買房注意事項之二應(yīng)如何選擇房子8個考慮因

1、買房（二） 應(yīng)如何選擇房子8個考慮因素如何選擇房子：（1）地段對地段的選擇，還要關(guān)注以下幾個方面：軌道交通對于沿線樓盤價值的提升作用明顯，選擇未來軌道沿線的樓盤會是個不錯的選擇。未來商業(yè)周邊樓盤增值潛力較大，購房者要查看未來周圍能否形成較好的商業(yè)氛圍，是否有較大型的超市、商場即將開業(yè)等。地段中是否有其他優(yōu)質(zhì)的稀缺資源，這對樓盤是否有保值增值也至關(guān)重要。稀缺性、獨特性都是難以復(fù)制的。如何選擇房子：（2）戶型現(xiàn)在人們花自己的錢買房，當然不是要買大的，而是要選好的。什么樣的房子好？好房子的 標準，應(yīng)強調(diào)符合人的居住行為，戶型的設(shè)計就尤為重要了。面對開發(fā)商提供的各種戶型， 購房者應(yīng)該怎樣來選擇呢？牢記

2、：好戶型的選擇標準是布局合理、動靜分區(qū)明晰、私密性好。看一個戶型的布局，主要指面積配比是否恰當、各功能區(qū)組合是否合理及朝向是否良好。一般情況下，客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、餐廳是構(gòu)成住宅布局的五個基本要素，有這 樣一組參考數(shù)字，說的是這五個要素的最低面積標準：客廳及餐廳14.7平方米、主臥雙人臥15平方米、次臥或單人臥 9平方米、廚房5平方米、衛(wèi)生間4平方米。功能區(qū)組合要切忌廚廁扎堆或廚房深藏不露。不少蹩腳的戶型設(shè)計，廚房和衛(wèi)生間緊連在一起，或者相對或者并列， 對這樣的戶型盡量避免選擇；廚房在使用中會產(chǎn)生油煙、抽油煙機會有噪音，若設(shè)計在房子的深處，會影響家庭成員的身體健康及休息。還要注意廚房、

3、衛(wèi)生間帶水、帶臟的空間與客廳、臥室怕水、怕臟的空間分開。朝向是中國人置業(yè)中的傳統(tǒng)理念，一般以南北為正、 東西為偏。良好的朝向可以保證有陽光的充足、居室的通透、迅速排除居室里的意味， 從而改善住宅的室內(nèi)環(huán)境，有利身心健康。房屋的朝向，優(yōu)劣順序為正南、東南、東、西南、北和西?？蛷d、臥室朝向最重要。首先是客廳的朝向， 客廳是住宅中使用率最高、使用人數(shù)最多的空間，客廳的朝向以南為最佳方向，冬天無寒風(fēng)呼嘯、夏天涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其次是臥室的朝向，以南為最佳，東南、東、東北也可，最好不要選朝西臥室，否則房間就會經(jīng)歷一整天的日照； 如果有兩間以及上的臥室， 應(yīng)以主臥室朝向為評判標準。再次是衛(wèi)生間和廚房的朝向， 衛(wèi)生

4、間比較潮，因此要保持采光、通風(fēng)，避免選擇西向的衛(wèi)生間；廚房因用抽油煙機排氣，刮北 風(fēng)的時候會形成油煙的 倒灌”因此廚房最好不要選擇北向。動靜分區(qū)的目的是為了提供一個溫馨、親切、舒適的家居環(huán)境。按照生活起居方便的要求，比如：臥室位置要深一些、衛(wèi)生間與主臥室的位置要近一些、廚房和餐廳最好相連、客 廳和主臥應(yīng)避免互相干擾，相對獨立。牢記：沒有最好的戶型，只有最適合自己的戶型！如何選擇房子：（3）價格具體而言，購房者看中某一樓盤后， 應(yīng)當盡力克制購買沖動， 首要讀懂樓盤的價格；然后耐心地去了解本市及區(qū)域價格水平、樓盤的歷史價格變化，并對所有相中的樓盤進行價格比較。 一般購房者接觸較多的 價格”有：開盤

