吉安市物業(yè)管理辦法

1、吉安市物業(yè)管理辦法（修訂稿）文號(hào)： 吉府發(fā) 201012 號(hào)頒布日期： 2010-11-01實(shí)施日期： 2010-11-01第一章總 則第一條為規(guī)范吉安市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益, 創(chuàng)造安全、優(yōu)美、和諧、文明的居住環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理，以及對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。第三條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。本

2、辦法所稱物業(yè)管理區(qū)域，是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的房屋、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的范圍，具體以物業(yè)建設(shè)規(guī)劃用地為界。本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地等。本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。第四條物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化有償服務(wù)相結(jié)合的原則，業(yè)主可以自行管理建筑物及附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理。第五條吉安市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理活動(dòng)的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。各縣（市）房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。規(guī)劃建設(shè)、物價(jià)、公安、環(huán)境保護(hù)、民政、城市管理等行政執(zhí)

3、法部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)的工作。供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。市和區(qū)、縣人民政府對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)組織整治改造，并通過政府補(bǔ)貼等方式鼓勵(lì)或扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收和逐步推行物業(yè)管理。第二章物業(yè)管理分工第六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的道路和排水設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主負(fù)責(zé)；屬于城市道路和公共排水設(shè)施的由市政管理單位負(fù)責(zé)。第七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化建設(shè)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)；物業(yè)管理區(qū)域共用的綠地、園林設(shè)施等日常養(yǎng)護(hù)維修管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主負(fù)責(zé)并接受園林綠化管理部門的指導(dǎo)監(jiān)

4、督。第八條物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃用地內(nèi)道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主負(fù)責(zé)。第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)、維護(hù)管理和清掏、清運(yùn)工作由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，生活垃圾由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主負(fù)責(zé)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站，環(huán)衛(wèi)部門不得收物業(yè)服務(wù)企業(yè)的垃圾中轉(zhuǎn)費(fèi)。第十條高層樓（七層及以上，下同）以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)水表為界，多層樓（七層以下，下同）以業(yè)主自來水表為界，界限以外（包括計(jì)費(fèi)水表）的供水管線及設(shè)備，由供水企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理；界限以內(nèi)（包括水表至用戶）的供水管線及設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主負(fù)責(zé)維修管理。第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電線路

5、、消防設(shè)施、照明設(shè)施等，屬于共用設(shè)施設(shè)備的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)管理；其它公共部分，由相關(guān)單位負(fù)責(zé)維修管理。第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)第十二條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為，已經(jīng)合法占有該房屋，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。第十三條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：( 一) 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；( 二) 提議召開業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；( 三) 提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；( 四) 參加業(yè)主大會(huì)

6、，行使投票權(quán)；( 五) 選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；( 六) 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；( 七) 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；( 八) 對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；( 九) 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金）的管理和使用；( 十) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：( 一) 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；( 二) 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；( 三) 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；( 四)

7、按國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；( 五) 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；( 六) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第十五條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下組織、成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)業(yè)主大會(huì)的成立進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。首次業(yè)主大會(huì)召開的費(fèi)用從物業(yè)管理基金中支付。第十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積60% 以上或者小區(qū)第一套房屋出售并交付已滿兩年以上的，開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟值擂k事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會(huì)的書面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到書面要求的60 日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

8、籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）。籌備組由開發(fā)建設(shè)單位代表、業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居委會(huì)代表組成，其成員應(yīng)為不超過15 人的單數(shù)，其中業(yè)主代表不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7 日。第十七條籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（三）確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及投票權(quán)；（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法和名單；（五）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；（六）做好召開首次業(yè)主大會(huì)的其他準(zhǔn)備工作；（七）應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居

9、委會(huì)的組織下在3 個(gè)月內(nèi)召開首次業(yè)主大會(huì)。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)召開前15 日以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第十八條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，業(yè)主的共同利益和義務(wù)，以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)的換屆程序及補(bǔ)選辦法等事項(xiàng)。第十九條首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)，按下列辦法確定：( 一) 住宅每套1 票；( 二) 非住宅每100 平方米建筑面積為1 票，不足 100 平方米建筑面積的按每個(gè)產(chǎn)權(quán)

