhǎng)江黃金水道十字交匯的中心，鐵路有京廣，并有京九鐵路線貫穿南北，漢丹、武大、武麻鐵路線聯(lián)結(jié)東西；公路有107、316、318三個(gè)國(guó)干道和八條省干道等輻射湖北及鄰省各大中城市；水路有長(zhǎng)江、漢水交匯歷來(lái)有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的核心位置。武漢有豐富的自然資源。武漢農(nóng)業(yè)條件優(yōu)越，水利資源豐富，被稱為“百湖之市”。武漢各類礦藏33種，礦點(diǎn)154處，潛在經(jīng)濟(jì)價(jià)值8400多億元，尤其是冶金輔料和建筑材料豐富，并擁有全國(guó)最大的溶劑石灰?guī)r、白云巖和石英巖基地，膨潤(rùn)土儲(chǔ)量居全國(guó)第一位

19、。武漢風(fēng)景秀麗，名勝眾多。名聞天下的黃鶴樓，位居“江南三大名樓”之首?！敖敲髦椤睎|湖，是國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)?！胺鸲脊艅x”歸元禪寺，內(nèi)藏惟妙惟肖五百羅漢。此外，還有古琴臺(tái)、晴川閣、楚天臺(tái)等名勝古跡，令人留戀忘返。 武漢最顯著的資源優(yōu)勢(shì)，可以概括為“兩厚”，即“得水獨(dú)厚”，武漢臨江傍水，湖泊星羅棋布，水資源相當(dāng)豐富，總量大大超過(guò)了現(xiàn)有工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和城鎮(zhèn)居民用水總量；“得中獨(dú)厚”，武漢是我國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的心臟，在中部崛起及西部大開(kāi)發(fā)的推動(dòng)下，我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將形成東-中西“H”型格局，武漢將成為重要的戰(zhàn)略大支點(diǎn)。這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)輻射效應(yīng)必然帶動(dòng)武漢城市超常規(guī)發(fā)展。近年來(lái)，武漢市努力建設(shè)金融商貿(mào)中心、物流中

20、心、信息中心、科教中心、旅游目的地和集散中心等五大中心。重點(diǎn)發(fā)展鋼材制造業(yè)、光電子產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、煙草及食品加工業(yè)、紡織服裝、造紙及包裝印刷、石油化工、家電10個(gè)產(chǎn)業(yè)。力圖將武漢建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施完備、創(chuàng)新能力較強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)程度化程度較高、市場(chǎng)繁榮、人才集聚、文化生態(tài)環(huán)境良好的全省文化中心示范區(qū)和國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)基地，進(jìn)而將武漢建設(shè)成為中西部強(qiáng)市和現(xiàn)代化區(qū)域性國(guó)際文化交流中心。武漢在新的歷史發(fā)展階段，也提出了新世紀(jì)初基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化和建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際性城市的兩大戰(zhàn)略目標(biāo)：長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)爭(zhēng)取經(jīng)過(guò)30多年的持續(xù)奮斗，進(jìn)一步增強(qiáng)城市綜合實(shí)力，強(qiáng)化城市綜合服務(wù)功能，優(yōu)化城市綜合發(fā)展環(huán)境，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力

21、，把武漢建設(shè)為現(xiàn)代化國(guó)際性城市。中期戰(zhàn)略目標(biāo)用新世紀(jì)1015年時(shí)間，把武漢建設(shè)成為我國(guó)中部地區(qū)的重要發(fā)展極，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、人民生活、社會(huì)文明等各個(gè)方面基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，努力構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)系統(tǒng)，為建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際性城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、武漢市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)潛力分析（一）武漢市2005年國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行情況分析總體說(shuō)來(lái)，在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的大背景下，武漢市堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，努力克服資源瓶頸制約，扎實(shí)推進(jìn)工業(yè)強(qiáng)市的既定目標(biāo)，進(jìn)一步落實(shí)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)措施，全市經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，工業(yè)、投資等主要指標(biāo)增

22、長(zhǎng)強(qiáng)勁，消費(fèi)需求由穩(wěn)轉(zhuǎn)旺，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高，具體表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)總量：2005年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2238億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 14.6。其中：第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)4.5；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)17.4；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)12.9；人均生產(chǎn)總值首次突破3000美元，達(dá)到3245美元。財(cái)政收入：全年預(yù)計(jì)完成財(cái)政收入389 億元，同口徑比上年增長(zhǎng)30。工業(yè)：2005年前三季度，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成工業(yè)產(chǎn)值1645.47億元，增長(zhǎng)28.0，完成工業(yè)增加值525.13億元，增長(zhǎng)23.7。增幅分別比上年同期提高1.5和1.2個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資：2005年前三季度完成固定資產(chǎn)投資721.54億元（全