5、價、均價、銷售均價、成交均價、最高價、清盤價, 這幾個房價出入很大，不弄明白會影響您的判斷力。買房小知識：開盤價：又叫起價，指該樓盤所銷售的房屋價格中的最低價格。常見房地產(chǎn)廣告中打出 開盤價每平方米XXX元”的字樣，一般價位比較低，很讓人心動。 等到去售樓處一問才知道，在售的房子都不是開盤價房，價格也比開盤價要高出很多，廣告 中標的低價位根本就不存在。其實開盤價不過是開發(fā)商的一種銷售策略而已！均價：指所有房屋的銷售價格總數(shù)除以所有房屋建筑面積的總數(shù)，所得出的價格就是每平方米的均價。均價通常不是銷售價，好的房屋需要在此基礎(chǔ)上進行加價，有瑕疵的房屋比這個價格要低。銷售均價：指樓盤開盤后對外公示的價

6、格。從理論上說，銷售均價是指所有房屋的銷售價格總數(shù)除以所有房屋建筑面積的總數(shù)。但在實際銷售情況中，銷售均價往往是樓盤的營銷性價格。 即它不一定是兩者的比值， 而是代 表樓盤銷售策略的價格。常見的有 目前售價每平米均價3398元”。成交均價：指樓盤的實際成交價格，由房屋的實際成交金額除以房屋的建筑面積得出。最高價：顧名思義就是最好的那套房子的銷售價格。清盤價：指項目銷售進入收尾階段的銷售價格，清盤價也不是真實的價格水平。牢記：看房時，一定要問清楚廣告中標注的價格或售樓人員說的價格是哪個價格。如果想了解樓盤的真實價格水平，就不要看開盤價”而應(yīng)直接問 成交均價”最主要的是應(yīng)弄清所選房屋的實際價格。弄

7、清楚了五花八門的價格之后，購房者就要對該樓盤的價格進行大致的判斷，可以從以下三個方面入手：首先，了解本市及該區(qū)域價格水平。這有助于購房者對自己購買房屋的價格范圍及不同區(qū)域的價格梯次做出判斷。這種判斷雖然宏觀， 卻是不可缺少的感性認識。 購房者可登錄當?shù)氐姆康禺a(chǎn)信息網(wǎng)站查詢。其次，了解該樓盤的歷史價格。 樓盤的價格是不斷變化中的，因此，了解樓盤的價格就要了解價格的多變性。如何在適當?shù)臅r機以適合的價格出手，因樓盤不同差別較大。購房者可進入新浪樂居”等房地產(chǎn)垂直門戶網(wǎng)站查詢。最后，與其他同質(zhì)樓盤價格進行比較。所謂同質(zhì)樓盤指某一時間段內(nèi)，項目在區(qū)位特征、 產(chǎn)品特征、環(huán)境特征等方面相接近的樓盤。如何選擇

8、房子：（4）公攤購房者買房時，一定要注意公攤面積是否合理，一般多層住宅的公攤面積較少，高層住宅由于公共交通面積大，公攤面積較多。高層一般在18%26%之間，而多層則在11%16%之間。如何選擇房子：（5）隔音選房時，要注意以下幾點：要檢查門窗密閉效果是否良好，上下樓板是否有合乎標準的隔聲性能及相鄰的分戶墻隔音好等施工質(zhì)量問題；住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等保持一定的距離；住宅內(nèi)的臥室不能緊鄰電梯布置，以防噪音干擾。住宅在距離高速公路中心線大于100米時，學(xué)校、醫(yī)院、療養(yǎng)院等在距離高速公路中心線大于200米時，其承受的交通噪聲能夠符合環(huán)境噪聲標準。往往樓層越高，噪聲會越大，1-5層噪

