新時(shí)期農(nóng)民工去庫(kù)存參與意愿及其影響因素分析

1、    新時(shí)期農(nóng)民工去庫(kù)存參與意愿及其影響因素分析    陳園黃烈佳摘要：基于湖北省鄂州市231份調(diào)查問(wèn)卷，采用描述性分析和二元logistic回歸模型探討新時(shí)期農(nóng)民工去庫(kù)存參與意愿及其影響因素。研究結(jié)果表明：農(nóng)民工的居住現(xiàn)狀滿意度對(duì)購(gòu)房意愿的影響最顯著；婚姻狀況、務(wù)工時(shí)間、購(gòu)房面積和房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房意愿的影響顯著；進(jìn)城務(wù)工人數(shù)、家庭月收入和宅基地退出對(duì)購(gòu)房意愿的影響較為顯著。最后，針對(duì)相關(guān)問(wèn)題，提出加強(qiáng)政府引導(dǎo)，鼓勵(lì)改善住房條件；減免稅費(fèi)，鼓勵(lì)降價(jià)，合理調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)；加快落實(shí)宅基地有償退出等政策建議。關(guān)鍵詞：農(nóng)民工；新時(shí)期；去庫(kù)存；logistic模型；去庫(kù)

2、存意愿；湖北省鄂州市：d9：adoi：10.19311/ki.16723198.2017.13.0550引言隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，農(nóng)村居民到城市務(wù)工的人員數(shù)量越來(lái)越多。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)資料顯示，2015年全國(guó)有9億農(nóng)民，其中農(nóng)民工總量為27747萬(wàn)人，其中外出（戶籍所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地域外從業(yè)）農(nóng)民工16884萬(wàn)人，占60.84%，比上年增加63萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.4%；在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以內(nèi)從業(yè)6個(gè)月以上的本地農(nóng)民工10863萬(wàn)人，占農(nóng)民工總量的39.2%，比上年增加289萬(wàn)人，增長(zhǎng)2.7%。農(nóng)民工居住分布十分復(fù)雜，居住類(lèi)型也多種多樣，居住的顯著特征為：面積小、基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋、環(huán)境差；

3、對(duì)住房的需求得不到滿足；缺乏統(tǒng)一的保障制度。和亟待改善農(nóng)民工住房條件共存的，是房地產(chǎn)的高庫(kù)存。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況報(bào)告，2015年末，商品房待售面積7.2億平方米，房屋竣工面積10.0億平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積73.6億平方米。數(shù)量巨大而且不斷攀升的房地產(chǎn)存量，已經(jīng)由一二線蔓延至三四線城市。如此龐大的農(nóng)民工隊(duì)伍對(duì)城市建設(shè)做出了巨大貢獻(xiàn)，但是，農(nóng)民工在社會(huì)上居住問(wèn)題仍有待解決。目前，如何去庫(kù)存也引起了政策層面的高度重視，2015年12月20日至21日在北京舉行的中央城市工作會(huì)議上指出，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一是化解房地產(chǎn)庫(kù)存。在三四線城市商

4、品房庫(kù)存積壓嚴(yán)重的情況下，我們不禁試想：農(nóng)民工是否有可能成為房地產(chǎn)去庫(kù)存的主力軍？影響農(nóng)民工參與房地產(chǎn)去庫(kù)存的意愿因素主要有哪些？為了解決這類(lèi)問(wèn)題，課題組通過(guò)實(shí)地調(diào)研并結(jié)合前人的研究成果利用描述統(tǒng)計(jì)和計(jì)量分析相結(jié)合的分析方法，旨在研究新時(shí)期農(nóng)民參與去庫(kù)存意愿及其影響因素。研究結(jié)果不僅可以為政府“去庫(kù)存”政策實(shí)施提供參考，還可以為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定提供決策依據(jù)。1研究區(qū)域、數(shù)據(jù)來(lái)源及研究方法1.1研究區(qū)域鄂州市是湖北省下轄的地級(jí)市，屬于五線城市，地處東經(jīng)114°32-115°05，北緯30°00-30°06，位于湖北省東部，濱于長(zhǎng)江中游南岸。西鄰武漢