10、單位為1 票；超過 100 平方米的，每超過100 平方米計(jì)1 票；超過部分不足100 平方米的不計(jì)票。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分以及同一買售人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一票計(jì)算；（三）建筑面積的認(rèn)定，按業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載建筑面積為準(zhǔn)；尚未進(jìn)行登記的，按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)；尚未實(shí)測(cè)的，按房屋買賣合同記載的面積為準(zhǔn)。第二十條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：( 一) 制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；( 二) 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員；( 三) 選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；( 四) 制定專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；( 五) 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部份和共用設(shè)施設(shè)備的

11、使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；( 六) 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；( 七) 法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定的應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定本條第（四）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3 以上的業(yè)主同意；決定本條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第二十一條業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論的形式，也可以采取書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)持有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采取書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主。凡需投票表決的，表決意

12、見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限、委托期限等內(nèi)容。第二十二條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。劃分為同一物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。第二十三條業(yè)主大會(huì)分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開， 每年至少召開1 次。經(jīng) 20% 以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第二十四條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)

13、責(zé)，履行下列職責(zé)：( 一) 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；( 二) 召集業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；( 三) 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；( 四) 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；( 五) 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（六）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（七）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、裝飾裝修和管理產(chǎn)生的糾紛；（八）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第二十五條業(yè)主委員會(huì)的成員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；（三）

14、遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時(shí)間。第二十六條業(yè)主委員會(huì)根據(jù)住宅的規(guī)模由5 至 11 人單數(shù)組成， 設(shè)主任 1 人，副主任1 至 2 人。不足 30 戶業(yè)主的單棟物業(yè)，經(jīng)全體業(yè)主同意可以不成立業(yè)主委員會(huì)，直接由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，但必須選出1-3 人的召集人。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決議必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。第二十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之

15、日起30 日內(nèi)，執(zhí)下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的書面報(bào)告；（二）通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（三）業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況；（四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。第二十八條業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期3 年，可連選連任。任期屆滿前兩個(gè)月，書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在其指導(dǎo)下組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉下一屆業(yè)主委員會(huì)。無正當(dāng)理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會(huì)自行解散的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其按時(shí)完成換屆選舉工作，協(xié)調(diào)不成的，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉。新一屆業(yè)主

16、委員會(huì)選舉成立之日起的10日內(nèi)， 原業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。第二十九條業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)成員資格終止：（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（二）喪失民事行為能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）有拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的；（五）有違反管理規(guī)約或者侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；（六）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；（七）法律、法規(guī)及管理規(guī)約規(guī)定的其它情形。第三十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)，由全體業(yè)主共同分?jǐn)偅形飿I(yè)共有部分

17、經(jīng)營(yíng)所得收益的，可以從經(jīng)營(yíng)收益中列支。具體辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。第三十一條業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)的決議和業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家規(guī)定，不得與法律、 法規(guī)、規(guī)章相抵觸，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不允許從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)積極配合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居委會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議和業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第三十二條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集，

18、由市（縣）房地產(chǎn)、規(guī)劃建設(shè)、城管行政主管部門、社區(qū)居委會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方代表組成。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題；（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的問題；（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更、交接過程中出現(xiàn)的問題；（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理糾紛問題。第四章物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。任何單位和個(gè)人不得轉(zhuǎn)讓或者出租、掛靠、外借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)向

19、市房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記備案。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，取得從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證書或崗位證書。執(zhí)業(yè)資格證書或崗位證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利：( 一) 根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同和國(guó)家法律、法規(guī)、政策規(guī)定，并結(jié)合實(shí)際情況制定物業(yè)管理規(guī)定，管理物業(yè)區(qū)域和物業(yè)；( 二) 依照合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；( 三) 制止各種損害物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為；( 四) 要求委托人協(xié)助管理；( 五) 選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理業(yè)務(wù)；( 六) 享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)惠政策。第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)：( 一) 履行前期物業(yè)服務(wù)合同或

20、物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù)、維修；( 二) 根據(jù)合同約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路景觀、綠地的養(yǎng)護(hù)和管理；( 三) 公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理和修復(fù)；( 四) 車輛進(jìn)出及停放管理；( 五) 協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、進(jìn)行安全防范；( 六) 物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案、業(yè)主檔案的管理；( 七) 根據(jù)業(yè)主的生活需求，開展其它特約物業(yè)服務(wù)；( 八) 接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督，協(xié)助做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)工作。第三十六條房地產(chǎn)行政主管部門每年對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行服務(wù)質(zhì)量考核制度，并結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用

