某項目項目營銷策劃報告

1、第二部分 客戶篇一、調(diào)查的組織實施為獲取崇明縣房地產(chǎn)市場特別是消費(fèi)者購房需 求方面的第一手資料，通過對崇明縣購房消費(fèi)者基本 信息的分析，使本項目在市場定位、產(chǎn)品定位和銷售 策略的制定過程具有市場和客戶依據(jù)，我司組織了崇 明縣城橋鎮(zhèn)地區(qū)潛在消費(fèi)者的調(diào)查工作。1、調(diào)查目的通過本次調(diào)查，在分析崇明地區(qū)消費(fèi)者信息的基 礎(chǔ)上，了解本地區(qū)消費(fèi)者的購買力、消費(fèi)特征，對物 業(yè)的需求及期望，消費(fèi)者市場信心；針對本項目，對 崇明地區(qū)擬購買別墅的客戶進(jìn)行調(diào)查分析，獲得崇明 別墅市場和客戶的一手資料，為本項目歸納出符合產(chǎn) 品基本投資要求、規(guī)劃設(shè)計條件的目標(biāo)購買群體特征 和需求，提供準(zhǔn)確的市場定位及產(chǎn)品定位，尋求高效

2、的營銷手段。2、調(diào)查地點(diǎn) 崇明縣城橋鎮(zhèn)城區(qū)主要繁華路段： 八一路、北門路至南門路之間的商業(yè)街 北門路、西門路至東門路之間的商業(yè)街 中街山路、西引路路口3、調(diào)查方法本次調(diào)查工作采用問卷調(diào)查形式，問卷為封閉式，以客觀題為主，主觀題為輔，并通過調(diào)查員的現(xiàn) 場問詢，了解調(diào)查對象的真實需求。4、調(diào)查日期004 年 12 月 23 日，PM1 : 00 PM5 : 00當(dāng)日氣象：雨夾雪，氣溫5.7-6.8 C2004 年 12 月 24 日，AM10 : 00 PM5 : 00當(dāng)日氣象：晴，氣溫 2.1-6.1C2004 年 12 月 25 日，PM10 : 00 PM2 : 00當(dāng)日氣象：晴，氣溫 0.

3、8-7.1 C5、工作組情況工作人員數(shù)量：6人工作人員崗位配置： 市場研展部經(jīng)理:1名研展部研展人員：3名銷售部銷售人員：2名6、資料分析方法采用被調(diào)查客戶資料統(tǒng)計、數(shù)據(jù)歸納分析相結(jié)合 的方法。7、調(diào)查對象調(diào)查對象為：在八一路、北門路至南門路商業(yè)街的購物人流，北門路、西門路至東門路間中介店內(nèi)的看房者；中街山路、西引路金月灣售樓處看房者；怡 祥居小區(qū)內(nèi)的住戶?？倶颖緮?shù)共 162 份，樣本的選擇為未來有意向購 買新商品房或二手商品房的客戶和已經(jīng)在崇明縣購 買商品房的客戶，其中有意向購買別墅的客戶調(diào)查問 卷共采集到 37 份。、總體調(diào)查資料分析1、調(diào)查對象基本情況分析(1)年齡構(gòu)成分析調(diào)查對象年齡構(gòu)

4、成n 40-50 50歲以上L 20-25L 30-4025%36%U 20-25口 25-30U 30-40U 40-50 50歲以上數(shù)據(jù)顯示：在本次調(diào)查中，調(diào)查對象中年齡為30-40歲的比例最高，達(dá) 36% ； 25-30歲的占25%左右；40歲以上、25歲以下的調(diào)查對象分別為19%和20%。各個年齡段的購房意向如何，以及他們對所購買物業(yè)的需求差異，我們將結(jié)合其它各項指標(biāo)進(jìn)行綜合分析。(2)受教育程度分析教育程度構(gòu)成廠 10% L 2%50%廠I 38%：高中及以下I?？?#39;本科廠碩士及以上(圖2)數(shù)據(jù)顯示：本次調(diào)查對象的總體受教育程度中等，其中大專及大專以上學(xué)歷的占50% ;高中及

