上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》基礎(chǔ)班課程開通考試試題

1、湖北省 20XX年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法基礎(chǔ)班課程開通考試試題本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時(shí)間為 180 分鐘，總分 100 分， 60 分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個(gè)事最符合題意）1、國(guó)務(wù)院宣布從年下半年開始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。A：1995B：1996C：1998D：2000E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章2、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示， 負(fù)債合計(jì)為 2500 萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為 4000 萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為 2000 萬(wàn)元和 1000 萬(wàn)元，存貨為 1200 萬(wàn)元，則該企業(yè)的

2、流動(dòng)比率為。A：62.5B：80.00C：133.33D：200.00E：借款合同3、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定。A：相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布B：相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布C：相應(yīng)的成本價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布D：相應(yīng)的標(biāo)定價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是_。A單元估算法B單位指標(biāo)估算法C工程量近似匡算法D概算指標(biāo)估算法5、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中， 三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是 6800 元、67

3、00 元和 6300 元，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是 0.3、0.5 和 0.2。如果分別采用加權(quán)算水平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是元。A：-100B：-50C：50D：100E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、工程投資額在 _萬(wàn)元以下或者建筑面積在 _m2 以下的建筑工程， 可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。A20， 200B50， 300C30， 500D30， 3007、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。A委托人B估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C管理部門

4、D中立8、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行制度。A：備案B：分級(jí)審批C：分類審批D：專業(yè)審批E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、損失補(bǔ)償應(yīng)該以保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失發(fā)生為前提，即有損失發(fā)生則有損失補(bǔ)償，無(wú)損失則無(wú)補(bǔ)償。損失補(bǔ)償金額不受到 _的限制。A實(shí)際損失B保險(xiǎn)合同C保險(xiǎn)利益D保險(xiǎn)標(biāo)的10、小型購(gòu)物商場(chǎng)一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者，也就是說(shuō)（）對(duì)小型商場(chǎng)并不很重要。A停車B位置C特色D距離11、下列關(guān)于拍賣保留價(jià)規(guī)則的表述中，正確的是。A：保留價(jià)屬于拍賣的必備條件，無(wú)保留價(jià)拍賣的情況是沒有的B：保留價(jià)是表面上所體現(xiàn)的價(jià)格，而是一種權(quán)利義務(wù)的制衡點(diǎn)，用來(lái)防止利益的過(guò)分傾斜C：委托人擁有保留價(jià)的確定權(quán)D：保留

5、價(jià)不可公開E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、鋼材、木材、磚的用量分別為800 t、6000 、200 000 kg、300 、18 000 ，單位價(jià)格分別為300 元 t、200 元、 3 800元 t、 16 000 元、 500 元，其他材料為主要材料費(fèi)用的35，稅費(fèi)、利潤(rùn)為主要材料費(fèi)用的40，則該建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格為。A：1 600 萬(wàn)元B：2 160 萬(wàn)元C：2 800 萬(wàn)元D：3 024 萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)2000m2，總預(yù)算為 400 萬(wàn)元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成， 結(jié)構(gòu)工程完成 50%，設(shè)備

6、安裝工程尚未進(jìn)行。 另?yè)?jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是 15%、60%、 25%，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是（） 。A30%B45%C65%D75%14、對(duì)價(jià)格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，主要是從上把握房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)量” 。A：貨幣支付B：價(jià)值C：現(xiàn)象D：本質(zhì)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、在某居住區(qū)規(guī)劃中， 建筑基底面積 300m2，總建筑面積 1500m2，容積率 1.5，建筑密度為 _。A30%B40%C50%D60%16、房地產(chǎn)

7、開發(fā)建設(shè)中，滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的可以。A：無(wú)償收回土地使用權(quán)B：有償收回土地使用權(quán)C：無(wú)償出租土地使用權(quán)D：無(wú)償出讓土地使用權(quán)E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章17、隨著行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用的增加， 會(huì)引起需求水平的提高。 當(dāng)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用超過(guò)一定水平之后，就不會(huì)刺激需求了，因此市場(chǎng)需求有一個(gè)上限，稱為。A：市場(chǎng)潛量B：市場(chǎng)預(yù)測(cè)量C：市場(chǎng)最低量D：市場(chǎng)最高量E：借款合同18、下列關(guān)于給水系統(tǒng)的升壓設(shè)備，表述不正確的是。A：屋頂水箱常用鋼板焊接制成圓形或方形B：城市給水系統(tǒng)常采用低壓制，一般只能供十層以下用水C：離心式水泵一般設(shè)于底層或地下室大泵房?jī)?nèi)D：氣壓給水裝置的缺點(diǎn)是水壓變化大、效率低、能耗較多，供水

