社區(qū)商業(yè)知識(shí)點(diǎn),get!

1、01 I社區(qū)商業(yè)類型按照服務(wù)的規(guī)?？煞譃?便利級(jí)商業(yè)：面積一般在3000M2以下，由一組小店或 集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐 飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000人以下; 鄰里級(jí)商業(yè)：面積一般在3000-20000M2 ,以超市為 主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般 在3000-50000人; 社區(qū)級(jí)商業(yè)：面積一般在20000-50000M2 ,以生活百 貨或大賣場(chǎng)為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服 務(wù)人口一般在5OOOO-15OOOO人。02 I按照社區(qū)規(guī)模，社區(qū)商業(yè)可進(jìn)行如下設(shè)置【小型社區(qū)】人口規(guī)模：300-700戶（組團(tuán)，相當(dāng)于居委會(huì)管

2、轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：0.6平米/人以下；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合，個(gè)別交通條件特別優(yōu)良者 可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時(shí)間：步行5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)則可考慮步行 十分鐘內(nèi)； 商業(yè)功能滿足：服務(wù)為主，便利性商品和服務(wù)，便捷性餐飲。【中型社區(qū)】人口規(guī)模：2000-5000戶；人均商業(yè)面積：0.6-0.8平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+鄰里購(gòu)物中心（交通條件 優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)）；商業(yè)交通時(shí)間：步行10分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合 部分中式正餐,可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心?！敬笮蜕鐓^(qū)】人口規(guī)模：1-1.5萬戶（相當(dāng)于街道辦事處管轄規(guī)模）；

3、人均商業(yè)面積：0.81.2平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+ （商業(yè)街區(qū)）十社區(qū)商業(yè) （鄰里購(gòu)物中心或社區(qū)購(gòu)物中心），交通條件優(yōu)良者可考慮形 成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時(shí)間：步行15分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：可考慮建設(shè)全方位0艮務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中 心的設(shè)置，并考慮休閑娛樂類商業(yè)的補(bǔ)充，餐飲全業(yè)態(tài)引進(jìn)；03 I做市場(chǎng)分析定位時(shí)需要關(guān)注的幾個(gè)點(diǎn)周邊人口統(tǒng)計(jì)周邊消費(fèi)群特征分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（現(xiàn)有及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）周邊人車流量統(tǒng)計(jì)分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析周邊市政規(guī)劃分析商業(yè)物業(yè)條件分析04 1分析時(shí)使用的調(diào)研工具L項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研分析1）項(xiàng)目1.5公里半徑周邊商家/機(jī)構(gòu)分布；2 ）項(xiàng)目周邊未來200

4、00平米以上商業(yè)規(guī)劃/在建項(xiàng)目；3 ）項(xiàng)目商圈調(diào)查與分析：A、分析0.5/1/1.5公里半徑居民人口數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、翼庭收 入水平，流動(dòng)人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收 入水平、消費(fèi)特點(diǎn)等）B、項(xiàng)目周邊交通設(shè)施圖示及主要客流對(duì)象及走向（普通路、 快速路、軌道交通、公交樞紐與線路）C、項(xiàng)目客流監(jiān)測(cè)：平時(shí)、周末，（7： 0022： 00）不同方向 客流量及其交通工具；2、小型租戶分類入戶深訪（租戶類型、面積、營(yíng)業(yè)額、經(jīng) 營(yíng)狀況、項(xiàng)目規(guī)劃概念測(cè)試等）；3、消費(fèi)者街頭攔訪調(diào)查（個(gè)人基本信息、消費(fèi)習(xí)慣與特征、 項(xiàng)目繪畫概念測(cè)試問題等）；4、特別調(diào)研項(xiàng)目：典型或可參考個(gè)案深度研究、特殊消費(fèi) 群體調(diào)研

5、分析；5、項(xiàng)目概念測(cè)試（設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位與初步規(guī)劃，對(duì)消費(fèi)者、 小型商家和相關(guān)人士進(jìn)行測(cè)試）；05 I社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則1、百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活 家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài).2、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：A、社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè) 三大基本業(yè)態(tài)；B、租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力 較高的業(yè)態(tài)；C、是否具有招商的可執(zhí)行性,符合項(xiàng)目實(shí)際情況；D、能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍；E、符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。人流貢 獻(xiàn)型租戶一般零售主力店、次主 力店如百貨、大賣 場(chǎng)，娛觸檄口影 院、電玩、冰場(chǎng)等通常承受租金能

6、 力相對(duì)最低以純租金方式居多，也有 可控租戶采取扣率租金 （有保底營(yíng)業(yè)額）的方式租金頁(yè) 獻(xiàn)型部分品牌店、T殳喜 店、中西快餐、花 車租戶承噬旨力相對(duì)最 曷零售類以扣率租金或兩者 取高為主，而中西快餐 則以純租金模式為主提升形租戶各業(yè)態(tài)業(yè)種中的旗艦品 牌，如休閑運(yùn)動(dòng)服 飾中的NIKE ,快餐 中的必勝客承租能力相對(duì)一 般，視地段、 客流、交通 等情況以扣率租金為主功能配 套型 租戶以服務(wù)類機(jī)構(gòu)為主,以 滿足購(gòu)物中心的一 站式消費(fèi)除了個(gè)別租賃面 積小或銀行、 展示等機(jī)構(gòu) 9卜，一股承 租能力較低以純租金為主填空補(bǔ) 漏型以消化購(gòu)物中心富裕樓 層或面積為考慮一股很低純租金為主租戶特點(diǎn)租金承受能力租金模