23、年投資超過(guò)1000億元），同比增長(zhǎng)38.9，其中，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資153.41 億元，增長(zhǎng)39.3 。居民收入水平：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10850元左右，首次突破萬(wàn)元，增幅為13.4，創(chuàng)近十年最好水平；居民收入“十五”期間年增長(zhǎng)9.9，比“九五”時(shí)期提高1.7個(gè)百分點(diǎn)，是改革開(kāi)放以來(lái)增長(zhǎng)最快的時(shí)期之一。居民消費(fèi)：2005年111月，武漢市城市居民消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)，人均消費(fèi)性支出7652.94元，同比增長(zhǎng)5.4，低于收入增長(zhǎng)幅度。居民家庭消費(fèi)型之處呈“七升一降”態(tài)勢(shì)，所占比重與去年同期相比，相對(duì)穩(wěn)定，消費(fèi)結(jié)構(gòu)走向多元化。（二）武漢市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析2005年，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及供求狀況平

24、穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)保持了理性的發(fā)展趨勢(shì)，為城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了積極有效的促進(jìn)作用。一級(jí)市場(chǎng)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，二級(jí)市場(chǎng)成交量日益放大，市場(chǎng)日漸活躍。大型開(kāi)發(fā)企業(yè)占領(lǐng)相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，小型企業(yè)面臨調(diào)整、淘汰出局的境地，行業(yè)洗牌趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。房地產(chǎn)對(duì)中介服務(wù)營(yíng)銷策劃的方式有較大突破，數(shù)十家外資和國(guó)內(nèi)著名的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐武漢?？傮w看來(lái)，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中日趨成熟，已經(jīng)初步形成了一個(gè)適于產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，市場(chǎng)供需調(diào)節(jié)的能力逐步增強(qiáng)，為向更高層次的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。（1）房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資在宏觀調(diào)控中得到較快增長(zhǎng)。國(guó)家七部委意見(jiàn)下發(fā)以后，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始回落，市場(chǎng)步入平穩(wěn)發(fā)展期。2005年全市房

25、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資297.99億元（含經(jīng)濟(jì)適用房），同比增長(zhǎng)27.73，增幅比上年下降9.87個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增加值約40億，創(chuàng)歷史最好水平；上繳稅金共計(jì)27億元，成為市財(cái)政收入的重要來(lái)源之一。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定。全市2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積達(dá)2749.63萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.7；其中住宅施工面積2297.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.2。新開(kāi)工面積1195.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.3。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工面積816.72萬(wàn)平方米（含經(jīng)濟(jì)適用房），同比增長(zhǎng)16.3；其中住宅722.25萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.6；營(yíng)業(yè)用房竣工56.49萬(wàn)平方米，寫字樓竣工28.75萬(wàn)平方米

26、，同比分別增長(zhǎng)44.6、11.9。（3）市場(chǎng)成交總量呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)但增幅放緩。2005年共銷（預(yù)）售商品房1221.95萬(wàn)平方米（含經(jīng)濟(jì)適用房），同比增長(zhǎng)15.96%;其中現(xiàn)貨商品房銷售面積756.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.91；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)貨商品房銷售額223.65億元，同比增長(zhǎng)35.6。全年共預(yù)售商品房466.84萬(wàn)平方米，預(yù)售協(xié)議金額158.3億元。由于消費(fèi)市場(chǎng)的平穩(wěn)，全市的商品房空置量與上年基本持平。（4）商品住宅銷售價(jià)格趨于平穩(wěn)。2005年全市商品住宅成交價(jià)格雖保持一定的增長(zhǎng)，但增幅明顯放緩。據(jù)測(cè)算，全市商品住宅預(yù)售平均成交價(jià)格3416元/平方米，比上年上漲18，增幅較上年回落11.3（其中

27、七個(gè)中心城區(qū)和兩個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)預(yù)售平均成交價(jià)格3861元/平方米），考慮成本增加和品質(zhì)提高等因素，商品住宅價(jià)格走勢(shì)趨于平緩。（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。2005年全市有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)605家，比2004年增加6。其中年投資額在3億元以上的企業(yè)21家，同比增長(zhǎng)16.67；年投資過(guò)一億元的企業(yè)100家，同比增長(zhǎng)31.58；年投資額過(guò)5000萬(wàn)元的190家，同比增長(zhǎng)21.02。年銷售收入超過(guò)3億元的企業(yè)31家，同比增長(zhǎng)55；年銷售收入超過(guò)1億元的企業(yè)118家，同比增長(zhǎng)18，年銷售收入超5000萬(wàn)元的企業(yè)204家，同比增長(zhǎng)21.43。三、 武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析隨著國(guó)家2005年以及今年一系