8、安全性不如屋頂水箱可靠E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、會(huì)計(jì)的基本職能不包括_。A反映職能B監(jiān)督職能C管理職能D控制職能20、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是 0.3、0.5 和 0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是 _元 /m2。A-100B-50C50D10021、已知某筆貸款的年名義利率為 12%，年實(shí)際利率為 12.55%，則該筆貸款是按照 _作為計(jì)息周期的。A年B半年C季度D月22、我國(guó)已初步

9、形成 _的住房金融體系。A商業(yè)性B政策性C商業(yè)性為主、政策性為輔D商業(yè)性和政策性并存23、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的_。A收益能夠量化B風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化24、成本法最基本的公式是。A：房地產(chǎn)價(jià)值 =房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格 -建筑物折舊B：房地產(chǎn)價(jià)值 =土地重新購(gòu)建價(jià)格 +建筑物折舊C：房地產(chǎn)價(jià)值 =重新購(gòu)建價(jià)格 -建筑物折舊D：房地產(chǎn)價(jià)值 =重新購(gòu)建價(jià)格 +建筑物折舊E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類中， 根據(jù)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為有償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和無(wú)償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。A：土地使用權(quán)的獲得方式B：轉(zhuǎn)讓的對(duì)象C：轉(zhuǎn)讓的方式D：轉(zhuǎn)讓的時(shí)間E：執(zhí)行

10、層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意，至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）1、運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括 _等。A統(tǒng)一采用總價(jià)B統(tǒng)一采用單價(jià)C統(tǒng)一幣種和貨幣單位D統(tǒng)一面積內(nèi)涵E統(tǒng)一付款方式2、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師禁止行為包括_。A不履行注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師義務(wù)B在執(zhí)業(yè)過(guò)程中實(shí)施商業(yè)賄賂C允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)D同時(shí)在 2 個(gè)或者 2 個(gè)以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)E以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)3、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包

11、括（）。A自然環(huán)境和人文環(huán)境的變化B一般商品市場(chǎng)的發(fā)展C信息、通訊技術(shù)水平的提高D生產(chǎn)方式和工作方式E金融業(yè)的發(fā)展4、補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。_是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。A出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期B增加原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的容積率C轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)D改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途E拍賣土地使用權(quán)5、成本法中的利息計(jì)算，包括_的利息。A土地取得成本和開發(fā)成本B土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用C土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和利潤(rùn)D借貸資金E自有資金6、城市的總體規(guī)劃由 _負(fù)責(zé)組織編制。A市人民政府建設(shè)行政主管部門B市人民政府城市規(guī)劃

12、行政主管部門C市人民政府土地行政主管部門D市人民政府7、根據(jù)房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 ，禁止發(fā)布房地產(chǎn)銷售廣告的情形有等。A：集體土地上的合法房屋B：代管房屋C：列入拆遷范圍內(nèi)的房屋D：共有房屋E：商品房預(yù)售許可證正在辦理之中的房屋8、下列土地符合免征土地使用稅的包括。A：國(guó)家機(jī)關(guān)自用的土地B：由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地C：宗教寺廟自用的土地D：公園開展出租經(jīng)營(yíng)用的土地E：直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地9、對(duì)時(shí)點(diǎn)指標(biāo)特點(diǎn)敘述不正確的是_。A只能間斷計(jì)數(shù)B各時(shí)點(diǎn)指標(biāo)不可以直接累加C每個(gè)時(shí)點(diǎn)指標(biāo)值的大小與時(shí)間長(zhǎng)短無(wú)關(guān)D計(jì)數(shù)的準(zhǔn)確率低10、通常將寫字樓分為甲、 乙、丙三個(gè)等級(jí)相比較

