RS房地產(chǎn)公司某重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制研究

1、    rs房地產(chǎn)公司某重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制研究    左清源摘 要：企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，更多的占有市場(chǎng)份額，則需要以合理性為基礎(chǔ)使成本的最優(yōu)化得到實(shí)現(xiàn)?；诖耍刂乒こ添?xiàng)目的成本對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說顯得尤為重要。 本文以rs房地產(chǎn)公司某重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目為例，首先對(duì)成本管理理論進(jìn)行說明；其次在全過程成本管理理論的基礎(chǔ)上，對(duì) rs 房地產(chǎn)公司的成本控制情況從成本管理體系、項(xiàng)目周期劃分兩個(gè)方面進(jìn)行了分析。其中著重對(duì)后者按項(xiàng)目開發(fā)先后順序，分五個(gè)階段逐一分析項(xiàng)目實(shí)際狀況，深入的剖析了成本管理制度、成本管理意識(shí)、組織結(jié)構(gòu)等方面存在的問題，并制定了總體策略以實(shí)現(xiàn)對(duì)

2、成本的控制。關(guān)鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)；建設(shè)項(xiàng)目；價(jià)值工程1 rs房地產(chǎn)公司某重點(diǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問題1.1 某重點(diǎn)項(xiàng)目的概況a 項(xiàng)目，位于沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)?？偨ㄖ娣e約 27 萬平米（其中地上建筑面積約 19.71 萬），占地約 10 萬平米，容積率約 1.98，綠化率 98，總戶數(shù) 468 戶，也是沈陽(yáng)在國(guó)標(biāo)高爾夫球場(chǎng)中唯一建立的高檔別墅區(qū)，充分結(jié)合了沈陽(yáng)市的氣候、文脈特征，以及居住習(xí)慣，并引入了西方國(guó)家在設(shè)計(jì)高爾夫別墅上的先進(jìn)理念，把社區(qū)和高爾夫球場(chǎng)有機(jī)結(jié)合，在設(shè)計(jì)建筑格局上，采用了獨(dú)特邊界與坡地落差的處理手法，使每家每戶都坐北朝南，且面向高爾夫球場(chǎng)，將居住和娛樂相結(jié)合，不僅適合養(yǎng)生，

3、也可以開展交際活動(dòng)，每天都可以體驗(yàn)到度假般的美妙感受，為沈陽(yáng)居民開啟了綠色時(shí)代。 產(chǎn)品類型分為涉外酒店式公寓、板式高層、洋房及臻藏別墅，構(gòu)筑了豐富的產(chǎn)品體系。1.2 rs房地產(chǎn)公司某重點(diǎn)項(xiàng)目成本管理控制存在的問題1.2.1決策階段的成本控制存在的主要問題.1、全過程成本控制沒有落到實(shí)處，在制定具體決策的過程中沒有充分考慮成本控制。2、針對(duì)方案的可行性研究沒有做到位，沒能將項(xiàng)目投資估算與周邊現(xiàn)狀相結(jié)合考慮。1.2.2設(shè)計(jì)階段的成本控制存在的主要問題1、成本角度講對(duì)設(shè)計(jì)方案考慮不嚴(yán)謹(jǐn) 某重點(diǎn) 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)方案的選擇方面存在不合理之處。因立項(xiàng)初期，某重點(diǎn) 項(xiàng)目本著打造高端市場(chǎng)的目的而做出項(xiàng)目決策，在設(shè)

4、計(jì)方面，公司挑選了一家著名的設(shè)計(jì)公司，而主創(chuàng)設(shè)計(jì)師根據(jù)北京、上海、深圳等花園式洋房等設(shè)計(jì)特點(diǎn)，發(fā)揮至某重點(diǎn)項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)中。2、審圖管理不嚴(yán)格，技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析水平較低。1.2.3 招投標(biāo)階段的成本控制存在的主要問題1、項(xiàng)目招標(biāo)過程欠妥在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，成本控制工作應(yīng)當(dāng)由銷售、造價(jià)、設(shè)計(jì)等眾多部門一起參與，實(shí)際上 某重點(diǎn) 項(xiàng)目招標(biāo)過程流于形式，僅由工程部很隨意的選幾個(gè)隊(duì)伍考察，后由領(lǐng)導(dǎo)層直接選取了合作過的或其他渠道曾認(rèn)識(shí)的幾家建筑企業(yè)進(jìn)行招投標(biāo)，沒能做到廣泛額考慮，最終擇優(yōu)確定，過程欠妥當(dāng)。2、評(píng)標(biāo)體系缺乏評(píng)標(biāo)結(jié)果一般不是選擇了標(biāo)出最低造價(jià)的建筑公司，就是選擇使該公司利益最大化的總包公司。但是在具體施工