28、列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，表明房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理等圖的呼問(wèn)題將會(huì)得到緩解，具體到武漢市場(chǎng)：1 市場(chǎng)秩序?qū)?huì)進(jìn)一步規(guī)范。 隨著關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格管理問(wèn)題的通知、關(guān)于加強(qiáng)商品房廣告管理的通知和關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房項(xiàng)目竣工交付使用管理工作的通知以及關(guān)于辦理經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售許可有關(guān)事項(xiàng)的通知等一系列規(guī)范文件的出臺(tái)，以及相關(guān)主管部門嚴(yán)格行業(yè)管理和社會(huì)信用體系的建立健全，全市房地產(chǎn)管理將會(huì)更加規(guī)范、透明，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。2 住宅建設(shè)質(zhì)量將會(huì)得到顯著提高。近幾年，武漢市一直堅(jiān)持創(chuàng)建“節(jié)能省地”型住宅，積極推進(jìn)環(huán)保、生態(tài)、綠色住宅的探索，取得了積極

29、成效。對(duì)于2005年5月1日后規(guī)劃設(shè)計(jì)的住宅項(xiàng)目牽制進(jìn)行全保溫設(shè)計(jì)，其中以青山綠景苑、麗島花園四期為代表的一批項(xiàng)目成為全市住宅建設(shè)的標(biāo)竿。3 新區(qū)開(kāi)發(fā)將逐漸得到遏制，舊城改造的浪潮將重新激起。由于郊區(qū)土地價(jià)格的大幅攀升，以及市政基礎(chǔ)設(shè)施配套不到位等因素的影響，加之近幾年城郊結(jié)合部的土地已基本投放完畢，遠(yuǎn)郊開(kāi)發(fā)因市場(chǎng)因素暫時(shí)難以實(shí)施，可以預(yù)見(jiàn)經(jīng)歷了幾年城郊結(jié)合部的開(kāi)發(fā)熱潮后，武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中心將會(huì)重新移到舊城區(qū)。4 商品住宅銷售價(jià)格將進(jìn)一步區(qū)域平穩(wěn)。隨著武漢國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，人均收入的持續(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)住房消費(fèi)市場(chǎng)還將有一個(gè)較長(zhǎng)的平穩(wěn)發(fā)展期，在土地成本提高、中心城區(qū)改造、建筑成本增加、住宅品質(zhì)

30、和綜合配套提升等因素帶動(dòng)下，商品住宅價(jià)格將保持平穩(wěn)上揚(yáng)的趨勢(shì)。5 高層住宅將日益增多，營(yíng)業(yè)用房和寫字樓前景看好。隨著地價(jià)大幅上升，尤其是舊城改造逐漸成為房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，高層或者小高層住宅將成為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的主體，多層住宅將會(huì)逐步退出主城區(qū)。同時(shí)，武漢作為中部特大型城市的地位將會(huì)在全方位開(kāi)放的格局中全面顯現(xiàn)，國(guó)內(nèi)外各類駐漢機(jī)構(gòu)將會(huì)給營(yíng)業(yè)用房和寫字樓帶來(lái)勃勃生機(jī)。 6 市民消費(fèi)日趨理性戶型設(shè)計(jì)更加合理。隨著房?jī)r(jià)的上漲以及最近國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部委聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)的實(shí)施，市民購(gòu)房一次到位的心理將會(huì)得到遏制，開(kāi)發(fā)商將會(huì)調(diào)整重新設(shè)計(jì)戶型，90平米普通住宅將會(huì)成為市場(chǎng)主流

31、，住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理的局面將會(huì)緩解。四 漢口中心城區(qū)（原租界）綜合改造項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析1、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析本項(xiàng)目南起江漢路、北至一元路路，東臨長(zhǎng)江，西達(dá)中山大道，為漢口核心城區(qū)，占地面積1600多畝，總建筑面積465萬(wàn)平方米。漢口城區(qū)類似物業(yè)出租、出售情況如下表所示：類型樓盤名稱區(qū)位售（租）價(jià)備注住宅類蘭陵·大公館 勝利街5700  元/平米 萬(wàn)科·香港路8號(hào)香港路5800  元/平米濱江苑(得意居） 黃浦路下段6800  元/平米武漢時(shí)代廣場(chǎng)沿江大道9890元/平米兆瑞國(guó)際香港路7300元/平米中僑觀邸臺(tái)北路5700元/平米天下