5、，東接黃石，北望黃岡。面積1504平方公里。轄鄂城、梁子湖、華容3區(qū)。截至2014年末，鄂州市總?cè)丝?1018萬(wàn)人，常住人口10588萬(wàn)人，其中：城鎮(zhèn)6732萬(wàn)人，鄉(xiāng)村3856萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到6358%。全年出生人口13524人，出生率1278；死亡人口5588人，死亡率為528，人口自然增長(zhǎng)率為75。2014年，按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值達(dá)到64851元，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到22763元；農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到12692元。2016年湖北省鄂州市商品住宅可售面積192萬(wàn)m2，預(yù)計(jì)消化周期11個(gè)月，商品房均價(jià)3400元/m2，通過(guò)樓市新政的帶動(dòng)，農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房銷(xiāo)售達(dá)22萬(wàn)平方米，外

6、地人員購(gòu)房銷(xiāo)售553萬(wàn)平方米。12數(shù)據(jù)來(lái)源本研究數(shù)據(jù)主要來(lái)自于問(wèn)卷調(diào)查。課題組于2016年4月到5月對(duì)湖北省鄂州市主要典型區(qū)域進(jìn)行網(wǎng)上針對(duì)性發(fā)放問(wèn)卷和實(shí)地調(diào)研。其中實(shí)地調(diào)研主要以訪談為主，問(wèn)卷由被調(diào)查者作答，調(diào)查員填寫(xiě)，每份問(wèn)卷完成時(shí)間約需15分鐘。本項(xiàng)目中共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷300份（太和鎮(zhèn)200份，沼山鎮(zhèn)50份，長(zhǎng)嶺鎮(zhèn)50份），網(wǎng)上問(wèn)卷114份，訪談問(wèn)卷186份?；厥?39份，回收率7967%，有效問(wèn)卷231份，有效問(wèn)卷比例達(dá)77%。從調(diào)查對(duì)象性別上看，男性為545%；女性為455%，以男性居多；從年齡結(jié)構(gòu)上看，以2545歲年齡段的居多，占到總樣本的502%；從婚姻狀況上看，662%已婚，且大多

7、有子女；從在學(xué)歷上看，高中以下的居多，占676%，學(xué)歷水平普遍較低；從家庭外出打工人數(shù)上看，擁有2人及以下打工人口比例最多，達(dá)671%；從總外出打工時(shí)間上看，10年以下的最多，達(dá)到805%；就月收入上，4000元及以下的人數(shù)最多，達(dá)到354%；從月支出上看，處于10003000元為606%，月支出水平偏高；就住房現(xiàn)狀上，大多數(shù)農(nóng)民工住自家或租房；從農(nóng)民社會(huì)福利上看，擁有一種保險(xiǎn)及以下的比例為597%。1.3研究方法本文主要采用文獻(xiàn)回顧法、實(shí)地調(diào)研法和二元logistic回歸模型來(lái)研究新時(shí)期農(nóng)民工去庫(kù)存參與意愿及其影響因素。首先通過(guò)文獻(xiàn)回顧法了解了前人研究現(xiàn)狀，然后對(duì)鄂州市進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，利用調(diào)查

8、問(wèn)卷和訪談相結(jié)合的方法收集數(shù)據(jù)，最后利用回歸模型進(jìn)行數(shù)據(jù)分析并得出相關(guān)結(jié)論。2去庫(kù)存政策認(rèn)知及購(gòu)房意愿分析2.1對(duì)政策環(huán)境的認(rèn)識(shí)分析從對(duì)今年年初政府針對(duì)房地產(chǎn)提出的“去庫(kù)存”的政策含義理解來(lái)看，58%的農(nóng)民工都不了解“去庫(kù)存”的含義，311%的農(nóng)民工是一般理解，僅僅只有109%的農(nóng)民工了解其含義，這說(shuō)明農(nóng)民工對(duì)政策的了解程度都不高。從他們的政策消息來(lái)源來(lái)看，大部分的農(nóng)民工的消息渠道來(lái)自于網(wǎng)絡(luò)，占422%，從其他渠道了解的占266%，電視上了解的占94%，極少數(shù)是通過(guò)村委會(huì)通知得知，占35%，這說(shuō)明農(nóng)民工的消息來(lái)源渠道越來(lái)越廣，村組織對(duì)政策通知下達(dá)的作用逐漸下降（見(jiàn)表1）。 從戶口的轉(zhuǎn)換來(lái)看，只