5、高中以下學(xué)歷所占比例為 50%。(3) 家庭狀況分析調(diào)查對象婚姻狀況婚姻狀況_| 18%182%（圖3）I已婚L未婚I 0%（圖4）調(diào)查對象家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)分析l_ W 3 人廠4-5人'5個以上數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查對象中已婚人口較多，占總數(shù)的82% ;本結(jié)合圖3和圖4兩項數(shù)字可得出，崇明縣的 適婚青年結(jié)婚較早；3 口之家或2 口之家所占比例較 高，占總數(shù)的71% ;但也不排除三代同堂的現(xiàn)象，4-5人的家庭結(jié)構(gòu)占總數(shù)的 29%，這對我們在后面的產(chǎn)品 面積、房型需求、戶型配比方面提供現(xiàn)實的參考依據(jù) 和關(guān)聯(lián)度。（4）居住情況分析調(diào)查對象現(xiàn)有住房類型調(diào)查對象現(xiàn)居住類型1-21%I I 5%（42%

6、I 5%1127%（圖5）II自購商品房LI公房 門租房II老的私房 房改房調(diào)查對象現(xiàn)有家庭居住面積調(diào)查對象現(xiàn)有家庭住房面積（建筑面積）6% I14%門43%28%（圖6） < 50平米匚50-100平米 -100-150平 米二 150-200 平米200平米以上數(shù)據(jù)顯示：調(diào)查對象中自購商品房的占到總調(diào)查 對象的42%,比例較高，但該數(shù)據(jù)中不排除城鎮(zhèn)居民 原公有住宅貨幣化的可能；現(xiàn)有住房類型為公房的位 列第二，為27%，其它類型為31%。調(diào)查對象中現(xiàn)有家庭住房面積在100平方米以下的合計為 47% ； 100平米以上的合計為 53% ;其中 100-150平米以上的占總數(shù)的 28%，根

7、據(jù)現(xiàn)場訪談員 的問詢，該部分大都為自購商品房；150平米以上的占總數(shù)的25%，大都為自建房。根據(jù)圖5和圖6數(shù)據(jù)分析，我們獲得以下信息， 崇明縣目前人均住房較寬敞，自建住宅比例較高；商 品房面積集中在100-150平方米，目前還未出現(xiàn)別墅 類型的商品住宅，大面積住宅特別是別墅市場未被開 拓。(5) 職業(yè)分析職業(yè)分類12%19%5%1%18%15%(圖7)公務(wù)員及事業(yè)單位職員 口國內(nèi)企業(yè)一般職員-外企職員-1個體業(yè)主中高層管理人員n私營企業(yè)主h自由職業(yè)者-其它數(shù)據(jù)顯示：調(diào)查對象中自由職業(yè)者居首位，占27%，其次分別為公務(wù)員及事業(yè)單位職員占19%，個體業(yè)主占18%。部分客戶可能不愿透露自己的職業(yè)，

8、故選擇自由職業(yè)者的比例較高。(6) 來源分析6%7%70%客戶來源匚上海市區(qū)城橋鎮(zhèn)廠崇明郊區(qū)城鎮(zhèn)L外地數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查對象中城橋鎮(zhèn)占 70%，崇明其它 區(qū)鎮(zhèn)占17%，上海市區(qū)占7%,外地人占6%。我們對 各區(qū)域的被訪者的購房需求進(jìn)行了分別統(tǒng)計。城橋鎮(zhèn)受訪者中，在兩年內(nèi)有意向在城橋鎮(zhèn)購房 的為57.34%;崇明其它區(qū)鎮(zhèn)受訪者中，在兩年內(nèi)打算 在城橋鎮(zhèn)購房的為 57.89% ；而上海市區(qū)在崇明工作的 人員中打算在崇明購房者為5.7% ;外地人為12%。因此我們確定：城橋鎮(zhèn)城區(qū)的客戶是城橋鎮(zhèn)房地 產(chǎn)市場的主力客源，城橋鎮(zhèn)附近郊區(qū)各鎮(zhèn)的客戶是城 橋鎮(zhèn)商品房客源的重要補(bǔ)充。2、調(diào)查對象購買力分析(1) 家