32、。城市365臺(tái)北路7600元/平米辦公類福星國(guó)際新華路68 /平方米/月武廣寫字樓解放大道50元/平方米月建銀大廈建設(shè)大道100元/平方米月含物管費(fèi)新世界國(guó)貿(mào)建設(shè)大道80元/平方米月含物管費(fèi)瑞通廣場(chǎng)建設(shè)大道80元/平方米月含物管費(fèi)小南湖芬香園臺(tái)北路60元/平方米月國(guó)際企業(yè)中心關(guān)山二路8000元/平米世紀(jì)華庭漢口西北湖 8000元/平米新世界國(guó)貿(mào)建設(shè)大道12000元/平米萬(wàn)商白馬13500元/平米同成廣場(chǎng)建設(shè)大道21000元/平米臨街商業(yè)門面類萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)150300元/平米月新民眾樂(lè)園150300元/平米月江漢北路10000元/平米京漢大道10000元/平米漢正街2000040000元/平米萬(wàn)

33、達(dá)廣場(chǎng)2000040000元/平米本項(xiàng)目以“重建漢口核心城區(qū)”為指導(dǎo)思想進(jìn)行運(yùn)作，采用集歷史文物保護(hù)、國(guó)際金融業(yè)、特色商業(yè)運(yùn)作、高檔住宅開(kāi)發(fā)等綜合一體的特大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的理念，總體規(guī)劃，分期實(shí)施，逐步推進(jìn)，差別定價(jià)，獲得差異化、扎堆效應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)巨大漢口原租界區(qū)臨江而建，北有長(zhǎng)江二橋與武昌相連，南有晴川橋與漢陽(yáng)相接，東西兩側(cè)有沿江大道和中山大道平行伸展，漢口江灘公園沿江相伴，緊鄰江漢路步行街，歷來(lái)是武漢市的核心區(qū)域，具有巨大的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。漢口江灘經(jīng)過(guò)改造，成為一條綠色長(zhǎng)廊，是都市人旅游和休閑的最佳去處，周邊聚集了咖啡廳、酒吧、電影院、演藝廳、健身會(huì)館等一批休閑

34、、娛樂(lè)場(chǎng)所。江漢路步行街是武漢市最繁華的現(xiàn)代商業(yè)街，沿江大道和中山大道沿線也是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，匯集了服裝、餐飲、攝影、書畫、通訊等各類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。武漢市的行政辦公區(qū)也位于漢口原租界區(qū)內(nèi)，市政府、市政協(xié)以及一批委辦局等行政機(jī)構(gòu)主要分布在沿江大道一帶。 原英租界曾是國(guó)際金融機(jī)構(gòu)的集中區(qū)，如當(dāng)時(shí)的英國(guó)匯豐銀行、美國(guó)花旗銀行、日本橫濱正金銀行等等，目前則成為本土金融機(jī)構(gòu)相對(duì)集中的區(qū)域，如民生銀行、光大銀行、中國(guó)銀行和湖北國(guó)際信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)已入駐其中。項(xiàng)目深厚的歷史人文底蘊(yùn)優(yōu)勢(shì)漢口原租界是帝國(guó)主義侵略中國(guó)的產(chǎn)物，飽含著中華民族的酸辛，但同時(shí)也是中國(guó)人民同帝國(guó)主義斗爭(zhēng)的舞臺(tái)。一百多年過(guò)去了，帝國(guó)主義的

35、侵略已成為歷史，但原租界區(qū)內(nèi)的歷史建筑歷盡滄桑得以保存下來(lái)。作為世界建筑文化的組成部分，原租界區(qū)的歷史建筑是人類文明發(fā)展的重要?dú)v史見(jiàn)證，具有極高的文化價(jià)值和藝術(shù)價(jià)值，這是其他任何開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都無(wú)法復(fù)制的人文資源，對(duì)其進(jìn)行充分保護(hù)、挖掘，并合理利用，其獨(dú)特的歷史人文價(jià)值必將吸引高端客戶群的購(gòu)買、消費(fèi)欲望。整體功能布局優(yōu)勢(shì)漢口中心城區(qū)（原租界）綜合改造項(xiàng)目是武漢城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司與武漢橋建集團(tuán)聯(lián)手打造的特大型綜合開(kāi)發(fā)保護(hù)項(xiàng)目，本著整舊如舊、還歷史原來(lái)風(fēng)貌的“保護(hù)性開(kāi)發(fā)”為原則，將該項(xiàng)目改造成為一個(gè)包含特色商業(yè)區(qū)、國(guó)際金融區(qū)、行政辦公區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、高檔商住區(qū)、綜合居住區(qū)、酒店服務(wù)區(qū)、歐陸風(fēng)情