9、聲最小，11層中等水平，24層最大。這是因為,越高，俯瞰的范圍越大，很遠處馬路的噪聲都能傳過來，相對的有效噪聲源多；樓層低，很 多可能直達的噪聲源被其他建筑遮蓋了，噪聲小。娛樂休閑設(shè)施是否豐富，對了解樓盤配套情況主要分如何選擇房子：（6）配套居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理，周邊配套服務(wù)設(shè)施是否方便，于居民生活質(zhì)量影響很大，也是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標準之一。為小區(qū)周邊配套情況和小區(qū)內(nèi)部配套情況。誤區(qū)：看配套，要防止幾個誤區(qū)：配套越多、越高檔越好。追求完美無缺、豪華高檔的小區(qū)配套實際上也是一種誤區(qū)， 因為開發(fā)商和后期的物業(yè)管 理單位是會將配套設(shè)施費用加進 房價和物業(yè)管理費用中的。而且許多設(shè)施對具體的

10、業(yè)主而言 有可能使用率很低，或只在某一個階段使用，但這些設(shè)施的費用卻需要廣大業(yè)主來分擔(dān)。配套越近越好。買房子的時候，有些人總希望垃圾場、變電站離得越遠越好，而衣、食、行、玩、學(xué)則 是越近越好。但配套也要分種類， 同樣是商業(yè)配套， 小商品市場和購物中心對周邊樓盤的帶 動力就完全不同；同樣是休閑配套，電影院、歌劇院、娛樂城對樓盤的影響也不一樣。因此,在買房時，一定要注意附近的配套設(shè)施對生活的影響，在生活方便的同時， 還要希望那些配套設(shè)施對生活環(huán)境的影響越小越好。牢記：不論您所選擇的小區(qū)位于哪種區(qū)域，考察配套最重要的方面仍是配套是否能滿足日常生活的便利性！稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué)，且住宅離小學(xué)的距

11、離應(yīng)在300米左右，因為近則擾民，遠則不便。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑最好不要超過150 米。如何選擇房子：（7）物業(yè)管理 物業(yè)管理包括住宅小區(qū)的安全、維修、清潔、綠化等許多方面，是居住生活的重要保障，也是住宅業(yè)未來發(fā)展的重要方面。物業(yè)管理在我國還是一個剛剛起步的新興產(chǎn)業(yè)，各地社區(qū)的服務(wù)質(zhì)量參差不齊，差異較大，這是購房者需要認真咨詢和比較的。好的物業(yè)管理能使物業(yè)的品質(zhì)保持長久。買房時購房者一定要問問， 物業(yè)公司是否進入了項目，何時進入項目。一般來說，物業(yè)公司介入項目越早，買房者受益越大。選房時還應(yīng)積極向有關(guān)人員打聽負責(zé)小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，最好能查看他們

12、的相關(guān)資質(zhì)、實力的文件，亦可去其現(xiàn)服務(wù)的其他小區(qū)打聽有關(guān)他們的服務(wù)水平和能力。物業(yè)公司的規(guī)模大小是一個不可忽視的問題，一般說來規(guī)模大的社區(qū)比較容易解決。因為規(guī)模大，相對收費會低；如果聘請專業(yè)的物管公司參與物業(yè)管理，在規(guī)范管理模式上會有不錯的表現(xiàn)。同時，購房者要問清楚物業(yè)管理費都有哪些內(nèi)容、冬季供暖費多少、小區(qū)停車位的收費標準、車位是租是賣等，以便于估算資金，量力而行。物業(yè)管理費的收費標準也應(yīng)考慮在內(nèi)， 畢竟房價的高低僅是一次性支出，而物業(yè)管理費卻是居住下來后每年要支出的一筆固定開 銷如何選擇房子：（8）小區(qū)交通小區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。內(nèi)交通的合理性對于居住安全和環(huán)境的靜謐性是比較關(guān)鍵的，這也是在看房中容易忽略的問題。購房者要向售樓人員詢問小區(qū)在內(nèi)交通上有什么措施，如何規(guī)劃社區(qū)內(nèi)的車行、 人流等。時下，人車分流常常成為不少樓盤的賣點，但這類小區(qū)的的造價也會比較高。小知識：人車分流”指汽車在小區(qū)外直接進入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾。因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、 停放、噪音的干擾，所以環(huán)境質(zhì)量較