9、庭月收入分析家庭月收入2000元以下 廠 2000-4000元 I 4000-6000元 I 6000-8000元 匚 8000-10000元 I 10000元以上數(shù)據(jù)顯示：調(diào)查對象中家庭月收入在 2000至4000 元之間的所占比例最高，達(dá)41% ；其次為家庭月收入在2000元以下的，所占比例為 24% ;家庭月收入在 6000元以上的合計為 13%。2003年上海市的人均收入為 14867元，按每戶平 均人口 3人計算，中等收入家庭的年平均收入約為 44600元，平均約 3716元/月。調(diào)查結(jié)果反映，崇明 縣家庭月收入情況在上海市處于中等水平。(2)單價承受力單價需求7%3%2%48%I

10、4000元以下-J 4000- 5000元 口 5000- 6000元6000- 7000元口 7000- 8000元-8000元以上數(shù)據(jù)顯示：48%的調(diào)查對象希望購買單價在4000 元/平方米以下的住房；26%的調(diào)查對象希望購買單價在4000-5000元/平方米的住房； 承受單價在 6000元/ 平方以上的合計占12%。相比崇明的家庭收入，購房者購房消費(fèi)在總體消 費(fèi)中所占比例較高，單價承受力較高。（3）總價承受力總價承受范圍匚1%L 11%4% 丨 1%40萬以下54%（圖 12）J 40萬60萬_1 60 萬80萬 80 萬100萬100萬 120萬120萬 數(shù)據(jù)顯示：調(diào)查對象能夠承受總價

11、的峰值出現(xiàn)在40萬元以下，占54% ;總價承受在40-60萬的占29%, 兩者占到客戶總數(shù)的 83%;承受總價在60-80萬的占 11%; 80萬以上的為6%。由于購房者都希望購買物美價廉”的住房，因此報價時的心理價位都偏低。根據(jù)本司的操盤經(jīng)驗，客 戶實際的價格承受力要比調(diào)查結(jié)果高出30%左右。3、客戶需求分析(1)擬購買區(qū)域分析調(diào)查對象擬購房區(qū)域 8%-15%_1上海市區(qū)-城橋鎮(zhèn)1新河鎮(zhèn)-I堡鎮(zhèn)陳家鎮(zhèn)向化鎮(zhèn)=1建設(shè)鎮(zhèn)"I其它數(shù)據(jù)顯示：被訪客戶在選擇購房區(qū)域時的最大峰 值為崇明縣城橋鎮(zhèn)，占總數(shù)的68%，其次為上海市區(qū)和陳家鎮(zhèn)，說明崇明縣的消費(fèi)者主體還是把在崇明縣 政府所在地城橋鎮(zhèn)購房

12、定居作為首選區(qū)域和愿望。(2) 購買用途分析購房用途分析一 2%(圖 19)自用-投資投資兼自用數(shù)據(jù)顯示：城橋鎮(zhèn)消費(fèi)者欲購商品房物業(yè)中，用 于純自住的比例為 70.59%，純投資比例為 27%。 2004年上海崇明越江隧道的正式開工，新城規(guī)劃的落實開展，使崇明房地產(chǎn)價格大幅攀升，住宅投資性上升，商品房呈現(xiàn)居住功能和投資需求兩旺之勢。（3）面積需求分析調(diào)查對象面積需求分析1 40 m2 -60 m2 3% 38%（圖 20）廠.60 m2 -80 m2.I 60rf -80 m2120 m-140 m2r 80 m-100 m2 口 100 m-120 m2-140 m-160 m21 160

13、m-180 m2 180 m以上數(shù)據(jù)顯示：調(diào)查對象中對居住面積的要求，100120平方米的需求量最大，占總數(shù)38% ;其次為120-140平方米，為 16%; 140-160平方米以上的為 16% , 160平方米以上的為 7% ; 80-100平方米的占 15%; 80平米以下的占 8%。相對于上海市區(qū)的普通 商品房面積配比，崇明縣客戶對面積的需求放大。(4)房型選擇客戶房型需求一室一廳一衛(wèi) 二室一廳一衛(wèi)I二室二廳二衛(wèi) I三室一廳一衛(wèi) 匚三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) 二其它數(shù)據(jù)顯示：潛在客戶中希望購買四房二廳的比例最高，達(dá)38% ;而對三房的需求比例為 16%;二房二廳的需求為22%，二房一廳