5、期間，這些公司的施工團(tuán)隊(duì)缺乏規(guī)范管理制度，為了使成本降低，不擇手段，減少工序，常常偷工減料，這種耍小聰明的情況時(shí)常發(fā)生，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度，進(jìn)而導(dǎo)致總成本增加。1.2.4施工階段的成本控制存在的主要問題由于在施工階段，項(xiàng)目需要花費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間，一般從招投標(biāo)工作結(jié)束后，到竣工驗(yàn)收要持續(xù)二到三年的時(shí)間。并且施工過程不能夠出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，因此最容易出現(xiàn)問題的就是該階段，所以，對(duì)該階段而言，非常重要的一項(xiàng)工作內(nèi)容就是成本控制。主要的問題有：工程簽證和設(shè)計(jì)變更管理不力、施工階段圖紙會(huì)審不細(xì)致、流于形式。1.2.5營(yíng)銷階段的成本控制存在的主要問題1、未做好房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策劃：對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷工作來說是

6、重中之重，在營(yíng)銷階段，該項(xiàng)目沒有制定針對(duì)性的營(yíng)銷方案，沒有詳細(xì)定位和分析該項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)以及周邊市場(chǎng)，增加了后續(xù)物業(yè)管理和項(xiàng)目入住的工作量。2、營(yíng)銷方式單一，缺乏有效的營(yíng)銷組合策略。2 rs 房地產(chǎn)公司某重點(diǎn)項(xiàng)目的成本控制對(duì)策2.1決策階段的成本控制對(duì)策（1）細(xì)化市場(chǎng)調(diào)研工作，為良好決策做鋪墊2、細(xì)致完成可行性研究相關(guān)工3、做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算。2.2設(shè)計(jì)階段的成本控制對(duì)策1、加入競(jìng)爭(zhēng)，方案比較，擇優(yōu)選2、加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)分析3、實(shí)行限額設(shè)計(jì)，控制項(xiàng)目總費(fèi)。4、嚴(yán)格設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。2.3招投標(biāo)階段的成本控制對(duì)策（1）謹(jǐn)慎選擇投標(biāo)單位，增加專家評(píng)審環(huán)節(jié)在投標(biāo)單位的選擇方面，項(xiàng)

7、目負(fù)責(zé)人需要成立招投標(biāo)工作小組，成員包括財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)部、工程部和合約造價(jià)部等一系列專業(yè)人員。（2）防止投標(biāo)單位串標(biāo)，避免中標(biāo)價(jià)低于企業(yè)個(gè)別成本針對(duì)招投標(biāo)環(huán)節(jié)，必須要防止投標(biāo)單位串標(biāo)，讓整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)過程面向廣大群眾順利進(jìn)行。2.4施工階段的成本控制對(duì)策（1）加強(qiáng)合同管理，建立合同監(jiān)督和跟蹤制度市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，基本都需要制定合同契約維護(hù)雙方的利益友好關(guān)系，這都是比較普遍的方式。根據(jù)合同的相關(guān)內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)商最終才會(huì)支付給定的相關(guān)成本。必須完善合同管理制度，嚴(yán)格按照合同要求辦事，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目施工所涉及到的各項(xiàng)成本控制在合理范圍內(nèi)。（2）嚴(yán)格控制材料用量，合理確定材料、設(shè)備價(jià)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制時(shí)

8、，必須要涉及到的就是對(duì)材料和設(shè)備的成本控制。2.5 營(yíng)銷階段的成本控制對(duì)策（1）項(xiàng)目施工前，制定房地產(chǎn)營(yíng)銷方案. 房地產(chǎn)營(yíng)銷方案是在項(xiàng)目施工前制定的項(xiàng)目預(yù)期營(yíng)銷目標(biāo)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和環(huán)境，做好企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略和營(yíng)銷計(jì)劃，根據(jù) swot 方法分析房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目，完成預(yù)算和成本控制。（2）選擇合理的產(chǎn)品定價(jià)機(jī)制房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)機(jī)制是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)而制定的合理的定價(jià)策略，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)策略，消費(fèi)能力，房地產(chǎn)的成本和項(xiàng)目本身的價(jià)值，綜合考慮多種影響因素而制定的產(chǎn)品價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)不同的發(fā)售時(shí)間、地域和政策制定合理的價(jià)格策略。3 結(jié)論本文立足于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制理論進(jìn)行了舉例分析論證。本文主要采用了全面本管理理論，從有效控制成本角度出發(fā)，通過分析研究方法，研究案例方法，結(jié)合rs 公司某重點(diǎn) 項(xiàng)目當(dāng)前成本控制情況，分析了房地產(chǎn)開發(fā)過程中不同階段存在的問題，同時(shí)給出了相應(yīng)的解決方案。 本文得到的主要結(jié)論具體包括：第一，成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要階段，對(duì)于成本控制的研究對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要意義；第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制具有深厚的理論基礎(chǔ)，本文介紹了有關(guān)成本管理、價(jià)值工程理論和造價(jià)管理等有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的理論，為rs項(xiàng)目的實(shí)際成本控制提供了良好的理論支持。參考文獻(xiàn)：1