36、服務(wù)區(qū)、廣場(chǎng)活動(dòng)區(qū)（宗教文化、體育文化、 影視文化）、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)區(qū)、大型社會(huì)停車場(chǎng)等的特大型綜合性城區(qū)。實(shí)現(xiàn)特色商業(yè)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、國(guó)際金融業(yè)獨(dú)樹(shù)一幟、高檔辦公樓林立、高檔住宅鬧中取靜、歐陸異域風(fēng)情濃厚的綜合扎堆效應(yīng)，彼此吸引，增加客源，重現(xiàn)老漢口中心區(qū)的往日輝煌。五 項(xiàng)目發(fā)展定位該項(xiàng)目定位于國(guó)際特色的文化商業(yè)中心。改造后的原租界區(qū)將是一個(gè)配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)雅，盡顯世界經(jīng)典建筑之神韻，充滿歐陸異域之情調(diào)，承載東西方文明之精華，引領(lǐng)現(xiàn)代生活之新潮的，集金融、旅游、特色商業(yè)、高尚住宅為一體的國(guó)際特色文化商業(yè)中心。它將是武漢城市建設(shè)史上的里程碑，是鑲嵌在長(zhǎng)江上的一顆璀璨的明珠，是武漢國(guó)際都市形象的名片

37、。具體而言，應(yīng)有如下涵義：國(guó)際特色城：即通過(guò)對(duì)優(yōu)秀歷史建筑的綜合改造，烘托放大其文化藝術(shù)價(jià)值，再現(xiàn)其原有的國(guó)際特色、國(guó)際氛圍，將該區(qū)域打造成為國(guó)際商貿(mào)繁榮、國(guó)際特色鮮明，中國(guó)中部城市中最具規(guī)模、充滿濃郁國(guó)際風(fēng)情的精華片區(qū)。國(guó)際金融城：該區(qū)域的金融產(chǎn)業(yè)已初具雛形，是進(jìn)一步擴(kuò)大成為國(guó)際金融板塊的基礎(chǔ)。在保留現(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，還要積極創(chuàng)造條件，有目的地引進(jìn)具有較強(qiáng)實(shí)力的國(guó)際金融機(jī)構(gòu)，力爭(zhēng)在沿江板塊建立一個(gè)國(guó)際金融區(qū)，與建設(shè)大道以國(guó)內(nèi)銀行為主的金融街遙相呼應(yīng)。人文旅游城：借助原租界區(qū)的文化底蘊(yùn)，可積極引進(jìn)具有豐富文化特色的產(chǎn)業(yè)。在對(duì)街區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不拘泥于現(xiàn)有文化格局，并充分強(qiáng)調(diào)異域文化的

38、精華與東方文化的融合。既可利用歷史建筑、街區(qū)空間、歷史圖片來(lái)展現(xiàn)歷史，又可舉辦豐富多彩的中西文化活動(dòng)，全面打造人文旅游名城。高尚居家城：經(jīng)過(guò)綜合改造的原租界區(qū)，其環(huán)境配套、土地價(jià)值將得到極大提升?？汕山枋锝瓰┑慕^色美景及文化商業(yè)中心的獨(dú)特氛圍，開(kāi)發(fā)一定量具有鮮明特色和較高文化品位的高尚住宅，滿足高端消費(fèi)者居住需求的都市情結(jié)。特色商業(yè)城：要充分利用現(xiàn)有縱橫交錯(cuò)的街區(qū)、豐富的商業(yè)資源和異國(guó)文化風(fēng)情，按照現(xiàn)代商業(yè)、娛樂(lè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行整合、規(guī)劃，形成具有高文化附加值的各類特色商業(yè)街區(qū)。六 項(xiàng)目推廣策略和手段推廣策略 重視社會(huì)效益，凝聚各界力量。漢口原租界區(qū)的改造將是武漢市及全國(guó)人民非常關(guān)心的一項(xiàng)重要工