14、一衛(wèi)為 16%。(5)建筑形態(tài)的要求廠16%118%27%(圖 22)調(diào)查者住宅類型選擇分析H高層U小高層I I多層廠I別墅數(shù)據(jù)顯示，潛在客戶對住宅類型的首選為小高層 住宅占總量的49%，多層占27%，選擇別墅的為16%, 本項目的容積率指標(biāo)決定了本項目的建筑形態(tài)為聯(lián) 排或疊加別墅，調(diào)查結(jié)果顯示別墅在當(dāng)?shù)厥袌鼍哂幸?定的接受度。4、通路和媒體選擇通路分析了解通路30%12%28%匚向親友打聽L報紙廣告匚戶外匚派單車身廣告廠電臺I電視廣告（圖 31）數(shù)據(jù)顯示：潛在客戶了解樓盤信息最主要的通路是通過親友了解，占 30%;其次是通過報紙廣告，占28%;戶外及派單占18%;電臺廣告占12%。閱讀報紙種

15、類選擇閱讀報紙種類選擇丨文匯報 崇明報 其它數(shù)據(jù)顯示：在報紙閱讀的種類上，文匯報居多，為38% ；其次為新民晚報（27%八 新聞晨報（21%）。對于受訪者了解樓盤信息的渠道和報刊的閱讀 習(xí)慣的特點(diǎn)，本司將在后續(xù)的營銷宣傳上加以利用, 以增強(qiáng)樓盤信息推廣的有效性。5、客戶信心度分析房價趨勢預(yù)測統(tǒng)計上漲-I持平_1下跌調(diào)查顯示，在被調(diào)查對象中，認(rèn)為在未來兩年內(nèi) 崇明房價會上漲的占 76%，漲跌不大的占21%，看跌 的占3%。崇明日益看好的投資環(huán)境和新規(guī)劃的開展， 使崇明人總體信心良好，作為支持產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn) 依托良好的生態(tài)環(huán)境和發(fā)展前景，使崇明人對房地產(chǎn) 的明天擁有強(qiáng)大的信心。我司根據(jù)崇明縣潛在

16、客戶進(jìn)行抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn) 行分析，對崇明縣房地產(chǎn)市場進(jìn)行以下總結(jié)：一、市場上別墅類商品住宅尚未出現(xiàn)，大面積住 宅特別是別墅市場未開拓，別墅在當(dāng)?shù)厥袌鼍哂幸欢?的接受度、認(rèn)知度；二、市場消費(fèi)主體由自由職業(yè)者、公務(wù)員、個體 業(yè)主構(gòu)成；三、消費(fèi)主體群體特征：已婚較多，處于中等偏 上教育水平，年齡以 25-40歲之間居多，把在崇明縣 政府所在地城橋鎮(zhèn)作為購房的首選區(qū)域；四、城橋鎮(zhèn)客戶是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的主體客源， 附近各鎮(zhèn)客戶是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場客源的重要補(bǔ)充；五、購房支出在家庭收入總的支出中所占比例 高；六、擬購房者普遍看好崇明房地產(chǎn)市場，市場信 心指數(shù)高。、別墅客戶調(diào)查資料分析為捕捉崇明別墅市場的動態(tài)和潛

17、力，把握崇明購 房者中對別墅產(chǎn)品具有購買意向的特定客戶層的需 求，設(shè)計符合當(dāng)?shù)厥袌鎏卣?，滿足客戶需求的別墅項 目，我司單獨(dú)制作了別墅調(diào)查問卷，對有意向購買別 墅的客戶進(jìn)行了調(diào)查，共獲得有效問卷37份，對調(diào)查對象的特征、產(chǎn)品要求、意愿度以及潛在心理需求 等方面進(jìn)行了深層次的調(diào)查分析，從而使我司獲得崇 明別墅潛在客戶較為清晰、量化的一手資料，為本項 目在產(chǎn)品定位、建筑規(guī)劃、營銷推廣方面提供詳細(xì)資 料。1、別墅客戶基本情況分析（1）年齡構(gòu)成分析年齡構(gòu)成11%5%46%38%I 20-30 歲 30-40 歲I I 40-50 歲I 150歲以上數(shù)據(jù)顯示：有意愿購買別墅的調(diào)查對象中年齡40-50歲的年

