銀河灣臺(tái)地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品理念說(shuō)明

1、銀 河 灣 臺(tái) 地 開(kāi) 發(fā) 產(chǎn) 品 理 念 說(shuō) 明 kvars金豐潤(rùn)地房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2011年5月25日一、區(qū)域價(jià)值分析及市場(chǎng)需求研判區(qū)域價(jià)值分析 項(xiàng)目位置： 項(xiàng)目位于西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（涇河工業(yè)園）陜汽大道1#。南面緊鄰渭河，為西安“西咸新區(qū)”東面之門戶。西咸新區(qū) ： 根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，為加快推進(jìn)西咸一體化建設(shè)，著力打造西安國(guó)際化大都市，陜西省政府決定設(shè)立西咸新區(qū)，確定范圍為西安和咸陽(yáng)兩市接合部，以渭河為中軸線，西起規(guī)劃中的西咸環(huán)線，東至涇渭交匯口，東西橫貫50公里、南北擴(kuò)展510公里的整體板塊。 西咸新區(qū)有望成為中國(guó)繼浦東新區(qū)、濱海新區(qū)、兩江新區(qū)之后的第四

2、個(gè)副省級(jí)新區(qū)。其具體由西安灃渭新區(qū)、咸陽(yáng)灃渭新區(qū)、咸陽(yáng)涇渭新區(qū)3個(gè)擁有管委會(huì)的開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)體組成。 渭河將成西安的城中河 渭河陜西段綜合整治概算總投資607億元，其中規(guī)劃整治工程投資248億元，另有河道水面景觀、灘區(qū)生態(tài)公園等359億元未列入本次規(guī)劃投資范圍 我省計(jì)劃利用5年時(shí)間對(duì)渭河陜西段進(jìn)行綜合整治?！?年之后，放眼渭河，清澈的河水，蜿蜒的堤防，如茵的河岸，秀美的河道，宛如一條斑斕的絲帶串起整個(gè)關(guān)中平原?！?。通過(guò)河灘整理、清障疏浚，建設(shè)河道水景觀、灘區(qū)濕地、綠地、休閑健身公園，形成自然河流景觀為主，人工景觀點(diǎn)綴，堤防沿線四季常綠、三季有花，人水和諧的渭河特色風(fēng)光帶。形成特色風(fēng)光帶，打造中國(guó)塞納

3、河結(jié)論： 銀河灣項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，前景看好。在創(chuàng)建國(guó)際化大都市，打造西咸新區(qū)的潮流中，必將受其映射，并高速發(fā)展。在城市發(fā)展建設(shè)的同時(shí)，面對(duì)高投入打造的渭河生態(tài)走廊，這里將成為大西安都市綠肺，一個(gè)不失繁華但又生態(tài)的宜居生活區(qū)投資607億打造渭河生態(tài)走廊今天區(qū)域配套建設(shè)的不足，代表明天更大的發(fā)展空間寬闊的視野，舒暢的心情不失便利的同時(shí)遠(yuǎn)離繁華的城市中心，河水、公園、濕地、樹(shù)林等，一個(gè)現(xiàn)代都市生態(tài)、生活區(qū)西安創(chuàng)建國(guó)際化大都市，打造西咸新區(qū)市場(chǎng)需求研判市場(chǎng)需求研判 西安限購(gòu)令的頒布從根本上限制了購(gòu)房人群，將投資型置業(yè)群體拒之門外，在樓市銷量下滑的同時(shí)，偏小戶型的銷量也出現(xiàn)了明顯的下降。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)