7、式07 1社區(qū)商業(yè)布局形式類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)底商滿布型商業(yè)體螢可以較大限度的 擴(kuò)大,展示面較長(zhǎng)，可視 性佳，較有效的吸引外部 的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)， 在一定程度上利于商業(yè)的 第電商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控 制，如果出現(xiàn)街鋪空衛(wèi)的情況， 對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面 影響。入口商街型有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi) 街鋪商業(yè)價(jià)值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò) 大，且展示面不長(zhǎng)，可視性不強(qiáng)。人口集中型將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)7減 少商業(yè)對(duì)居住的影響，同 時(shí)，在一定程度商業(yè)利于 商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形 成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)社 區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè) 的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民 的購(gòu)物消費(fèi)。散點(diǎn)列布型商

8、業(yè)較分散，在一定程度 上方便居民的購(gòu)物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。A艮， A0仙 小國(guó)，底商滿布型示例：錦繡江南入口集中型示例：星河灣1入口商街型示例：萬科四季花城廣窿»散點(diǎn)列布型示例：海濱廣場(chǎng)08 I人流動(dòng)線規(guī)劃在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目 前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流 的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密 集，具有凝集人流的作用。人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動(dòng)人 流的關(guān)腱，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。焦點(diǎn)型人流動(dòng)線端點(diǎn)型人流動(dòng)線1 .人流集散中心具有

9、唯一性；2 .能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn) 附近的商鋪價(jià)值提升明顯；L人流集散中心為兩個(gè)或多 個(gè)；2.兩端或多端拉動(dòng)人流，增 加入流頻率，提升商業(yè)的整 體價(jià)值。L規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡(jiǎn)單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2、人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置,對(duì)外展示面 良好，利于導(dǎo)入外部人流； 人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；4、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪, 具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏, 增加人流動(dòng)線的變化；5、人流動(dòng)線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的 中庭等設(shè)施，一方面使人流動(dòng)線較靈活，同時(shí)也起到很好的 凝聚人氣作用，提升部分商鋪

10、商業(yè)價(jià)值。面積配比類型30曲以 下31m:-801rf81m, -200 nf201m -500 m501m, 以上內(nèi)向型8.3%30.3%9.8%15.2%36.3%15.2%213%i4.(nFl10.0%49.6%輻射型1.3%2.8%5.6%7.2%83.2%類型個(gè)數(shù)配比30m?以 下31m' - 80 m281m - 200m -201 nr -500m"501 in2 以上Ws型33.6%55.0%5.5%3.7%2.1%1中間型27.5%51.8%13.6%3.8%3.2%輻射型32.5%29.7%19?510.2%8.1%101各種業(yè)態(tài)的鋪位面積占比業(yè)態(tài)30H

11、及以 下31m2- _80m'81nf -200史201m2 -500mz5011 以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%一餐飲9.9%12.7% ：29.7%46.7%27.7%'便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7% _0.0%休閑-Z9%-1.5%4.4%_20.0%一17.0%服飾精品1LO%1014.4%一1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%

12、5.0%6.4%合計(jì)100.0%100.0% ' 100.0%100.0%100.0%111鋪位開間/進(jìn)深比社區(qū)商業(yè)的開間/迸深主要在以下幾個(gè)區(qū)間：別間深類開進(jìn)3m以下 3m - 6m3m以下3m - 6m6m - 9m6m - 9m區(qū)間9m - 18m j 18mlXk I9m -15m 15m - *8m 18mlich開間區(qū)間 -比例3m以下3m - 6m6m - 9m9m - 18m18m以上合計(jì)13.2%512%26.9%4.0%4.8%100.0%1進(jìn)深區(qū)間ttw3m以下4.5%3m - 6m29.0%6m - 9m30.8%9m - 15m30.1%15m-18m1.6%

13、18m以上4.0%合計(jì)100.0%12 I社區(qū)商業(yè)租售模式13 I租金定價(jià)參考的因素及權(quán)重占比比較因素1權(quán)重整體區(qū)位20商業(yè)氛圍20人流量i20主力店115,交通條件10發(fā)展商實(shí)力5規(guī)模主題5升值前景511合計(jì)100%14 I常用招商優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容年期免租期管理費(fèi)扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部份作為商場(chǎng)的回報(bào)（含稅）， 發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)瞼，共同分享利潤(rùn)一般行業(yè)2年固定合約2年約或3年固定合約3年 生約，餐飲業(yè)一般510年固定合約，可商議 給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談 條件之一。由于項(xiàng)目所在區(qū)域,該區(qū)域目前商 業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將 本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時(shí)間， 所以租戶生存角度考慮，有時(shí)需要給予足夠的 免租期 按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此費(fèi)用 已包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、 公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、 管理者酬金和宣傳推廣費(fèi)用等。此條款也可作 為協(xié)商合作的一些酌情條件優(yōu)惠細(xì)分內(nèi)容形式裝修除公共地方裝修外，可考