9、有15.6%的農(nóng)民工愿意轉(zhuǎn)城市戶口，35.5%的農(nóng)民需要考慮，大部分農(nóng)民工是不愿意放棄農(nóng)村戶口的，占48.9%，這說(shuō)明隨著農(nóng)村戶口價(jià)值的提高，越來(lái)越多的農(nóng)民不愿意放棄農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城市戶口，這也在一定程度上阻礙了我國(guó)城市化步伐。從農(nóng)民工參與去庫(kù)存的驅(qū)動(dòng)因素來(lái)看，農(nóng)民工更多的是希望房?jī)r(jià)下調(diào)，占57.14%，其次是希望下調(diào)貸款利率，占35.71%，對(duì)房款首付比率下調(diào)、購(gòu)房補(bǔ)貼及退稅或減稅和住房公積金的參與意愿也較高，分別占28.57%、29.59%和20.40%，對(duì)保障房、城市戶口等意愿較低，這說(shuō)明農(nóng)民工更多的是希望政府從他們的經(jīng)濟(jì)能力上考慮，在減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的前提下提高農(nóng)民工參與去庫(kù)存的意愿（見(jiàn)表2

10、）。2.2購(gòu)房意愿分析表2對(duì)有購(gòu)房意愿農(nóng)民工的購(gòu)房要求進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)描述。（1）從購(gòu)房動(dòng)機(jī)上看，有37.23%的農(nóng)民工城市購(gòu)房是為子女考慮的，51.52%的農(nóng)民工城市購(gòu)房是希望自己居住，基于投資目的的僅占1.73%。（2）從購(gòu)房城市選擇看，有20.35%的農(nóng)民希望在其打工的城市購(gòu)房，有49.78%的農(nóng)民期望在家鄉(xiāng)所在城市購(gòu)房，也有17.12%的農(nóng)民期望在家鄉(xiāng)所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房，17.75%的農(nóng)民將購(gòu)房地點(diǎn)選擇在其他地方。這反映出大部分農(nóng)民工群體希望在自己家鄉(xiāng)城市安家的強(qiáng)烈意愿，這是城市化水平不斷提高的體現(xiàn)。（3）從購(gòu)房時(shí)間上看，有42.86%的農(nóng)民工計(jì)劃5年以后在城市買(mǎi)房；計(jì)劃2-3年內(nèi)購(gòu)房的次之，為

11、2554%；計(jì)劃4-5年以后購(gòu)房的占21.65%，僅有9.96%的農(nóng)民工計(jì)劃在1年以內(nèi)購(gòu)房。這說(shuō)明短期有購(gòu)房計(jì)劃的農(nóng)民工較少，這與他們較低的支付能力相關(guān)。（4）購(gòu)房面積大小看，購(gòu)房面積在130平方米以上的占21.65%，51.95%的農(nóng)民工想要購(gòu)買(mǎi)的房屋面積集中在100130平方米之間，22.11%的農(nóng)民工選擇70m2-100m2，70平方米以下占1.30%。這說(shuō)明出農(nóng)民工都傾向于購(gòu)買(mǎi)大中戶型房屋，這與農(nóng)村生活習(xí)慣相關(guān)。（5）從購(gòu)房?jī)r(jià)格預(yù)期看，農(nóng)民工可接受的房屋價(jià)格大部分集中在20003000元/平方米，占觀測(cè)樣本的33.77%，2000元/平方米以下的占24.68%，30004000元/平方

12、米的占23.38%，4000元以上的則僅占18.18%，反映出農(nóng)民工整體購(gòu)房支付能力較低，能承受的房?jī)r(jià)有限。（6）從購(gòu)房付款方式上看，大部分農(nóng)民工傾向于銀行按揭貸款的付款方式，所占比例達(dá)55.8%，一次性付清房款的占20.78%，公積金貸款占16.45%，其他付款方式占6.93%，這反映出農(nóng)民工對(duì)國(guó)家貸款政策了解較少，大部分比較依賴向銀行等傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)貸款。（7）從農(nóng)民購(gòu)房后擔(dān)心的問(wèn)題來(lái)看，子女的教育問(wèn)題占34.8%，這說(shuō)明農(nóng)民購(gòu)房后對(duì)子女能就近就讀以及能否享受公平的教育資源極其擔(dān)心。3購(gòu)房意愿的影響因素分析3.1模型構(gòu)建農(nóng)民工參與去庫(kù)存的意愿有“有購(gòu)房計(jì)劃（包含考慮）”和“沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃”兩

13、個(gè)選擇。所以，農(nóng)民在進(jìn)行是否購(gòu)房行為決策時(shí)，購(gòu)房意愿會(huì)受多因素的影響，農(nóng)民工在一定約束條件下會(huì)選擇能實(shí)現(xiàn)自身效用最大化的原則并做出最佳的選擇，logistic模型恰好符合上述內(nèi)容。因此為檢驗(yàn)各影響因素的統(tǒng)計(jì)顯著性，本文采用二元logistic回歸分析模型，對(duì)231名農(nóng)民工群體的問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析。其基本公式為：p=fz=11+e-z（1）式（1）中，z是變量x1，x2，xn的線性組合，即：z=b0+b1x1+b2x2+bnxn（2）根據(jù)式（1）和式（2）進(jìn)行變換，得到的模型為：lnp1-p=b0+b1x1+b2x2+.+bnxn+（3）式（3）中，b0為常數(shù)項(xiàng)，為隨機(jī)誤差。b0和bi