4、數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2011 年1 季度普通住宅銷售中，90-110 平方米的成交面積段，占總成交套數(shù)的24.4%，該比例較上季度下降了4%；而110 平方米以上的銷量比重卻呈現(xiàn)了上漲之勢(shì)。隨著政策效應(yīng)的進(jìn)一步凸顯，更多的置業(yè)者選擇了“一步到位”的購(gòu)房計(jì)劃。預(yù)計(jì)隨著樓市的進(jìn)一步低迷，寬裕的兩室房源或者緊湊型的三室房源將成為市場(chǎng)的成交主力，但四室以上及高端物業(yè)交易受限購(gòu)及成本因素，市場(chǎng)交易預(yù)計(jì)相對(duì)穩(wěn)定。二、地塊特點(diǎn)分析及建筑業(yè)態(tài)建議地塊特征別墅區(qū)待開(kāi)發(fā)地塊待開(kāi)發(fā)地塊整體地塊：91.83畝待開(kāi)發(fā)地塊：70.42畝待開(kāi)發(fā)地塊東西距離：約203米-233米待開(kāi)發(fā)地塊南北距離：約216米地塊特點(diǎn)：

5、此地塊為不規(guī)則形狀。同時(shí)北高南低，以階梯式從南向北依次抬高，形成臺(tái)地式地形。待開(kāi)發(fā)地塊別墅區(qū)臺(tái)地，源于歐洲的文藝復(fù)興的宮廷風(fēng)格，與中國(guó)帝王居住傳統(tǒng)，從中國(guó)傳統(tǒng)宮殿建筑到西方古典建筑無(wú)不如此。臺(tái)地，是身份的象征，一種權(quán)利生活的理想意境，是貴族精神的建筑體現(xiàn)。如何利用臺(tái)地1、依地勢(shì)而建，順坡而上，多層、高層相結(jié)合，平頂與坡頂相交錯(cuò)，起伏自然2、利用其自然高差，擴(kuò)大每戶景觀軸線距離3、借助天然地勢(shì)，建造水景，水流順勢(shì)而下。4、多層景觀，步步有景。 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求及此地塊特點(diǎn)利用的的分析，我司建議，從別墅區(qū)往北依次為多層花園洋房區(qū)、觀景高層住宅區(qū)。高層居住區(qū)花園洋房別墅區(qū)業(yè)態(tài)建議建筑形態(tài)多層花園洋房

6、花園洋房源于上海，自19世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國(guó)文化交織的產(chǎn)物。為什么在此建造多層花園洋房？凸現(xiàn)臺(tái)地建筑的整體風(fēng)采 花園洋房以多層為主，從建筑高度與地勢(shì)上分析，高于南面別墅低于北向高層，從遠(yuǎn)處看更可體現(xiàn)該項(xiàng)目臺(tái)地式社區(qū)的特點(diǎn)。為什么在此建造多層花園洋房？使高層與別墅視覺(jué)上的完美過(guò)度 此建筑南向面迎渭河，景觀視野開(kāi)拓，必然為主要觀景點(diǎn)，同時(shí)配備空中花園。從遠(yuǎn)處看，花園與花園相接，形成一條綠色的腰帶，完美的將別墅與北向的高層分隔。為什么在此建造多層花園洋房？大于高層的經(jīng)濟(jì)回報(bào)2011年1季度西安市各大項(xiàng)目的花園洋房售價(jià)大約在900011000元/

7、2011年1季度西安市各大項(xiàng)目的普通高層住宅大約在60008000元/如：弗萊明戈、御錦城、浐灞半島等 為什么同樣的社區(qū)，同樣的配套，價(jià)格卻有著每平米30以上的差距，原因如下：1、獨(dú)立空中花園，離景最近的地方2、高舒適多層或小高層，1梯兩戶，南北通透。 而我們除了以上兩點(diǎn)之外，我們還具備什么呢？ 坐在自家私密的空中花園中，通過(guò)適中距離的景觀視野，感受面前美麗的渭河風(fēng)情，將花園洋房的特點(diǎn)與價(jià)值完美展現(xiàn)。所以，花園洋房，體驗(yàn)渭河風(fēng)情的超值空間，突破常規(guī)的30！建筑形態(tài)新中式風(fēng)格高層與原社區(qū)風(fēng)格相結(jié)合，將新中式風(fēng)格繼續(xù)。打造區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的“三值” 位置、價(jià)值、觀賞值為什么在此建造高層住宅？打造涇渭第一