39、程，要充分利用該項(xiàng)目廣泛的社會(huì)影響力，借助社會(huì)各方面的力量，推動(dòng)項(xiàng)目的啟動(dòng)、運(yùn)轉(zhuǎn)。重視市、區(qū)政府力量，報(bào)紙、電視媒體力量，形成合力，共同推進(jìn)。依托政府信用，雕琢城市品牌。歷史建筑改造是以政府為主導(dǎo)實(shí)施的項(xiàng)目，在項(xiàng)目推廣過(guò)程中，應(yīng)以政府行為、城市品牌的形象出現(xiàn)，在招商及融資上，依靠政府背景獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)，可靠、穩(wěn)妥地獲取國(guó)際機(jī)構(gòu)的融資信任與投資熱情。巧借異域文明，孕育國(guó)際商機(jī)。原租界的改造是異國(guó)文化的精華與東方傳統(tǒng)文化充分融合的平臺(tái)，為重現(xiàn)異國(guó)文化的原汁原味，應(yīng)積極吸納原租界國(guó)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參與原租界歷史建筑的改造，并通過(guò)這些機(jī)構(gòu)在其國(guó)家、國(guó)際上的影響來(lái)推廣項(xiàng)目，帶動(dòng)招商引資。打造國(guó)際片區(qū)，塑造城

40、市精品。該項(xiàng)目定位于國(guó)際特色，因此項(xiàng)目的推廣也應(yīng)建立國(guó)際化的視野，引進(jìn)國(guó)際一流的包裝、策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，充分整合國(guó)際商業(yè)資源，將該區(qū)域打造為國(guó)際氛圍濃郁的城市精品。推廣手段實(shí)施創(chuàng)意包裝。作為高尚的文化商業(yè)圈，項(xiàng)目的形象包裝尤為重要。在國(guó)際招標(biāo)的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目包裝務(wù)必做到精益求精，充滿創(chuàng)意，以此作為對(duì)外招商的基礎(chǔ)性文件；建立國(guó)際視野。本區(qū)域是歷史風(fēng)貌區(qū)，改造后將成為具有濃郁國(guó)際風(fēng)情的街區(qū)，為了成功打造國(guó)際特色，應(yīng)大膽建立國(guó)際視野，在國(guó)際范圍內(nèi)進(jìn)行招商；加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)宣傳。要積極借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，充分利用網(wǎng)絡(luò)資源傳播的快捷、高效優(yōu)勢(shì)，做好項(xiàng)目招商網(wǎng)頁(yè)。在市、省、國(guó)家部委的相關(guān)窗口網(wǎng)站、知名門戶網(wǎng)站上進(jìn)行廣告鏈接；利

41、用推介論壇。要積極參加政府招商會(huì)、各種商貿(mào)發(fā)展論壇，借用這些論壇的權(quán)威性和論壇傳媒的力量實(shí)施招商。組織項(xiàng)目路演。原租界區(qū)歷史建筑的改造蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)需要號(hào)召社會(huì)各界參與和共同挖掘，單一的媒體推介形式顯然無(wú)法滿足需要，因此需組織專門的項(xiàng)目推介團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行針對(duì)性的專場(chǎng)介紹，到各個(gè)城市推介項(xiàng)目。引進(jìn)專業(yè)公司。國(guó)際一流的專業(yè)推廣公司具有強(qiáng)大的資源整合能力、廣泛的信息渠道，引進(jìn)這些專業(yè)化的公司，將極有效地提高招商推廣的效率。第四部分 建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排一、建設(shè)條件武漢中心城區(qū)（原租界）綜合改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱綜合改造區(qū)）位于武漢市江岸區(qū)南起江漢路，北至一元路，東瀕長(zhǎng)江，西臨中山大道，包括英、法、俄三

42、國(guó)原租界區(qū)，面積1600畝，啟動(dòng)區(qū)沿過(guò)江隧道展開(kāi)，面積130畝。綜合改造區(qū)歷來(lái)是武漢市的核心城區(qū)，具有巨大的交通、商業(yè)、環(huán)境、行政優(yōu)勢(shì)。綜合改造區(qū)位于長(zhǎng)江和漢水兩江交匯口的左側(cè)，是漢口開(kāi)埠以來(lái)最重要的碼頭口岸。現(xiàn)在北有長(zhǎng)江二橋與武昌相連，南有晴川與漢陽(yáng)相接，正在修建的過(guò)江隧道從區(qū)中（北京路和天津路之間）穿過(guò)，規(guī)劃中的過(guò)江地鐵緊鄰江漢路；東有沿江大道，西有中山大道平行相夾，貫通南北。江漢路步行街是武漢市最早的商業(yè)中心，也是最繁華的現(xiàn)代商業(yè)街，沿江大道和中山大道沿線也是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，匯集了服裝、餐飲、攝影、書畫、通訊等各類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。原英租界曾是國(guó)際金融機(jī)構(gòu)的集中區(qū)，如當(dāng)時(shí)的英國(guó)匯豐銀行、美國(guó)花旗銀