14、（i=1，2，n）的值可用極大似然估計(jì)法估計(jì)。3.2變量說(shuō)明模型中用到的解釋變量主要包括8項(xiàng)，即婚姻狀況、進(jìn)城務(wù)工人數(shù)、務(wù)工時(shí)間、家庭月收入、現(xiàn)居住滿意度、預(yù)期購(gòu)房面積、可接受的房?jī)r(jià)以及宅基地?fù)Q購(gòu)城市住房的意愿。由于以上指標(biāo)均是分段統(tǒng)計(jì)，因此所有解釋變量均采用虛變量形式。二元邏輯回歸模型中因變量為購(gòu)房計(jì)劃，在數(shù)據(jù)處理中將用0、1來(lái)表示，0表示無(wú)購(gòu)房計(jì)劃，1表示有購(gòu)房計(jì)劃（考慮），指標(biāo)及變量基本情況見(jiàn)表3。3.3計(jì)量結(jié)果分析根據(jù)spss statistics 20統(tǒng)計(jì)分析軟件，將數(shù)據(jù)代入進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。在初始模型中，我們將刪掉不顯著的變量，然后逐步對(duì)模型進(jìn)行仔細(xì)調(diào)整，得到最后模型。比較模型變量之間

15、的顯著性，表明最終模型解釋變量的顯著性優(yōu)于初始模型。因此，我們的計(jì)量分析以最終模型為主，如表4所示。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，影響農(nóng)民工購(gòu)房意愿的主要因素及顯著性歸納如表4。可以測(cè)量解釋變量一個(gè)單位的增加給原來(lái)的發(fā)生比率所帶來(lái)的變化。（1）居住滿意度對(duì)購(gòu)房計(jì)劃的影響在0.01水平上顯著，從自變量到因變量的影響方向和程度來(lái)看，對(duì)居住現(xiàn)狀越不滿意的農(nóng)民就越愿意購(gòu)房（b為負(fù)），從冪值（exp（b）=0.466）來(lái)看，居住滿意度每變化一個(gè)單位對(duì)農(nóng)民購(gòu)房意愿的影響較小。這說(shuō)明農(nóng)民對(duì)目前居住條件越不滿意，就越想改善住房條件，因而購(gòu)房意愿很強(qiáng)烈。（2）婚姻狀況、務(wù)工時(shí)間、購(gòu)房面積和房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房的影響在0.05水平上顯著。

16、其中婚姻狀況系數(shù)為正，且勝算值exp（b）大于1，勝算值大于其他因素，代表婚姻狀況對(duì)購(gòu)房意愿影響大。務(wù)工時(shí)間、購(gòu)房面積和房?jī)r(jià)的系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明了務(wù)工時(shí)間、購(gòu)房面積和房?jī)r(jià)與購(gòu)房意愿呈負(fù)相關(guān)。分析數(shù)據(jù)可知，未婚的樣本購(gòu)房意愿相對(duì)較大，這個(gè)符合當(dāng)今婚姻是建立在住房的基礎(chǔ)上的社會(huì)現(xiàn)象。農(nóng)民務(wù)工時(shí)間越長(zhǎng)，年齡相對(duì)就越大，結(jié)婚安家的就越多，購(gòu)房意愿就越低（b為負(fù)）。另外，想要購(gòu)房的農(nóng)民大部分受高房?jī)r(jià)的阻礙，更傾向于接受較低房?jī)r(jià)較小面積的房子。所以想要提高農(nóng)民的購(gòu)房意愿就應(yīng)該相應(yīng)的調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，改善戶型結(jié)構(gòu)。 （3）進(jìn)城務(wù)工人數(shù)、家庭月收入和宅基地退出對(duì)購(gòu)房的影響在0.1水平上顯著。從冪值上來(lái)看，他們對(duì)購(gòu)房意愿的