8、高度 古代王侯俯視天下，無(wú)不將居所定于高位。由此可見(jiàn)，中國(guó)帝王在宮殿建筑上不約而同的選擇了臺(tái)地風(fēng)格，因?yàn)樗挥辛Ⅲw層次感，有利于俯視，形成尊貴的氣勢(shì)。隨著建筑的發(fā)展和歷史的沉淀，臺(tái)地高層建筑也成為了居者身份的象征，一種權(quán)貴生活的理想意境，是貴族精神的建筑體現(xiàn)。為什么在此建造高層住宅？順應(yīng)需求，實(shí)現(xiàn)區(qū)域高速、高額利益最大化47484950 從我們之前的47、48、49、50、11#樓的良好銷售可以看出，此區(qū)域作為一個(gè)城北住宅價(jià)格洼地，各方購(gòu)房者紛紛前來(lái)，我們利用最短的時(shí)間、最高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)了房源去化，并且達(dá)到了供不應(yīng)求的效果。 在此情況下，我們何不以不變應(yīng)萬(wàn)變，再次利用高層房源來(lái)繼續(xù)這種涇渭的銷售

9、奇跡呢？為什么在此建造高層住宅？站在涇渭之上，欣賞無(wú)垠景色47484950 俗話說(shuō)站得高看得遠(yuǎn)。在此地塊的最高海拔處，我們：用休閑的姿態(tài)欣賞渭河的風(fēng)光用鄙視的眼光藐視各大項(xiàng)目的人造景觀用享受的方式感受河畔生活用嘲笑的口吻冷嘲市區(qū)的生活讓自己站在高地，展望自己的未來(lái)三、業(yè)態(tài)建造的具體建議樓位布局建議高層住宅區(qū)花園洋房別墅區(qū)1、建議前后排樓體交錯(cuò)擺放，可使后排住戶更好的觀賞河景。2、因?yàn)槭桥_(tái)地地形，所以建筑密度不易過(guò)大，需給社區(qū)道路充足使用空間。3、所有高層建議偏東南向旋轉(zhuǎn)15度更加適宜通風(fēng)采光。高層戶型建議面積區(qū)間所占比例套 型備 注 90以內(nèi)30兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)分布于后排高層90-11

10、045兩室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)/兩衛(wèi)主力戶型110-14320三室、四室分布于第一排143以上5復(fù)式或躍層分布于頂層、首層 順應(yīng)市場(chǎng)需求，以剛需首改、客戶認(rèn)知度較高的90-110為主力產(chǎn)品，以小面積低總價(jià)，置業(yè)者最易接受的90以內(nèi)戶型作為第二主力產(chǎn)品。同時(shí)輔以大面積高總價(jià)的大戶型及躍層來(lái)為較小部分置業(yè)者提供相應(yīng)的選擇。高層樓層結(jié)構(gòu)建議一梯三戶 第一排高層前方為多層花園洋房及別墅區(qū)，景觀視線相對(duì)較好，戶型均以大面積為主，舒適度相對(duì)較高，所以建議一梯三戶，戶戶朝南、朝景，充分體現(xiàn)第一排高層的優(yōu)勢(shì)與價(jià)值。高層樓層結(jié)構(gòu)建議一梯四戶 后排高層以中小型戶型為主，建議品字形一梯四戶，兩邊為南北通透的較大戶型

11、，中間為小面積的純南戶型，整體沒(méi)有北向房，采光面全部朝南。12211221 此戶型區(qū)間為110-143，兩室、三室，一梯四戶，采光面均在南面，1#戶型143南北通透，2#戶型110純南帶入戶花園。屬于改善型“一步到位”終極置業(yè)的經(jīng)典戶型31221322 此戶型區(qū)間為86-115，兩室、三室，一梯四戶，采光面均在南面，1#戶型111南北通透全明小三居，2#戶型86純南全明緊湊兩室。3#戶型115，南北通透全明小三居。高層樓層結(jié)構(gòu)建議一梯五戶 個(gè)別樓棟可采取一體五戶的設(shè)計(jì)，建議參考以上樓層結(jié)構(gòu)，四戶朝南，一戶朝東北，平層中可配有大中小不同戶型。花園洋房戶型建議 多層140-200的花園洋房，最小三