18、齡段比例最高， 達(dá)46% ； 30-40歲的則占 到了 38%左右；兩項合計達(dá) 74%，可見，本項目目標(biāo) 客戶群體的年齡段位于 30-50歲之間。(2) 受教育程度分析教育程度4%48%25%1高中及以下?？?本科1碩士及以上數(shù)據(jù)顯示：別墅客戶中高中及高中以下客戶為 48%，?？普?5%，本科學(xué)歷占23%，碩士學(xué)歷占4%。與總體樣本相比，中低學(xué)歷所占比例相近，高學(xué)歷中學(xué)歷水平有所上升。經(jīng)現(xiàn)場訪談人員了解，客戶群體基本分為兩類：一類為當(dāng)?shù)氐乃綘I企業(yè)、農(nóng)場主，另一類為崇明縣的公務(wù)員居多。(3) 家庭月收入家庭月收入. 2000元以下16% 2000元-4000 元1 4000元-6000 元-60

19、00元-8000 元口 8000元-10000 元匸 10000元-20000 元U 20000元以上數(shù)據(jù)顯示：別墅客戶家庭月收入明顯上升, 6000-8000 元/ 月占 29%，其次是 10000-20000 元 /月,占24% ;別墅作為種大面積、高總價的商品房產(chǎn)品， 購買力起到絕對性作用，要求購買者具有充足的自備 款和月還款能力。(4)職業(yè)分析職業(yè)分類U公務(wù)員及事業(yè)單位職員 國內(nèi)企業(yè)一般職員II外企職員n個體業(yè)主lj中高層管理人員11私營企業(yè)主口自由職業(yè)者u其它數(shù)據(jù)顯示：別墅客戶中職業(yè)以個體業(yè)主所占比例 最高，為29%，公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員分別占 27%和13%，私營業(yè)主占12%

20、。表明在城橋鎮(zhèn)購買別 墅的客戶主要由兩大類構(gòu)成：企事業(yè)管理人員和個體私營業(yè)主。(5)家庭結(jié)構(gòu)分析家庭結(jié)構(gòu)分析n 1人n 2-3 人I 4-5 人II 5人以上數(shù)據(jù)顯示：擬購買別墅的客戶中， 家庭人口以2-3 人的小型家庭所占比例最高為51%，三代同堂的需求占35%，較多客戶購買別墅時選擇和父母一起居 住。因此在產(chǎn)品設(shè)計方面應(yīng)考慮到老年人及兒童的居 住習(xí)慣及特殊需求。(6)來源分析客戶來源3%3%-上海市區(qū)匚城橋鎮(zhèn)'崇明郊區(qū)城鎮(zhèn)-外地數(shù)據(jù)顯示，別墅客戶中城橋鎮(zhèn)占56%，崇明其它區(qū)鎮(zhèn)占38%，上海市區(qū)和外地人口共計占6%。我們接下去對各區(qū)域的客戶在選擇別墅區(qū)域進(jìn)行了分別 統(tǒng)計。(7)擬購買

21、區(qū)域選擇調(diào)查對象擬購買區(qū)域17%14%上海市區(qū)城橋鎮(zhèn)堡鎮(zhèn)T陳家鎮(zhèn)I 其它數(shù)據(jù)顯示：在別墅調(diào)查客戶中，擬在城橋鎮(zhèn)購買別墅產(chǎn)品的客戶最多，為 47%，陳家鎮(zhèn)為16%，上海 市區(qū)為14%。隨著東灘開發(fā)的推進(jìn)，上海與崇明交通 的改善、經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的日益加強(qiáng)，以及市民自購汽車的 增加，別墅市場顯出分散的趨勢。經(jīng)過現(xiàn)場訪談員的 了解，愿意在城橋鎮(zhèn)購買別墅的客戶為崇明本地工作 的人士，以崇明城橋鎮(zhèn)為主要家庭和社交圈。根據(jù)對崇明有購買別墅意愿的潛在客戶細(xì)分及 篩選，通過家庭月收入、職業(yè)、單價、總價需求等基 本要素的歸納， 我們對本項目的潛在購買者特征進(jìn)行 以下概況：一、本項目的目標(biāo)客戶為在城橋鎮(zhèn)以及附近區(qū)域居 住