43、行、日本橫濱正金銀行等等，目前則成為本土金融機(jī)構(gòu)相對(duì)集中的區(qū)域，如民生銀行、光大銀行、中國(guó)銀行和湖北國(guó)際信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)已入駐其中。武漢市最早的電信局、最早的自來(lái)水廠都在改造區(qū)內(nèi)?，F(xiàn)代數(shù)碼港與改造區(qū)一街之隔，相距不超過(guò)50米，數(shù)碼港與改造區(qū)的IT經(jīng)營(yíng)商構(gòu)成了武漢市乃至華中地區(qū)最大的信息產(chǎn)品市場(chǎng)。漢口江灘經(jīng)過(guò)改造，成為一條綠色走廊，是長(zhǎng)江上最大的江灘公園，是都市人旅游和休閑的最佳去處，周邊聚集了咖啡廳、酒吧、電影院、演藝廳、健身會(huì)館等一批休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所。武漢市主要的行政辦公區(qū)位于漢口租界區(qū)內(nèi)，緊鄰綜合改造區(qū)，市政府、市政協(xié)以及一批委辦局等行政機(jī)構(gòu)主要分布在沿江大道一帶。二、工程進(jìn)度安排該項(xiàng)

44、目自2006年5月前開(kāi)始前期準(zhǔn)備工作，完成項(xiàng)目立項(xiàng)、可研報(bào)告和規(guī)劃設(shè)計(jì)，2007年4月開(kāi)始拆遷，2007年10月動(dòng)工興建，2009年初開(kāi)盤銷售，2011年銷售清盤。詳見(jiàn)附表6第五部分 項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)該項(xiàng)目為武漢市中心區(qū)（原租界）的綜合改造，包括對(duì)歷史建筑的維修保護(hù)，對(duì)部分非保護(hù)建筑的拆除改建，改造后使該區(qū)成為具有國(guó)際特色的歷史建筑和現(xiàn)代建筑相互協(xié)調(diào)，集商業(yè)、金融、旅游、辦公、居住為一體的綜合中心城區(qū)。該項(xiàng)目占地總面積130畝，其中啟動(dòng)區(qū)占地130畝，修繕歷史建筑45000平方米，新建建筑235000平方米，建筑密度為37 %，容積率3.23，綠化率25 %。具體見(jiàn)下頁(yè)表5-1。表5-1 項(xiàng)目

45、規(guī)模性質(zhì)簡(jiǎn)介第六部分 工程設(shè)計(jì)一、 建筑設(shè)計(jì)該項(xiàng)目嚴(yán)格遵照國(guó)家頒布的現(xiàn)代各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范及武漢市有關(guān)城市規(guī)劃、消防和交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書所確定的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。歷史建筑的整修必須收集其歷史設(shè)計(jì)資料，嚴(yán)格按原設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行整修，確保歷史建筑的原有結(jié)構(gòu)和風(fēng)貌，根據(jù)現(xiàn)代生活的需要，對(duì)老建筑增加現(xiàn)代生活設(shè)施，如上下水、電力、煤氣、空調(diào)、通信系統(tǒng)等，需要防震加固的采取防震加固措施，但不能破壞原有的結(jié)構(gòu)和風(fēng)貌。新建建筑必須有特色，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，但必須和歷史建筑風(fēng)格和諧，相互輝映。二、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)該項(xiàng)目新建建筑基礎(chǔ)根據(jù)各建筑的要求確定，主體采用框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)、樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。三、裝修根據(jù)不同