21、檔案、信訪投訴處理、配合相關(guān)部門做好小區(qū)社會(huì)公共事務(wù)等情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)的資質(zhì)管理。第五章前期物業(yè)管理第三十七條在業(yè)主、 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。成立了業(yè)主大會(huì)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原前期物業(yè)服務(wù)合同無論是否到期，均自然終止。無論是前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)均應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起15 日內(nèi)，將合同報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案，同時(shí)抄告社區(qū)居委會(huì)。服務(wù)合同期限屆滿前3 個(gè)月，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)

22、當(dāng)以書面形式告知開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)，并就續(xù)約事宜進(jìn)行協(xié)商。第三十八條住宅物業(yè)及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證前通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于3 個(gè)或者住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積小于2 萬平方米的項(xiàng)目，經(jīng)物業(yè)所在市、縣房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三十九條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，并在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同前向物業(yè)買受人明

23、示。物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾，并作為附件載入商品房買賣合同。第四十條開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式。第四十一條物業(yè)綜合竣工驗(yàn)收備案審查合格后交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)買受人交納；已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。建設(shè)單位送達(dá)書面入住通知后，物業(yè)買受人在限定期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)收房手續(xù)的，視為入住，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位墊付，物業(yè)買受人辦理收房手續(xù)時(shí)，由物業(yè)買受人返還開發(fā)建設(shè)單位墊付的費(fèi)用。第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物

24、業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改。整改到位后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具整改符合要求意見。該意見作為綜合竣工驗(yàn)收備案審查的內(nèi)容之一。第四十三條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列工程建設(shè)資料：( 一) 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備施工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；( 二) 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；( 三) 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物品使用說明文件；( 四) 物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將上述資料移交業(yè)主委員會(huì)。第四十四

25、條建立物業(yè)管理基金制度，由開發(fā)建設(shè)單位按開發(fā)面積每平方米1 元的標(biāo)準(zhǔn)歸集，以解決首次業(yè)主大會(huì)的召開費(fèi)用或者業(yè)主委員會(huì)成員的報(bào)酬等問題。第六章物業(yè)的使用、管理和維修第四十五條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按下列標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房：( 一) 小區(qū)按總建筑面積3的比例配置；( 二) 不得少于50 平方米建筑面積；（三）具備獨(dú)立的水、電、采光、通風(fēng)等基本使用功能；（四）物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)是地面0.0以上三層以下具備辦理產(chǎn)權(quán)條件的房屋。地下室、車棚、樓梯間、垃圾房、變電室、設(shè)備間、架空層、公共門廳、過道、人防工程、消防用房等，不得作為物業(yè)管理用房。業(yè)主委員會(huì)辦公用房應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，其建筑面積

26、不少于20 平方米。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房及附屬配套設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，納入建設(shè)項(xiàng)目總體規(guī)劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置和面積的審查，納入建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃及建筑方案的審查內(nèi)容。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。第四十六條業(yè)主或非業(yè)主使用人必須按照住宅使用說明書的規(guī)定使用物業(yè)，未經(jīng)其他業(yè)主和相關(guān)部門同意，不得改變物業(yè)的使用性質(zhì)、功能和各類設(shè)施設(shè)備的使用性質(zhì)。業(yè)主或物業(yè)使用人進(jìn)行房屋裝修、維修、檢修工程的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議中必須對(duì)房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)

27、進(jìn)行約定。第四十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）踐踏、占用綠地，占用通道等共用場(chǎng)地；（二）擅自改變房屋及其配套設(shè)施的結(jié)構(gòu)、外觀，違反規(guī)定安裝外墻防護(hù)設(shè)施，損毀設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全；（三）亂搭亂建，在房屋共用部位亂堆亂放、隨意占用；（四）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)，無序停放車輛；（五）破壞綠化，損毀樹木、園林藝術(shù)雕塑，影響景觀；（六）亂拋亂堆垃圾雜物，傾倒余土廢渣，堆放排放有毒物質(zhì)，污染環(huán)境，存放易燃、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，發(fā)生超過國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；（八）擅自改變房屋及其配套設(shè)施的用途，將住宅用于餐飲、娛樂等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，將儲(chǔ)藏間、車庫(kù)用于居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（九）在建筑