22、、生活的崇明當(dāng)?shù)厝?；二、他們是在?dāng)?shù)毓ぷ鞯钠笫聵I(yè)管理人員和個體私營 業(yè)主；三、他們年齡介于 30-50 歲之間，收入良好；四、家庭形態(tài)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，以三口之家以及三代同堂為 主體；五、他們對別墅生活形態(tài)有所了解，向住別墅居住氛 圍；六、企事業(yè)單位管理人員具有較高的文化價值觀，崇 尚別墅生活的時尚、舒適，但承受力有限，以經(jīng)濟(jì)型 別墅為主；七、私營業(yè)主、自由職業(yè)者居有較高的支付能力，將 別墅作為提升個人身份的象征之一， 對別墅產(chǎn)品的認(rèn) 識存在一定的局限性；八、在購買別墅區(qū)域的選擇上，以崇明島為主，受社 交圈及未來發(fā)展影響亦考慮上海市區(qū)和其它地區(qū)。2、市場需求特征（ 1） 單價需求獨(dú)立別墅客戶心理價位單

23、價需求（獨(dú)立別墅）"1 4000元以下:J 4000-5000元_| 5000-6000元_1 6000-7000元口 7000-8000元I 8000-10000元10000元以上數(shù)據(jù)顯示：別墅客戶選擇獨(dú)立別墅的心理價位以6000-7000元/平方米所占比例最高占 45%，7000-8000元/平方米占 23%，單價需求 5000-6000元/平方米的有 17%，8000-10000 元/平方米占 11%，10000 元/平方米單價需求未出現(xiàn)。按實際單價承受力上浮20%-30%，當(dāng)?shù)刭徺I獨(dú)立別墅客戶的心理價位上限在12000-13000元/平方米之間，主力單價需求段在8000-10

24、000元/平方米。聯(lián)排和雙拼別墅客戶心理價位單價需求（聯(lián)排和雙拼）4000元以下 4000-5000元 5000-6000元J 6000-7000元口 7000-8000元 8000-10000元二 10000元 以上數(shù)據(jù)顯示：別墅客戶選擇聯(lián)排和雙拼別墅產(chǎn)品的心理單價以5000-6000元/平方米所占比例最高占47%，6000-7000元/平方米占21%，單價需求 7000元/平方米以上的為 8%。按實際單價承受力上浮 20%-30% ,當(dāng)?shù)芈?lián)排和雙拼地別墅主體客戶心理價位在7000-8000元/平方米之間。疊加別墅客戶心理價位單價需求(疊加別墅)4°%彳 0/37%31% 4000

25、元以下J 4000-5000元1 5000-6000元J 6000-7000元口 7000-8000元-8000-10000元10000元以上數(shù)據(jù)顯示：別墅客戶在選擇疊加別墅時以4000-5000元/平方米所占比例最高 ，占31%,5000-6000 元/平方米占37%，6000-7000元/平方米占17%。按實際單價承受力上浮 20%-30%，當(dāng)?shù)貏e墅客戶 購買疊加別墅主力價位在5000-6000元/平方米，主體價格需求段在 6500-7500元/平方米之間。(1) 總價需求范圍總價需求范圍7% 0%37%42%L 100萬以下 f 100-150萬 匚 150-200萬1_ 200-300

26、萬匚300萬以上數(shù)據(jù)顯示：被調(diào)查的別墅客戶能夠承受的總價峰值在100萬以下，占42%; 100-150萬之間的占37%, 150-200萬之間的占14%，200-300萬之間的占 7%，300萬以上的需求還未出現(xiàn)。分析得出：崇明客戶在選擇別墅時，150萬是一個分界線，150萬以上需求 量減少，高總價別墅尚未被當(dāng)?shù)卣J(rèn)可。(2) 用途分析用途分析L投資二自用2% 6%92%'自用兼投資數(shù)據(jù)顯示：調(diào)查對象在購買別墅時，用于純自住的比例為92%，純投資比例為 6%,兩者需求兼有的 占2%，說明客戶對象是以改善居住條件、提升居住 品質(zhì)為主的自用型客戶。(3) 類型選擇18%42%別墅類型選擇|獨(dú)