12、居，最大為復(fù)式或躍層結(jié)構(gòu)，南向均帶有超大觀景陽(yáng)臺(tái)，南北通透，一梯兩戶，配備電梯。面積區(qū)間所占比例套型備注140-16040三室、四室 分布于第二排160-18040四室、五室分布于第一排20020復(fù)式或躍層分布于頂層花園洋房戶型建議 一梯兩戶，南北通透，南向帶有超大空中花園，主臥、書(shū)房南向采光，廚房、衛(wèi)生間設(shè)在北向，整體布局方正緊湊，簡(jiǎn)約明快?；▓@洋房戶型建議頂層復(fù)式四室兩廳三衛(wèi)，建筑面積182，最大贈(zèng)送面積84。頂層超大觀景露臺(tái)，部分陽(yáng)臺(tái)可改為室內(nèi)空間，6米挑高客廳，雙層雙主臥布局?；▓@洋房戶型建議樓體兩側(cè)戶型 建筑面積170，四室兩廳兩衛(wèi)通透設(shè)計(jì)，戶型方正緊湊，采光通風(fēng)效果俱佳，主臥帶有鉆

13、石陽(yáng)臺(tái)270觀景。建筑風(fēng)格形象建議新中式風(fēng)格高層建筑應(yīng)注意的要素：a、不是復(fù)古的，而是現(xiàn)代的。b、不是模仿的，而是創(chuàng)新的。c、順應(yīng)時(shí)代變化，采用適合現(xiàn)代生活方式和審美趣味的高層建筑形式和內(nèi)部空間格局。d、基于對(duì)人們內(nèi)心不變的中國(guó)文化情結(jié)的深刻洞察，在建筑外檐和 園林景觀上適當(dāng)?shù)氖褂昧酥袊?guó)傳統(tǒng)居住元素，從而實(shí)現(xiàn)了中國(guó)傳統(tǒng)文化和生活方式在現(xiàn)代城市里的和諧回歸 建筑外觀符合社區(qū)整體環(huán)境，與前期高層、別墅風(fēng)格統(tǒng)一，都以新中式為主，但為了凸現(xiàn)臺(tái)地建筑的價(jià)值與不同，建議在保持新中式風(fēng)格的同時(shí)提高外立面效果，加大外立面材料預(yù)算。四、社區(qū)生活配套建議社區(qū)配套建議 社區(qū)生活配套是體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重要因素，也是現(xiàn)代

14、人居生活品質(zhì)提高的保障。我們的臺(tái)地建筑從外部形態(tài)看品質(zhì)都高于周邊住宅，但為了能更好的提高溢價(jià)空間，實(shí)現(xiàn)利益最大化，我們也要從建筑內(nèi)部入手，加強(qiáng)人性化配套設(shè)施，提高建筑內(nèi)涵，使我們的臺(tái)地建筑無(wú)論是外在還是內(nèi)涵其價(jià)值都高于周邊住宅。建議臺(tái)地高層、花園洋房區(qū)配套建議： 保證市政集中供暖、地輔熱采暖，保證溫泉入戶等社區(qū)原有配套。增設(shè)如3g網(wǎng)絡(luò)覆蓋、廚房垃圾環(huán)保處理系統(tǒng)、其中花園洋房建議增設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)使其品質(zhì)處于項(xiàng)目最高位，品質(zhì)區(qū)別促進(jìn)價(jià)格差異。垃圾環(huán)保處理器的用途： 可以輕松應(yīng)付各類家庭食物垃圾，并且十分堅(jiān)固耐用。您只需打開(kāi)水龍頭將上述廢棄物沖到處理器內(nèi)，打開(kāi)電源開(kāi)關(guān)，永磁直流電機(jī)2700轉(zhuǎn)的平均轉(zhuǎn)速就能將這些廢棄垃圾研磨成漿糊狀液體，通過(guò)管道隨水自然排出。增