46、建筑的不同要求進(jìn)行裝修。第七部分 交通、消防、環(huán)保一、交通1.1 啟動(dòng)區(qū)外有沿江大道、中山大道兩條主干道貫通南北交通，區(qū)內(nèi)有勝利街、鄱陽(yáng)街、洞庭街三條南北通道，有北京路、天津路連接沿江大道和中山大道。過(guò)江隧道在勝利街設(shè)一個(gè)次入口和次出口，過(guò)江隧道貫通后，成為鏈接漢口和武昌的又一主要通道。1.2 步行街在啟動(dòng)區(qū)內(nèi)建一條步行街，步行街集購(gòu)物、休閑為一體。步行街經(jīng)營(yíng)注意與江漢路步行街有不同的特色，使它成為與江漢路步行街齊名，而又不同于江漢路步行街，又能與江漢路步行街互補(bǔ)，互相促進(jìn)，共同繁榮的現(xiàn)代商業(yè)中心。二、消防2.1 原有消防老城區(qū)有的消防通道不暢，該區(qū)要進(jìn)行重新整合，打通全部消防通道。舊里弄沒(méi)有

47、消防通道的，要拆除防礙消防的部份。2.2 安全疏散高層建筑在地面以上有電梯和鋼筋混凝土樓梯直通室外，地下有鋼筋混凝土樓梯直通地上一層。老建筑疏散通道不足的要增設(shè)疏散通道。2.3 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)大型建筑設(shè)消防中心控制室，消防中心控制室內(nèi)設(shè)有報(bào)警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。2.4 滅火器配置每棟建筑配手提式干粉型滅火器。滅火器放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。三、給排水功能要求3.1 給排水系統(tǒng)生活給水系統(tǒng)給水方式采用下行上給式，由市政管網(wǎng)直接供水。3.2 消防給水消防栓給水系統(tǒng)由自然壓力供給。室內(nèi)消火栓用水量15L/S。室內(nèi)消防給水管道有兩條進(jìn)水管與室外環(huán)狀網(wǎng)連接，并

48、將室內(nèi)管道連成環(huán)狀。當(dāng)環(huán)狀管網(wǎng)的一條進(jìn)水管發(fā)生事故時(shí)，另一條進(jìn)水管仍能供應(yīng)所需用水量。消火栓采用鋁合金箱，箱內(nèi)配有DN65消火栓，口徑19毫米水槍，25米麻質(zhì)水龍帶。3.3 排水系統(tǒng)該項(xiàng)目雨污分流排出，糞便污水、生活廢水經(jīng)管道排入室外化糞池，處理后排入城市污水管網(wǎng)；雨水采用密閉式內(nèi)排水系統(tǒng)，利用管道豎井形成獨(dú)立排水系統(tǒng)。四、環(huán)境保護(hù)4.1綠化該項(xiàng)目在不同的建筑組團(tuán)內(nèi)進(jìn)行地面綠化，整個(gè)綜合改造區(qū)將與建筑物及相關(guān)環(huán)境相結(jié)建設(shè)文化、體育等廣場(chǎng)，啟動(dòng)區(qū)將利用過(guò)江隧道地面以及隧道出口入口上進(jìn)行綠化。在步行街和文化、體育廣場(chǎng)放置有歷史文化特色的小品、雕塑。有條件的建筑物在空中進(jìn)行立體綠化。整個(gè)綜合改造區(qū)完

49、工要與江灘花園一起形成一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、空氣潔新，生活舒適的宜人住居區(qū)。4.2生活污水和生活垃圾處理4.21生活污水建筑物排出的糞便等生活污水出戶進(jìn)入鋼筋混凝土化糞池處理后和廚房污經(jīng)隔油器處理后再排入市政排水管網(wǎng)。4.2.2生活垃圾按人口密度和地區(qū)分布建設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，確保垃圾的存放和及時(shí)轉(zhuǎn)運(yùn)。4.3噪音處理：建設(shè)瀝青路面，減少機(jī)動(dòng)車振動(dòng)聲音。對(duì)卡拉OK廳等娛樂(lè)場(chǎng)所嚴(yán)格要求安裝減噪設(shè)施。嚴(yán)格禁止噪音大又無(wú)措施消除的設(shè)施進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)。4.4廢氣的排放餐飲部分的污染油、氣、煙由油煙排氣罩排出，并截住油煙。地下停車場(chǎng)產(chǎn)生的廢氣通過(guò)排煙豎井排出室外。第八部分 投資估算與資金籌措一投資估算該項(xiàng)目建設(shè)投資估算為17.8億元，一期主要費(fèi)用構(gòu)成見(jiàn)下8-1匯總表。（詳細(xì)費(fèi)用測(cè)算見(jiàn)附表1） 表81 建設(shè)投資匯總表 序號(hào)費(fèi)用名稱估算價(jià)值（萬(wàn)元）占建設(shè)投資比例單面平均成本（元/平米）一土地費(fèi)用65,000 36.52%2,238 二前期工程費(fèi)1,191 0.67%41 三建安工程費(fèi)50,019 28.