17、影響較大（exp（b）=2.119、1.329和1516），表示家庭進(jìn)城務(wù)工總?cè)藬?shù)、家庭月收入和宅基地退出每變化一個(gè)單位對(duì)農(nóng)民購(gòu)房意愿的影響較大。從自變量到因變量的影響方向和程度來(lái)看，進(jìn)城務(wù)工人數(shù)、家庭月收入和宅基地退出的系數(shù)都為正，驗(yàn)證了進(jìn)城務(wù)工人數(shù)、家庭月收入和宅基地退出與購(gòu)房意愿呈正相關(guān)。分析數(shù)據(jù)可知，家庭進(jìn)城務(wù)工人數(shù)越多的，家庭月收入水平就較高，家庭儲(chǔ)蓄能力相對(duì)越強(qiáng)，就能反映出較高程度的購(gòu)買(mǎi)力，購(gòu)房意愿就越強(qiáng)（b為正）；愿意退出宅基地的農(nóng)民，更愿意去城市購(gòu)房。4結(jié)論與建議4.1結(jié)論本文基于湖北省鄂州市梁子湖區(qū)5個(gè)鎮(zhèn)，86個(gè)行政村231份調(diào)查樣本，其中有153名農(nóng)民工有購(gòu)房意愿，其余有7

18、8名沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃，購(gòu)房意愿比率高達(dá)6662%，表明了農(nóng)民工的購(gòu)房意愿較高。經(jīng)調(diào)研樣本數(shù)據(jù)分析，有購(gòu)房意愿的農(nóng)民，其主要購(gòu)房動(dòng)機(jī)是自住，并且大部分農(nóng)民工計(jì)劃2年及以上的時(shí)間在家鄉(xiāng)所在城市買(mǎi)房；對(duì)于住房面積和價(jià)格的要求，大部分農(nóng)民工傾向于買(mǎi)100平方米以上、價(jià)格在3000元左右的房子；農(nóng)民工購(gòu)房首要看重的條件是房?jī)r(jià)，這主要是由于收入較低他們最期望將來(lái)可以向銀行分期付款來(lái)支付房款。通過(guò)運(yùn)用二元logistic模型進(jìn)一步實(shí)證分析，結(jié)果表明：農(nóng)民城鎮(zhèn)購(gòu)房意愿整體較高，有6成多的被調(diào)查者有購(gòu)房意愿；婚姻狀況、家庭進(jìn)城務(wù)工人數(shù)、務(wù)工時(shí)間、家庭月收入、房?jī)r(jià)等因素顯著的影響購(gòu)房意愿。其中婚姻狀況、進(jìn)城務(wù)工人數(shù)、

19、家庭月收入和宅基地退出與購(gòu)房計(jì)劃呈正相關(guān)；務(wù)工時(shí)間、居住滿意度、預(yù)期購(gòu)房面積和房?jī)r(jià)是負(fù)相關(guān)。所以可以通過(guò)增加家庭外出打工人數(shù)、農(nóng)民工收入、加快宅基地退出等政策的實(shí)施來(lái)提高其購(gòu)房意愿，開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)完善小區(qū)的配套設(shè)施，改善商品房戶型結(jié)構(gòu)和相應(yīng)的調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)等來(lái)提高農(nóng)民工的購(gòu)房意愿。4.2建議（1）加強(qiáng)政府引導(dǎo)，鼓勵(lì)改善住房條件。分析結(jié)果顯示住房現(xiàn)狀的滿意度對(duì)農(nóng)民工的購(gòu)房計(jì)劃有非常顯著的影響，越不滿意的農(nóng)民工，購(gòu)房意愿越強(qiáng)烈，但受經(jīng)濟(jì)水平和購(gòu)房條件的限制，他們難于改善住房條件。對(duì)于這類(lèi)購(gòu)房意愿強(qiáng)烈而經(jīng)濟(jì)能力又不足的人群，建議政府加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民在城市購(gòu)房的引導(dǎo)。（2）減免稅費(fèi)，鼓勵(lì)降價(jià)，合理調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)。隨著物價(jià)上漲，房屋建設(shè)成本不斷提高，造成房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。為了進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)建議地方政府給房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)優(yōu)惠政策以降低房屋建設(shè)成本，從而鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)。據(jù)調(diào)查分析，有購(gòu)買(mǎi)意愿的農(nóng)民工都傾向于中小戶型的商品房，建議開(kāi)發(fā)商調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)以滿足農(nóng)民工的購(gòu)房需求，從而刺激農(nóng)民工的住房需求，減輕地方房地產(chǎn)庫(kù)壓力。（3）加快落實(shí)宅基地有償退出政策。2016年11月中央一號(hào)文件關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度衣服保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)明確提出從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，落實(shí)宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。通過(guò)加快宅基地有償退出政策的實(shí)