13、而言 _建筑物的功能是最先進(jìn)的。A甲級(jí)寫字樓B乙級(jí)寫字樓C丙級(jí)寫字樓D丁級(jí)寫字樓11、以保險(xiǎn)基金來(lái)源的不同為標(biāo)準(zhǔn)，可將保險(xiǎn)分為。A：商業(yè)保險(xiǎn)B：社會(huì)保險(xiǎn)C：政策保險(xiǎn)D：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)E：人身保險(xiǎn)12、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，下列屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素的是。( 試題)A：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)B：時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C：或然損失風(fēng)險(xiǎn)D：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)E：借款合同13、下列關(guān)于住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記，表述正確的是。A ：金融機(jī)構(gòu)發(fā)放或持有個(gè)人住房貸款，借款人以住房抵押給金融機(jī)構(gòu)作為償還借款擔(dān)保，并依法到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記的住房抵押權(quán)， 隨主債權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的，可以申請(qǐng)辦理住房抵押權(quán)變更登記B：批量辦

14、理個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記的，由個(gè)人住房抵押權(quán)受讓人申請(qǐng)C：擬轉(zhuǎn)讓的個(gè)人住房抵押權(quán)清單應(yīng)載明抵押房產(chǎn)坐落、抵押人、借款期限、房屋所有權(quán)證號(hào)、他項(xiàng)權(quán)證號(hào)等項(xiàng)目，并加蓋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人的印章D：個(gè)人住房抵押權(quán)清單中項(xiàng)目不齊或與權(quán)屬登記信息不一致的，不予登記，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)書面說(shuō)明理由E：個(gè)人住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，其住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓具有特殊性。房地產(chǎn)管理部門辦理批量個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記時(shí)， 只對(duì)抵押權(quán)人作變更處理，其他登記事項(xiàng)不作變更14、中華人民共和國(guó)土地管理法規(guī)定，我國(guó)土地的社會(huì)主義公有制包括。A：社會(huì)主義所有制B：全民所有制C：勞動(dòng)群眾集體所有制D：初級(jí)公有制E：高級(jí)公有制1

15、5、 ，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司 (以下簡(jiǎn)稱甲公司 ) 依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積 35 畝，出讓價(jià) 185 萬(wàn)元畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從 2 月起計(jì)。甲公司用該宗土地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。 3 月 12 日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為 8000 萬(wàn)元，其中在建工程拖欠工程款 2000 萬(wàn)元。 8 月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為 6800 萬(wàn)元。如果拍賣最終應(yīng)價(jià)為 6500 萬(wàn)元，則該應(yīng)價(jià)為。A：無(wú)效應(yīng)價(jià)B：有效應(yīng)價(jià)C：可以成交的價(jià)格D：不確定E：停止侵害16、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相

16、關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有。A：基準(zhǔn)收益率B：目標(biāo)收益率C：出租率或空置率D：毛租金收入E：運(yùn)營(yíng)成本17、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達(dá)式中，正確的是（）。A稅前現(xiàn)金流 =有效毛收入一經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B稅前現(xiàn)金流 =有效毛收入一抵押貸款還本付息C稅后現(xiàn)金流 =稅前現(xiàn)金流一所得稅D稅后現(xiàn)金流 =稅前現(xiàn)金流一準(zhǔn)備金一所得稅18、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有。( 試題 )A：內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力B：內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率C：當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的D：如果使用貸款，且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率E：內(nèi)部收益

17、率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小19、下列關(guān)于會(huì)計(jì)報(bào)表的意義和作用，表述正確的是。A ：會(huì)計(jì)報(bào)表是根據(jù)賬簿上所記錄的資料經(jīng)過(guò)整理、歸類、匯總而編制的表式報(bào)告B：會(huì)計(jì)核算中的報(bào)賬，主要是通過(guò)編制會(huì)計(jì)憑證來(lái)進(jìn)行的C：企業(yè)的投資者通過(guò)會(huì)計(jì)報(bào)表所提供的信息可以作出正確的投資決策D：會(huì)計(jì)報(bào)表是會(huì)計(jì)核算工作的一種專門方法E：會(huì)計(jì)報(bào)表提供的信息是依法征收稅利的主要依據(jù)20、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(試行 )在 _實(shí)行。A1984 年 12 月 8 日B1984 年 11 月 8 日C1948 年 12 月 8 日D1985 年 11 月 8 日21、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為。A：一級(jí)B：二級(jí)C：三級(jí)D：四級(jí)E：五級(jí)22、新設(shè)項(xiàng)目法人的資本金籌措渠道不包括_資金。A政府政策性B資產(chǎn)變現(xiàn)C企業(yè)入股D個(gè)人入股范