27、棟 匚雙拼 匚連排 廠疊加調(diào)查顯示：被調(diào)查客戶在產(chǎn)品類型選擇方面，喜好獨(dú)立別墅的占42%,雙拼占23%,聯(lián)排占17%，疊加別墅占16%，按產(chǎn)品品質(zhì)呈現(xiàn)遞減之勢。(4) 面積需求面積需求21%4%|_| 150平米以下n 150-200平米LI 200-250平米I | 250-300平米口 300平米以上37%數(shù)據(jù)顯示：被調(diào)查的客戶中，在面積需求方面以200-250平方最多，占 37%，其次為150-200平米,占27%，300平米以上需求為 21%。結(jié)合本次調(diào)查對崇明縣擬購買別墅客戶的調(diào)查數(shù)據(jù)分析，我們對崇明市場進(jìn)行以下總結(jié)：一、崇明城橋鎮(zhèn)別墅市場尚未啟動，市場具有潛力和實際需求；二、市場以

28、改善居住條件、提升居住的自用型客戶用主體；三、產(chǎn)品總價宜控制在 200萬以內(nèi)，單價應(yīng)控制在8000元/平方米以下；四、 總價150萬是一條市場分界線，150萬以上 客戶群體快速遞減;五、獨(dú)立別墅需求人數(shù)比例高，但求購獨(dú)立別墅 的人群在總價承受力方面明顯偏離市場，整體市場不成熟，對獨(dú)立別墅價值與產(chǎn)品認(rèn)識有待培養(yǎng)。結(jié)合本次調(diào)查結(jié)果和本項目的建筑規(guī)劃條件，建議本項目在產(chǎn)品定位上應(yīng)以總價控制在200萬以內(nèi)、單價控制在8000元/平方米以下、面積范圍在150-250 平米的自用型雙拼及聯(lián)體別墅為主。3、產(chǎn)品規(guī)劃要求5、建筑外觀要求建筑風(fēng)格選擇23% 21%45%建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約 I歐式經(jīng)典 n中式經(jīng)典J

29、其它外立面材料選擇外立面材料11釉面磚涂料石材46%外立面顏色選擇外立面顏色（圖 26）I鮮艷I素色數(shù)據(jù)顯示：大多數(shù)客戶在選擇建筑風(fēng)格喜愛歐式 風(fēng)格、素雅的、涂料或石材材質(zhì)建筑外觀。6、房型設(shè)計房型要求房型要求 3/2/2一 4/2/2II 3/3/3-4/3/3口 其它11%37%產(chǎn)品偏好產(chǎn)品特殊要求廠客廳挑空主臥大19%22%14%4%3哆4%U主衛(wèi)大|廚房大r保姆工作區(qū)廠收藏室陽光室書房獨(dú)立車庫i.私家花園調(diào)查顯示：客戶在別墅空間設(shè)計方面，以三房二 廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi)為主，這和別墅實際使用中的 便利性不相符，按兩層別墅計算，每一層都需設(shè)有衛(wèi) 生間，主臥應(yīng)另外設(shè)立獨(dú)立的主臥衛(wèi)生間，一套別墅 至少應(yīng)設(shè)有三個以上衛(wèi)生間為宜。房型設(shè)計方面，挑空的客廳、書房、獨(dú)立停車庫、 私家花園受到客戶青睞。7、景觀要求景觀設(shè)計7%15%匚水景I大草坪廠景觀小品 廠私家花園 匚大型植被 其它數(shù)據(jù)顯示：在別墅小區(qū)景觀設(shè)計方面， 景觀小品、 私家花園、大型植被等受到客戶的喜愛。(4)物業(yè)管理及小區(qū)配套物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)7%2%14%物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)匚1元以下I 1-2 元1_ 2-3 元L 3-4 元廠4元以上數(shù)據(jù)顯示，在設(shè)定物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)方面，有45%的調(diào)查者希望物業(yè)管理費(fèi)每平方米收取標(biāo)準(zhǔn)在1-2元，32%的被調(diào)查對象選擇了 2-3元。由于被調(diào)查者的心理