28、物、構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；（十）擅自取用地下水；（十一）法律、法規(guī)及業(yè)主管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告城市管理行政執(zhí)法部門和其他相關(guān)行政管理部門依法處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位、車庫(kù)的歸屬，由建設(shè)單位與業(yè)主或者物業(yè)使用人通過出售、附贈(zèng)或者出租

29、等方式約定。第四十九條建設(shè)單位不得將規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位、車庫(kù)出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人。建設(shè)單位出租規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位、車庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，建設(shè)單位出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過6 個(gè)月。第五十條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)同意。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的車位，應(yīng)當(dāng)交納場(chǎng)地占用費(fèi)。場(chǎng)地占用費(fèi)主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等。場(chǎng)地占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法，由業(yè)主大會(huì)或者建設(shè)單位與物業(yè)

30、服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。場(chǎng)地占用費(fèi)收取和使用情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機(jī)動(dòng)車輛保管合同。機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會(huì)決定并公示。未成立業(yè)主大會(huì)的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定執(zhí)行。第五十一條物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)， 相關(guān)業(yè)主、 物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。第五十二條建筑物的維修責(zé)任明

31、確的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)維修，其他則按下列規(guī)定執(zhí)行：（一）房屋自有部分由業(yè)主或使用人負(fù)責(zé)維修；（二）毗連部分，由毗連部分的業(yè)主共同負(fù)責(zé)維修；（三）建筑物本體共有部分，由該建筑物所有業(yè)主共同負(fù)責(zé)維修；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地，由全體業(yè)主共同負(fù)責(zé)維修；（五）房屋及附屬設(shè)施影響市容，危及毗鄰房屋安全及公共安全的，由業(yè)主或使用人負(fù)責(zé)維修。業(yè)主或使用人拒不維修的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修，其費(fèi)用由業(yè)主或使用人承擔(dān)。第五十三條利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，并按有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，所獲得的收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按

32、照業(yè)主大會(huì)的決定使用。其收益和使用情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第五十四條住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理按照吉安市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法的規(guī)定執(zhí)行。第七章物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)第五十五條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)必須遵循合理、公開、公平以及與管理水平相適應(yīng)的原則。第五十六條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括下列項(xiàng)目：( 一) 公共性服務(wù)收費(fèi)。主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑管理、共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和維護(hù)、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場(chǎng)管理等具有公共性的服務(wù)，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。( 二) 專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)。主要包括電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水和中央空調(diào)等房屋

33、設(shè)備運(yùn)行所需的費(fèi)用。該項(xiàng)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照實(shí)際支出和約定的收費(fèi)方式向全體業(yè)主合理、公平分?jǐn)偅?并定期公布。( 三) 特約服務(wù)收費(fèi)。主要包括代辦性服務(wù)、特約服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)，其收費(fèi)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商議定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同30 日內(nèi)將各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市物價(jià)行政主管部門備案，同時(shí)將服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示。每年第一季度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）提交公布上年度服務(wù)收支情況說明及帳目。業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主）有權(quán)隨時(shí)查閱本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)、支出帳目，并可提出質(zhì)詢和建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積

34、極配合，不得拒絕。第五十七條物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)用主要由如下項(xiàng)目構(gòu)成：( 一) 管理、服務(wù)和維修人員工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)及社?；鸬龋? 二) 共用部位，共用設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修、保養(yǎng)及公共場(chǎng)所照明、路燈、節(jié)日燈飾等公用水電費(fèi)；( 三) 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；( 四) 公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費(fèi)；( 五) 安全秩序維護(hù)費(fèi)；( 六) 辦公費(fèi)；( 七) 直接用于所管物業(yè)發(fā)生的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；( 八) 法定稅金；( 九) 經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用；( 十) 合理利潤(rùn) （普通住宅不超過10% ，寫字樓、 商鋪、 大型市場(chǎng)、 高級(jí)公寓和別墅不超過15% ）。第五十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收（建筑面積的確定按本辦法第十九條第三款的規(guī)定執(zhí)行）。經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、使用人共同約定，可以預(yù)收，除業(yè)主、使用人自愿外，一次最多可預(yù)收3 個(gè)月的費(fèi)用。第五十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代繳費(fèi)用而停止提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第六十條業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或